Karar Detayı

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

12. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2021/1942

KARAR NO: 2024/1261

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 16/06/2021

NUMARASI: 2017/548 Esas 2021/463 Karar

DAVA: Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ: 19/09/2024

Davanın kısmen kabulüne -reddine ilişkin kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA: Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi ve borçlanma sözleşmesi ile müvekkilinin davalıdan İstanbul Ümraniye İlçesindeki ... ada ... parselde bulunan siteden üç adet bağımsız bölüm satın aldığını, davalının sözleşmenin 3. maddesinde, 01.05.2015 tarihinde dairenin ve sitenin tamamen bitmiş olarak teslim edilmemesi halinde daire başına aylık 2.000-TL, 7.b maddesinde ise en geç 17.12.2015 tarihinde sözleşmeye konu dairelerin tamamen bitmiş ve anahtar teslim olarak teslim edilmemesi halinde de daire başına ekstra aylık 2.000-TL ödeme yapmayı taahhüt ettiğini, inşaatın %100 iş bitim raporunun ancak 31.03.2017 tarihinde alınabildiğini ve iskanın halen alınmadığını, eksiklikler nedeniyle sözleşmeye uygun bir teslim yapılmadığını, bu nedenle inşaatın sözleşmeye uygun bitiş tarihinin tespiti ile bu tarihe kadar ödenmesi gereken gecikme tazminatının davalı tarafından müvekkiline ödenmesi gerektiğini belirterek, şimdilik 10.000-TL'nin her bir aya ait gecikme tazminatının muaccel olduğu tarihten itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

ISLAH: Davacı vekili; talep miktarını 82.620-TL'ye yükselterek 10.000-TL gecikme tazminatının dava tarihinden, 72.620-TL'nin ise ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP: Davalı vekili; karşılıklı edimler içeren sözleşmelerde kendi edimini ifa etmeyen tarafın karşı tarafın ediminin ifasını isteyemeyeceğini, davacının 17.12.2014 tarihli sözleşmenin 3.2 maddesine göre %1 oranında katma değer vergisi, 5.5 maddesine göre abonmanlık giderleri, 5.9 maddesindeki iskan harç ve masraflarını taahhüdüne rağmen ödemediğini, bu nedenle davacı aleyhine 13.530,40-TL asıl alacak üzerinden icra takibi başlatıldığını ve halen ödemenin yapılmadığını, sözleşmenin 7.a maddesinde, teslim için alıcının kendisine düşen tüm taahhütlerini zamanında yerine getirmesi, teslim anında satıcı ile arasında gecikme, temerrüt ve ihtilaf olmamasının bu sözleşmenin esasını teşkil ettiğinin, satıcı ile alıcı arasında bu gibi ihtilafların olması halinde satıcının bağımsız bölümü teslimde gecikmiş sayılmayacağının düzenlendiğini, sözleşmenin 7.b.1 ve 7.b.3 maddeleri gereği borçlarını ifa etmeyen davacının kira kaybı talep edemeyeceğini, dairelerin 06.01.2016 tarihli teslim tutanaklarıyla davacıya teslim edildiğini, sözleşmenin 7.b.1 maddesine göre dairelerin teslim tarihi sözleşme tarihinden itibaren 12 ay olup bu tarihin de 17.12.2015 olduğunu, ayrıca sözleşmenin bu maddesinde satıcıya tanınmış olan 90 günlük ek süre dikkate alındığında teslim tarihinin 17.03.2016 olduğunu, ancak müvekkilinin bu süreyi beklemeden 3 daireyi de 06.01.2016 tarihinde teslim etmiş olup, davacının daireleri o tarihten beri kullandığını, inşaatın tamamen bitirildiğini ve ilgili belediyeden iş bitirme tutanağı alındığını, yine aynı maddede iskan şartına ilişkin olarak iskanın, satışa konu dairenin anahtar tesliminden sonra, o günkü daire maliklerinin yasal yükümlülüklerini yerine getirmesi kayıt ve şartıyla alınacağının belirtildiğini, buna göre davacının anahtar tesliminin iskanlı teslimi içermediği sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olmakla, davacının anahtar teslimi şartını iskan alınmış olması gerektiği gibi gösterme çabasının doğru olmadığını, zira davacı iskan masraf ve harçlarını ödemediği için iskan alınmasını talep hakkının bulunmadığını, buna rağmen müvekkilinin bir kısım iskan bedellerini ödeyip kalanlar için de ne kadar ödenmesi gerektiği konusunda ilgili belediyeye dilekçe verdiğini ve davacı dahil ilgililerine bildirdiğini, ancak davacı dahil bir kısım kat maliklerinin iskan harcını halen ödemediklerini, aynca davacının taşınmazı ihtirazı kayıt şartı ileri sürmeden 06.01.2016 tarihinde teslim aldığı için cezai şart talep edemeyeceğini, tüm taşınmazlara ait elektrik, su ve doğalgaz kullanımının 25.08.2015 tarihinde açıldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI: Mahkemece; 22/01/2020 tarihli bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere, sözleşme konusu 3 adet dairenin 31.03.2017 tarihi itibariyle iskan alınmaya uygun vaziyette tesliminin yani anahtar tesliminin gerçekleşeceği, sözleşmeye göre anahtar tesliminin en geç 17.03.2016 tarihinde gerçekleşmesi gerekirken, 31.03.2017 tarihinde az da olsa gecikmeli olarak gerçekleştiği, bu nedenle davacı alıcının 17.03.2016 - 31.03.2017 tarihleri arasındaki sürede cezai şart talep edebileceği, taraflar arasındaki sözleşmede belirlenen kira bedelinin cezai şart olarak değil, 'gecikme bedeli' olarak düzenlendiği, gecikme bedelinin (kira kaybı), günlük veya aylık olarak dönemsel bir biçimde belirleneceği, sözleşmenin 7.b.1 maddesi gereğince davalı satıcının sözleşme konusu üç daireyi 17.03.2016 tarihinde iskan almaya hazır hale getirmiş olacağı, bu olmadığı takdirde davacı alıcıya her geçen gün için aylık 2.000-TL kira kaybı (gecikme cezası) ödemekle yükümlü olduğu, Ümraniye Belediyesince inşaatın 31.03.2017 tarihinde %100 seviyeye ulaşarak bitirildiği belirlenmiş olup, anahtar tesliminin bu tarih olduğu kanaatine varıldığı, olayda her bir daire için aylık 2.000-TL gecikme bedeli söz konusu olup, gecikme bedelinde teslimde hakları saklı tutmaya gerek bulunmadığı, ancak gecikme bedeli aylık belirlenmiş olup, aydan artan günlerin 30 günü bulmadıkça hesaba katılmayacağı, bu sebeple aylık 2.000-TL'den 3 daire için 6.000-TL , 1 yıl 14 gün için ise 72.000-TL gecikme bedeli doğduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 3 daire için aylık 6.000-TL'den toplam 72.000-TL gecikme bedelinin davalıdan tahsiline, alacağın ilk 6.000-TL'sine 2016 yılının 3. ayı sonundan, sonra gelen 6.000-TL'ye 2016 yılının 4. ayı sonundan, sonra gelen 2016 yılının 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 ve 2017 yılının 1 ve 2. ayı için tahsil edilecek 6.000'er TL'ye o ayların son gününden itibaren avans faizi uygulanmasına, fazla istemin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ: Davalı vekili; öncelikle karşılıklı edimler içeren sözleşmelerde kendi edimini ifa etmeyen tarafın karşı tarafın ediminin ifasını isteyemeyeceğini, davacının sözleşmenin 3.2 maddesine göre %1 oranında katma değer vergisi, 5.5 maddesine göre abonmanlık giderleri, 5.9 maddesindeki iskan harç ve masraflarını taahhüdüne rağmen ödemediğini, bu nedenle davacı aleyhine müvekkilince icra takibi başlatıldığını ve halen ödeme yapılmadığını, bu nedenle sözleşmenin 7.a ve 7.b.3 maddeleri hükümleri gereği davacı alıcının borçlarını tam ifa etmemesi nedeniyle kira kaybı talep edemeyeceğini, dairelerin 06.01.2016 tarihli teslim tutanaklarıyla eksiksiz ve kusursuz olarak davacıya teslim edildiğini, sözleşmenin 7.b.1 maddesine göre dairelerin teslim tarihi sözleşme tarihinden itibaren 12 ay olup bu tarihin de 17.12.2015 olduğunu, ayrıca sözleşmenin bu maddesinde satıcıya tanınmış olan 90 günlük ek süre dikkate alındığında teslim tarihinin 17.03.2016 olduğunu, buna rağmen müvekkilinin bu süreyi beklemeden 3 daireyi de 06.01.2016 tarihinde teslim ettiğini ve davacının daireleri o tarihten beri kullandığını, sözleşmenin 7.1.b maddesinde, iskanın satışa konu dairenin anahtar tesliminden sonra, o günkü daire maliklerinin yasal yükümlülüklerini yerine getirmesi kayıt ve şartıyla alınacağının belirtildiğini, buna göre anahtar teslimi için iskan alınmış olma koşulu konulmadığını, dairelerin anahtar tesliminin de teslimin gerektiği 17.03.2016 tarihinden çok önce 06.01.2016 tarihinde gerçekleştiğini, inşaat tamamen bitmiş olup, sözü edilen eksikliklerin bağımsız bölümlerle ilgili olmayıp ortak alanlara ilişkin olduğunu, bağımsız bölümlerin kullanımına engel teşkil etmediğini, geç teslim söz konusu olmamakla birlikte aksinin kabulü halinde de davacı daireleri 06.01.2016 tarihinde teslim alarak kullanmaya başladığından, bu tarihten sonrası için geç teslim iddiasıyla kira bedeli isteme hakkının bulunmadığını, aynca davacının taşınmazı ihtirazı kayıt ileri sürmeden teslim alması nedeniyle cezai şart talep hakkı bulunmadığını, davacının ıslah talebine karşı zamanaşımı defi ileri sürdüklerini, mahkemece zamanaşımı definin dikkate alınmamasının doğru olmadığını, zira davanın belirsiz alacak davası olmadığını belirterek, kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE: Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışı yapılan bağımsız bölümlerin geç teslimi iddiasına dayalı kira kaybı alacağı istemine ilişkindir. Somut olayda; davacı ile davalı arasında, davalıya ait projedeki üç adet bağımsız bölümün davacıya satışına dair 17.12.2014 tarihli satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, satış bedelinin ödenmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayıp, bağımsız bölümlerin tapu devirlerinin 06.07.2015, 29.01.2015 ve 14.01.2015 tarihlerinde gerçekleştirildiği, 06.01.2016 tarihli teslim tutanaklarına göre her üç bağımsız bölümün de bu tarih itibariyle davacıya tesliminin yapıldığı, ancak davacı tarafça geç teslim iddiasına dayalı olarak sözleşmede belirlenen kira kaybı alacağının tahsili istemiyle işbu davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Taraflarca akdedilmiş olan 17.12.2014 tarihli sözleşmenin 3. maddesine göre, dairelerin 30.04.2015 tarihine kadar iskanı natamam ancak kullanılabilir vaziyette teslim edileceği, aksi halde satıcının 01.05.2015 tarihinden itibaren alıcıya daire başına 2.000-TL kira bedeli ödemeyi taahhüt ettiği; sözleşmenin 3.2 maddesine göre %1 oranında katma değer vergisinin, 5.5 maddesine göre abonelik giderlerinin, 5.9 maddesine göre de tapu, ve iskan harç ve masraflarının alıcı tarafından ödeneceği; sözleşmenin 7.a maddesine göre, teslim için alıcının kendisine düşen tüm taahhütlerini zamanında yerine getirmesi, teslim anında satıcı ile arasında gecikme, temerrüt ve ihtilaf olmaması gerektiği, satıcı ile alıcı arasında bu gibi ihtilafların olması halinde satıcının bağımsız bölümü teslimde gecikmiş sayılmayacağı, satıcının geçici kabulün ardından 12 ay içerisinde iskan alacağı, 30.04.2015 tarihinde ön teslimin, iskanın alınması ile de kesin teslimin gerçekleşmiş olacağı; 7.b.1 maddesine göre; satıcının bağımsız bölümleri en geç sözleşme imza tarihinden 12 ay sonra teslim edeceği, iskanın anahtar tesliminden sonra daire maliklerinin yükümlülüklerini yerine getirmesi şartıyla alınacağı, satıcının bağımsız bölümün teslimini 90 gün uzatabileceği; 7.b.3 maddesine göre, bağımsız bölümün teslim süresi sonunda da teslim edilmemesi halinde satıcının alıcıya her daire için aylık 2.000-TL kira bedeli ödeyeceği, bu bedelin ödenmesinin alıcının sözleşmedeki ödeme koşullarına uyması şartına bağlı olduğu, satıcı tarafından taahhüt edilen teslim tarihinin 30.04.2015 olduğu hususlarının hüküm altına alındığı görülmektedir. Davalı tarafça davacının ıslah dilekçesine karşı yasal süresinde zamanaşımı defi ileri sürülmüştür. Dava konusu alacak satış sözleşmesinden kaynaklanan geç teslim iddiasına dayalı olup, müspet zarar niteliğindeki kira bedeli alacağı TBK'nın 146. maddesi kapsamında 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu nedenle somut olayda ıslah tarihi itibariyle zamanaşımı süresi dolmamıştır. Yine uyuşmazlık konusu alacak TBK'nın 118. maddesinde düzenlenen gecikme tazminatı niteliğinde olup, ifa ile birlikte talep edilebileceği gibi, ifa temerrütten sonra yerine getirilmiş ve bir çekince (ihtirazi kayıt) ileri sürülmemiş olsa bile ifadan sonra talep ve dava edilebilir. Bu nedenle somut olayda ihtirazi kayıt ileri sürmeden sözleşme konusu daireleri teslim alan davacının gecikme tazminatı niteliğindeki kira bedeli alacağını talep etmesi mümkündür. Bu nedenle davalı vekilinin bu hususlarda ileri sürdüğü istinaf nedeni yerinde görülmemiştir. Sözleşme konusu bağımsız bölümler davalıya 06.01.2016 tarihinde teslim edilmiş olup, bu tarihten itibaren davacı tarafından fiilen kullanıldığı, ancak dairelerin iskanının dava tarihi itibariyle henüz alınmamış olduğu sabittir. Ümraniye Belediyesinin 09.11.2016 tarihli yazısı ile 31.12.2015 tarihi itibariyle %90 seviye tespit tutanağı düzenlendiği bildirilmiş olup, iş bitirme tutanağına göre de yapının 31.03.2017 tarihi itibariyle %100 seviyesinde olduğu tespit edilmiştir. Sözleşmenin 3. maddesi ile davalı daireleri 30.04.2015 tarihine kadar kullanılabilir vaziyette teslim etmeyi taahhüt etmiş olup, dairelerin teslimi ise 06.01.2016 tarihinde gerçekleştirilmiş olmakla, davalı teslimde 8 ay 5 günlük süre ile gecikmiştir. Bu süreye tekabül eden kira kaybı bedeli ise 49.000-TL'dir. Sözleşmenin 7.b maddesinde düzenlenen kesin teslim tarihi ise sözleşme imza tarihinden itibaren 12 ay ve 90 günlük koşulsuz uzatma süresi ile birlikte 17.03.2016 tarihine tekabül etmektedir. Ümraniye Belediyesince onaylanan iş bitime belgesine göre ise inşaat 31.03.2017 tarihi itibariyle %100 seviyeye ulaşarak bitirilmiştir. Dolayısıyla davalının taahhüt ettiği kesin teslim tarihi olan 17.03.2016 tarihine göre bir yıl 14 günlük gecikme yaşanmıştır. Ancak sözleşmenin 7.a maddesinde teslim için; alıcının kendisine düşen tüm taahhütleri zamanında yerine getirmesi ve teslim anında satıcı ile arasında gecikme, temerrüt ve ihtilaf bulunmaması belirtilmiş olup, taraflar arasında böyle bir ihtilafın bulunması halinde satıcının bağımsız bölümü teslimde gecikmiş sayılmayacağı kabul edilmiştir. Bu kapsamda somut olayda davacı alıcının sözleşmede öngörülen ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediği, bu nedenle davalı satıcı tarafından davacı aleyhine ödenmeyen KDV ve abonelik masraflarının tahsili amacıyla ilamsız takip başlatılmıştır. Bu durumda dairelerin davacıya 06.01.2016 tarihinde kullanılabilir olarak teslim edildiği, teslimin iskan şartına bağlanmadığı ve davacının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini tam olarak yerine getirmediği anlaşılmasına göre, sözleşmenin açık hükmü karşısında davalının sözleşmenin 7.b.3 maddesinde düzenlenen kira bedelinden sorumlu tutulması mümkün değildir. Bu nedenle davanın 49.000-TL kira kaybı bedeli alacağı üzerinden kısmen kabulü gerekirken, yazılı gerekçeyle fazla alacağa hükmedilmesi hatalıdır. Açıklanan nedenlerle; davanın 49.000-TL alacak üzerinden kısmen kabulü gerekirken 72.000-TL alacağa hükmedilmesi doğru değil ise de, yapılan hata/eksiklik yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın HMK'nın 353/(1)b-2 maddesi uyarınca kaldırılarak "davanın 49.000-TL üzerinden kısmen kabulüne" karar verilmiştir.

HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne; İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 16/06/2021 Tarih 2017/548 Esas 2021/463 Karar sayılı kararın HMK.'nın 353(1)b-2 gereği KALDIRILMASINA; "Davanın kısmen kabulüne, 49.000-TL kira kaybı alacağının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, alacağın 10.000-TL'lik kısmına dava tarihinden, 39.000-TL'lik kısmına ise ıslah tarihi olan 12.04.2021 tarihinden itibaren avans faizi uygulanmasına, fazla istemin reddine" İlk Derece yargılamasına ilişkin olarak; "Alınması gereken 3.347,19‬-TL karar harcından davacı tarafından peşin yatırılan 170,78-TL ve ıslah harcı 1.240,17-TL olmak üzere toplam 1.410,95-TL'nin mahsubu ile kalan 1.936,24-TL'nin davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına, Davacı tarafından yatırılan toplam 1.442,35‬-TL peşin harçların davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Davacı tarafından yapılan 2.100-TL bilirkişi ücreti ve 187,20-TL posta masrafı olmak üzere toplam 2.287,2‬0‬-TL'nin davanın kabulü oranında hesaplanan 1.360-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalanın davacı üzerinde bırakılmasına, Davalı tarafından masraf yapılmadığından bu hususta bir karar verilmesine yer olmadığına, Davacı lehine takdir olunan 10.160-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Davalı lehine takdir olunan 10.160-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Talep halinde kullanılmayan gider avansının yatıran tarafa iadesine," Davalı tarafından yatırılan 1.229,58-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine, Davacı tarafından yapılan 105,10-TL istinaf yargı giderinin davanın kabulü oranında hesaplanan 62,30-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalanın davacı üzerinde bırakılmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 19/09/2024