İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/515 E. 2023/780 K.

T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO: 2022/515 Esas

KARAR NO: 2023/780 Karar

DAVA: İtirazın İptali (Taşınmaz Devir Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ :18/07/2022

KARAR TARİHİ:25/10/2023

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali(Taşınmaz Devir Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin malik olduğu -------arsa olan ve inşaat halinde bulunan ve ---- bağımsız bölümden oluşan yeri davalı -------sattığını, tapudan devrini yaptığını, yerin alıcı davalıya ------------ bitmiş halde satılarak devredildiğini, davalının satın aldığı günden bugüne kadar satılan yere bir çivi dahi çakmadığını, satış halindeki mevcut durumuyla bıraktığını, müvekkili ile davalı arasında 26/05/2017 tarihli devir sözleşmesi imzalandığını, davacı ile davalı arasında akdedilen devir sözleşmesi uyarınca devir zamanına kadar olan tüm edimlerin müvekkili tarafından eksiksiz olarak ve tam şekilde yerine getirildiğini, satılan yerin yapı ruhsatlı ve kat irtifakları kurularak devir ve teslim edildiğini, davalının devirden sonra inşaata devam etmediğini, inşaatı atıl olarak bıraktığını, müvekkilinin diğer taahhütlerini yerine getirmesi için davalı tarafından yapılması gerekenlerin yapılmadığını, devir sözleşmesinde öngörülen gerekli şartları davalının yerine getirmediğini, tadilat ruhsatının alınabilmesi için davalı tarafından hazırlanarak sunulması gereken tadilat projesinin hiç sunulmadığını, imar affının çıkması ile birlikte davalının satılan yeri imar affından yararlandıracağını belirttiğini ve yapı kayıt belgesine başvurduğunu, yapı kayıt belgesini aldığını, devir sözleşmesindeki 20 adet tapu üzerindeki ipoteklerin kaldırılmasına ilişkin olarak ise ipoteklere konu borcun 12.000.000 USD'lik banka borcu olduğunu, devir sözleşmesinde toplam devir bedelinin 17.350.000,00 USD + %8 KDV olarak belirlendiğini, devir bedelinin 12.000.000 USD'sinin devir esnasında müvekkilinin kredi borçları üstlenilmek suretiyle ödendiğini, 27/09/2017 tarihinde düzenlenen toplam 20 adet faturanın kalan bakiye devir bedeli tutarı olan 5.350.000,00 USD tutarı ve toplam 1.388.000,00 USD KDV tutarı toplamı 6.738.000,00 USD tutarı karşı taraftan talep edilmesine rağmen ödenmediğini, bahse konu alacağın her iki tarafın şirket defterlerinde kaydedildiğini, nitekim davalı tarafından gönderilen hesap mutabakatnamesinde de müvekkilinin davalı şirketten alacağının olduğunun cari hesap bakiyelerinde mevcut olduğunu, müvekkili ile davalı arasında birçok görüşme ve yazışma yapıldığını, buna rağmen davalı tarafından bugüne kadar ödeme yapılmadığını ,-------adet faturanın toplam KDVsi 1.388.000,00-USD olup, müvekkilinin fazlaya ilişkin talep, alacak ve hakları saklı kalmak kaydıyla ödenmeyen 1.388.000,00-USD KDV tutarının şimdilik 960.000-USD sinin 27.09.2017 tarihinden itibaren işlemiş faizi (196.000-USD) ile birlikte yani toplam 1.156.000,00 USD tutarın takip tarihinden itibaren asıl alacağın tahsili tarihine kadar işleyecek en yüksek mevduat faizi/USD, icra giderleri, masraf ve vekalet ücreti ile tahsili için --------- dosyası ile ilamsız icra takibi başlatıldığını, davalı tarafından icra takibine haksız, kötüniyetli ve hukuka aykırı olarak itiraz edildiğini, arabuluculuk görüşmesinin yapıldığı, anlaşmama ile sonuçlandığını, bunun üzerine bu davayı açtıklarını belirterek davanın kabulü ile------- sayılı dosyası ile başlatılan ilamsız icra takibine yapılan itirazın iptaline ve anılan icra takibi ve işbu davada talep edilen kısmi alacak tutarı olan 1.156.000,00 USD tutarın davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesine, kötü niyetli davalı aleyhine %20'den az olmamak kaydıyla icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davacı arasında mülkiyeti davacıya ait arsanın ve arsa üzerindeki projenin, müvekkil tarafından sözleşmedeki şartlarla devralınması konusunda 26.05.2017 tarihli Devir Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmenin 4. maddesinde, davacı tarafından inşaat projesini gerçekleştirmek amacıyla ---------ilişkin yapı ruhsatlarının alındığı, arsanın bir bütün olarak kullanımı ve yapılacak inşaat anlamında, imar ve sair ruhsatlarına ve sair idari izinlerine ilişkin herhangi bir hukuki engelin bulunmadığının,5. maddesinde, inşaata ilişkin ruhsatların davacının sorumluluğunda olduğunun belirtildiğini, bağımsız bölümlerin toplam şerefiye değerinin en fazla 17.350.000,00 USD olacağı, bu rakama % 8 KDV ekleneceği, bağımsız bölümlerin müvekkiline devir ve teslimi dolayısıyla davacı tarafından faturaların bağımsız bölüm bazında tanzim edileceği, toplam bedelin vergi mevzuatında belirlenen sürede 17.350.000,00 USD + % 8 KDV olacağı, fatura bedelinin, yani bağımsız bölümlerin ve projenin devir bedelinin sözleşmede yazılı şekil ve şartlarda davacıya ödeneceği, ----------- maddesine göre projedeki bağımsız bölümlerin net alanlarının ve balkonların net alanlarının toplamının 4600 m2’yi aşması veya bunun altına düşmesi halinde devir bedeli ve buna ilişkin fatura bedelinin yapılacak hesaba göre belirlenerek faturanın bu bedele göre tanzim edileceğinin kararlaştırıldığını,8. maddede, iskân sorumluluğunun davacıda olduğu,9.1. maddesinde, sözleşme konusu bağımsız bölümlerin halı neti alanlarının ve balkonların net alanlarının toplam 4600 m2 olması durumunda sözleşme devir bedelinin 17.350.000,00 USD + % 8 KDV olduğu, bağımsız bölümlerin halı neti alanlarının ve balkonların net alanlarının toplam 4600 m2 üzerine çıkması veya düşmesi halinde devir bedelinin aynı oranda artacağı ya da düşeceği, devir bedeli faturasının arsa faturası olarak kat irtifak tapularının müvekkile tamamen devredilmesi akabinde tanzim ile teslim edileceği ,9.2. maddesinde, devir bedelinin 12.000.000,00 USD’sinin müvekkili tarafından davacının ipotek borçlarının peşin ödenmesi suretiyle devir bedelinden mahsup edileceği, 5.350.000,00 USD ile % 8 KDV’nin müvekkilinin 3. kişilere satış yapması ve satışlardan gelir elde etmesi şartına bağlı olarak satışlardan elde edilecek gelirlerden davacıya ödenecek tutarın % 15’inin davacının banka hesabına havale edilmek suretiyle ödeneceği, ödemelerin ilk tahsilatın yapıldığı ayı takip eden aydan itibaren başlayacağı, her ayın son iş gününde davacının hesabına aktarılacağı, müvekkilinin iskan yükümlülüğü yerine getirilene kadar devir bedelinin % 10 kadarını bloke etme hakkının bulunduğunun kabul edildiğini, müvekkilinin sözleşmede belirtildiği gibi 12.000.000,00 USD’lik ödemeyi gerçekleştirdiğini, taşınmazların müvekkili şirkete devredildiğini, tapu devrinden sonra, davacının ruhsat ve eki mimari projeye aykırı olarak inşaat yapması, dolayısıyla hukuka aykırı, kusurlu eylemleri nedeniyle inşaatın 14.02.2018 tarihinde mühürlenip inşaat ruhsatının da 21.06.2018 tarihli ------------- Kararı ile iptal edildiğini, bu yüzden müvekkilinin, davacının kusurlu ve akde aykırı eylemi nedeniyle ilave maliyetlere katlanarak -------------- almak mecburiyetinde kaldığını, ancak tüm başvuru ve girişimlere rağmen ---------- inşaata devam etmesi için gerekli iznin alınamadığını, gelinen aşamada ----------kurum sayılı dilekçe ------- talepte bulunulmuşsa da ----------- tarafından söz konusu dilekçeye cevaben tanzim edilen 19.07.2022 tarihli yazı ile verilen cevaptan da görüleceği üzere --------- tarafından inşaatın devamına halen izin verilmediğini, davacıya sözleşme gereğince inşaat ruhsatının alınmasından sorumlu olduğu, taşınmazı her türlü ayıptan ari olarak teslim yükümlüğü bulunduğu bildirilmiş, davacıdan iptal edilen inşaat ruhsatının alınması istemiş, -------- yevmiye numaralı ihtarnamesi ile somut durum yazılı olarak davacıya ihtar edilmiş ise de davacının kendi mükellefiyetindeki inşaat ruhsatını almak için hiçbir girişimde bulunmadığını, aynı ihtarnamede davacıya “…belirtilen tüm sebeplerle -------------- düşen yükümlüklerin yerine getirilmemiş taşınmazdaki ruhsata aykırılıklar giderilmemiş, müvekkil şirkete ayıplı mal satılmış, Sözleşmedeki taahhütlerinizin aksine durumlar ile karşı karşıya kalınmış ve sözleşmeye aykırı davranılmıştır. Bahsi geçen sebeplerle fazlaya ilişkin hak ve alacaklarımız saklı kalmak kaydı ile işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde taşınmazdaki inşaat ile uyumlu ve iskân alınmasına engel olmayacak şekilde tadilat ruhsatının alınmasını (yeniden iptal edilmesi durumunda fazlaya ilişkin haklarımız saklıdır.) [iptal edilen tadilat ruhsatı tarafınızca alındığından arsa sahibi sıfatınız devam ettiği için ruhsat işlemleri vekaletnameye ihtiyaç duyulmadan tarafınızca tamamlanmış idi. Tadilat ruhsatını alabilmeniz için gerekli yetkileri içerir vekaletname işbu ihtarname ekine eklenmiş olup asıl gerekmesi halinde yazılı bildiriminiz üzerine tarafınıza ve ilgili yere teslim etmeye hazır olduğumuzu bildiririz.]” ihtar edilmiş olup müvekkilinin iddia edilenin aksine inşaata başlamak ve projeyi bitirmek için elinden gelen tüm gayreti fazlasıyla gösterdiğini, gerçek durumun, davacının iddia ettiği üzere müvekkili şirketin inşaatı devam ettirmeme konusunda keyfi ve kayıtsız tutumundan değil, bizatihi davacının sözleşmede üzerine düşen edimi gereği gibi yerine getirmemesinden, ağır kusurundan kaynaklandığını, davacının, sözleşmeden doğan mükellefiyetlerine uygun davranmadığını, buna karşın müvekkilinin, sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş, davacının eksik, ayıplı ifasına ve kusurlu eylemine rağmen sözleşme konusu inşaatın devamı için çabalamışsa da müvekkilinden kaynaklanmayan mühürleme ve inşaat ruhsatı iptali ve davacının ruhsat almaması sonucunda inşaata devam edemediğini, ruhsatı bulunmayan bir inşaatın satılması mümkün olamayacağından, böylelikle ödemeye ilişkin şart gerçekleşmediğinden, bu nedenle de herhangi bir alacak doğmadığından taşınmazların satışına bağlı olan ödemelere dair hak iddiasında bulunulması hukuken mümkün değilken davacının,--------- dosyasından müvekkili aleyhine icra takibi başlattığını , akabinde de müvekkilinin haklı itirazına rağmen itirazın iptali davasını ikame ettiğini, taraflarca sözleşme bedeli 17.350.000,00 USD + % 8 KDV, yani 18.738.000,00 USD olarak belirlendiğini, bu bedelin, alanın 4600 m2 olması koşuluyla geçerli bedel olup sözleşmenin ------------ incelendiğinde alanın 4600 m2’nin üstüne çıkmasıyla artacağının, altına düşmesiyle de düşeceğinin kabul edildiğini,dolayısıyla sözleşme uyarınca devir bedelinin kesin bir bedel olarak ortaya konulmayıp, ileride oluşması muhtemel koşullara endekslendiğini, yine aynı maddelerde iskân alma yükümlülüğü yerine getirilene kadar müvekkilinin devir bedelinin % 10’u kadarını bloke edeceği kararlaştırıldığından bu tutar bakımından da davacının müvekkilinden alacağının doğmadığı, devir bedelinin bu yönden de kesin olmadığının açık olduğunu, KDV dahil 18.738.000,00USD olarak sözleşmede kararlaştırılan bedelin, iki ana guruba ayrıldığını, buna göre sözleşme bedelinin 12.000.000,00 USD’si davacının ipotek borçlarının müvekkil tarafından ödenmesi suretiyle ödeneceği ve buna mukabil tapu devri yapılacağının kabul edildiğini, Müvekkilinin bu tutarı tapu devri ile birlikte ödediğini, tapu devri için ilave olarak bunun dışında KDV veya başka bir nam altında herhangi bir ödeme yapılacağına dair sözleşmede herhangi bir hüküm olmadığını, böyle bir hüküm olsaydı, davacının işbu davaya KDV tutarı adı altında konu ettiği tutarı almadan tapuyu devretmeyeceğini, KDV dahil --------------- müvekkilinin üçüncü kişilere satış yapması ve yapacağı satışlarından gelir elde etmesi şartına bağlı olarak satışlardan elde edilecek gelirlerden davacıya ödenecek tutarın % 15’inin davacının banka hesabına havale edilmek suretiyle ödeneceğini, ödemelerin ilk tahsilatın yapıldığı ayı takip eden aydan itibaren başlayacağını tarafların kararlaştırdığını, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinde açıkça sözleşme bedelinin 12.000.000,00 USD’lik ödemeden geri kalan kısmının ödenmesinin, müvekkilinin üçüncü kişilere satış yapması ve yapacağı satışlarından gelir elde etmesi koşuluna bağlandığını, koşula bağlı borçlandırıcı işlemlerde koşul gerçekleşmeden borcun doğmayacağını ve henüz doğmamış borcun ifasının istenemeyeceğini, sözleşmede davacının iddia ettiği alacaklarının doğumu, müvekkilinin sözleşme konusu taşınmazlardan satış geliri elde etmesi şartına bağlanmakla, tamamen davacının yükümlülüğünde olan inşaat ruhsatı iptal edildiğinden, inşaat mühürlendiğinden, davacının eksik, ayıplı ve ağır kusurlu ifası dolayısıyla inşaata devam edilemeyerek tamamlanamayan taşınmazların satışı da yapılamadığından sözleşmedeki ödeme şartları gerçekleşmemiş olup müvekkilinin borcunun doğduğundan, davacının alacaklı olduğundan, müvekkilinin borcu bulunduğundan bahsedilemeyeceğini, davacının müvekkilinden işbu davaya konu alacağı doğmamış olmakla birlikte, dava konusu taşınmazlar bakımından iskân ruhsatı alınmadığından müvekkilinin devir bedelinin % 10’unu bloke tutma hakkı varken zaten bu bedelin talep edilmesinin söz konusu olamayacağını, davacının, inşaat ruhsatı yükümlülüğü kendisinde olduğu halde aradan geçen sürede inşaat ruhsatı alınmamasında müvekkilinin kusurlu olduğunu iddia etmekte ise de müvekkilinin sorumlu bulunmadığı bir hususta kusurlu atfedilmeye çalışılmasının hiçbir hukuk kuralı ile bağdaşmadığını, inşaat ruhsatı alınma mükellefiyeti, sözleşme ile davacıya yüklenmiş olup inşaatın mühürlenip ruhsatın iptal edilmesinde, yeni ruhsat alınmamasında yegâne kusurlu tarafın davacı olduğunu, müvekkilinin, davacıya keşide ettiği-------------- yevmiye no.lu ihtarnamesinde de inşaat ruhsatlarına ilişkin somut durumu davacıya izah ederek davacıdan sözleşmeye uygun olarak ruhsatların alınmasını istediğini, davacının, bugüne dek ruhsatlara ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmediğini, ruhsatı olmayan bir inşaatın satılması mümkün olamayacağından, sözleşmede belirtilen ödemelere ilişkin şartlar gerçekleşmediğinden, herhangi bir alacak doğmadığını, müvekkilinin 12.000.000,00 USD gibi yüksek meblağı ödedikten sonra keyfi olarak inşaatı ve dolayısıyla taşınmaz satışını beş yıl geciktirdiği yolundaki iddianın ne ticari hayatın teamülleriyle ne de hayatın olağan akışıyla bağdaşmadığını, hiçbir şirketin, 12.000.000,00 USD gibi bir tutarı ödedikten sonra, keyfi olarak inşaatı ve dolayısıyla, taşınmazların satışını hem de beş yıl gibi bir süreyle geciktirmeyeceğini, taraflar arasındaki sözleşmede, taşınmazların müvekkiline devri ve teslimi dolayısıyla, davacının devir bedeli faturasını arsa faturası olarak kat irtifak tapularının müvekkile tamamen devredilmesi akabinde tanzim ile teslim edeceğinin hüküm altına alındığını, 12.000.000,00 USD devir bedelinin davacının bankalara olan borçlarının müvekkilince ödenmesiyle devir bedelinden düşüleceği, geri kalan tutarın ise müvekkilin üçüncü kişilere satış yapması ve yapacağı satışlardan gelir sağlaması koşuluyla sözleşmede belirlendiği biçimde ve zamanda kademeli olarak davacıya ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davacının, bu kapsamda müvekkiline fatura tanzim etmesinin, davacının müvekkilinden alacaklı olduğunu ortaya koymayacağını, davacının dosyaya sunduğu Ocak 2022 tarihli, bağımsız denetim kuruluşuna verilmek üzere düzenlenen yazının TTK 89 ve 94 maddelerinde belirlenen şartlara uygun olarak gerçekleştirilen bir hesap mutabakatı olmadığını, davacının müvekkilinden alacaklı olduğunu işbu belgelerle ispatlamasının söz konusu olamayacağını, 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’da (32 Sayılı Karar) değişiklik yapılarak --------- tarafından belirlenen haller dışında ----------- kişilerin kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım, satım, taşıt ve finansal kiralama dahil her türlü menkul ve ------------ ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı hüküm altına alınmış olup bu yasal düzenlemelere rağmen davacının işbu davaya dayanak icra takibinde ve dolayısıyla davada sözleşme bedelini TL’ye dönüştürüp uyarlamadan iddia ettiği alacağını TL cinsinden değil, USD cinsinden talep etmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, müvekkilinin doğmayan bir alacak bakımından temerrüde düştüğünün düşünülemeyeceğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla davacının müvekkilinden faiz isteyebileceği varsayılsa dahi fatura düzenlenmesi ve tebliğinin müvekkilini temerrüde düşürmeyeceğini, fatura temerrüde esas alınamayacağından fatura tarihinden itibaren faiz talebinde bulunulamayacağını, USD mevduata uygulanan en yüksek ticari ve temerrüt faizi talebinde bulunmuşsa da bu talep de usul ve yasaya aykırı olup 3095 sayılı Kanun’un 4/a maddesinde yabancı para borcunun faizinde devlet bankalarının o yabancı para ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranının uygulanacağının belirtildiğini, davacının, şarta bağlı olan ve koşulları gerçekleşmediğinden doğmayan bir alacak talebiyle icra takibi başlatarak işbu davayı ikame etmiş olduğunu, ortada bir alacak olmadığından icra inkâr tazminatına hükmedilebilmesinin de söz konusu olamayacağını,davacının takibinde haksız ve kötü niyetli olduğunu, %20'den aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatı ödemesine karar verilmesi gerektiğini, belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE:Dava hukuki niteliği itibariyle İİK 67 maddesinde düzenlenen itirazın iptali davasıdır.Taraflar arasında 26/05/2017 tarihli devir sözleşmesi imzalanmış olup, bu sözleşmenin devir bedeline ilişkin düzenlemeleri uyarınca davacı taraf davalının devir bedeline mahsuben ödediği 12.000.000 USD.nin %8 KDV.sine karşılık gelen kısmın faizi ile birlikte tahsili için davalı hakkında başlattığı takibe davalının itirazının iptali talebiyle dava açmıştır. Uyuşmazlık davacının davalı tarafça ödemesi yapılan kısım için KDV alacağı talebinde bulunup bulunamayacağı, tarafların sözleşme ile yüklendikleri edimlerin ilgili tarafça yerine getirilip getirilmediği, KDV alacağının istenebilir olup olmadığı hususlarına ilişkindir.Dilekçeler aşaması tamamlanmakla mahkememizin 28/12/2022 günlü ön inceleme duruşmasında dava şartları ve ilk itirazlar ve davalının zamanaşımı itirazı incelenmiş tarafların sulh olma imkanı bulunmadığından uyuşmazlık noktaları belirlenerek tahkikat aşamasına geçilip deliller toplanarak bilirkişi raporu alınmak suretiyle sonuca gidilmiştir.-------- takip dosyası getirtilerek incelenmiş davacının davalı hakkında toplam 1.156.000,00 USD 'nin tahsili talebi ile ilamsız icra takibi başlattığı , ödeme emrinin tebliğ ile davalının süresinde takibe itiraz ettiği, itiraz dilekçesinin davacı tarafa tebliğ edilmediği, mahkememizde açılan davanın süresinde olduğu anlaşılmıştır. Davacı takip talebinde istediği asıl alacak tutarını " 27.09.2017 tarihli, 17.350.000,00-USD + %8 KDV tutarlı, toplam 20 adet faturanın toplam KDVsi 1.388.000,00-USD olup, fazlaya ilişkin talep, alacak ve haklarımız saklı kalmak kaydıyla 1.388.000,00-USD KDV tutarının şimdilik 960.000-USD sinin ödenmesi" olarak açıklamıştır.Davacının dava dilekçesinde davalının takibe itirazının iptali talebinde bulunduğu, aynı zamanda davada talep ettiği kısmi alacak tutarı olan 1.156.000,00 USD'nin davalıdan tahsili ve davacıya ödenmesini istediği, ancak 5.000.000,00 TL üzerinden harç yatırdığı, bu haliyle davanın itirazın iptali yahut alacak davası olup olmadığının anlaşılamadığı, dava değeri üzerinden harç yatırılması gerektiği, 1.156.000,00 USD'nin TL karşılığının 20.253.120,00 TL olduğu ve bu tutar üzerinden harç yatırılması gerektiği anlaşıldığından davacı vekiline eksik harcı tamamlaması için ilk duruşma gününe kadar kesin süre verilmiş davacı tarafça eksik peşin harç tamamlanmıştır.------- sözleşmeye konu taşınmazların tapu kayıtları getirtilmiş yine ----- taşınmazın imar işlem dosyası istenerek dosyamız içine alınmıştır. Tarafların ticari defter ve dayanak kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmış, ve 28/09/2023 tarihli heyet raporu alınmıştır. Davacı şirketin davalı şirketten 6.460.141,69 USD alacaklı göründüğü, davalı şirketin incelenen ticari defter kayıtları itibariyle davacı şirkete 6.460.141,63 USD borcunun bulunduğu, davacı tarafından davalı adına düzenlenmiş bulunan, 17.350.000 USD+ 1.388.000 USD %8 KDV=18.738.000.-USD tutarlı 20 adet satış faturasının, TL ve USD cinsinden karşılıklarının taraf ticari defter kayıtlarında çekişmeye sebebiyet vermeyecek şekilde kayıtlı bulundukları, davalının ------ Döneminde, 20 Adet faturaya ilişkin toplam 1.388.000 USD KDV'yi 3,49 USD Kuru üzerinden TL ye çevirerek 4.838.518,54 TL üzerinden------Hesaplarına kaydederek lehine olacak şekilde KDV İadesine konu ettiği tarafların 6.460.141.69 USD Borç/Alacak bakiyesinde mutabık oldukları mali müşavir bilirkişi tarafından saptanmıştır. Davacı ile davalı arasında, 26.05.2017 tarihli devir sözleşmesi imzaalandığı, bu sözleşmeye göre davacının 20 adet bağımsız bölüm için ayrı ayrı faturalar düzenlediği, tapuların davalıya 27/09/2017 tarihinde devrinin yapıldığı, ve sözleşmenin 9.2 maddesine göre devir bedeline mahsuben davalının 12.000.000,00 USD ödediği sabittir. Devir sözleşmesinin 3 nolu maddesi sözleşmenin konusunu düzenlemiş olup, sözleşmede özellikleri belirtilen, mülkiyeti davacıya ait olan ve üzerinde inşaat yapımı devam eden arsanın, ve arsa üzerinde yapımına devam edilen projenin kül halinde davalıya satılması ve mülkiyetinin davalıya devrine ilişkin olduğu kabul edilmiştir. Sözleşmenin ----maddesinde arsada inşa edilmekte olan 4 adet blokun -------- davacı tarafından alınmış olup, halihazırda bu blokların yapımının (inşaatın yapımı)devam ettiği, davacı/satıcının, sözleşme konusu arsanın bir bütün olarak kullanımı ve yapılacak inşaat ile ilgili sair ruhsatlara ve idari izinlere ilişkin herhangi bir hukuki engelin bulunmadığını taahhüt ettiği, sözleşmenin -------maddesinde davacının sözleşme akdettiği dava dışı ---------sözleşme konusu 4 adet bloğa ait yapı tadilat ruhsatlarını, gerekmesi durumunda ilgili mimari değişikliklerin davalı tarafından yapılması sureti ile işbu sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç 30 Haziran 2017 tarihine kadar alacağı, davacının da tadilat ruhsatlarının alınması konusunda ------- firması ile beraber sorumlu olduğu,Tadilat ruhsatının alınmasından itibaren 45 gün içerisinde ------- tarafından kat irtifakı kurulacağı davacının kat irtifakının kurulması konusunda ------- beraber sorumlu olduğu,davacının, kat irtifakının kurulmasından itibaren 5 iş günü içerisinde tüm bağımsız bölümlerin tapularını davalıya devredeceği, bağımsız bölümlerin devir bedelinin, -------- lisanslı bir firma tarafından her bir bağımsız bölümün şerefiye değerinin bulunması ile belirleneceği ve bağımsız bölümlerin toplam şerefiye değerinin en fazla 17.350.000,00-USD olacağı bu rakama bağımsız bölümlerin devrinden doğacak % 8 KDV nin ekleneceği, davacı tarafından bağımsız bölümlerin davalıya satışının, ------- firmasının yaptığı değerler üzerinden yapılacağı, bağımsız bölümlerindavalıya devir ve teslimi dolayısıyla davacı tarafından tanzim edilecek faturaların bağımsız bölüm bazında tanzim edilerek toplam bedeli vergi mevzuatında belirlenen sürede 17.350.000,00 USD +% 8 KDV olacağı, fatura bedeli yani, bağımsız bölümlerin ve projenin devir bedelinin işbu sözleşmede yazılı şekil ve şartlarda davacıya ödeneceği, ancak işbu sözleşmenin------- göre projedeki bağımsız bölümlerin net alanları ve balkonların net alanlarının toplamı 4600 m2'yi aşar veya 4600 m2'den düşer ise devir bedeli ve buna ilişkin fatura bedeli yapılacak hesaba göre belirlenecek ve fatura bu bedele göre tanzim edileceği, sözleşmenin --------- nolu maddesinde sözleşme konusu arsa üzerinde inşaatı devam eden ve davacı/satıcı tarafından alındığı, 4 adet bloğa ait yapı ruhsatlarının bulunduğu, yapı ruhsatları ve en geç 30.06.2017 tarihine kadar alınacak tadilat ruhsatlarının, bağımsız bölümlerin kat irtifakı tapularının davalı/alıcıya tapuda satışı/devri ile en geç 15 gün içerisinde ilgili ---------- nezdinde davalı/alıcının talebi ile devir edileceği ve ruhsatlara davalı/alıcının adının yazılacağı, yapı ruhsatları, davalı/alıcıya geçse dahi, ----- alma sorumluluğunun, davacı/satıcının sorumluğunda --------- Firmasına ait olduğu kabul edilmiş olup buraya kadar ki sözleşme hükümlerinden anlaşılan inşaat ile ilgili --------alma yükümlülüğünün davacı ait olup bu ruhsatlar ile ilgili bir sorun olduğunda sorunu giderme yükümlülüğünün de davacı tarafa ait olduğudur. -----maddesi ise devir bedeli, primin belirlenmesi ve ödeme şekli başlığı altında düzenlenmiş olup, --------- maddesinde, sözleşme konusu ------- ait bağımsız bölümlerin yürürlükteki mevzuat hükümlerine göre kat irtifakı ve kat mülkiyetine esas halı neti alanlarının ve balkonlarının net alanlarının toplam alanı 4.600 m2 olması durumunda, sözleşme devir bedelinin 17.350.000,00 USD+ KDV olduğu, bağımsız bölümlerin halı neti alanlarının ve balkonlarının net alanlarının toplamı 4.600 m2 üzerine çıkar veya düşerse (altına düşerse), devir bedelinin aynı oranda artıp düşeceği, devir bedeli faturasının, arsa faturası olarak kat irtifakı tapularının davalı/alıcıya tamamen devredilmesi akabinde düzenlenerek teslim edileceği kabul edilmiş, -------nolu maddesinde devir bedelinin ödeme şekli" Davalı/alıcı tarafından kredi kullanılacak olması sebebiyle, arsa üzerindeki davacı/satıcıya ait ---------- ipotek borçları davalı/alıcı tarafından peşin ödenerek kapatılacağından dolayı 12.000.000,00 USD devir bedelinden mahsup edilecektir. Ödenecek devir bedeli; 17.350.000,00 USD- 12.000.000,00 USD (ipoteklerin bedelleri toplamı)=5.350.000,00 USD olacaktır. Yukarıdaki rakama ,%8 KDV eklenecektir (tapu devirlerinde düzenlenen fatura içeriğinde eklenmiş olacaktır). Ödeme şekli; Davalı/alıcının 3.kişiler ile akdedeceği satış vaadi sözleşmelerinden ve/veya satışlardan elde edeceği gelirlerin %15'lik kısmının davacı/satıcının banka hesabına havale edilmesi suretiyle olacaktır. Ödemeler, ilk tahsilatın yapıldığı ayı takip eden aydan itibaren başlayacak ve her ayın son iş gününde davacı/satıcı hesabına aktarılacaktır. 5.350.000,00 USD devir bedeli tamamlanana kadar aynı şekilde ödemeye devam edilecektir...." şeklindedir.

Bilirkişi heyeti raporunda da tespit edildiği üzere davalının, bağımsız bölümleri 3.kişilere satma ve elde ettiği gelirlerin %15'lik kısmını davacıya ödeme yükümlülüğü sözleşmede,TBK.md.117/f.2 anlamında “belirli bir vadeye (kesin vadeye)” bağlanmamıştır. Yani 3.kişilere satımların ve gelir ödemelerinin belirli bir tarihe kadar tamamlanması gerektiğini düzenleyen bir hüküm sözleşmede mevcut değildir. Sözleşmenin imzalanmasından sonra , satım bedelinin 12.000.000,00 USD'lik kısmının, mahsup suretiyle davacıya ödendiği, yine sözleşme hükümlerine göre bağımsız bölümlerin mülkiyetinin 27.09.2017 tarihinde, davacı tarafından davalıya devredildiği ,aynı tarihte toplam satış bedeli tutarını içeren faturaların da davacı tarafından düzenlenip davalıya teslim edildiği, ancak inşaatın, 14.02.2018 tarihinde mühürlenmiş ve inşaat ruhsatının da, 21.06.2018 tarihli Encümen Kararı ile iptal edilmiş olduğu, davalının, 26.12.2018 tarihinde, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16.maddesi doğrultusunda İdareye başvuru yaparak ------ olduğu dosyada toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Bilirkişi heyeti de yapı kayıt belgesi ile sadece “basit onarım ve tadilatların” yapılabileceğini, projeye aykırı yapılmış olan dava konusu yapının sözleşme tarihi itibariyle tamamlanmamış olan kısmının bu belgeye dayanılarak tamamlanamayacağını, bu hususun, davalı tarafından ---------- hitaben yazılmış olan yazıda da belirtilmiş olduğunu, davalının, 26.03.2019 tarihinde davacıya ihtarname göndererek 30 gün içinde taşınmazdaki inşaat ile uyumlu ve iskan alınmaya engel olmayacak şekilde tadilat ruhsatı alınmasını talep ettiğini, davacının ise 16.04.2019 tarihinde davalıya gönderdiği cevabi ihtarnamede tadilat ruhsatlarının iptali üzerine yeniden tadilat ruhsatı alınması yükümlüğünün davalıya ait olduğunu, beyan ettiğini, sonrasında da, davacının, gerekli olan inşaat ruhsatlarını (tadilat ruhsatlarını) almadığını, taraflar arasındaki sözleşmeye istinaden davalıya satılıp devredilen arsanın, hayatın olan akışına ve de --------- ifadelere göre, davacının inşaatı projesine aykırı yapmış olması sebebiyle inşaat ruhsatlarının Encümen Kararı ile iptal edildiğini, davacı taraf davalının inşaatın projesine aykırı yapıldığını “bilerek” satın aldığını iddia etmekte ise de, bu iddiayı ispata yönelik somut delil sunulmadığını, kaldı ki bu iddia ile davacının sorumluluktan kurtulamayacağını, sözleşme hükümlerinin yorumundan davacının “kusuru” (Projesine aykırı inşaat yapması) sebebiyle inşaat ruhsatlarının iptal edilmesi halinde, inşaat ruhsatlarının yenilenmesi yükümlüğünün de davacıya ait bir yükümlük olduğunun anlaşıldığını, davacının, davalının ihtarına rağmen bu yükümlülüğünü yerine getirmediğini, bu yüzden davalının bağımsız bölümleri 3.kişilere satıp gelir elde edememekte ve bu satım gelirlerinden davacıya olan bakiye satım bedeli borcunu ve bakiye satım bedeli borcuna dahil olan KDV tutarını ödeme borcunu ifa etmemekte kusurlu olmadığını, “geciktirici şarta (Bağımsız bölümleri 3.kişilere satma ve satım geliri elde etme şartına)” bağlanmış olan bu borcunun (geciktirici şart davalı/alıcının kusuru olmaksızın gerçekleşmediği için), henüz doğmadığını ve muaccel de olmadığını; dolayısıyla da davacının davalıdan takip tarihi itibariyle, KDV tutarının ödenmesine yönelik bir alacağının bulunmadığını raporunda açıklamıştır.Davacı tarafça alınan bilirkişi raporuna itiraz edilerek itiraz dilekçesi ile birlikte --------- tarafından hazırlanan uzman görüşü dosyaya sunulmuştur. Uzman görüşünde dava konusunu teşkil eden KDV tutarı, KDV'nin teknik ve genel yapısı yanısıra KDVK hükümlerine göre değerlendirilmiş ayrıca dava konusu uyuşmazlık kapsamında sözleşme hükümlerine göre de değerlendirme yapılmış sözleşme hükümleri yorumlanarak gayrimenkul alım satım ilişkisinde KDVK açısından vergiyi doğuran olayın gerçekleştiği ve muaccel olduğu, davacının satış faturasında gösterdiği KDV'yi beyan edip ödediği, davalının da bu KDV'yi kendi KDV beyannamesinde indirim olarak dikkate alması nedeniyle ödediği KDV'yi kendi tahsil ettiği KDV'lerden düşmek suretiyle iade aldığı, şayet o tutarda (davacının faturasında gösterdiği KDV kadar) bir indirilecek KDV'si olmasaydı, o ayın KDV beyanında devlete KDV ödemek zorunda kalacağı, davalının, satıcıya (davacıya) ödemediği KDV tutarlarını devletten aldığı ve davacıya ödemediği için de sebepsiz zenginleştiği, KDV Kanunu sistematiği ve kavramları dikkate alındığında, gerek 12.000.000- USD'lik peşin ödenen tutar, gerekse 5.350.000 -USD'lik kalan ve özel bir ödeme şekli kararlaştırılan kısma isabet eden KDV için, farklı bir ödeme şekli tarif edilmediğinden sözleşme çerçevesinde düzenlenen faturalarla devir bedeli üzerinden hesaplanan KDV”nin tamamının fatura tarihi itibariyle muaccel olduğu belirtilmiştir.

Mahkememizce taraflar arasında imzalanan sözleşme ile devir bedeli ve ödemenin ne şekilde yapılacağının kararlaştırılmış olması karşısında, KDV tutarının vergi hukuku anlamında hangi an itibariyle muaccel olduğunun tartışılmasına gerek olmadığı, tarafların devir bedeline mahsuben peşinat ödemesi yapıldıktan sonra kalan bakiye tutar yönünden ödemeyi şarta ve vadeye bağladıkları, vergi hukuku anlamında KDV alacağı muaccel olsa dahi tarafların KDV alacağının ödenme şeklini kendi aralarında ayrıca karara bağlayabilecekleri bu yüzden KDV alacağının sözleşme hükümleri uyarınca istenebilir olup olmadığının tespitinin gerektiği sonucuna varılmıştır.. Nitekim davacı taraf devir bedelinin tamamı için fatura düzenlemiş olmasına rağmen vergi mevzuatı gereği tamamı için oluşan KDV alacağını değil ,devir bedeline mahsup edilen 12.000.000,00 USD'nin KDV 'sini talep etmiştir. Faturası düzenlendiği halde ödemesi şarta bağlanan bakiye devir bedeli için oluşan KDV'yi talep etmemiştir. Sözleşmenin ------- maddesindeki düzenleme uyarınca devir bedeli 17.350.000,00USD'den 12.000.000,00 USD'nin mahsubu ile 5.350.000,00 USD bakiye devir bedeli kaldığı, bu tutara %8 KDV ilave edileceği kabul edilmiş olup kalan tutarın, davalının devralmış olduğu bağımsız bölümleri 3.kişilere satması suretiyle her ay elde edeceği gelirin %15'lik kısmının her ayın sonunda davacının banka hesabına havale etmesi suretiyle ödeneceği, devir bedelinin KDV dahil bakiye 6.738.000,00'lik kısmının, davalı bağımsız bölümleri sattıkça ve bu satışlardan gelir elde ettikçe, her ay elde edilen gelirin %15'lik kısmının davacının banka hesabına gönderilmek suretiyle, aydan aya ödeneceği bakiye devir bedeli ve KDV tutarı tamamlanana kadar davalının ödemelere devam edeceği kabul edilmiş olup, davacının tapuda devirleri yaparken KDV alacağının da doğduğu yönünde hiç bir ihtirazi kayıt ileri sürmediği, sözleşmede mahsup edilecek tutar belirlenirken bu tutarın KDV'sinden bahsedilmediği, yine bakiye tutar belirlenirken de tarafların KDV 'nin dahil olduğuna dair bir düzenleme yapmadıkları, yalnızca KDV hariç bakiye devir bedelini belirledikten sonra bu tutara %8 KDV ekleneceğini ve bunun tapu devirlerinde fatura düzenlenirken fatura içeriğine dahil olacağını kabul ettikleri, dolayısıyla devir bedeline mahsuben ödenen tutarın KDV' sinin taraflar yönünden henüz istenebilir olmadığı, sözleşmenin 9. Maddesindeki koşulların henüz gerçekleşmediği sonucuna varılarak davanın reddine karar verilmiş, takibin haksız ve davacının alacağı olmadığını bilmesine rağmen davalı hakkında icra tabine girişmesinin kötü niyetli bir davranış olduğunun kabulü ile takip tarihindeki efektif satış kuru 1 USD=16.4221 TL esas alınmak suretiyle (1.156.000x16.4221%20) 3.796.789,52 TL kötüniyet tazminatının davacı taraftan tahsili ile davalı tarafa ödenmesine, karar verilerek aşağıdaki karar verilmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-DAVANIN REDDİNE,

2. Reddedilen kısım gözönünde bulundurularak 3.796.789,52 TL kötüniyet tazminatının davacı taraftan tahsili ile davalı tarafa ödenmesine,

3. Alınması gereken 269,85 TL harcın davacı tarafından dava açılırken peşin olarak yatırılan 80,70 TL peşin harç ile 261.035,51 TL tamamlama harcı toplamı 261.116,21‬ TL'den mahsubu ile bakiye 260.846,36‬ TL harcın karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,

4. Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,

5. Davalı tarafça yapılan yargılama gideri olmadığından karar verilmesine yer olmadığına,

6. Davalı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli AAÜT uyarınca 508.531.20TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

7. 7155 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/A maddesinin 13.fıkrası ve yürürlükte bulunan Arabuluculuk Ücret Tarifesi uyarınca Hazine tarafından karşılanan 780,00 TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile hazine adına irad kaydına,

8. Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine,

HMK 345. Maddesi hükmü uyarınca kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.25/10/2023