İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi 2018/603 E. 2024/112 K.

T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2018/603 Esas

KARAR NO:2024/112

DAVA:Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ:23/05/2018

KARAR TARİHİ :14/02/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

DAVA; Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı vekilinin ----- kayıt tarihli dava dilekçesinde özetle taraflar arasında -------yevmiye nolu işlemi ile ------- imzalandığını, Sözleşmede satış vaadine konu taşınmazların,Davalı/Satıcı tarafından inşa edilecek olan, -------numaralı mesken niteliğinde daire, ------ mesken niteliğinde daire, --------mesken niteliğinde daire olduğunun belirtildiğini, anılan Sözleşmenin (4.) maddesinde, satış vaadine konu 3 adet dairenin satış bedelinin tarif edilmiş olup, müvekkili alıcı şirket, sözleşmeye ekli EK-1 de tarif edilen -----kapsamında, ----- niteliğinde daire için,----- tarihinde --- peşin para ile ---- olmak üzere toplam ----- numaralı mesken niteliğinde daire için, ---- peşin para ---- olmak üzere toplam ----- numaralı mesken niteliğinde daire için, ----- ödendiğini, üyelerinin -------ortak pazarından aldığı mal veya hizmetlerin bedelini sisteme üye diğer firmalara mal veya hizmet satarak ödediği---- sisteminde, müvekkili şirket ile davalı şirketin dava dışı ---- kurup işlettiği --- üyesi olduklarını, ---- uygulamasındaki çekin, ------sistemi içinde geçerli bir ödeme aracı olduğunu, sistem içinde hüküm ve sonuç doğurduğunu, müvekkil şirketin --------sistemi içindeki -------sistemine üye davalı/satıcıya ---- ödeme yaparak ödeme sorumluluğunu yerine getirerek ---- davalı/satıcıya teslimi vedavalı/satıcının bunu kabulü ile müvekkili şirketin sorumluluğunun bitmiş olduğunu, bu aşamadan sonra davalı/satıcının -------sisteminde “kendisine uygun kendisinin beğendiği bir mal” bulup bulamamasının sorumluluğunun artık müvekkil şirkete yüklenemeyeceğini, Anılan sözleşmenin ------ bölümünde, satış vaadine konu gayrimenkulün teslim tarihinin 31.12.2017 olduğunun açık ve tereddüde yer vermeyecek

şekilde kararlaştırıldığını, bunun yanında aynı sözleşmenin (5.) maddesinde Davalı/Satıcı satış

vaadine konu daireyi teslim ------teslim edeceğini, buna aykırılık halinde ise başta cezai şart ve kira bedeli karşılığını ödeyeceğini beyan ve tekeffül ettiğini; buna göre sözleşmede belirtilen süre içinde Bağımsız Bölüm teslim edilmediği takdirde, sürenin bitiminden sonraki her ay için cezai şart ve aylık kira bedeli toplamı olarak peşin Sözleşme bedelinin binde birinin davalı/satıcı tarafından davacı/alıcı müvekkil şirkete ödenmesini kararlaştırıldığını, Satış Vaadi Sözleşmesinde 31.12.2017 tespit

edilen teslim tarihinden davanın açıldığı tarihe kadar tahakkuk etmiş olan toplam 22.473,00-TL tutarındaki paranın aylık kira bedeli ve ceza-i şart olarak müvekkil şirkete ödenmesine karar verilmesini talep ettiklerini, davalıya dava konusu 3 adet daire için -------yevmiye nolu ihtarname keşide edilerek, Davalı/Müteahhit satıcının,

taraflar arasındaki sözleşme ile üstlenmiş olduğu daireleri teslimi ve akabinde de ilgili tapuda

söz konusu gayrimenkullerin devrini gerçekleştirme edimini ifa etmeğe davet edildiğini, ancak ihtarnameye rağmen Davalı/Müteahhit satıcı edimini yerine getirmekten imtina etmiş olduğundan işbu huzurdaki davayı açmak zarureti doğduğunu,

müvekkil şirket işbu dava konusu 3 taşınmaz dışında, aynı tarihte davalıdan, dava dışı 2 adet

daha olmak üzere toplamda 5 adet taşınmaz satın aldığını, dava dışı 2 adet taşınmazın da tapusu müvekkil şirkete devir etmediği için davalı aleyhine---------- dosyaları ile başka davalar da açıldığını, Huzurdaki davayı terditli açmak ve ifanın imkansız hale gelme ihtimaline binaen müvekkili şirketin ödediği bedelin dava

tarihindeki güncel karşılığını talep etmek zorunluluğunun da hasıl olduğunu, öncelikle ihtiyati tedbir taleplerinin kabulü ile, -----

mesken niteliğinde daire, ----mesken niteliğinde daire, ----mesken niteliğindeki taşınmazların üçüncü kişilere rıza-i ve cebri olmak üzere her türlü devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla takdiren teminatsız olarak ve/veya uygun bir teminat karşılığında Taşınmazların Tapu Kaydına İhtiyat-i Tedbir Konulmasına (Hmk M. 389/1), İhtiyat-i tedbir talebi kabul görmeyecekse üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasını engellemek amacıyla (TMK m. 1023), taşınmazların tapu kaydına “Hükmen Tescil Davası Açılmıştır” şerhinin işlenmesi için ilgili ----müzekkere yazılmasına, davanın kabulü ile -----

mesken niteliğinde daire, ------mesken niteliğinde daire, -----mesken niteliğinde ve halen davalı----

kayıtlı olduğu tespit edilen dava konusu yukarıda belirtilen bu 3 (üç) taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı müvekkil şirket adına takyidatlardan ari bir şekilde tesciline, ayrıca geç teslimden dolayı müvekkil şirketin uğradığı zararların tazmini bakımından, Satış

Vaadi Sözleşmesinde teslim tarihi olarak kesin bir şekilde belirlenmiş olan 31.12.2017 tarihinden davanın açıldığı tarihe kadar tahakkuk etmiş olan toplam 22.473,00-TL tutarındaki

paranın sözleşmede öngörüldüğü şekilde aylık kira bedeli ve ceza-i şart olarak müvekkil şirkete ödenmesine ve bu konudaki fazlaya dair talep haklarının saklı tutulmasına, tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilmemesi yahut mümkün olmaması halinde; müvekkil şirket tarafından ödenen bedelin karşılığı olan dava tarihindeki güncel ve gerçek zararının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari işlere uygulanacak en yüksek faiz oranı ile birlikte tazminat olarak davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine

karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA; Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Tapu tescilini talep eden davacının sözleşme kapsamında üstlenmiş olduğu ödeme yükümlülüğünü tam ve eksiksiz bir şekilde yerine getirmediğinden, sözleşme ve kanun

kapsamında tescili talep hakkının henüz doğmadığını, sözleşmede tapu devir ve tescilin gerçekleşmesi için gereken şartların ----- numaralı alt bendi ile ------başlıklı maddesinin

---numaralı alt bendinde belirlendiğini, Sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin satış bedeli ayrı ----olduğu, davacı --- tarafından nakit bedelin ödendiğini ve ----teslim edilmiş ise de---- şirket tarafından ---- tahsilinin mümkün

olmadığını, dolayısıyla müvekkil şirketin ----alacağının ödenmediğini, müvekkil şirketçe defaatle ilgili -------organizatörlüğü olan -----sistemindeki mal ve hizmetlerin alımı için mailler gönderilmiş ise de ilgili mal ve hizmetlerin alınmasının mümkün olmadığını, alacağını tahsil etmesinin de mümkün olmadığını, dolayısıyla, Müvekkil Şirket tarafından, edimini eksiksiz bir şekilde yerine getirme koşulunu sağlayamamış Davacı----- sözleşmenin yukarıda yer verilen maddeleri gereğince ilgili bağımsız bölümün tesliminin gerçekleştirilmemiş olduğunu, Davacı ------vermekle edimini eksiksiz ifa ettiğini iddia etmekte ise de ----- hukuki mahiyeti gereği bu iddiasının hatalı olduğunu, müvekkili Şirket ile Davacı ----- arasında da imzalanan Sözleşme ekinde yer alan Ödeme şekli ve Planında sadece, ödemenin %50'lik kısmının ---- ile yapılacağı kararlaştırılmış ancak bu teslimin ----- olduğununkararlaştırılmadığını, bu halde ise doktrinde kabul edilen görüş uyarınca

------ ödemenin “ifa uğruna edim” olarak kabul edilmesi gerekliliğini, bu kapsamda

Müvekkil ----- defalarca tahsil için başvurmasına karşın olumlu ve somut dönüş alamadığından Davacı----- halen alacaklı konumda olup, davacı tarafın Sözleşme kapsamında kararlaştırılan

ödemeleri tam ve eksiksiz bir şekilde yerine getirdiğinden söz edilmesinin mümkün olmadığını, davacı tarafın cezai şart ve kira bedeli talep etme zamanının henüz gelmemiş

olduğunu, davacı tarafça, sözleşmeye konu bağımsız bölümün teslimi için 31.03.2017 tarihinin kararlaştırıldığını, ancak bu tarihte teslim gerçekleşmediğinden Sözleşme'nin 5.3. maddesinde düzenlenen cezai şart ve kira bedelini talep ettikleri beyan edildiğini, Sözleşme'nin 5.3.ncü maddesi Sözleşme'de belirtilen süre içinde Bağımsız Bölüm teslim edilmediği takdirde, sürenin bitiminden sonraki her ay için, cezai şart ve aylık kira bedeli toplamı olarak, peşin Sözleşme bedelinin binde biri satıcı tarafından alıcı'ya ödenir. ancak satıcı’nın kusuru olmaksızın mücbir sebepler gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerden dolayı oluşabilecek gecikmelerde alıcı’nın cezai şart ve aylık kira bedeli talep hakkı bulunmamaktadır.” sözleşmenin 10. maddesinin son bendinde ise “...alıcı'ya ait yükümlülüklerin süresinde ve gereği gibi ifa edilmemesi veya mücbir sebepler nedeniyle oluşan gecikmeler, yukarıda belirtilen inşaat bitim ve teslim tarihine eklenecek ve bu tarih aynı nispette uzatılmış kabul edilecektir. Bu tür süre uzatımları işbu Sözleşmenin 5.3.ncü maddesinde belirlenen gecikme cezasına tabi değildir.” belirlendiğini, Davacı/Alıcı'nın ödeme yükümlülüğünü gereği gibi ve eksiksiz yerine

getirilmediğinden, işbu ödeme gecikmeleri nedeniyle yaşanacak teslim gecikmeleri

Sözleşme’nin 10. maddesi kapsamında gecikme cezasına tabi olmadığını; hiçbir şekilde

davanın kabulü anlamına gelmemekle birlikte

gerçekleşen bir takım mücbir sebepler ile henüz teslim gerçekleşmemiş ve bu nedenle teslim

tarihinin de revize edilmesi zorunluluğunun doğmuş olduğunu, bu hallerin teslim süresine

ekleneceği ve cezai şarttan müstesna olduğu sözleşme ile kararlaştırılmış olduğundan davacının ceza şart talebinin reddedilmesi gerektiği; ilgili projenin inşası sırasında müvekkil şirketin denetimi dışında olan, müvekkil şirketten kaynaklanmayan ve önceden öngörülmesi mümkün olmayan haller ortaya çıktığını, işbu hallerin sözleşmenin 10. maddesi kapsamında sözleşme süresine ekleneceği ve bu haller nedeniyle gecikme yaşanması durumunda herhangi bir cezai şart talep edilmeyeceği taraflarca kararlaştırıldığını,davacının ----yevmiye numaralı göndermiş olduğuihtarnameye müvekkil şirketçe ----- numaralı ihtarı ile cevap verilmiş olduğunu, borcun tamamen ödenmesi halinde ifaya hazır olunduğunun bildirildiğini, davacı şirkete verilen süreye rağmen hiçbir şekilde ne masraf tutarları ne de kambiyo vasfına haiz olmayan garanti --------çek tutarı müvekkil şirkete ödenmediğini, davacının verilen sürede edimini yerine getirmemesi sonucu temerrüde düştüğünü, davacı adına satışı vaad edilen bağımsız bölüme ilişkin herhangi bir ifa imkansızlığı söz konusu olmadığından davacının müspet zarar talebinin reddedilmesi gerektiğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla davacının müspet zarar talebinin kabulü halinde dahi -----karşılığı nakdi bedel talep edilmesinin mümkün olmadığını, davacı adına satışı vaad edilen

bağımsız bölümün devir ve tescilinin yapılmamasının nedeni, davacının ödeme

yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmemesi olduğunu, bunun dışında müvekkil şirketinin teslim borcunu yerine getirmekten haksız bir şekilde kaçınmasının söz konusu olmadığını, davacının sözleşmeden dönme hakkını yerinde bir şekilde kullandığını kabul etmemekle

birlikte; aynen ifadan vazgeçip müspet zararın talep edilmesi halinde davacı tarafın bedel

iadesinin --------çekine ilişkin olan bölümünü, ------çekinin hukuki niteliği ve kambiyo senedi

vasfında olmaması nedeniyle nakdi olarak talep etmesi mümkün olmadığını, davacının müvekkil şirketten satın aldığı diğer projelerde yer alan bağımsız bölümlere ilişkin borcunu da ödememiş olduğunu, davacı, ------yer alan diğer davalarda ifa imkansızlığının olduğunu belirtmekte ancak hiçbir şekilde aynen ifadan vazgeçmediğini, bu durumun tek açıklamasının ------çeklerini iade almak istememek olduğunu, davacı tapu tescilinde yani aynen ifada talepte bulunarak hukuki değeri olan tapunun kendi adına tescil edilmesini istediklerini, davanın reddini talep etmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE;Dava, TMK'nun 716.maddesi uyarınca tescili istenen, tescile zorlama veya ferağ icbar davasıdır.Davacı firmanın alıcı sıfatıyla, davalı firmanın da satıcı sıfatıyla -----imzalandığı, sözleşme konusu olan ------ödemenin gerçekleştiği, ancak verilen ------- rağmen dava konusu edilen 3 adet taşınmazın davacı taraf adına tescil edilmemesinden kaynaklı TMK'nun 716.maddesi uyarınca ferağ icbar davasıdır. Uyuşmazlık; dava konusu edilen ------- ödendiği hususu sabit olup buna rağmen davalı tarafın kendi edimi olan taşınmazları taraflar arasındaki ---- nedeniyle davalı taraf adına tescili şartlarının mevcut olup olmadığı hususlarıdır.Dava konusu edilen taşınmazların tapu kayıtlarının dosya içerisine getirtilmesi sonucu taşınmazlar üzerinde ihtiyati hacizlerin olduğunun tespit edilmesi üzerine sayılı--------nedeniyle taşınmazlar üzerinde lehine ihtiyati haciz kurulan kişilerin dahili davalı olarak davaya dahil edilmesi gerektiğinden her bir ihtiyati haciz lehtarı adına dahili davalı dilekçesi gönderilerek adlarına usulüne uygun duruşma davetiyesi tebliğ edilmiş olup, gerek dosya içerisine sunulan belgeler ile gerekse duruşmada alınan beyanlar sonucu ihtiyati haciz lehtarı dahili davalıların davalı ----- tarafından borçların ödenmesi nedeniyle ihtiyati hacizlerin kaldırıldığı tespit edilmiştir. TMK'nun 716/1 "Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir." maddesi uyarınca davacı tarafın dava konusu edilen 3 adet taşınmazın bedelini 3 ayrı ---------------Çeki ile ödemesi sonucu davalı tarafın tescile yanaşmamasından kaynaklı olarak davayı açtığı tespit edilmiştir. Taraflar arasındaki -------- davacı taraf sözleşmeye dayalı olarak kendi borcu olan edimini ifa etmekle halen mülkiyet hakkı kazanamamış, sadece bağımsız bölümlerin kendi adına tescili yönünde talep hakkı kazanmıştır. Bu haliyle de somut olaydaki ihtilafa TMK'nun 716/1 maddesinin uygulanması gerekmektedir. Davacı tarafın üzerine düşen yükümlülük taşınmazların bedelini ödemek olup, verdiği 3 adet -------ödendiği konusunda herhangi bir ihtilaf bulunmamaktadır. İhtilaf sadece davalı tarafın aldığı bedele rağmen mülkiyet hakkını karşı tarafa geçirmemesinden kaynaklıdır. Dosya içerisine gelen tapu kayıtları sonucu ihtiyati haciz lehtarları dahili davalı olarak yargılamaya devam olunmuş, ihtiyati haciz lehtarlarının gerek beyan dilekçeleri gerekse de duruşmalardaki beyanları ile davalı ------ tarafından borçlarının ödendiği bildirilmekle davacının talebi takyidatlardan ari şekilde taşınmazların kendi adlarına tescilini talep etmiştir. Dosya içerisine en son gelen ---- tarihli tapu kayıtlarının incelenmesi sonucu; ---- numaralı bağımsız bölüm için ----- lehine kira şerhi tesis edildiği; bunun yanında dava dışı --------- tarihli ihtiyati hacizlerin olduğu tespit edilmiştir. ------ lehine kira şerhi tesis edildiği; bunun yanında dava dışı -------tarihli ihtiyati haciz olduğu tespit edilmiştir. ------ tarihli ihtiyati haciz işlendiği tespit edilmiştir. Mahkememiz tarafından her 3 taşınmaz üzerine davacının talebi sonucu --- tarihinde İhtiyati Tedbir konulmuştur. Davacının talebi her 3 taşınmazın da takyidatlardan ari şekilde adlarına tescili olduğundan ve mahkememiz tarafından konulan ----- tarihli İhtiyati Tedbir kararından sonra TMK'nun 1020.maddesi uyarınca bu tarihten sonra konulan İhtiyati Hacizler konusunda ihtiyati haciz lehtarlarının taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir olduğunu bile bile ihtiyati haciz şerhi talep ettikleri, bu davada verilen ve tapunun beyanlan hanesine işlenen ihtiyati tedbir kararından sonraki bir tarihi taşıyan haciz şerhi artık davacı için bir hüküm ifade etmeyeceğinden bu haliyle tapu kütüğündeki aleniyet ilkesi gereği tapu kütüğünü bildikleri tespit edildiğinden ilgili ihtiyati hacizlerden ari bir şekilde taşınmazların davacı adına tescili gerekmiştir------ Davalı şirketin her 3 taşınmaz için taşınmazların bedelini ----yöntemiyle almasına rağmen üzerine düşen mülkiyeti devretme yükümlülüğünü yerine getirmedikleri tespit edildiğinden açılan davanın hükmen tesciline dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1. Açılan davanın KABULÜ İLE

İ----------numaralı taşınmazların ------birlikte olarak bunun dışındaki takyidatlardan ari olarak davalı adına olan TAPU KAYDININ İPTALİ İLE DAVACI ADINA TESCİLİNE

2. Dahili davalılar hakkında ihtiyati hacizlerin kaldırılmış olduğundan KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,

3. Alınması gerekli karar harcı 228.155,40TL'den davacı tarafça peşin olarak yatırılan 57.044,54 TL'nin mahsubu ile bakiye 171.110,86 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,

4. Davacı tarafça yatırılan 57.044,54 TL peşin harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5. Davacı tarafından yapılan 35,90 TL başvuru harcı, 3.306,30 TL tebligat ve müzekkere gideri, 4.000,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 7.306,30 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,

6. Davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına,

7. Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. 13 maddesindeki esaslara göre belirlenen 302.200,00 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

8. Taraflarca dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde Hukuk Muhakemeleri Kanununun 333.maddesi uyarınca ilgili tarafa iadesine,

İlişkin olarak davacı vekili --- Davalı --- dahili davalı---- dahili davalı ------dahili davalı ----, dahili davalı -----dahili davalı ----davalı ------ yüzüne karşı oy birliği ile verilen kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde ------ Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.14/02/2024