Karar Detayı

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

45. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2024/1317

KARAR NO: 2024/1151

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO: 2024/24 (derdest)

ARA KARAR TARİHİ: 20/03/2024

DAVA: Tapu İptali Ve Tescil

KARAR TARİHİ: 25/09/2024

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Kartal ... Noterliği'nin 14/03/1997 tarih ... yevmiye numaralı taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak ...'den İstanbul İli Tuzla İlçesi ... Mah. ... Ada ... Parsel ... Blok ... Kat ... No'lu dairenin anahtarını teslim alarak o tarihten bu yana aralıksız kullandığını, yine .. Blok ... dükkanda ...'in üyelik hakkı var iken 14/03/2013 tarihinde bu yeri de devralarak o tarihten bu yana aralıksız kullandığını, davalı kooperatifin 86 no.lu üyesi olduğunu, diğer davalıların ise kooperatifin inşaat yaptığı taşınmazın arsa sahipleri olduğunu ve kooperatif ile aralarında Kartal ...Noterliğinin 12/09/1995 tarihli ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunduğunu, kooperatif tarafından inşaatlar tamamlanarak sözleşme uyarınca arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin teslim edildiğini, yaklaşık 20 senedir arsa sahiplerinin teslim aldıkları bağımsız bölümleri kullandıklarını, ancak kooperatif üyelerinin tapularını alamadıklarını, 20 seneye yakın bir süredir kullanılan binaların kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulamadığını, kooperatif tarafından yapı kullanma izin belgesinin alınamadığını, kooperatif tarafından arsa sahiplerine karşı İstanbul Anadolu 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/432 E. Sayılı dosyası ile 25/11/2013 tarihinde tapu iptal ve tescil davası açıldığını, Müvekkilinin üyesi olduğu kooperatifle yaptığı sözleşmeye uymayan arsa sahiplerinin kooperatife tapularını devretmediğini ve müvekkilinin de kooperatif üyeliğinden doğan mülkiyetine kavuşamadığını, şu an arsa sahiplerinin mevcut tüm fiili ve hukuki hakları bertaraf edip kooperatif ve üyeleri yokmuş gibi İstanbul, ... (Merkez) Mahallesi, ... ada ... parsel ve ... ada ... parselde tapuya kayıtlı taşınmazların üzerinde kooperatif tarafından inşa edilen binaların yıkımı için Tuzla Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne başvurup "riskli yapı" tespiti yaptırarak yıkım kararı aldığını, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasasından faydalanarak hiçbir kooperatif üyesine tebligat yapılmadan sadece arsa sahiplerine tebligat yapılarak kesinleştirilen yıkım kararları uyarınca şu anda üyelerin evlerini tahliye etmek zorunda bırakıldıklarını, Yıkım kararlarının tebliğ edildiğini, müvekkilinin kooperatif üyeliğine istinaden mülkiyeti kendisine devredilmesi gereken dairesinin Tuzla Belediyesi tarafından yıkılacağını, davalı arsa sahiplerinin ise yıkım ile eş zamanlı Kartal ...Noterliğinin 23/11/2022 tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini yüklenici olarak ...Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi – ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi Müşterek Adi Ortaklığı ile imzaladıklarını, bu sözleşmenin müvekkilinin kooperatif üyeliğinden kaynaklanan ifa talebini tamamen ortadan kaldırdığını, böyle bir sözleşmeye en başta karşı çıkması gereken ve üyelerinin haklarını koruması gereken Kooperatif Yönetim Kurulu Başkanı ...'nın arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulanabilmesi için temsil heyetinde yer alıp arsa sahiplerinden vekaletname alarak üyelere doğrudan zarar verdiğini, bu nedenle kooperatifin iyi niyetinin ortadan kalktığını, arsa sahiplerinin kötü niyetli edimlerine kooperatif başkanı ve denetçilerin açık açık onay verdiğini, müvekkillinin ve diğer kooperatif üyelerinin hak talep edebileceği ya da muhatap bulabilecekleri kimse kalmadığını, hukuki yolların kapandığını, müvekkili kooperatifin arsa sahiplerine karşı açtığı tapu iptal ve tescil davası neticesinde tapusuna kavuşacağını umut ederken elde devredilecek bir tapu kalmadığını, Müvekkilinin mülkiyet hakkını kaybedeceği riskini açıkça gördüğünü ve ivedilikle işbu davanın açıldığını ancak eldeki davanın yıkım kararını durdurma hakkını müvekkiline vermediğini, işbu davayı açmış iseler de yıkım kararı mevcut iken müvekkilinin delillerinin yok olma ve delil sunamama riskinin mevcut olduğunu beyan ederek, arsa sahiplerinin Kartal ....Noterliğinin 23/11/2022 Tarih ... Yevmiye Numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine istinaden aldıkları yıkım kararı olması nedeniyle davaya konu taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir kararı verilmesini, bu talep kabul edilmez ise "davalıdır şerhi" işlenmesini, davacının kooperatif üyeliğinin usulen tespitini, dava konusu İstanbul ili, Tuzla İlçesi, Merkez Mah., ... ada, ... parsel sayılı taşınmazdaki ... Blok ... nolu daire ile ... Blok ... nolu dükkana tekabül edecek arsa payının belirlenerek bu paya ilişkin davalı arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece 17/01/2024 tarihli tensip tutanağının 16 no.lu ara kararı ile; "-İhtiyati tedbir talebinin teminat karşılığında kabulü ile tapuya kayıtlı olan İstanbul İli Tuzla İlçesi ... Mah. ... Ada ... Parsel ... Blok ... Kat ... No'lu daire ve İstanbul İli Tuzla İlçesi ... Mah. ... Ada ... Parsel .. Blok ... dükkanın bağımsız bölüm olarak ve bağlandıkları arsa paylarının davalılar adına kayıtlı olmaları halinde rızai satışla 3. Şahıslara devrinin ihtiyati tedbir yoluyla engellenmesine,-Kararın uygulanması için taşınmaz başına 200.000,00-TL (toplam 400.000,00-TL) teminat yatırılıp süresi içinde kararın uygulanması talep edilirse o yer tapu sicil müdürlüğüne kararın gönderilmesine..." karar verilmiştir. Bir kısım davalılar vekili Av. ... cevap ve tedbire itiraz dilekçesinde özetle; Halen elbirliği mülkiyeti olan, kooperatif dahil 100'ü aşkın kişiyi ilgilendiren, kentsel dönüşüm kararı alınmış, yıkımı gerçekleştirilmiş, müteahhit firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış taşınmazda, yüzlerce kooperatif üyesi ve aileleri başını sokacağı inşaatın yapılmasını beklerken mahkeme tarafından konulan tedbir kararı ile yüzlerce kişinin mağdur edildiğini, mahkemece verilen tedbir nedeniyle tapuda hiçbir işlem yapılamadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerinin yerine getirlemediğini, Davacının tapu iptali ve tescil istemine konu ettiği bağımsız bölümün tapu üzerinde hiçbir zaman var olmadığını, milyonlarca lira değerindeki taşınmaz için belirlenen teminat miktarının olası zararı karşılamaktan uzak olduğunu,Yıkım kararı verilmesi ve halihazırda yıkımın gerçekleşmiş olması karşısında davacıların dayandığı kooperatif ile yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız hale geldiğini (emsal Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2011/16154 E. 2012/1530 K., Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2012/10859 E. 2012/15932 K., Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/2797 E. 2014/7420 K. Aynı dava konusuna ilişkin, İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2023/65 Esas sayılı dosyasında alınan emsal bilirkişi raporunda satış vaadi sözleşmesi kurulsa dahi ifa imkansızlığı bulunduğu ve bu ifa imkansızlığından vaat borçlusunun sorumlu olmadığı yönünde değerlendirme yapıldığını, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un "Uygulamaların Resen Yapılması" başlıklı 6.a maddesinde, riskli yapı ve alanların bulunduğu yerlerde Kentsel Dönüşüm uygulamalarının Bakanlıkça resen yapılabileceği, Bakanlıkça resen kentsel dönüşüm uygulaması yapılacak yerlerdeki satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kentsel dönüşümün Bakanlıkça yürütülmesine karar verilmesinden itibaren taraf veya ilgili muvafakati aranmaksızın fesh edilmiş sayılacağı, bu durumda sözleşme taraflarının kira yardımı haricinde birbirlerine yaptıkları ödemeleri genel hükümlere göre talep edebileceği hususlarının düzenlendiğini, dava konusu olayda gayrimenkulün bulunduğu binanın kentsel dönüşüm alanı içinde kaldığını, davacıya Tuzla Belediye Başkanlığı tarafından Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Mevzuat gereği yıkım ve binaları boşaltma tebligatı gönderildiğini, taraflar arasında geçerli bir satış vaadi sözleşmesi kurulsa da mevcut durumda Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. Maddesi kapsamında sözleşme feshedilmiş sayılacağından edimin imkansız hale geldiğini, davacının ihtiyati tedbir için taraf sıfatı ve husumetinin olmadığını, müvekkilleri ile davacı arasında hukuki bir işlem olmadığı gibi davacının kooperatif üyesi olup olmadığının dahi bilinmediğini, müvekkillerine karşı işbu dava ve taleplerin yöneltilemeyeceğini, muhatabın kooperatif olduğunu, yine müvekkillerine de ancak kooperatif tarafından dava açılabileceğini, davacının Kooperatif yönetimine karşı yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği belirsiz olup Kooperatifin ise müvekkillerine karşı yüklenmiş olduğu yükümlülükleri yerine getirmediğini, inşaatların müvekkilleri tarafından tamamlandığını, davacının tedbir istemi İstanbul Anadolu 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2013/432 E. Sayılı dosyasına dayandırmakta ise de bu dosyada SS Billurkent Konut Yapı Kooperatifi'nin davadan feragat ettiğini beyan ederek ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını ve davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece itiraz duruşmalı olarak değerlendirilmiş ve 20/03/2024 tarihli karar ile; ''Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davanın tapu iptali ve tescili davası olduğu, davacının davalı kooperatif üyesi olduğu ve arsa sahiplerinin tapularını kooperatife devretmediklerinden mülkiyetinin kendisine devredilmesi gereken İstanbul İli Tuzla İlçesi Merkez Mahallesi ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazdaki tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep ettiği anlaşılmış olup mahkememizce verilen ihtiyati tedbirin kaldırılması halinde yargılama neticesinde davacı lehine hüküm kurulması halinde dava konusu taşınmazın 3. Kişilere devredilmesi durumunda davacının alacağını elde etmesi zorlaşacağından veya imkansız hale geleceği..." gerekçesiyle itirazın reddi karar verilmiştir. Bir kısım davalılar vekili Av. ... yasal süresi içinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; cevap dilekçesindeki açıklamalarını tekrar ederek tedbir kararının kaldırılmasını talep etmiştir. İnceleme ve gerekçe İhtiyati tedbir, HMK'da "Geçici Hukuki Korumalar" başlığı altında 389-399 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Geçici hukuki korumalar, gerçek bir menfaat dengesi kurulması gereken bir alandır ve her iki tarafın zararına engel olacak ve her iki tarafın azami yararını koruyacak yöntemin belirlenmesi gerekir. Bu ise asıl hukuki korumadan dahi zor olabilir. Bu sebeple azami özen gösterilmeli ve titiz davranılmalıdır. Bir yandan, hak sahibi olduğu iddiasında olanın haklı çıktığında bu hakkını mümkün olan ölçüler içinde almasını sağlayıcı bir yol izlenmeli; diğer yandan da geçici hukuki korumada tam bir yargılama yapılmadığı, kararın haksız olma ihtimalinin bulunacağı ihtimali de gözetilerek, aleyhine karar verilecek olanın müstakbel geleceğini mahvedecek yöntemlerden kaçınılmalıdır. Mahkeme burada, en az zarar en büyük fayda arasındaki dengeyi iyi gözetmelidir. Yani, bir tarafa en az zarar verecek, ancak bu arada diğer tarafa en uygun yararı sağlayacak formülü bulmalı, o yönde tedbir değerlendirmesi yapmalı ya da kararı vermelidir. Zira çoğu kez ceza muhakemesinde bir kişinin tutuklanması ne anlam ifade ediyorsa hukuk yargılamasında da geçici hukuki korumaların önemli bir kısmı o anlamdadır; deyim yerindeyse adeta malvarlığnın veya bir hakkın tutuklanması sonucunu doğurmaktadır. Yanlış bir geçici hukuki koruma kararı (kabul veya ret yönünde) ya da bu kararın çerçevesinin yanlış belirlenmesi, bir kimsenin malvarlığının elinden çıkmasına, ekonomik geleceğinin kaybolmasına, sahip olduğu hakların dengesinin tekrar onarılamaz şekilde bozulmasına sebep olabilecektir. Yukarıda yapılan menfaat dengesi açıklaması, temelini Anayasada bulan ölçülülük ilkesinin bir yansımasıdır. Hatta, tüm geçici hukuki korumalar bakımından özel bir ölçülülük ilkesinin varlığından söz edebiliriz. Bu sebeple mahkemeler ihtiyati tedbire ilişkin talepleri değerlendirirken ve bu konuda karar verirken karara itiraz halinde veya başka sebeplerle (örneğin, m. 395, 396) kararı kaldırırken yahut değiştirirken her zaman menfaatler dengesine uygun ölçülü bir karar vermek durumundadır. Örneğin, çok cüz'i bir hak talebi karşısında çok büyük malvarlığı değerleri üzerine geçici hukuki koruma kararı verilmesi ya da geçici hukuki korumanın kaldırılması veya değiştirilmesi için karşı taraf tam teminat göstermişken ve özel sebepler yokken hala geçici hukuki korumanın aynı şekilde devamında ısrar edilmesi ölçülülük ilkesine aykırı olacaktır. (Pekcanıtez Usul, Prof. Dr.Hakan Pekcanıtez, Prof.Dr. Muhammet Özekes, Doç.Dr.Hülya Taş Korkmaz, Doç.Dr.Mine Akkan, Cilt.III, s.2444, 2445) Geçici hukuki korumalardan biri olan ihtiyati tedbir; kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca, davacı veya davalının (dava konusu ile ilgili olarak) hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı öngörülmüş, geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır. 6100 sayılı HMK'nın 389/1 maddesinde "Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.'', HMK'nın 390/1 maddesinde "İhtiyati tedbir, dava açılmadan önce, esas hakkında görevli ve yetkili olan mahkemeden; dava açıldıktan sonra ise ancak asıl davanın görüldüğü mahkemeden talep edilir.", HMK'nın 390/3 maddesinde "Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır'', HMK'nın 391/1 maddesinde "Mahkeme, tedbire konu olan mal veya hakkın muhafaza altına alınması veya bir yediemine tevdii ya da bir şeyin yapılması veya yapılmaması gibi, sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek her türlü tedbire karar verebilir" düzenlemelerine yer verilmiştir. İhtiyati tedbir verilebilmesinin en önemli şartlarındam biri, ihtiyati tedbir sebebinin mevcut olmasıdır. Kanunda bu husus genel olarak düzenlenmiş, hakime oldukça geniş bir takdir alanı bırakılmıştır. (m. 389/1). Kanun, burada "mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından" söz etmektedir. Bu hüküm dikkate alındığında, mevcut durumun değişmesi halinde hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması, hakkın elde edilmesinin tamamen imkansız hale gelmesi, gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğması tehlikesi varsa, ihtiyati tedbir sebebi var kabul edilecektir. İhtiyati tedbirler, hakkın yada hak sahibinin karşı karşıya olduğu somut ve güncel tehlikenin bertaraf edilmesini, bu tehlikenin yol açabileceği telafisi mümkün olmayan zararların veya tehlikenin önlenmesini yada durdurulmasını amaçlar. Tehlikenin bertaraf edilmesi şeklinde ifade edilebilecek kurumsal amacın ihtiyati tedbirlerin işlevsel amaçları ile somutlaştırılması, ihtiyati tedbirlerin türleri, koşulları ve içeriğinin belirlenmesine de yön verecektir. İşlevsel olarak ihtiyati tedbirlerin amacının ilk bakışta bir teminat ve koruma sağlama olduğu söylenebilir. Ancak bu, her zaman doğru değildir. İhtiyati tedbire duyulan ihtiyaç ve onun zaman içinde gösterdiği gelişme ile farklı hukuki sorunlarda farklı uygulama alanları bulması sebebiyle müddeabihi nasıl dava sonunda icra edilebilir halde kalması için güvence altına alınmasının yanında, hukuki ilişkinin düzenlenmesi ve talebin geçici icrası da ihtiyati tedbirin işlevsel amaçları haline gelmiştir. (Pekcanıtez Usul, Cilt.III, s.2462, 2463). Bu çerçevede teminat amaçlı, düzenleme amaçlı ve eda amaçlı olmak üzere üç ana amacı gerçekleştirmek üzere tedbir kararı verilmesi mümkündür. Teminat amaçlı tedbirler, ihtiyati tedbirlerin temel şekli olup para alacağı dışındaki ihtilaf konusu hakkın müstakbel icrasını teminat altına almayı amaçlamaktadır. Bir hakkın gerçekleşmesinin engellenmesi veya esaslı şekilde ağırlaşması tehlikesi varsa bu durumda teminat amaçlı tedbirler ile ihtilaf konusu hak korunarak yargılama sonunda icrası mümkün hale gelecektir. Düzenleme amaçlı ihtiyati tedbir türünde geçici bir durum adli yoldan düzenlenmekte, ihtiyati tedbir hukuki ilişkiyi yeniden inşa etmektedir. Düzenleme amaçlı ihtiyati tedbirlerde gelecekte yerine getirilecek bir edimin teminat altına alınmasından çok hukuki barışın muhafazası hedef alınmaktadır. Eda amaçlı ihtiyati tedbir ise, bir hakkı geçici olarak gerçekleştirmeye yöneliktir. Yani alacaklının geçici olarak tatmini söz konusudur. İhtiyati tedbir talep eden taraf, tedbire esas olan hakkını, ihtiyati tedbir sebep veya sebeplerini, keza davanın esası yönünden de haklılığını ispat etmelidir. Ancak burada tam ispat aranmayıp yaklaşık ispatla yetinilecektir (m. 390/3). Yani, ispatı gereken hususların tam olarak değil; kuvvetle muhtemel gösterilmesi yeterlidir... yaklaşık ispat ispatsızlık veya sadece talepte bulunanın beyanlarıyla yetinileceği anlamına gelmemektedir. Talep eden, ispat ölçüsü düşürülmüş olsa dahi, bir ispat faaliyetinde bulunmak, bu çerçevede delillere dayanmak ve tam olmasa da iddia ettiği hususların gerçekliğini kuvvetle muhtemel olduğunu gösterecek şekilde ispat etmek durumundadır. Şu halde, ispat ölçüsünün düşürülmesi, tedbirin koşullarının, özellikle tedbire esas olan hakkın hüküm altına alınabilmesi için maddi hukuk kurallarında öngörülen koşul vakıaların bir kısmının incelenmeyeceği ya da üstün körü inceleneceği anlamına gelmemektedir. Zira ispat ölçüsü, incelemenin kapsamına değil, hakimdeki usuli kanaatin derecesine ilişkindir... Şüphesiz, talep eden bir ispat faaliyetinde bulunmuşsa bunu tam ispat seviyesinde aramamak gerekir; fakat tamamen ispatsız veya delile dayanmayan bir faaliyet de afaki tehlike olgusuna dayanılarak yeterli kabul edilemez (Pekcanıtez Usul, Cilt.III, s.2476, 2477). Dava, kooperatif üyeliği nedeniyle tahsis edilen bağımsız bölümlerin bulunduğu taşınmaz hakkında yıkım kararı verildiği iddiası ile bağımsız bölümlere tekabül eden arsa payının, arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptal edilerek davacı adına tescil edilmesi istemine ilişkindir. Dava konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu taşınmaza ilişkin tapu kaydı incelendiğinde, "arsa" vasfındaki taşınmazın, davalı kooperatif dışında diğer davalılar adına çeşitli paylar oranında tapuda kayıtlı olduğu tespit edilmiştir. Dava konusu yapılar, 14/10/2022 tarihli "Riskli Bina Tespit Raporu İnceleme Formu" başlıklı belgelerde "riskli yapı" olarak tespit görmüştür. Tuzla Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğü'nün 21/11/2022 tarihli yazısı ile İstanbul-Tuzla İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, No:...-...-...-... (A-B-C-H Blok) kapı numaralı adreslerde ... ada ... parsel sayılı yerdeki ...-...-...-... Yapı Kimlik Numaralı, mülkiyeti ...-... ve hissedarlarına ait binalar için düzenlenen raporlar gereği binaların riskli yapı olarak tespit edildiği, 6306 sayılı Kanunun 3. Maddesinin 2. Fıkrası ile 21/06/2019 ve 30808 Sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik'in 7. Maddesinin 4. Fıkrası uyarınca riskli yapılar hakkında gereği yapılmak ve bilgilendirilmek üzere Tuzla Tapu Müdürlüğüne bildirildiği, Tuzla Tapu Müdürlüğü tarafından riskli yapı belirtmesi yapılarak ilgililere tebligat yapıldığı, bina maliki tarafından ... ada ... parselde yeniden yapılmak istenen binaya ait iş ve işlemlerdeki muafiyetler konusunda yazı talep edildiği açıklanarak, muafiyet oranının %100 olduğu belirtilmiştir.Davacı tarafından delil tespit talebinde bulunulması sonucu 22/06/2023 tarihinde yapılan keşif neticesinde düzenlenen 05/09/2023 tarihli raporda, 4 bloktan ibaret yapıda keşif tarihi itibariyle yıkım işlemlerine geçildiği belirlenmiştir. Dosyada yıkım yapıldığına dair bir kayıt olmamakla birlikte, gerek delil tespit raporu gerekse davalı beyanı dikkate alındığında, taşınmazda yıkım işleminin gerçekleştirilmiş olduğu anlaşılmaktadır. Davacı, davalı kooperatife ortak olduğunu iddia etmekle birlikte dosya kapsamında bu tespite yarar bir veri bulunmamaktadır. Yine kooperatif ile arsa sahipleri arasında imzalanan Kartal ....Noterliğinin 12/09/1995 tarihli ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, arsa sahipleri ile ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi – ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi Müşterek Adi Ortaklığı arasında imzalanan Kartal ....Noterliğinin 23/11/2022 tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi de mevcut değildir. Ancak taşınmazın arsa vasfında olduğu, davacının ortağı olduğunu iddia ettiği davalı kooperatifin taşınmaz üzerinde hak sahibi olmadığı sabittir. Yine riskli bulunan yapı hakkında yıkım kararı verildiği, gerçekleştirilen yıkım işlemi nedeniyle dava dışı yüklenicilerle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı da beyanlardan anlaşılmaktadır. HMK'nın 393.maddesi uyarınca inceleme yapıldığında; Mahkemece tensip ara kararıyla toplam 400.000,00 TL teminat karşılığında dava konusu bağımsız bölümlerin ve bağlandıkları arsa paylarının davalılar adına kayıtlı olmaları halinde rızai satışla 3. şahıslara devrinin ihtiyati tedbir yoluyla engellenmesine karar verilmiş olup, karar davacı vekiline 02/03/2024 tarihinde tebliğ edilmiştir. HMK'nın 393/1 maddesinde "İhtiyati tedbir kararının uygulanması,bu kararın, tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmek zorundadır. Aksi hâlde, kanuni süre içinde dava açılmış olsa dahi, tedbir kararı kendiliğinden kalkar." hükmü yer almaktadır.Tensip tutanağı davacı vekiline 02/03/2024 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen bu tarihten itibaren 1 hafta içinde teminat yatırılarak tedbirin uygulanmasının talep edildiği bir evraka, teminat yatırıldığına dair makbuza ve tapu müdürlüğüne tedbirin uygulanması yönünde yazılan bir müzekkereye dosya içerisinde rastlanılmamıştır. Şayet kararın davacı vekiline 02/03/2024 tarihinde tebliğinden itibaren 1 haftalık süre içerisinde tedbirin uygulanması talep edilmemiş, teminat yatırılmamış ise bu durumda HMK'nın 393/1.maddesi uyarınca tedbir kendiliğinden ortadan kalkacağı için tedbire itiraza yönelik yapılan 20/03/2024 tarihli duruşmada, mahkemece bu husus nazara alınarak, yasal süre içerisinde ihtiyati tedbirin uygulanması talep edilmediğinden tedbirin kendiliğinden kalktığının tespitine karar verilmesi gerekirken itirazın reddine karar verilmesi hatalıdır. HMK'nın 393/1.maddesi uyarınca süresinde teminat yatırılarak tedbirin uygulanmasının talep edilmiş olması ihtimaline binaen inceleme yapıldığında ise; Tedbirin hem amacını gerçekleştirmesi hem de karşı taraf ve üçüncü kişiler bakımından gereksiz zararların ortaya çıkmaması için, mahkemenin tedbirin türü ve sınırlarını tam ve doğru şekilde belirlemesi önemlidir. İhtiyati tedbir, henüz uyuşmazlık tam belirginleşmeden aleyhine tedbir kararın verilen kişinin şahıs veya mal varlığı değerlerine müdahale etme ve sınırlandırma sonucunu doğurduğundan, karar verilecek tedbirin çok iyi belirlenmesi gerekmektedir. Özel bir kanun hükmüne dayanarak ihtiyati tedbir talep edilmişse mahkeme, ancak bu kanun hükümlerine ve oradaki şartlara uygun olarak ihtiyati tedbir kararı vermelidir. Davada, talepten başka bir şeye (aliud) karar verme yetkisi bulunmayan hakimin (m. 26) önünde geniş bir ihtiyati tedbir kataloğu vardır. Bunun için hakime her türlü tedbire karar verme yetkisi tanınmıştır. Hakim bu geniş takdir yetkisini kullanırken bir yandan talep edenin maruz kaldığı tehlikenin yoğunluğu ve zararın büyüklüğü ile bu tehlike ve zararın hangi içerikte bir tedbir ile bertaraf edilebileceğini, diğer yandan tedbir kararının icrasının karşı tarafa verebileceği olası zararları tartmalıdır. Başka bir deyişle mümkün olduğunca tedbir talebinde bulunanın hakkını koruyan, ancak karşı tarafın da hukuk alanında en az sınırlamayla yetinilebilecek bir yol izlenmeli, ölçülülük ilkesi ile menfaat dengesinin korunması gözetilmelidir. Bir yandan muhtemel bir hakkın korumasız kalmasının ve verilecek muhtemel hükmün etkisiz kılınmasının sakıncası göz önünde tutulmalı, diğer yandan da tedbirin haksız da olmasının mümkün olduğu düşünülerek, ihtiyacı karşılayacak minimum müdahale tercih edilmelidir... Hakim, menfaat dengesini kurarken iki temel prensibi göz önünde bulundurmalıdır: Talep eden, asıl dava sonunda elde edebileceğinden daha fazlasına kavuşmamalıdır. İhtiyati tedbirin sağlayabileceği hukuki korumanın sınırını, tedbirin bağlanacağı davadaki nihai hukuki koruma çizer. İkinci olarak, en az müdahale prensibine göre, tedbir talep edenin uğradığı zararı bertaraf edebilecek birden çok tedbir seçeneğinden aleyhine tedbir kararı verilene en az zarar verecek ihtiyati tedbir tercih edilmelidir. Hakim, asıl davada elde edilebilecek hukuki koruma sınır olmak üzere, "en az müdahale" prensibini dikkate alarak tehlikenin boyutuna göre "gerekli" tedbiri tespit etmeli, farklı ihtiyatî tedbir türlerinden davanın esastan reddi hâlinde eski hâle getirilebilecek olanı tercih etmelidir. (Pekcanıtez Usul, Cilt.III, s.2501, 2502) Mahkemece yukarıda yazılı olduğu şekilde tedbir karar verilmiş ise de dosya kapsamında yer alan tapu kayıtlarına göre arsa vasfındaki taşınmazda, kat irtifakı tesis edilmemiş ve yönetim planı oluşturulmamış, bağımsız bölümlerin tescil edilmemiş olması karşısında tedbirin mevcut haliyle uygulanma imkanı bulunmadığı açıktır. Zira davacıya tahsis edilen taşınmazlar tapuya kayıtlı olmadığı gibi arsa payı oranları da belli değildir. Tedbirin tüm taşınmaza özgülenmesi halinde ise menfaat dengesinin bozulacağı aşikardır. Bu durumda mahkemece tapu kayıtlarına "davalıdır" şerhi konulmasıyla yetinilmesi, ihtiyati tedbir talebinin reddedilmesi gerekirken verilen karar hatalıdır. Açıklanan nedenlerle, bir kısım davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1.a.6 maddesi uyarınca kaldırılmasına karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Bir kısım davalılar vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2024/24 Esas (derdest) sayılı 20/03/2024 tarihli ara kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1.a.6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,2-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere mahal mahkemesine İADESİNE,3-Davalılar tarafından yatırılan istinaf başvuru harcının Hazineye gelir kaydına,4-Davalılar tarafından yatırılan istinaf karar harcının talep halinde ilk derece mahkemesince iadesine,5-Davalıların yapmış olduğu istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,7-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine, Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/1.f ve 362/1.g bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.25/09/2024