İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi 2021/704 E. 2024/64 K.

T.C.

İSTANBUL

5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2021/704 Esas

KARAR NO : 2024/64

DAVA : Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)

DAVA TARİHİ : 02/11/2021

KARAR TARİHİ : 24/01/2024

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili 02/11/2021 tarihli dava dilekçesinde özetle, Müvekkil ve davalı şirket arasında 22.03.2017 tarihinde .... 48. Noterliği tanzim ve tasdikli ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşme ile davalı üstlenmiş olduğu ... Projesini tamamlayarak ... İli, ... İlçesi, 222 ada, 70 pafta, 35 parsel adresinde inşa edilecek/edilen ...Projesindeki... oda sayılı bağımsız bölümü 30.04.2019 tarihinde müvekkile teslim etmeyi ve mülkiyetini devretmeyi taahhüt ettiğini, bu kapsamda müvekkil sözleşmede kararlaştırılan 1.686.700,00-TL (vergiler dahil toplam tutar) sözleşme bedelini ödeme planına uygun olarak davalıya ödendiğini, davalı taraf 30.04.2019 olan teslim tarihinde ilgili bağımsız bölüme ilişkin sözleşme gereği teslim taahhüdünü yerine getiremediğini, davalının bağımsız bölümü teslim tarihinden 24 ay sonra 07.04.2021 tarihinde teslim ettiğini, Müvekkilin ise teslimin gecikmesine dair ihtirazi kayıt ile bağımsız bölümü teslim aldığını, sözleşme gereği gerekçelerle davalının müvekkile geç teslim nedeniyle ceza-i şart ödemesi gerektiğini, uyuşmazlığa ilişkin olarak tarafımızca arabuluculuk yoluna başvurulmuş ancak anlaşılamadığını, taşınmaz satış bedeli taraflarca 1.686.700,00-TL (vergiler dahil toplam tutar) olarak kararlaştırıldığını, bu doğrultuda, müvekkil davalı tarafa ödeme planına uygun olarak sözleşmenin akdedildiği tarihten itibaren ödemeleri yaptığını, Müvekkil sözleşme ile düzenlenen ödeme planına uygun olarak ödemelerini yaparak bağımsız bölümün teslimini ve mülkiyetin devrini beklediğini, Müvekkil tarafından sözleşmeden doğan yükümlülükler eksiksiz olarak yerine getirilmiş olmasına rağmen davalı sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinde edimini yerine getiremediğini, Müvekkil ile davalı arasında akdedilen sözleşmenin "Belirtilen teslim tarihinden itibaren zilyetliğin devrinin veya ALICI'nın adına tapuda tescilin gerçekleşmemesi ve bu gecikmenin 6(altı) ayı aşması halinde ..., devam eden aylar için Bağımsız Bölüm'ün toplam satış bedelinin %0.3(Binde üç) tutarında aylık kira bedelini (ceza-i şart) ALICI'ya ödeyecektir. Bu gecikmenin 6 ayı aşması halinde, devam eden aylar için ALICI ceza-i şartı aşan bir zararının varlığını ispat ettiği takdirde, aşan miktarı da ayrıca tazmin edebilir." 4.1. Zilyetliğin Devri(Anahtar Teslimi) başlıklı işbu 4.1.1 maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davalının müvekkile ceza-i şart ödemesi gerektiğini, sözleşmede belirlenen teslim tarihi 30.04.2019 iken bağımsız bölüm 07.04.2021 tarihinde teslim edildiğini, bu nedenle ceza-i şart ödenmesi gerekliliği sözleşme hükmü ve teslim tarihi itibariyle açık olduğunu, ilgili hükümdeki 6 aylık gecikme de göz önüne alındığında asıl teslim tarihi olan 30.04.2019 tarihinden 6 ay sonrası 30.10.2019 tarihine tekabül ettiğini, açık madde hükmüne göre gecikme 6 ayı aşarak 24 ayı bulmuş ve böylece 30.10.2019 tarihinden yaklaşık 18 ay sonra 07.04.2021 tarihinde teslim edilmesiyle 18 aylık bir ceza-i şart ödenmesi gerekliliği doğduğunu, sözleşmenin açık hükmüne göre 6 aylık gecikme olsa dahi taşınmazın en geç 30.10.2019 tarihinde teslim edilmesi gerektiği ortada olduğunu, fakat taşınmaz bu tarihte de teslim edilmediğini, böylece 30.10.2019 tarihinden sonraki gün olan 31.10.2019 tarihinden başlamak üzere davalının müvekkile ceza-i şart ödemesi gereği doğduğunu, sonuç olarak 31.10.2019 tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faiziyle birlikte taşınmazın ihtirazi kayıtla teslim alındığı 07.04.2021 tarihine kadar geçen süre için ceza-i şart faiziyle birlikte müvekkile ödenmesi gerektiğini, 5.Maddeden hareketle satış bedeli olan 1.686.700,00-TL üzerinden %0.3(Binde üç) ceza-i şart tutarı hesaplanacak olursa davalının; 18 aylık gecikme için aylık %0.3(Binde üç) 5.060,10-TL olmak üzere 18 aylık olarak toplam 91.081,80-TL asgari ceza-i şart tutarını müvekkile ödemesi gerektiğini, ancak ilgili maddenin son cümlesinde gecikmenin 6 ayı aşması halinde başkaca yapılan zararın da tazmin edileceği belirtildiğini, müvekkil sözleşmede üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmiş olmasına rağmen davalı edimini yerine getirmediğini, Müvekkil belirtilen teslim tarihine göre planlama yaparken belirtilen bağımsız bölümü yaklaşık 24 ay boyunca teslim alamadığını, ilgili taşınmazdan kira geliri elde edememiş veya kullanım suretiyle yararlanamadığını, dolayısıyla bu durum müvekkilin ciddi zararına neden olduğunu, bu zarar aşkın zarar olduğunu, taşınmazın bulunduğu yer ile ilgili olarak piyasa değerlerine bakıldığında 27.10.2021 tarihindeki değeri itibariyle ... Projesindeki 3.5+1 oda sayılı konutların güncel kira bedelleri brüt m² olarak değişmek üzere 12.250,00-TL ile 15.000.,00-TL arasında değiştiğini, dolayısıyla görüldüğü üzere güncel kira bedelleri aylık ceza-i şart olarak hesaplanan 5.060,10-TL'nin çok üzerinde olduğunu, bu nedenle müvekkilin aşkın zararı olduğu açık olmakla birlikte artan kısmın hesaplanması mümkün olmadığından işbu davamız aşkın zarar bakımından belirsiz alacak davası olarak ikame edildiğini, dolayısıyla belirsiz alacak olarak belirttiğimiz aşkın zararımızın bilirkişi marifetiyle tespit edilmesi ve sözleşmenin ilgili hükmü ile açıklanan diğer nedenlerle tespit edilecek aşkın zarar miktarının da davalı tarafından müvekkile ödenmesi gerektiğini, faiz oranının ise tarafların ticari şirket olması nedeniyle Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası'nın belirlediği ve 11.10.2019 tarihli avans faiz oranı %18,25 üzerinden hesaplanarak ödenmesi gerektiğini, bu faiz oranı asgari ceza-i şart bedeline aşkın zararımızın da bilirkişi marifetiyle belirlenmesi sonucu ortaya çıkacak toplam bedel üzerinden işletilerek uygulanması gerektiğini, sözleşmedeki teslim ediminin zamanında yerine getirilmemesi nedeniyle 91.081,80-TL asgari ceza-i şart miktarı (kısmi dava) ile aşkın zararımızın da olması nedeniyle şimdilik 10.000,00-TL aşkın zarar miktarı (belirsiz alacak davası) olmak üzere; işbu taleplerimizin davalıdan 30.10.2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari işlere uygulanan avans faiz oranı üzerinden tazmin edilerek davamızın kabulüne, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili 30/11/2021 tarihli cevap dilekçesinde özetle, Müvekkil Şirket ve davacı arasında davaya konu taşınmazın satışı konusunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, davacı tarafından; ... Projesi'ndeki C2 Blok -2.Kat 23-K4 (daha sonra Ek Protokol ile C2 Blok -2.Kat 21 no.lu olarak değiştirilmiştir.) no.lu bağımsız bölüm sözleşmeye uygun olarak 07.04.2021 tarihinde teslim alındığını, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre müvekkil şirketin teslim süresinin henüz dolmadığından davacının haksız ve hukuka aykırı cezai şart talebinin reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı taraf ile yapılan ... tarihli ve ... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin "Teslim, Teslim Tarihi" başlıklı 4. maddesinde "İşbu sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç 36 (otuz altı) ay içinde..." teslim edileceği hüküm altına alındığını, dava dilekçesinde de belirtildiği üzere, sözleşmenin "Zilyetliğin Devri" başlıklı 4.1.1. Maddesinde belirtilen 6 aylık erteleme süresi ile sözleşmenin "Teslim, Teslim Tarihi" başlıklı 4.maddesi uyarınca imza tarihinden itibaren en geç 36 (otuz altı) ay içinde teslim edileceği hüküm altına alındığından; bağımsız bölümün teslim tarihi 22.03.2020 tarihi olup, 6 aylık erteleme süresi de eklendiği takdirde teslim süresi 22.09.2020 tarihine tekabül edeceğini, nitekim, yine aynı sözleşmenin "...'de belirtilen teslim tarihini ancak 5.madde de yer alan mücbir sebeplerle uygun süre veya 36 (otuz altı) ayı geçmemesi şartıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın "il ve ilçelerde çalışılamayan günler" konulu genelgesi doğrultusunda ... ili için kabul edilen hava şartları nedeniyle çalışılamayan günler nedeniyle yılda en fazla 60 (altmış) gün olacak şekilde uygun bir süre erteleyebilir." şeklinde hükümle buna çalışılamayan günlerin ve mücbir sebepler sebebiyle uzayan sürelerin eklenmesi gerekeceğinden davacı taraf ile yapılan sözleşme hükümlerine göre Müvekkil Şirketin teslim süresi henüz dolmadığından davacının taşınmazın geç teslim edildiği iddialarına dayalı taleplerinin reddine karar verilmesi gerektiğini, Müvekkil Şirketin yaptığı birçok projeyle binlerce vatandaşa ev sahibi olma imkanı sunduğunu, çeşitli büyüklükte konut ve villadan oluşan ... projesinde yüzlerce konut inşa edildiğini, bu büyüklükteki bir projede iskan, ruhsat gibi idari makamlardan izin alma süreçleri yapılan incelemelerin boyutu sebebiyle uzun sürmekte, işçilik, malzeme ve enerji temininde meydana gelecek ufak çaptaki aksamalar dahi inşaatın süresini etkilediğini, böyle durumlarda gecikmenin teslim süresine ekleneceği sözleşmenin 5. maddesinde; "Olağanüstü haller, genel veya kısmi seferberlik halleri, savaş hali, yangın ve bulaşıcı hastalıklar, sel ve deprem gibi tabii afetler, grev, lokavt, direniş, halk hareketleri, ulaşımın kesilmesi, elektrik ve akaryakıt kısıtlaması dahil ve bunlarla sınırlı olmaksızın ilgili yasalarda belirtilen mücbir sebepler ve Tarafların denetimi dışında olan, kendilerinden kaynaklanmayan ve Taraflarca önceden öngörülemeyen haller, mücbir sebep sayılacaktır. Mücbir sebepten kaynaklanan gecikme süreleri teslim süresine ilave edilecektir. Bunun yanı sıra resmi merciler ve Belediyelerden alınan izinlerin geçici olarak iptal edebilmesi, yetkili makamların emir ve yasakları, yapımı ve tahsisi, ...'in elinde olmayan ve resmi idarelerden, adli kurum ve mahkemelerden kaynaklı nedenler ve bunlara bağlı işçilik, malzeme ve enerji teminindeki aksamalar sebebiyle meydana gelebilecek gecikmeler, her türlü idari izin, ruhsat ve sair işlemlerde meydana gelecek gecikmeler (...) teslim süresine ilave edilecek olup, bu ilave süreler için cezai şart talep edilemeyecektir. şeklinde hükümle açıkça düzenlendiğini, dolayısıyla; sözleşmenin imzalanmasından önce 15.07.2016 tarihinde ülkemizde meydana gelen darbe girişimi nedeniyle hayat bir süreliğine durmuş ve 23.07.2016 tarihinde ilan edilen OHAL ve OHAL'in 7 kere uzatılması ile bu durum kontrol altına alınmaya çalıştığını, OHAL'in 3 aylık sürelerle 7 kere uzatılması nedeniyle kontrol amaçlı uygulanması gereken tedbir ve yasaklar uzun bir müddet devam etmiş, söz konusu durum neredeyse 730 gün yani 2 yıl hatta 2 yıldan da fazla bir süreye tekabül edecek şekilde sürdüğünü, darbe girişimi sözleşmenin imza tarihinden önce gerçekleşmiş olsa da, 2 yıldan fazla süren OHAL tedbir ve yasakları; idari makamlardan alınacak olan izin alma süreçlerini, yapılacak incelemeleri, malzeme alınımını ve enerji teminini buna bağlı olarak da ihale işlemlerini etkilemiş, hal böyle olunca bu durum inşaatın devamlılığına sirayet etmiş ve mevcut teslim tarihini olumsuz yönde etkilediğini, bu tür durumların mücbir sebep olarak değerlendirileceği sözleşmenin 5. maddesinde düzenlendiğini, buna göre bu sürenin de teslim süresine eklenmesi gerekirken, taşınmazın süresinde teslim edilmediği gerekçesi ile cezai şart talep edilmesi mümkün olmadığından davacının taleplerinin reddine karar verilmesi gerektiğini, yine aynı maddenin devamında "(...) olağanüstü iklim ve hava koşulları nedeniyle oluşan gecikmeler, teslim süresine ilave edilecek olup, bu ilave süreler için cezai şart talep edilemeyecektir." şeklindeki olumsuz hava koşulları sebebiyle çalışılamayan günlerin teslim süresine ekleneceğini düzenlediğini, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın Yapım İşleri Genel Müdürlüğü'nce İstanbul ili için her yıl 1 Ocak ile 1 Mart tarihleri arasında toplam 60 gün inşaat işlerinde çalışılmayan gün olarak kabul edildiğinden teslim süresine her yıl bakımından çalışılmayan bu günlerin de eklenmesi gerektiği kaçınılmaz olduğunu, teslim tarihi belirlenirken bu durum da göz önüne alınarak değerlendirme yapılması gerektiğinden ve teslim süresi henüz dolmadığından davacının cezai şart talep edebilmesinin mümkün olmadığını, bunun yanında Corona Virüs (Covid -19) olarak bilinen solunum yolu bulaşıcı hastalığı Dünya Sağlık Örgütü (DSÖ) tarafından pandemi/ salgın hastalık olarak ilan edilen bu hastalık için 2 Mart 2020 tarihinde küresel risk seviyesi “yüksekten”, “çok yüksek” seviyesine çıkarıldığını, hem sözleşme hem kanun hükümleri uyarınca mücbir sebep nedeniyle geçen sürelerin de teslim süresine eklenmesi gerekeceğinden bu takdirde taşınmazın sözleşme hükümlerine uygun olarak süresinde teslim edildiği açık olduğundan davacının haksız ve hukuka aykırı taleplerinin reddine karar verilmesi gerektiğini, sözleşme hükümleri uyarınca teslim süresi henüz dolmamış olduğundan davacının geç teslim sebebiyle cezai şart talep edebilmesinin mümkün olmadığını, bu durum sözleşmenin 5.2. maddesinde "Alıcı'ya ait yükümlülüklerin süresinde ve gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan gecikmeler veya mücbir sebepler nedeniyle oluşan gecikmeler, teslim tarihine eklenecek ve bu tarih aynı nispette uzatılmış kabul edilecektir. Bu tür süre uzatımları işbu sözleşmenin 4.1.1 maddesinde belirlenen gecikme cezasına tabi değildir." şeklindeki hükümle de düzenlendiğini, dolayısıyla davacının cezai şart talebinin reddine karar verilmesi gerektiğini, aşkın zarar, temerrüt faizini aşan zararları ifade etmekte olup, yalnızca para alacaklarından kaynaklandığını, Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte hiçbir kusuru olmadığını ispat ederse, aşkın zararı tazmin borcundan kurtulacağını, dava konusu olayda, bağımsız bölümün teslim tarihi sözleşmenin imzalanması tarihinden itibaren 36 ay olup mücbir sebep nedeniyle gecikilen süre teslim süresine eklendiğinden temerrüt koşulları gerçekleşmediğini, bu durumda aşkın zararın da talep edilmesi mümkün olmadığını, mücbir sebeplerin veya idare kaynaklı nedenlerle meydana gelen gecikmelerin teslim süresine ekleneceği davacı tarafından da bilindiğini, davacı tarafın Müvekkil Şirket ile imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre bağımsız bölümün teslim edilmemesini ve kiraya verilememesini sebep göstererek zarara uğradığını iddia etmesi kötü niyetli olduğunu gösterdiğini, davacı tarafın aşkın zararı talep edebilmesi için; temerrüt faizini aşan bir zararın olması, borçlunun kusurlu olması, illiyet bağının bulunması gerektiği sabit olduğunu, mevcut uyuşmazlıkta sözleşmenin akdedildiği tarih itibari ile teslim tarihi henüz dolmadığından ilgili BK hükümleri çerçevesinde temerrüt koşulları oluşmadığını, tüm bu sebeplerle, davacı tarafın haksız ve mesnetsiz cezai şartı aşan zarar talebinin reddi gerektiğini, Müvekkil Şirket, mevcudiyeti iddia edilen alacak bakımından usulüne uygun şekilde temerrüde de düşürülmediğini, dolayısıyla davacının haksız faiz talebinin de reddine karar verilmesi gerektiğini, davacının bir an için talep edebileceği düşünülse dahi taraflar arasında imzalanan sözleşmenin kapak sayfasında söz konusu yıllık faiz oranının %13,50 olduğu Davacının sözleşmeyi imzalaması sureti ile kabul ettiğini gösterdiğini, bu sebeple davacının dava dilekçesinde belirttiği avans faiz oranının %18,25 üzerinden hesaplanarak ödenmesi gerektiği şeklindeki beyanın kabulünün mümkün olmadığını, tüm sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde taşınmazın teslim süresi henüz dolmadığından ve Müvekkil Şirket gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile yüklendiği edimi sözleşme hükümlerine uygun olarak zamanında yerine getirmiş olduğundan davacının taşınmazın geç teslim edildiği iddialarına dayalı taleplerinin kabulü mümkün değildir. İspatlanamayan, haksız ve yasal dayanaktan yoksun davanın tümden reddine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı tarafta bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı taraf, davalı şirket ile arasında 22/03/2017 tarihli gayrimenkul satış vadi sözleşmesine istinaden davalı şirketin üstlenmiş olduğu, ... Projesini tamamlayıp ... İli, ... İlçesi, 222 ada , 70 pafta, 35 parsel adresinde inşaa edilecek ... projesindeki , ... numaralı, 3,5+1 oda sayılı bağımsız bölümü 30/04/2019 tarihinde davalı tarafın davacıya teslim etme ve mülkiyetini devretmeyi taahhüt ettiğini, davacının davalıya 1.686,700,00 TL sözleşme bedelini ödediğini, davalının bağımsız bölümü 07/04/2021 tarihinde teslim ettiğini, sözleşme gereği cezai şart ödemesi gerektiğini belirterek 91.081,80 TL cezai şart ve 10.000,00 TL aşkın zarar miktarına ilişkin olarak belirsiz alacak davası açmıştır.

Dosya içerisinde bulunan teslim tutanağına göre, davalının davacıya bağımsız bölümü 07/04/2021 tarihinde teslim ettiği, taraflar arasındaki ... 48. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şekline gayrimenkul satış vadi sözleşmesi incelendiğinde, sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç 36 ay içerisinde kat irtifakına konu bağımsız bölümün alıcı adına tesliminin yapılacağı, teslim tarihinde teslimin gerçekleşmemesi halinde ve bu gecikmenin 6 ayı geçmesi halinde ...'in devam eden aylar için satış bedelinin %0,3 tutarında aylık kira bedelini cezai şart olarak alıcıya ödeyeceğini ve bu gecikmenin 6 ayı geçmesi halinde devam eden aylar için alıcının cezai şartı aşan bir zararın varlığını ispat ettiği takdirde aşan miktarı da ayrıca ödeyeceğinin hüküm altına alındığı anlaşılmıştır.

Davalı taraf, gayrimenkul satış vadi sözleşmesi ile yüklendiği edimi yerine getirdiğinden davanın reddini talep etmiştir.

Dosya kapsamında bulunan bilgi, belge, davacı tarafın ticari defterleri ve sözleşme kapsamında dosya bilirkişiye tevdi edilmiş, bilirkişiler 10/05/2022 tarihli raporlarında, dava konusu ” Dava konusu " .... Projesinde C2 Blok- 2.Bodrum kat. 23-K4 Bağımsız bölüm nolu ( yerinde 4.kat 21 nolu daire) mesken vasıflı dairedir. ... 48. Noterliğinin ... yevmiye numaralı ve... tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi yapılarak karşılıklı imzalanmış ve EK1. (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşme Kapağı) 'nda yer aldığı ” Proje Teslim Tarihi 30.04.2019 olarak açık ve net bir biçimde belirtilmiş olduğu, .. İlçesi. ... Mahallesi, 222 ada, 35 parsel üzerinde yer alan ... isimli projede inşa edilen, C2 blok, -2. kat, 21 numaralı bağımsız bölümün teslim alındığına dair taraflarca 07.04.2021 tarihinde teslim tutanağının karşılıklı imzalamış olduğu; Dosyasına sunulan davacı taraf ...Tic. Ltd.Şti tarafından EFT ile yapılan ödemelere ait 53 adet çeşitli tarihleredeki banka dekontlarının toplamda 1.700.558,00 TL lik ödeme yapıldığı; Heyetimiz tarafından dava konusu taşınmazın bulunduğu...Sitesinde yapılan araştırmalarda da dairelerin konumları, kullanım m2' leri, değer artışı getiren objektif değerleri durumuna göre; aynı sitede yer alan benzer vasıflı dairelerin aylık kira bedelleri üzerinden değerlendirmeler yapılıp, pazarlık payı düşülmesi sonrasında; Keşif tarihi olan Şubat 2022 tarihi itibari ile aylık kira bedelinin : 10.600,00 TL/ay ....olduğu; Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK)' dan alınan Yurt İçi Tüketici Fiyat Endeksleri (2003-100) Değişim Oranları 12 aylık ortalamalara göre — * artış oranlarından yararlanarak yapılan dönüşüm hesaplamasında; aylık kira bedelleri 2021 yılı için : 10.600,00 TL /Jay / 1,2258 - 8.647,00 TL/ay, 2020 yılı için: 8.647,00 TL/ay / 1,1253 - 7.684,00 TL/ay 2019 yılı için : 7.684,00 TL Jay / 1,1452 - 6.710,00 TL/ay....olarak hesaplandığı; Teslimatta gecikilen sürenin ve gecikme cezasının hesaplanması yönünde yapılan değerlendirmelerde: Çalışılmayan gün sayısı olarak 2 ay,9 gün ile ile Sözleşme m.4.4.1' e göre 6 ay olarak erteleme süresi olan 6 aylık süre nazara alınarak ilave edilmesiyle ; İnşaat Teslim tarihinin 09.07.2019 olduğu; Gecikme cezasının hesaplanması; Takdir ve Karar Sayın Mahkemeye ait olmak üzere; 2 yönde yapılmış olup; Sözleşmeye göre; Toplam ceza bedeli: 75.901,50 TL....olduğu; Güncel kira bedelleri nazara alınarak yapılan hesaplamaya göre de Toplam ceza bedeli : 118.118,00 TL olarak takdir edildiğini bildirir rapor ibraz etmeleri, bilirkişi kurulunun 25/09/2023 tarihli ek raporlarında, kök raporundaki değerlendirmelerin aynen geçerli olduğunu muhafaza ettiklerini belirtmişler.

Davacı taraf, mahkememize sunmuş olduğu 27/12/2023 havale tarihli bedel arttırım dilekçesi ile davasını 91.081,80 TL asgari cezai şart ve 118.118,00 TL aşkın zarar talebi olarak arttırmıştır.

Bilirkişi raporun da göz önüne alındığında, davalının davacıya karşı taraflar arasındaki sözleşme ile yüklendiği bağımsız bölümün edimini 07/04/2021 tarihinde gerçekleştirdiği, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vadi sözleşmesinde proje teslim tarihinin 30/04/2019 olarak yer aldığı, taraflar arasındaki taşınmazın inşaat sürecinde çalışılmayan gün olarak 2 ay 9 günün teslim edildiği ve sözleşme kapsamında teslim tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra cezai şartın devreye gireceği anlaşıldığından, inşaat teslim tarihinin 09/07/2019 olduğu, taraflar arasındaki davacının davalıya taşınmaz bedeli olarak ödemiş olduğu bedel üzerinden yapılan hesapta, davacının davalıdan cezai şart olarak 75.901,50 TL cezai şart alacağı isteyebileceği, güncel kira bedelleri nazara alınarak yapılan hesaplamada ise toplam cezai şartın 118.118,00 TL olduğunun anlaşılması karşısında, 118.118,00 TL ile cezai şart olan 75.901,50 TL arasında kalan 42.216,50 TL'nin sözleşme kapsamında aşkın zarar olduğu anlaşılmakla, taraflar arasında imzalanan sözleşmede gecikmenin 6 ayı geçmesi halinde devam eden aylar için alıcının cezai şartı aşan bir zararın varlığını ispat ettiği takdirde aşan miktarı da ayrıca ödeyeceğinin hüküm altına alındığı anlaşıldığından bilirkişi raporuyla da davacının taraflar arasında cezai şarttan fazla olan 42.216,50 TL'lik zararını ispatladığı da değerlendirildiğinde, davacının davasının kısmen kabül kısmen reddine karar verilmiş, 27/09/2023 tarihli bilirkişi raporunda nihai teslim süresinin 09/07/2019 olduğu ve sözleşme kapsamında davacı taraf cezai şarta nihai teslim süresinden 6 ay geçtikten sonra teslimin yapılmaması halinde hak kazanacağından davacı tarafın cezai şart alacağının 09/01/2020 tarihi itibariyle doğduğu anlaşıldığından, bilirkişi raporunda davalı şirketin cezai şartı ödemesi halinde bu durumun davalının iktisaden mahvına sebebiyet vermeyeceği mali tablolarda anlaşıldığından, cezai şartta herhangi bir indirim yapılmaksızın75.901,50 TL cezai şartın 09.01.2020 tarihinden 42.216,50 TL aşkın zararın 09.01.2020 tarihinden işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM:

1. Davacının davasının kısmen kabül kısmen reddine, 75.901,50 TL cezai şartın 09.01.2020 tarihinden 42.216,50 TL aşkın zararın 09.01.2020 tarihinden işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,

-Harçlar tarifesi uyarınca alınması gereken 8.068,64-TL karar ve ilam harcından peşin alınan 1.726,23-TL harç ve 1.846,38-TL ıslah harcından mahsubu ile bakiye 4.496,03‬‬‬-TL harcın davalıdan tahsil edilerek Hazineye irat iadesine,

-Davacı tarafından yatırılan 1.726,23-TL peşin harç ile 59,30-TL başvuru harcından oluşan toplam 1.785,53‬-TL bedelinin davalıdan tahsil edilerek davacı tarafa verilmesine,

-Davacı tarafından yapılan; posta, tebligat, müzekkere, bilirkişi ücretlerinden oluşan toplam 4.167,60-TL yargılama giderinden davanın kabulü reddi oranında yapılan hesaplama neticesinde 2.353,10-TL yargılama giderinin davalıdan tahsil edilerek davacı tarafa verilmesine, bakiye kısmın davacının üzerinde bırakılmasına,

-Davalı tarafından yapılan; posta, tebligat, müzekkere, bilirkişi ücretlerinden oluşan toplam 350,00-TL yargılama giderinden davanın kabulü reddi oranında yapılan hesaplama neticesinde 197,61-TL yargılama giderinin davacıdan tahsil edilerek davalı tarafa verilmesine, bakiye kısmın davalının üzerinde bırakılmasına,

-Davacı taraf duruşmalarda vekil ile temsil edildiğinden kabul edilen dava değeri itibariyle AAÜT uyarınca takdiren 18.898,88 -TL vekalet ücretinin davalıdan tahsil edilerek davacı tarafa verilmesine,

7. Davalı taraf duruşmalarda vekil ile temsil edildiğinden reddedilen dava değeri itibariyle AAÜT uyarınca takdiren 14.573,09. TL vekalet ücretinin davacıdan tahsil edilerek davalı tarafa verilmesine,

8. Arabuluculuk ücreti olan 1.320,00. TL bedelin davanın kabulü reddi oranında yapılan hesaplama neticesinde 745,29. TL yargılama giderinin davalıdan, 574,71‬. TL yargılama giderinin davacıdan tahsil edilerek hazineye gelir kaydına,

9. Bakiye gider avansının HMK 333 maddesi uyarınca yatıran tarafa iadesine,

Dair, Taraf vekillerinin yüzlerine karşı tebliğden itibaren 2 haftalık sürede HMK 341 maddesi uyarınca istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi. 24/01/2024

Katip Hakim

e-imzalı e-imzalı