İstanbul BAM 7. HD 2021/2056 E. 2023/2480 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

7. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2021/2056

KARAR NO: 2023/2480

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 29/03/2019

NUMARASI: 2017/61 Esas, 2019/332 Karar

DAVANIN KONUSU: Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali Ve Hacizlerden Ari Tescil, Geç Teslim Nedeniyle Rayiç Kira Bedelinin Tahsili, Manevi Tazminat, Olmadığı Taktirde Taşınmazın Rayiç Değerinin Tahsili

KARAR TARİHİ: 03/11/2023

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dava dosyası incelendi;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

İ D D İ A: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı adına kayıtlı olan İstanbul Esenyurt İlçesi, ... parsel , ... ada, ... pafta no da bulunan ... Blok ... kat ... nolu dükkanı müvekkile %18 KDV hariç 77.000 TL ye sattığını, müvekkilinin 06/10/2011 tarihinden 14/09/2014 tarihine kadar olan tüm senetlerinin ödendiğini, sözleşmenin 8. Maddesine göre gayrimenkulün alıcıya en geç 30/06/2012 tarihinde teslim edileceğini, sözleşmenin 8. Maddesine göre gayrimenkulün alıcıya en geç 30/06/2012 tarihinde teslim edileceğini ancak bugüne kadar teslimatın olmadığını açıklayarak İstanbul , Esenyurt İlçesi , ... parsel , ... ada, ... pafta no da bulunan ... Blok ... kat ... nolu dükkanın üzerine üçüncü şahıslara devrinin önlenmesini, sonradan ihtiyati haciz , haciz vb takyidatların konulmasının önlenmesi zımnında ihtiyati tedbir vaaz edilmesini, tapu iptal ve tescil talebinin yerine terditli talebin kabul edilirse davalıdan alacağının almasının mümkün olmadığından adına kayıtlı olan tüm gayrimenkul ve araç kayıtlarına tedbir konulmasını, davalı tarafından teslimat tarihi olan 30/06/2012 tarihinde teslimat yapılmadığından ve sözleşmenin 9. Maddesinin d bendine göre süresi içerisinde teslimat yapılmazsa sonraki senetlerin teslim edilinceye kadar ödenmeyeceği cezai şart olarak belirlendiğinden dava açıldığı tarihte vadesi gelmeyen tüm senetlerin ödenmesinin durdurulması yönünde tedbir kararı verilmesini, davalı adına kayıtlı olan İstanbul Esenyurt İlçesi, ... parsel , ... ada, ... pafta no da bulunan ... Blok ... kat ... nolu dükkanın tapusunun iptali ile hacizlerden ari olarak müvekkil davacı adına tescilini, sözleşmenin imza tarihi olan 06/10/2010 tarihinden itibaren dava konusu gayrimenkulün mülkiyetinin müvekkile ait olduğunun tespitine karar verilmesini, sözleşmenin 9. Maddesinin e bendine göre teslimat tarihi olan 30/06/2012 tarihinden itibaren her ay için raiç kira bedelinin en yüksek ticari temerrüt faizi ile davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesini, 10.000 TL lik manevi tazminatın davalıdan alınarak davacıya ödenmesini, yapılacak yargılama neticesinde müvekkilinin haklılığı ortaya çıktığı halde tapu iptal ve tescil talebinin yerine getirilmesinin hukuken ve fiilen mümkün bulunmadığı takdirde teslimat tarihi olan 30/06/2012 den itibaren en yüksek direnim faizi ile birlikte gayrimenkulün gerçek değerinin davalıdan alınarak müvekkile ödenmesi yönünde terditli talebin kabülünü, vadesi gelmeyen senetlerin iptaline karar verilmesi talebiyle İstanbul 8 Tüketici Mahkemesi'ne dava açmıştır.

SAVUNMA: Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde ÖZETLE; Davanın tarafları arasında imzalanan sözleşme geçersiz olduğundan davacı taleplerinin reddi gerekeceğini, davacı tarafın geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağı gibi cezai şart talebinde de bulunamayacağını, müvekkilinin taşınmazın geç teslimine herhangi bir kusuru bulunmamakta olduğunu, ihtiyati tedbir talebinin hukuki dayanağı olmadığını belirtmişler ve de netice talep olarak da açıklanan sebeplerle davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Yerel mahkemece "...Dosyaya sunulan yazılı sözleşme incelendiğinde, satıcı sıfatıyla davalı şirket ve alıcı sıfatıyla davacı tarafından imzalanan 06.10.2011 tarihli Satış Sözleşmesi belgesinin dava konusu ... Blok, ... nolu brüt 33,88 m2 dükkanın KDV hariç 77.000 TL bedelle davacıya satışını düzenlemekte olduğu görülmektedir. Sözleşmenin 4 Gayri menkulün Teslimi’ başlıklı 8. maddesinde; konu olan dükkanın en geç 30,06,2012 tarihinde teslim edileceği belirtilmektedir. Sözleşmenin ‘Cezai Şartlar' başlıklı 9, maddesinde; "Sözleşme süresi İçerisinde sözleşmeye konu gayrimenkulun teslim edilmemesi halinde sonraki senetler teslim edilinceye kadar ödenmeyecektir," denilmekte olduğu görülmektedir. Yine aynı maddede; "Satıcı dükkan teslimatlarını zamanında yapamadığı takdirde geçen her ay için günün rayiç bedelleri üzerinden kira öder gibi, ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir." denilmekte olduğu görülmektedir.Kural olarak tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. (TMK'nın 706, BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Zira; haklı bir sebep olmaksızın başkası zararına mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür.Cezai şart; asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir. Adi yazılı sözleşmelere dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemezler. Taşınmaz satışına ilişkin adi yazılı sözleşme gereğini yerine getirmek istemeyen taraf, diğer tarafa aldıklarını geri vermek ve diğer taraftan da verdiklerini geri alma hakkına haizdir. Somut davada, taraflar arasında tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşmenin resmi biçimde yapılmadığı, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersiz olduğu, sözleşme geçersiz olduğu için bu sözleşmede yer alan cezai şarta ilişkin hükümlerin de aynı şekilde geçersiz olduğu, dolayısıyla davalının kendisine ödenmiş olan miktarı davacıya iade etmesi gerektiği anlaşılmıştır.Bu kapsamda, davanın tarafları arasında imzalanan satış sözleşmesinin eki olduğu anlaşılan ödeme tablosuna göre, davacının 06.10.2011 tarihli 5.000,00 TL tutarlı Peşinat ödemesi için davalı tarafa 10.11.2011 tarihli peşinat çeki vermiş olduğu, davacı tarafından sunulan senet ödeme belgelerinden davacının bu 5.000,00 TL haricinde davalı tarafa 2 adet 6.035,00 TL senet ve 36 adet 1.035,00 TL senet ödemesi yaparak daire bedeli olarak toplamda 54.330,00 TL ödeme yapmış olduğu anlaşılmakta olup ödenen bu miktarın ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davacıya iadesine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.Manevi tazminat yönünden yapılan değerlendirme Diğer yandan manevi tazminat, zarar görenin kişilik değerlerinde, bedensel bütünlüğünün iradesi dışında ihlali hallerinde meydana gelen eksilmenin giderilmesi, tazmin ve telafi edilmesidir. Anayasa'nın 5,12,17,20,26. maddelerinde kişilik değerlerini ihlal edenlere karşı kişinin korunması garanti altına alınmıştır. Kanun koyucu, manevi tazminat davası açılabilecek halleri MK'un 24, 25, 85, 143, 126, 305,BK'nun 47 ve 49.maddelerinde ayrı ayrı düzenlemiştir. Manevi tazminat hakkı, zarar görenin sosyal, fiziksel ve duygusal kişilik değerlerinin saldırıya uğraması durumunda öngörülen bir tazminat türüdür. Amacı, kişinin hukuka aykırı olan eylemden dolayı bozulan manevi dengesinin eski haline dönüşmesi, kişinin duygusal olarak tatmin edilmesi, zarar vereni bir daha böyle bir eylemde bulunmaktan alıkoymasıdır. Manevi tazminat, kişinin çekmiş olduğu manevi acıları dindirmeyi, hafifletmeyi amaçlar. Manevi tazminatın belirlenmesinde, her olayın kendine özgü özel hal ve şartları değerlendirilmelidir. Olayın oluş şekli, eylemin haksız fiil niteliği taşıyıp taşımadığı, tarafların kusur oranları, tarafların ekonomik ve sosyal durumları, manevi tazminatın sadaka niteliğinde olamayacağı gibi, davacının zenginleşmesine de sebep olmaması gibi olgular her davada, o davaya özgü olarak değerlendirilmelidir.Gerçek kişilerin yanında, tüzel kişilerin de manevi tazminat talep edibileceği ve şartları oluşmuşsa, manevi tazminata hükmedileceği Yargıtay tarafından ve öğretide kabul edilmektedir.Buna göre, manevi tazminata hükmedilebilmesinin temel şartları, haksız bir fiilin varlığı, bu haksız fiilin davalı tarafından meydana getirilmesi veya davalının kusururun bulunması ve bu haksız fiil sonucu davacı tarafın zarar görmesidir. Somut olayda davacı manevi zarar uğradığını ileri sürmüş ise de bu konuda somut delil dosyaya sunamadığından zarar koşulunu ispatlanamadığı anlaşılmıştır.Açıklanan nedenle, davacı tarafın manevi yönden somut olarak zarara uğradığı hususunun ispatlanamadığı"gerekçesiyle;1-Davanın KISMEN KABULÜNE,Davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddi ile davacının davalıya ödemiş olduğu 54.330,00 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,2-Manevi tazminat talebinin reddine,3-Davacının fazlaya ilişkin taleplerinin reddine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı istinaf başvuru dilekçesinde özetle; ilk derece mahkemesinin kararı yerinde olmayıp davanın reddi gerektiğini, eksik inceleme ile karar verildiğini, davanın tarafları arasında 06.10.2011 tarihinde imzalanmış olan adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu, zira ödenmesi istenen bedele dayanak teşkil eden ödeme tablosunda belirtilen miktarların ödendiğine ilişkin kesin delil bulunmadığını, mahkeme eksik inceleme ile karar verdiğini, bu sebeple davacı lehine 54.330,00 TL hükmedilen miktarın reddi gerektiğini, yerel mahkeme kararı taleple bağlılık ilkesine aykırı karar verdiğini, davacı satın almaya dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açmış talebin kabul edilmemesi halinde teslimat tarihi olan 30.06.2012 den itibaren en yüksek direnin faizi ile birlikte gayrimenkulün gerçek değerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep ettiğini, ancak yerel mahkeme bu talebi geniş yorumlayarak ödenen paranın iadesini şeklinde kabul edip 54.330,00 TL'nin davacı lehine hükmettiğini, bedelin kendilerine ödenmesi talebi ayrı bir dava olarak ileri sürülmesi gerekirken aynı davaya konu edilmesi ve mahkemenin de bu yönde karar alması hukukun ilke ve esaslarıyla bağdaşmadığını, açıklanan nedenlerle Yerel mahkemenin 2019/332 sayılı kararının kaldırılmasını ve yeniden yargılama yapılarak talep doğrultusunda istinaf başvurusunun kabulü ile davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili katılmaya yoluyla istinaf başvuru dilekçesinde özetle; müvekkilinin, davalının, ... Projesi için gazetelere ilan verdiğini, müvekkilinin de gazetelerden gördüğü ilanlara aldanarak ,davalıdan , davalı adına kayıtlı olan İstanbul , Esenyurt ilçesi , ... parsel, ... ada, ... pafta da bulunan ... Blok ... kat ... nolu dükkanı için 06.10.2011 tarihinde noter dışı satış sözleşmesi ile 77.000-TL ye satın aldığını, müvekkilinin 06.10.2011 tarihli ödeme belgesi gereği 5.000-TL peşin , geri kalanı 60 ay vadeli olacak şekilde sıralı 59 adet senet verdiğini, davalı iş bu senetleri müvekkilinden alır almaz piyasaya olan borçları için kullandığını, müvekkilinin senetlerinin kimler elinde olduğunu ve vadesi geldiğinde kime ödeyeceğini dahi bilemediğini, müvekkili tarafından 15.08.2014 tarihinde iş bu dava açıldığını ve Mahkeme tarafından senetlerin ödenmemesi yönünde tedbir kararı verilene kadar da ödemelerine devam ettiğini, müvekkilinin 06.10.2011 tarihinden 14.12.2016 tarihine kadar toplam 54.330-TL ödeme yaptığını, ancak davalı 30.06.2012 tarihinde teslim etmesi gereken projeyi süresinde bitiremediğini, davalı , satış vaadi sözleşmesinin noter dışı olduğu gerekçesiyle resmi şekil şartına uymadığı ve bu nedenle geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye istinaden tapu iptal ve tescil davası açılamayacağından davanın reddini talep ettiğini, davalının had safhada kötüniyetli olduğunu, şekle aykırılığı ileri sürme hakkın kötüye kullanımı sayılabiliyorsa taraflar arasındaki hukuki ilişki şekil eksikliğine ragmen geçerli hale geldiğini, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu`nun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E. 1988/2 K. Sayılı ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda (RG.,21.12.1988 gün ve 20026 s.) 6 Haziran 1979 gün 14/190-799 sayılı kararı ile Yargıtay Birinci Hukuk Dairesi Kararlarına göre: "... Bir sözleşmenin taraflarından birinin o sözleşmenin ifa olunacağı hususunda o güne kadar süre gelen davranışları ile karşı tarafa tam bir güvence vermiş ve karşı taraf da sözleşmenin yerine getirileceği inancına iyi niyetle bağlanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmiş ise, artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşır ve bu husus yasal himayeden yoksun kalır. Bu durumlarda sözleşmenin geçersizliğine dayanılarak akdin icrasından kaçınılamaz... olayın özelliğine göre cebri tescil davası kabul edilmelidir..." yasal yönden şekile bağlanmış bir sözleşmenin bu şekle uygun olarak yapılmaması, ancak sözleşmeden doğan edimlerin kısmen ifa edilmesinden sonra şekle aykırılığın ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması anlamında olduğunu, Yargıtay'ın bu yönde çok sayıda İBK ve karaları olduğunu, MK.m.2 ye aykırılık görülüyorsa şekil eksikliğine dayanan savunma nazara alınmadan hüküm kurulması gerektiğini, Hukuk Genel Kurulunun 22.3.1985 günlü ve 14/399-232, 14/544-233, 14/596- 234, 14/597-235, 14/598-236, 14/649-237 sayılı kararlarında da aynı ilkenin benimsendiğini ve tescil davalarını kabul eden yerel mahkeme kararlarının onandığını, davalının dava sırasında ve bilirkişi raporuna beyanında ödeme tablosundaki tarih ve miktarlara itiraz etmediğini, ödemenin gerçek olmadığını ileri sürmediğini, müvekkilnin ödeme yaparak senetlerini geri aldığını, senetlerin üzerinde de ödeme yapılarak geri alındığına dair ibare mevcut olduğunu, müvekkilinin daha fazla zarar etmemek için karşı tarafla anlaşma yaptığını, karşılığında senet aldığını ancak protokol doğrultusunda senet vadesi geldiği halde ödenmediği için davaya devam etmek durumunda kaldığını, davalı tarafın 10. celsede anlaşma olduğu ve davanın da konusuz kaldığı gerekçesi ile davanın reddini talep etmiş olmasının bile davayı kabul ettiğinin ikrarı niteliğinde olduğunu, müvekkili sözleşme gereği üzerine düşen edimlerini yerine getirmiş olduğundan davalı adına kayıtlı olan tapunun iptali ile sözleşme tarihi olan 06.10.2010 tarihi itibari ile mülkiyetinin müvekkile ait olduğunun tespiti ile hacizlerden ari olarak müvekkil adına tapunun tescilini, bu mümkün olmaz ise bilirkişi raporunda belirtildiği gibi sözleşme ile davalının ödemeyi kabul ettiği kira bedellerinin ve rayiç değerinin teslim edilmesi gereken tarihten itibaren en yüksek ticari temerrüt faizi ile davalıdan alınarak müvekkile verilmesi gerekirken Mahkeme tarafından davalının kötüniyetli hareket etmesi nazara alınmadan sözleşmenin geçersizliğine ve müvekkilin ödeme yaptığı tarihten itibaren yasal faizi ile yapılan ödemelerin davalıdan tahsiline karar verildiğini, bilirkişi raporunda da davacının dava konusu dükkanın tesliminin vaad edildiği 30.06.2012 tarihi itibari ile rayiç bedelinin dükkan toplam bedelinden yaptığı ödeme oranında olan kısmını ve gayrimenkulün teslim edilmeyişi nedeni ile aylık rayiç kira bedellerinin dükkan toplam bedelinden yaptığı ödeme oranında talep etme hakkının olduğunu beyan ettiğini, müvekkili, dava açmış olmasına ragmen günü gelmeyen senetler yönünden tedbir kararı verilene kadar ödeme yapmaya devam ettiğini, mahkeme tarafından vadesi gelmeyen senetlerin iptaline karar verilmesi gerekirken eksik hüküm kurulduğunu, mahkeme tarafından davacının manevi yönden somut olarak zarara uğradığı kanıtlanamadığından manevi tazminat talebinin reddedildiğini, müvekkilinin imzalamış olduğu sözleşmeden dolayı yükümlülüklerini yerine getirirken muhatap olarak davalıyı karşısında bulamaması, davalı edimini yerine getirmez iken haciz tehdidi altında senetleri ödemeye devam etmesi davalının kusurundan dolayı müvekkilin manevi olarak zarar uğradığının somut delili olduğunu, olayın oluş şekli itibari ile bu durum karşısında herkesin manevi olarak yıpranacağı , üzüleceği aşikar iken Mahkeme tarafından somut delil aranmasının hukuka aykırı olduğunu, açıklanan nedenlerle haksız ve kötüniyetli davalının istinaf taleplerinin reddine, katılma yolu ile istinaf talebinin kanulüne,davalı adına kayıtlı olan tapunun iptali ile sözleşme tarihi olan 06.10.2010 tarihi itibari ile mülkiyetinin müvekkiline ait olduğunun tespiti ile hacizlerden ari olarak müvekkili adına tapunun tescilini, bu mümkün olmaz ise bilirkişi raporunda belirtildiği gibi sözleşme ile davalının ödemeyi kabul ettiği kira bedellerinin ve rayiç değerinin teslim edilmesi gereken tarihten itibaren en yüksek ticari temerrüt faizi ile davalıdan alınarak müvekkile verilmesine,vadesi gelmeyen senetlerin iptaline karar verilmesini, manevi tazminat tazminat talebimizin kabulüne, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.

DELİLLER: Tapu kaydı, satış sözleşmesi ve ekleri, keşif, bilirkişi raporları, ek rapor, delil listeleri sunulan ve toplanan deliller.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, dükkân satış sözleşmesinden (yüklenicinin temlikinden) kaynaklanan tapu iptali ve hacizlerden ari tescil, geç teslim nedeniyle rayiç kira bedelinin tahsili, manevi tazminat, olmadığı taktirde taşınmazın rayiç değerinin tahsili istemine ilişkindir. 492 sayılı Harçlar Kanunun 16.maddesi uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalarda dava değerinin gayrimenkulün değerine göre belirleneceği öngörülmüştür. Dava değerinin belirlenmesinde taşınmazın dava tarihindeki keşfen saptanacak gerçek değerinin esas alınacağı kuşkusuzdur. 492 sayılı Harçlar Kanunu, harç alınmasını ve tamamlanmasını tarafların isteklerine ve iradelerine bırakmamış, değinilen yönün mahkemece re’sen gözetilmesini hükme bağlamıştır. Kanunun 32. Maddesinde ise yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağı vurgulanmış, 30. maddesinde “…muhakeme sırasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa yalnız o celse için muhakemeye devam olunur; takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. HUMK’nın 409. (HMK’nın 150. Maddesi) maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın muameleye konulması noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır” şeklinde düzenleme yapılmıştır. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 30.maddesi uyarınca yargılama aşamasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğunun anlaşılması halinde yalnız o celse için yargılamaya devam edilmesi takip eden celseye kadar noksan değer üzerinde peşin ve karar ilam harcının tamamlanmaması durumunda davaya devam olunmaması gerekir. Somut uyuşmazlıkta dosya içeriği ve toplanan delillerden davanın 50.000,00 TL değer gösterilmek ve bu bedel üzerinden 1/4 peşin harç yatırılmak suretiyle açıldığı, keşif yapıldığı, bilirkişi rapor ve ek raporları alındığı, ancak taşınmazın dava tarihi olan 15.08.2014 tarihi itibariyle harca esas rayiç değeri belirlenmeden ve harç ikmali yapılmaksızın esas hakkında hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır. Harçlar Kanununun uygulanması kamu düzenini ilgilendirmesi nedeniyle hakim tarafından yargılamanın her aşamasında resen gözetilmesi gereken bir husustur. Öte yandan dava konusu taşınmazla ilgili verilecek nihai kararların istinaf ve temyiz kanun yollarına tabi olup olmayacakları dava tarihindeki dava değerine göre belirlenecektir. Hal böyle olunca dava konusu taşınmazın dava tarihi olan 15/08/2014 tarihi itibariyle harca esas değerinin belirlenmesi için bilirkişi kurulundan ek rapor alınması veya gerekli görüldüğü taktirde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle dava tarihi itibariyle harca esas değerinin belirlenmesi ve belirlenen değer üzerinden varsa eksik harcın tamamlanması için davacıya süre verilmesi, harcın tamamlanması halinde davaya devam edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde bu işlemler yapılmadan esas hakkında karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup doğru değildir. Kamu düzenine açıkça aykırılık teşkil eden bu hususun dairemizce re'sen dikkate alınması zorunludur. Yerel mahkeme kararı bu yönden eksik ve hatalı olduğundan kaldırılması gerekir. Ayrıca davacı tarafça açılan terditli davada ilk talep tapu iptali ve hacizlerden ari tescil istemine ilişkin olup taşınmazın davalı şirket adına tapuda kayıtlı olduğu ve taşınmazın tapu kaydında çok sayıda haciz şerhi bulunduğu sabittir. Davacının ilk istemi tapu iptali ve hacizlerden ari tescil olup taşınmazın tapu kaydındaki tüm haciz ve takyidat lehtarlarının davaya katılımı ve taraf teşkili sağlanmadan esas hakkında karar verilmesi de usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiştir. Davacının hacizlerden ari tescil talebi dikkate alınarak tapu kaydındaki haciz (takyidat) lehtarlarının davaya katılımının ve taraf teşkilinin sağlanması amacıyla davacı tarafa haciz (takyidat) lehtarı aleyhine birleştirme talepli dava açmak üzere süre ve kesin süre verilmesi açıldığı taktirde bu davayla birleştirilmesi bu şekilde davada taraf durumunu almayan tüm haciz lehtarlarının davada taraf olmalarını ve davaya katılımlarını sağlamak ve taraf teşkili sağlandıktan sonra tüm delillerin değerlendirilmesi ve oluşacak sonuç çerçevesinde davacının hacizlerden ari tescil talebi hakkında bir hüküm kurulması gerekir. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup resen dikkate alınması zorunludur. Açıklanan nedenlerle davacının hacizlerden ari tescil istemi karşısında haciz lehtarlarının davaya katılımı ve taraf teşkili sağlanmadan yazılı şekilde davanın esası hakkında karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiştir. Ayrıca eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıklar 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çözüme ulaştırılmaktadır. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir.Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için; 1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması, 2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, 3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması, 4. Satıcının tescile yanaşmaması, Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir. Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır. Somut uyuşmazlıkta, davacı alıcı ile davalı satıcı arasında 06/10/2011 tarihinde dava konusu dükkan niteliğindeki taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi imzalandığı iddiasıyla iş bu dava açılmıştır. Dava konusu 34 bağımsız bölüm nolu taşınmaz dükkan niteliği ile davalı adına tapuda kayıtlı olup taşınmazda kat irtifakı tesis edildiği, taşınmazın tapu kaydında çok sayıda haciz şerhleri bulunduğu sabittir. Taraflar arasında akdedilen satış sözleşmesinde satış bedeli, ödeme şekli, gayrimenkulün teslimi ve diğer hususlar düzenlenmiştir. Keşif ve bilirkişi kurulu raporu ile dava konusu dükkanın içinde bulunduğu projenin tamamlanmamış olduğu, kaba inşaatların ve dış cephesinin büyük oranda tamamlanmasına rağmen ince işlerin çok büyük oranda eksik olduğu, inşaatın durmuş vaziyete olduğu, inşai faaliyetin bulunmadığı, dükkanın da tamamlanmamış durumda olduğu anlaşılmaktadır.Bu açıklamalar ışığında davacı alıcı ile davalı satıcı şirket arasında akdedilen dükkan satış sözleşmesinin 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E.,1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca geçerli olup olmadığının, tescil şartlarının oluşup oluşmadığının, davalının yüklenici veya yüklenici-arsa sahibi (yap-satcı) olup olmadığı, dava dışı arsa malikleri bulunup bulunmadığı, arsa malikleri varsa kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp imzalanmadığı, davacının dava dilekçesindeki taşınmazın rayiç değerinin tahsili isteminin değerlendirilmesi, KKİS mevcut ise getirtilerek incelenmesi, değerlendirilmesi, tartışılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken ...'ce taraflar arasında tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşmenin resmi biçimde yapılmadığı, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediğinden geçersiz olduğu, dolayısıyla davalının kendisine ödenmiş miktarı davacıya iade etmesi gerektiği gerekçesiyle davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddi ile davacının davalıya ödemiş olduğu bedelin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiştir. Açıklanan nedenlerle davalının tüm istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri, davacının ise diğer istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri incelenmeksizin kamu düzenine aykırılık yönünden ve diğer nedenlerle davacı vekili ile davalının istinaf başvurularının kabulü ile İDM kararının HMK'nun 353/1-a-4.,6. maddeleri gereğince kaldırılmasına, dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davalının tüm istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri, davacı vekilinin ise diğer istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri incelenmeksizin kamu düzenine aykırılık yönünden ve diğer nedenlerle davacı vekili ile davalının istinaf başvurularının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a/4. maddesi gereğince ayrı ayrı KABULÜNE,2-Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 29/03/2019 tarih, 2017/61 esas 2019/332 karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Taraflarca yatırılan istinaf karar harçlarının istem halinde yatıranlara iadesine,5-Taraflarca yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 03/11/2023