Karar Detayı

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2024/993

KARAR NO: 2024/1423

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 12/07/2019

NUMARASI: 2016/1026 Esas - 2019/825 Karar

DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)

İSTİNAF KARAR TARİHİ: 09/10/2024

Dairemizce verilen kararın Yargıtay 11. HD tarafından bozulması üzerine yapılan duruşma sonunda dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşündü;

DAVA: Davacı vekili, müvekkili şirket ile davalı arasında 23.09.2013 tarihinde gayrimenkul satış vaadi niteliğinde adi yazılı şekilde "konut satış sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme uyarınca 24.09.2013 tarihinden itibaren başlamak ve 10.09.2016 tarihinde sona ermek kaydıyla toplam 350.000-TL'nın müvekkil şirket tarafından ödeneceğinin, sözleşme tarihinden itibaren 20 ay sonra taşınmazın müvekkile teslim edileceği, müvekkili tarafından sözleşmenin geçerli olduğu düşüncesiyle davalıya toplam 256.659-TL nakden ödendiğini, buna rağmen satıma konu taşınmazın 23.05.2015 tarihinde teslim edilmesi gerekirken bugüne kadar teslim edilmediğini gibi müvekkili adına tapu tescilinin de gerçekleştirilmediğini, sözleşmeden dönme şartlarının oluştuğunu, buna dayanarak ödenmiş olan toplam 256.659-TL'nin kendilerine faizi ile birlikte geri ödenmesi hususları bildirildiğini, ancak ihtarnameyi tebellüğ eden davalı şirket, ihtarname gereklerini yerine getirmediğini ve müvekkil şirket tarafından ödenen bedeli iade etmekten kaçındığını, şirketin ödemiş olduğu ifa bedeli olan 256.659-TL'nin, "denkleştirici adalet kuralı" kapsamında güncel alım değeri hesaplanarak belirlenecek miktarın davalıdan tahsiline, bu miktara dava tarihinden itibaren avans faizi işletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP: Davalı vekili, müvekkili şirket ile davacı şirket arasında imzalanan satış sözleşmesinin davacı tarafça belirtildiği üzere adi yazılı şekilde yapıldığını, ancak davacının basiretli bir tacir olarak bu hususu bilmekle birlikte anılan sözleşmenin 9.1 inci maddesinde "Konut Sahibi imza tarihinden itibaren şayet talep ederse en geç bir ay içinde işbu sözleşmelin aynı şartları dahilinde noterde resmen düzenleme şeklinde yapılabileceğini ancak noter harç ve masraflarının da kendisine ait olduğunu kabul ve taahhüt eder." hükmünün düzenlendiğini, davacı şirket tarafından talep edilmesi halinde sözleşmenin şekil şartı eksikliğinin giderilmesi imkanı varken davacı tarafça bu yönde bir talepte bulunulmadığını, sözleşme konusu inşaatın müvekkili şirket tarafından tamamlandığını, davacı taraf yetkilisine tapu devrine hazır olduğunun bildirildiğini, ancak davacı şirket tarafından tescil için gerekli harç bedeli ve bakiye borç bedelinin ödenmediğini, tapu tescil alınmadığını ve müvekkili şirkete ihtarname gönderilerek işbu davada iptali talep edilen icra takibinin açıldığını, davacı tarafın iddialarının gerçeği yansıtmadığını beyan ederek dava açılmadan önce müvekkili şirket tarafından davacının devre davet edilmesi, davacının bu hususa muvafakat etmesi ve dava konusu taşınmaza ilişkin inşaatın tamamlanarak teslime hazır hale getirilmiş olmasından bahisle bu aşamada sözleşmenin gereçsizliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmasından bahisle davacı tarafça haksız ve hukuka aykırı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece, taraflar arasında 23.09.2013 tarihli Konut Satış sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeye göre 18 no.lu bağımsız bölümün satışa konu edildiği, satış bedeli olarak KDV hariç 350.000-TL fiyat belirlendiği, teslim tarihinin sözleşmeden itibaren 20 ay olarak belirlendiği, satın alanın tapu devrinden önce sözleşme bedeli de dahil olmak üzere maddede belirtilen tüm bedelleri ödedikten sonra tapu devrini talep edebileceği, konut sahibinin sözleşmeyi dilediği zaman feshedebileceği, satın alanın sözleşmeyi feshetmesi halinde fesih tarihinden itibaren 16 ayın sonunda herhangi bir faiz ödenmeksizin fesih tarihine kadar yapılan ödemelerin iade edileceği ve bu bedelden de fesih tarihinden doğan borçlar ile 15.000-USD tutarındaki cezai şartın mahsup edileceği hususunun düzenlendiği, davacı şirketin davalı tarafa toplamda 256.659-TL ödeme yaptığı, bu satış sözleşmesine konu edilen 18 no.lu bağımsız bölümün dava açıldıktan sonra 08.11.2016 tarihinde dava dışı ... isimli kişiye satıldığı, ayrıca taşınmaza 1 inci dereceden ipotek konulduğu, dosya kapsamına göre; davalı müteahhitin sözleşme gereğince inşaatı zamanında bitiremediği, davacının bu nedenle sözleşmeden döndüğü, bu durumda sözleşmenin cezai hükümlerinin uygulanamayacağı davacının sözleşmede ödediği parayı denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde güncel karşılığı olarak talep edebileceği, davacının davalıya yaptığı ödemelerin güncel değerleri inşaat sektöründe kullanılan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yapım işleri birim fiyatları yıllık artış endeksi ve serbest piyasa fiyatları ile fiyat farklarının altın, döviz ve tüfe oranları nazara alınarak hesaplanması gerektiği, dava konusu taşınmazın 3 üncü kişiye satıldığı tarihi itibariyle ifası imkansızlaştığından davacının bu tarihten itibaren faiz talep edebileceği, bilirkişi heyeti tarafından davacı tarafından ödenen 256.659-TL'nin denkleştirici Adalet prensiplerine göre ifanın imkânsızlaştığı 08.11.2016 tarihindeki güncel karşılığının 328.120,06 TL olarak hesaplandığı, davacının ödediği bedelin güncel karşılığını avans faiziyle birlikte talep edebileceği gerekçesi ile davanın kabulüne 328.120,06-TL alacağın sözleşmenin ifasının imkânsız hale geldiği 08.11.2016 tarihinden itibaren talep gibi avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili, ıslah dilekçesinin müvekkiline usulsüz tebliğ edildiğini,davacı tarafın 10.03.2016 tarihine kadar ödemelerini düzenli yaptığını, davacıya e-mail gönderilerek tapu işlemleri için hazır olunduğu bildirerek harç masrafları talep ettiğini, 10.03.2016 tarihli cevabi e-mailde de davacı tarafça tapu devir işleminin kabul edildiğini, hatta kalan bakiye borç miktarının devir günü ödeneceğinin belirtildiğini, ancak davacı şirketin tapu devrine ilişkin gereken belgeleri müvekkili firmaya sunmayarak harçları ödemediğini, devre de gitmeyerek tapu devrini gerçekleştirmediğini, sözleşmeye göre davacının vaktinden önce feshetmesi durumunda, fesih tarihinden itibaren 16 ay içerisinde ödenen bedelin iade edilerek, 15.000 usd cezai şart ödemesi gerektiğini, davacının sözleşme fesih tarihinden 6 ay sonra henüz vadesi gelmemiş bir ödeme için para iadesi dava açmasının sözleşmeye aykırı olduğunu, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart bedelinin ödenmesini, müvekkilinin elinde kalan taşınmazı 3 üncü bir şahısa devretmek zorunda kaldığını belirterek kararın kaldırılmasını cezai şartın ödenecek paradan mahsubuna karar verilmesini istemiştir.

GEREKÇE VE SÜREÇ: Dairemizin 26/05/2022 tarihli 2019/2291 Esas, 2022/270 Karar sayılı kararı ile, "davacı ile davalı arasında resmi şekil şartına dayalı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmadığı, imzalanan sözleşmenin adi yazılı sözleşme olarak kabul edileceği, davacı tarafın sebepsiz zenginleşmeden doğan bir alacağı var ise ancak bunu davalıdan talep edebileceği, geçersiz sözleşmeye dayanılarak munzam zarar talep edilemeyeceği, ancak tarafların verdikleri var ise bunları fedâkarlığın denkleştirmesi ve sebepsiz zenginleşme ilkesi hükümleri çerçevesinde iade edeceklerinin kabulünün gerektiği, (Yargıtay 19. HD'nin 2016/12537 esas, 2017/7228 karar sayılı 24.10.2017 tarihli emsal ilamı) geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların ancak verdiklerini aynen iade isteyebilecekleri, davacı tarafından davalıya ödenen bedelin temerrüt tarihinden itibaren iadesine karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile kararın kaldırılmasına, yeniden esas hakkında karar verilerek, davanın kısmen kabulüne, 256.659-TL alacağın 08.11.2016 tarihinden itibaren değişen oranlarda avans faizi işletilerek davalıdan tahsiliyle davacıya verilmesine, fazla istemin reddine" karar verilmiştir. Taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 01/04/2024 tarih ve 2022/5870 Esas 2024/2625 Karar sayılı kararı ile "Taraflar arasında 23.09.2013 tarihinde imzalanan, davalı arsa sahibi ile yapılan ve davacı tarafça dayanılan Konut Satış Sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir. O nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflara hak ve borç doğurmadığından taraflar geçersiz sözleşme uyarınca verdiklerini karşı taraftan isteyebilirler. Ancak, ülkemizde yaşanan enflasyonun uzun yıllardan beri yüksek oranda seyretmesi nedeniyle paranın değeri bununla ters orantılı olarak devamlı düşmekte olduğundan paranın verildiği tarihteki alım gücü ile iade tarihindeki alım gücü çok farklı ve adaleti denkleştirmeyecek oranda azdır. Bu nedenle, hukuken geçersiz sözleşmeler sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı göz ardı edilmemelidir. Nitekim davacı da bunu talep etmiş, ilk derece mahkemesince denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hükmedilen bedele karşı istinaf isteminde bulunmamıştır. Bölge Adliye Mahkemesince, ödenen bedelin aynen iadesine karar verilmesi doğru olmayıp ilk derece mahkemesi kararını davacının istinaf etmediği ve davalı yararına usulü kazanılmış hak doğduğu gözetilerek denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplanacak bedele hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir." denilerek kararın bozulmasına karar verilmiştir. Usul ve yasaya uygun görülen Yargıtay bozma ilamına uyularak davacının ödediği bedelin güncellenmiş değerini teşkil eden 328.120,06-TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2016/1026 Esas - 2019/825 Karar sayılı 12/07/2019 tarihli kararının, HMK.'nın 353(1)b-2 gereği KALDIRILMASINA; "Davanın kabulü ile 328.120,06-TL'nin 08/11/2016 tarihinden itibaren talep gibi avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine," İlk derece mahkemesine ilişkin olarak;"Alınması gereken 22.413,89-TL karar harcından peşin alınan 4.383,10-TL ve 1.220,37-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 5.603,47-TL'nin mahsubu ile kalan 16.810,42-TL harcın davalıdan tahsiliyle Hazineye gelir kaydına, Davacı tarafından yatırılan toplam 5.632,67-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Davacı tarafından yapılan 600-TL bilirkişi ücreti, 359-TL posta masrafı olmak üzere toplam 959-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Davacı lehine takdir olunan 25.637,20-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Talep halinde kullanılmayan gider avansının yatıran tarafa iadesine," Davalı tarafından yatırılan 5.604,40-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine, Davalı tarafından yapılan giderlerin üzerinde bırakılmasına, davacı tarafından istinaf ve temyiz aşamasında yapılan 18-TL yargı giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, HMK'nın 356(1).maddesi uyarınca duruşmalı yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı oy birliği ile karar verildi. 09/10/2024