İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/964 E. 2024/259 K.

T.C.

İZMİR

2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2022/964 Esas

KARAR NO : 2024/259

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 24/11/2022

KARAR TARİHİ : 20/03/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

DAVA : Davacı vekili, dava dilekçesi ve duruşmalarda özetle; davalı şirketin bir inşaat şirketi olduğunu, davalı şirket ile müvekkil şirket arasında: İzmir İli Bornova İlçesi... Blok... numaralı dairenin satışı için 19.01.2018 tarihli ve İzmir İli Bornova İlçesi...Ada...Parsel ... numaralı dairelerin satışı maksadıyla 14.04.2018 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri imzalandığını, sözleşmelerin 2. Maddesine göre: "İşbu sözleşme ile bağımsız bölüm detayları verilen arsa üzerinde bir bina inşa ve ikmal etmeyi, işbu sözleşmede belirtilen süre ve şartlarda teslime hazır hale getirmeyi ve sözleşmenin 4. maddesinde belirtilen bedel ve ödeme koşulları ile alıcıya satmayı, alıcı da mezkur bağımsız bölümü sözleşmede belirtilen satış bedeli ve koşullarla satın almayı beyan, kabul ve taahhüt etmektedir." şeklinde olduğunu, müvekkil şirketin sözleşmeler uyarınca dairelerin satış bedelini ödemeyi taahhüt ettiğini, sözleşmeler'in 4.1 maddesi uyarınca: 110 numaralı dairenin satış bedelini 02.04.2018 tarihinde ödediğini, 204 numaralı dairenin satış bedelini 31.07.2018 tarihinde ödediğini, müvekkil şirketin sözleşmesel taahhütlerini yerine getirdiğini, sözleşmeler’in 5.1. maddesi uyarınca, davalı şirketin her iki daireyi de “Anahtar Teslimi” olarak en geç 30.04.2019 tarihinde tamamlayarak müvekkil şirkete teslim etmeyi taahhüt ettiğini, ancak dava tarihi olan 29.08.2022 tarihinde halen taahhütlerini yerine getiremediğini ve daireleri müvekkil şirkete teslim etmediğini, müvekkil tarafından, İzmir... Noterliği'nin 13.09.2022 tarihli ve... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle davalı şirketin sözleşmesel yükümlülüğünü yerine getirmesi gerektiğini ihtar ettiğini, ancak ihtarnameden sonuç alınamadığını, bunun üzerine arabuluculuğa başvurulduğunu, burada da anlaşma sağlanamadığını ve bu nedenle iş bu davanın ikamesinin zorunlu hale geldiğini, açıklanan nedenlerle; öncelikle ihtiyati tedbir taleplerinin kabulü ile davalıya ait gayrimenkullere tedbir konulmasına, davalı şirket ile müvekkil şirket arasında imzalanan iki adet Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan dairelerin dairelerin fiilen teslimi ve müvekkil şirket adına tescilini veya bedellerinin ticari faiziyle birlikte iadesine ve yargılama masrafları ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava ettiği görülmüştür.

CEVAP : Davalı vekili cevap dilekçesi ve duruşmalarda özetle; iş bu davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, dava dilekçesinde açık bir şekilde taraflar arasında 110 numaralı daire satış bedelinin ve 104 numaralı daire satış bedelinin ödendiğinin iddia edildiğini, buna rağmen dava dilekçesinde harca esas değerin belirtilmediğini, bu nedenle eksik harcın tamamlattırılması gerektiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte davacının iddiası üzerine sözleşmelerin adi yazılı şekilde yapıldığının anlaşıldığını, dava dilekçesinde “Gayrimenkul Satım Vaadi Sözleşmesi” olarak bahsedilmişse de ekinde ibraz edilmediğini, ancak iddialar üzerinden sözleşmelerin adi yazılı olduğunun anlaşıldığını, hal böyleyken uyuşmazlık dayanağı olan bu sözleşmeler, kanunun aradığı geçerlilik koşulunu taşımadığını, davacı tarafın ne uyuşmazlık konusu sözleşmeleri ne de ödeme yaptığına dair makbuzları ibraz ettiğini, mahkeme tarafından tensip zaptıyla birlikte dava dilekçesinde yazılı tüm belgelerin açıklamalarıyla birlikte dosyaya sunulması yönünde karar verilmişse de davacı tarafından süresi içinde sunulmayan işbu belgelerin delil olarak daha sonradan dosyaya ibrazına ve delil olarak kabul edilmesine muvafakatlerinin olmadığını, davacının müvekkilden talepte bulunabilmesi için öncelikle üzerine düşen edimi tam olarak yerine getirdiğini ispat etmesi gerektiğini, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, karşı edim muaccelse ve talep edenin önce ödeme yükümlülüğü yoksa karşı tarafça edimin hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesi veya ifanın teklif edilmemesi hallerinde diğer taraf ödemezlik defi ileri sürerek ifadan kaçınabileceğini, somut olayda da davacı taraf edimini yerine getirmediğinden, edimi yerine getirmeye hazır olduğunu beyan etmediğinden TBK m.97 gereği ifadan kaçınmakta, ödemezlik defi ileri sürdüklerini, ihtiyati tedbir şartlarının hiçbirinin oluşmadığını, davacının hiçbir şekilde ihtiyati tedbirde yaklaşık ispat kuralını yerine getiremediğini, aynı zamanda somut olayda ihtiyati tedbiri kararı verilmesi halinde müvekkilin ticari itibarı zedeleneceğinden, müvekkil maddi ve manevi zarara da uğrayacağından mağduriyetinin doğacağını, davaya konu uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilmesi de mümkün olmadığından sayın mahkemenin ihtiyati tedbir talebinin reddedilmesi kararının taraflarınca yasaya uygun olduğunu, açıklanan nedenlerle; talep edilen ihtiyati tedbir talebi haksız olduğundan ve somut delillere dayanmadığından ihtiyati tedbir talebinin reddine, eksik harcın tamamlatılması için davacıya kesin süre verilmesine tamamlanmadığı takdirde davanın usulden reddine, haksız davanın esastan reddine, yargılama gideri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ettiği görülmüştür.

DELİLLER :Davacı vekili iddiasını ispata yönelik olarak; iki adet Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi, ödeme makbuzları, ihtarnameler, arabulucu uzlaşamama tutanağı, Yargıtay, istinaf kararları, bilirkişi, keşif, tanık ve sair delillere dayandığı görülmüştür.

Davalı vekili savunmasını ve iddialarını ispat yönünde; içtihatlar, tanık, bilirkişi incelemesi ve ibrazı mümkün sair delillere dayandığı görülmüştür.

Taraflarca dosyaya sunulan ve imzası inkar edilmeyen 19/01/2018 tarihli "İ... Bornova Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" başlığı ile düzenlenen adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, davalı şirketin 400.000,00-TL karşılığı yapımını üstlendiği İzmir ili, Bornova ilçesi, Kazım Dirik Mahallesi, ...nolu parselde kayıtlı ...numaralı 2+1 odalı bağımsız bölüm taşınmazı davacıya satış ve davacı adına tescilini vaad ettiği görülmüştür.

Taraflarca dosyaya sunulan ve imzası inkar edilmeyen 14/04/2018 tarihli "... Bornova Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" başlığı ile düzenlenen adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, davalı şirketin 430.000,00-TL karşılığı yapımını üstlendiği İzmir ili, Bornova ilçesi, Kazım Dirik Mahallesi, ... nolu parselde kayıtlı ... numaralı 2+1 odalı bağımsız bölüm taşınmazı davacıya satış ve davacı adına tescilini vaad ettiği görülmüştür.

Tarafların dosyaya celbini talep ettiği bilgi ve belgelerin dosyaya teminine müteakiben, uyuşmazlığın çözümü özel ve teknik bilgiyi gerektirdiğinden, dava konusu taşınmazlar üzerinde keşif yapılmak sureti ile dava dosyasının konusunda uzman gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ... ve inşaat mühendisi ...'den oluşan bilirkişi heyetine tevdi edildiği, bilirkişi heyeti tarafından dosyaya ibraz edilen 17/04/2023 tarihli raporda özetle; dava konusu... nolu taşınmaz ve ...nolu taşınmazların dosyasına sunulu bilgi ve belgeler ile taşınmaz mahallinde ve keşif sonrası yapılan tespit, araştırma ve incelemelerimiz sonucu dava konusu taşınmazların 24/11/2022 Dava tarihi itibariyle değerlerinin; ... nolu taşınmazın 2.800.000,-TL,... nolu taşınmazın 2.850.000,-TL olabileceğinin hesaplandığını, dava konusu edilen taşınmazların numaraları, sözleşmede belirtilen ... numarası olup, heyete gösterilen dava konusu taşınmazların konumları, ... numarası ve sözleşme eki kroki ile karşılaştırıldığını, uygun olduklarının görüldüğünü, tapu kayıtlarına esas bağımsız bölüm numaralarının tespit edilebilmesi için Tapu Müdürlüğünden, Kat İrtifakı/Kat Mülkiyetine esas mimari projelerin celbinin takdirinin Sayın mahkemeye ait olduğunu rapor ve beyan ettikleri görülmüştür.

Dava konusu ada-parsel üzerinde yer alan bağımsız bölümlere ilişkin kat irtifakına yönelik bilgi ve belgelerin Bornova Tapu Müdürlüğü'nden dava dosyasının bilirkişi heyetine tevdi edildiği, heyete SMMM bilirkişisi...'in dahil edildiği, bilirkişiler gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi...ndisi...'den ek rapor ve SMMM bilirkişisi...ten kök rapor alındığı, bilirkişi heyeti tarafından dosyaya ibraz edilen 05/10/2023 tarihli ek raporda özetle;

Mali İnceleme Yönünden; Dava dosyası ile tarafların 2018-2019-2020-2021-2022 yılına ait yasal defterleri ile muhasebe kayıtları üzerinde yapılan incelemeler sonucunda; davacı ... Gıda A.Ş.’nin 2018-2019-2020-2021-2022 yılı yasal defterlerinin açılış onaylarının yasal süresi içerisinde yaptırılmış olduğu, muhasebe kayıtlarının usulüne uygun tutulduğu, yevmiye defteri kayıtları ile kebir defterlerinin birbiri ile uyumlu olduğu, davalı ...İnşaat Ltd.Şti.’nin 2018-2019-2020-2021-2022 yılı yasal defterlerinin açılış onaylarının yasal süresi içerisinde yaptırılmış olduğu, muhasebe kayıtlarının usulüne uygun tutulduğu, yevmiye defteri kayıtları ile kebir defterlerinin birbiri ile uyumlu olduğu, davacı... Gıda A.Ş. tarafından 2018 yılında çeşitli tarihlerde gerek kasa gerek banka aracılığı ile toplam 327.000,00-TL tutarında ödeme yapıldığı, işbu ödemelerin tamamının davalı şirketin yasal defterlerinde kayıt altına alındığı, davalı... İnşaat Ltd.Şti. tarafından 2018 yılında çeşitli tarihlerde KDV dahil 708.000,00-TL tutarında toplam iki adet fatura düzenlendiği, işbu faturaların davacı şirketin yasal defterlerinde kayıt altına alındığı, davacı şirketin yasal defterlerine göre, davalı ... İnşaat Ltd.Şti.’nin 24.11.2022 dava tarihi itibari ile 381.000,00-TL tutarında alacak bakiyesi bulunduğu, davalı şirketin yasal defterlerine göre, davacı ....Ş.’nin 24.11.2022 dava tarihi itibari ile 381.000,00-TL tutarında borç bakiyesi bulunduğu,

tarafların yasal defterlerinde gerek faturalar gerekse ödemeler yönünden herhangi bir fark bulunmadığı,

Teknik İnceleme: Yönünden; dosyaya Bornova Belediyesi tarafından gönderilen numarataj belgesinden yapılan tespitte taşınmazların yerinin kök rapor ile uyumlu olduğu, kök raporda yapılan tespitler ve emsal taşınmaz bilgileri yer almakta olup taşınmazların taraflarınca belirlenen dava tarihi değerlerinin uyumlu olduğunu rapor ve beyan ettikleri görülmüştür.

DEĞERLENDİRME :Dava; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili ile alacak istemine ilişkin olduğu, yapılan yargılama, toplanan kanıtlar ve tüm dosya kapsamından anlaşılacağı üzere, Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, taraflar arasında akdedilen 19/01/2018 ve 14/04/2018 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerli kabul edilip edilemeyeceği, sözleşme kapsamında tarafların üstlendikleri edimleri yerine getirip getirmediği, getirmiş ise ne oranda yerine getirdikleri, bu kapsamda davaya konu taşınmazların davacı adına tapuya kayıt ve tescilinin talep edilip edilemeyeceği, tescile karar verilememesi halinde, davacının sözleşme kapsamında, davalıdan ne miktarda alacak talep edebileceği noktasında toplanmıştır.

Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 60/1-3 maddeleri uyarınca, taşınmaz devri sonucunu doğuran sözleşmelerin, resmi şekilde yapılması gerektiği, resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış ve satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olacağı ve tarafları bağlamayacağı düzenlenmiş ise de, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Genel Kurulu'nun 30/09/1988 tarih 1987/2 Esas 1988/2 Karar sayılı kararı ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında, şekle aykırılığın ileri sürülmesi TMK nun 2. Maddesine göre, hakkın kötüye kullanımı sonucunu doğurması halinde, şekil şartlarındaki eksikliğin ileri sürülerek, sözleşmede üstlenilen edimlerin ifa edilmesinden kaçınılamayacağı ve yine iş bu sözleşmelerin, alacağın devri sonucunun doğuran temlik sözleşmesi olarak kabul edilebileceği görüşleri benimsenmiştir. Somut uyuşmazlıkta, taraflar arasında akdedilen iki ayrı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 60/1-3 maddesinde düzenlenen şekil şartlarını taşımamakta ise de, sözleşmenin yerine getirileceği inancı ile, davacı alıcının sözleşmede üstlendiği edimleri kısmen yerine getirdiği, sözleşmede üstlendiği edimlerini yerine getirmeyen davalı yüklenici şirketin, sözleşme tarihinden bu yana geçen süre içerisinde paranın satın alma gücünde yaşanan aşınma da dikkate alındığında, sözleşmenin şekil şartları yönünden geçersiz kabul edilerek aynen ifa veya aynen ifa yerine geçmek üzere ödeme yapmaktan kaçınmasının Türk Medeni Kanunu'nun 2. Maddesinde düzenlenen, dürüst davranma ilkesine aykırı, hakkın kötüye kullanımı sonucunu doğuracağı, bu sebeple de taraflar arasında akdedilen adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin taşınmaz devri sonucunu doğuran hukuken geçerli sözleşme olarak kabulü gerektiği kanaatine varılmıştır.

Taraflar arasında akdedilen ve mahkememizce de hukuken geçerli olduğu kabul edilen iki ayrı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, davalının, toplam 830.000,00-TL bedel karşılığı, davacıya sözleşmede kararlaştırılan ve yapımı üstlenile, iki ayrı bağımsız bölümün davacıya devrini ve tapuya tescilini üstlendiği, ancak taraflar arasında akdedilen sözleşme kapsamında, taraf şirket defter ve kayıtları ile dosya üzerinde inceleme ile sunulan bilirkişi heyeti raporu içeriğine göre, davacı tarafından, davalı şirkete toplam 327.000,00-TL ödeme yapmasına karşın, yapımı üstlenilen ve bir kısım bağımsız bölüm taşınmazın fiilen kullanılan taşınmazların, davalı tarafından, tapuda devir ve tescilinin yapılıp, davacıya teslim edilmediği, iş bu nedenle davacının üstlendiği edimlerin yerine getirme oranında davalıdan edimlerini yerine getirmesini talep edebileceği, taraflar arasında akdedilen sözleşme kapsamında, davacıya devri öngörülen taşınmazların, celp edilen tapu kayıtlarında, dava dışı üçüncü şahıslar adına tescil ve kayıtlı olduğu, iş bu nedenle, dava dışı üçüncü şahıslar adına kayıtlı olan taşınmazların, davacı adına devir ve tesciline karar verilemeyeceğinden, davacının, davalı şirketten yaptığı ödeme oranında davacı adına tescili gereken taşınmazların, dava tarihindeki rayiç değeri üzerinde alacak isteminde bulunabileceği kanaatine varılmıştır.

Dosyaya temin edilen bilirkişi heyeti rapor ve ek raporu ile taraf beyanları ve tüm dosya kapsamı içeriğine göre, taraflar arasında akdedilen sözleşmelerde, davacıya devir ve tescili vaadedilen taşınmazların, dava tarihindeki rayiç toplam değerinin 5.650.000,00-TL olduğu, davacının yaptığı 327.000,00-TL ödeme oranınca, tespit edilen rayiç değerin 2.225.963,85-TL sını davalı şirketten talep edebileceği kanaatine varılmakla, davanın kısmen kabulü ile aşağıda yazılı hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Gerekçesi HMK 294/4 mad. gereğince bir ay içinde açıklandığı üzere;

Davanın KISMEN KABULÜ ile 2.225.963,85-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine,

Davacı tarafça peşin yatırılan 96.568,57-TL'nin mahsubu ile bakiye 55.487,02-TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,

Davacı tarafça peşin olarak yatırılan 96.568,57-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Avukatlık asgari ücret tarifesine göre hesap edilen 249.298,19-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Avukatlık asgari ücret tarifesine göre hesap edilen 304.721,08-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Davacı tarafça yapılan 80,70-TL başvuru harcı, 203,75-TL tebligat ve posta gideri, 3.700,00-TL Bilirkişi ücreti, 1.274,90-TL keşif harcı, 800,00-TL araç ücreti dahil olmak üzere toplam 6.059,35-TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre 2.387,23-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,

Davacı tarafça peşin yatırılan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,

Ticari hukuk uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk görüşmeleri kapsamında, arabulucuya ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin kabul ve red oranına göre 520,04-TL nin davalıdan, bakiye 799,96-TL nin davacıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,

Dair davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı tarafın yokluğunda kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı.20/03/2024

Başkan ...

E imza

Üye ...

E imza

Üye ...

E imza

Katip ...

E imza