İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/511 E. 2024/411 K.

T.C.

İSTANBUL

18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2022/511 Esas

KARAR NO : 2024/411

DAVA : Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 23/09/2021

KARAR TARİHİ : 03/06/2024

Taraflar arasında görülen davanın mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda:

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

İDDİA VE TALEP : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin 16/02/2018 tarihli sözleşme ile, dava konusu İstanbul İli, ... İlçesinde kain ... ... projesinin ... ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan Panaroma sitesinde 7. Blok 7 numaralı bağımsız bölümü 6.118.611,00 TL bedelle satın aldığını, sözleşmenin konut teslimine ilişkin 13.1 maddesinde, bağımsız bölümün tespit tarihinin sözleşme imzalanma tarihinden itibaren 36 ay olduğunu, ...'un ön bilgilendirme formunda yapı ruhsatının 14/07/2017 tarihinde alındığı, apart ünite teslim tarihinin de, sözleşme imzalanma tarihinden itibaren 36 ay olduğunun yazıldığını ve taahhüt edildiğini, 36 aylık süre geçmesine rağmen satın aldığı konutun kendisine halen teslim edilmediğini, ilgililerden teslim ile ilgili bilgi alamayan müvekkilinin haricen inşaat alanına gittiğinde, inşaatın halen devam ettiğini ve kısa sürede bitirilemeyeceğinin görüldüğünü, kendi üzerine düşen edimini yerine getiren müvekkilinin karşı tarafın edimini yerine getirmesi için de, ihtarname gönderildiğini, ... ... ortak Girişimi'nin cevabı yazısında mücbir sebep dolayısıyla inşaat faaliyetlerinde yavaşlamalar olduğunun belirtildiğini, satıştan önce yaşanan veya yaşandığı ileri sürülen olumsuzlukların hiçbirinin müvekkilinin bağlamayacağını, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı 16/02/2018 yılından sonra 11/03/2020 tarihinde pandemi olarak ilan edilen Covid-19 salgını döneminde özellikle ekonominin lokomotifi olan inşaat çalışmalarının devam ettiğini, inşaat çalışanlarının da işlerine devam ettiğini, bu sebeple sürecin mücbir sebep veya olağanüstü hal olarak kabul edilemeyeceğini bildirerek, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, dava konumu taşınmazın tesliminin gecikmesi sebebiyle 16/02/2021 tarihinden dava tarihine kadar uğranılan müsbet zararların (kira kaybı) tespiti ve yasal faizi ile birlikte tazminine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA VE KARŞI TALEP :

Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin TTK'na tabi bir anonim şirket olduğunu, sermaye piyasası mevzuatı kapsamında faaliyet gösteren bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olduğunu, bu sebeple geç ifa iddialarının yasal muhatabı olamayacağını, teslim tarihi kanunen sözleşme tarihinden itibaren 36 ay olsa da mücbir sebep, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan, önleyemeyeceği nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar olan sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiği, davacı ile 16/02/2018 tarihinde oluşturulan satış vaadi sözleşmesinin, ülke halen devam eden Ohal içindeyken imzalandığını, dolasıyla hem TBK hükümlerine göre, hem de bizzat davacı ile imzalanan sözleşme hükümlerine göre 16/02/2018 ila 19/07/2018 tarihleri arasındaki sürenin teslim süresine ekleneceğinin aşikar olduğunu, bunun da beş aylık bir süreye işaret ettiğini, kesinlikle kabul anlamına gelmemek kaydıyla, davacının geç teslim iddiaları kabul edilse dahi, davacının Ekim 2021'e kadar 7 aylık değil, yalnızca 2 aylık bir gecikme tazminatının talep edilebileceğini, Ohal dışında 2020 başlarından itibaren Covid-19 salgınının yaşandığını, 1 seneden fazla süreye yayılan geniş çaplı kısıtlamalar ve yasakların tüm hayatı olumsuz yöndü etkilediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Diğer davalılar ... Turizm AŞ, ... AŞ ve ... AŞ vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının, İstanbul İli, ... İlçesi, ... ada, 4 numaralı parselde bulunan ... Sitesi ... blokta yer alan; 1. kat, 7 nolu 3+1 niteliğindeki bağımsız bölümü, ... 19. Noterliği 16.02.2018 tarih, ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi" ile satın aldığını, davacıya satılan ... blok, 7 nolu bağımsız bölümün; ... ... Projesi'nin ... ada 4 numaralı parselinde yer almakta olduğunu, projenin arsa alanının yaklaşık 4.916,27 m²'lik kısmının, etrafındaki yollar, binalar vb. yapılar tarafından işgal edildiğini, bu işgalin, 15.06.2015 tarihli yer teslim tutanağı kayıt altına alındığını ve arsanın ihtirazi kayıt ile teslim alındığını, yine, ... ada, 4 parsel imalatları kapsamında, ... Caddesi'ne bakan cephenin mevcut imar yoluna denk gelmesinden ötürü site çevre duvarı imalatlarının durdurulduğunu, buna bağlı olarak site içi yol ve altyapı imalatlarına da devam edilemediğini, ilave olarak, işbu parselin atık su ve yağmur suyu hatlarının, Akıncılar Sokak'ta bulunan deşarj noktalarına bağlanması gerekirken, söz konusu sokağın geçtiği arsanın üçüncü bir şahsa ait olması ve imar uygulaması olmamasından dolayı 28.10.2020 tarihinde ... İlçe Belediyesi tarafından durdurulduğunu, bu nedenle alt yapı imalatına devam edilemediğini, eş zamanlı olarak, 15.07.2016 tarihinde meydana gelen darbe girişimi sonrasında ülke çapında 21.07.2016 tarihinden 19.07.2018 tarihine kadar devam eden bir OHAL dönemi söz konusu olduğunu, bu dönem ekonomide yaşanan iniş çıkışlar en çok inşaat sektörünü etkilediğini, son olarak, Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve çok kısa bir sürede Türkiye ile birlikte tüm dünyayı etkisi altına alan Coronavirüs (Covid-19) salgını 11.03.2020 tarihinde de Dünya Sağlık Örgütü (DSÖ) tarafından pandemi olarak ilan edilmiş ve dünya genelinde tüm sektörler pandemi nedeniyle işin yapılış şeklinden, teslimat, tahsilat ve ödemesine kadar türlü problemler ile karşılaşıldığını, mücbir sebep halinin teslimde gecikmeye sebep olduğunu belirterek, davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE :

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, Dava; Davacının 16/02/2018 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ile davalı taraftan satın aldığı " apart ünite " tanımlı bağımsız bölümün geç teslim edildiği iddiası ile 16/02/2021 tarihinden dava tarihine kadar geçen süre için kira kaybından kaynaklı zararın tespiti ve yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline ilişkin dava olduğu görüldü.

Mahkememizin 23/09/2022 tarihli duruşmasında; Dosyanın Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Borçlar Hukuku Uzmanı bilirkişiye tevdi ile taraflar arasında satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümün tesliminde davalıların sorumluluğunu oluşturacak şekilde ve sebeplerle sözleşmeye aykırı olarak geikme yaşanıp yaşanmadığı gecikme nedeni ile davacının zararının ( kira kaybından kaynaklı ) oluşup oluşmadığı, oluşmuş ise süresi ve miktarı ( emsallerde gözetilerek ) ile her bir davalının sorumluluğu ayrı ayrı irdelenecek şekilde rapor düzenlenmesinin istenilmesine karar verilmiştir.

Mahkememiz dosyasına 20/03/2023 tarihli bilirkişi raporu ibraz edilmiştir.

Raporda özetle; Hukuki niteleme, delillerin takdir ve değerlendirmesi Sayın Mahkemenize ait olmak üzere, yukarıda açıklanan nedenlerle dava konusu “... Mahallesi, ... ada 32.277,27 m2yüzölçümlü 4 parsel kain ... Park ... Sitesi ... Blok da 1.katta yer alan 7 nolu”bağımsız bölümün konumu, bulunduğu kat ve manzarası, alanı, kullanım biçimi bedeline tesir eden bilumum faktörler, dönemsel sosyo-ekonomik verilerin gayrimenkul piyasasına etkileri göz önüne alındığında ;

“Sözleşmeye göre inşaatın Son teslim süresi 16/02/2021 tarihinden dava tarihi olan 21/07/2022 tarihine kadar olan 17 ay 5 gün süre için taşınmazın tamamlanmış haliyle kiraya verilmesi durumundan dolayı; toplam 602.835 TL. (altı yüz iki bin sekiz yüz otuz beş Türk Lirası) geç teslimden kaynaklı tazminat oluşacağı,

Davalıların iddialarının değerlendirilebilmesi kapsamında teslim süresine eklenebilecek bir sürenin olup olmadığının inşaat mühendisi bir bilirkişi tarafından tespit edilebileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

Mahkememizin 12/06/2023 tarihli duruşmasında; Dosyanın aynı bilirkişi heyetine tevdi ile, heyete BORÇLAR HUKUKU HESAP UZMANI ve İNŞAAT MÜHENDİSİ bilirkişilerde dahil edilerek taraf vekillerinin kök rapora vaki itirazları da irdelenerek uyuşmazlık noktaları hakkında ek rapor düzenlenmesinin istenilmesine karar verilmiştir.

Mahkememiz dosyasına 05/04/2024 tarihli bilirkişi raporu ibraz edilmiştir.

Raporda özetle; Hukuki niteleme ve nihai takdir Sayın Mahkemenin olmak üzere;

1. Dosya incelenmesi sonucunda; teslim süresine eklenebilecek inşaat mühendisliği ile ilgili herhangi bir sürenin bulunmadığı,

a) Dava konusu dairenin, işgalli olmayan ... ada 4 parsel üzerinde bulunduğu,

b) Dava konusu dairenin satışının yer teslim tutanağının imzalanmasından 2 yıl 8 ay sonra yapıldığı, tespit edilmiştir.

2. Taraflar arasında imzalanan 16/02/2018 tarihli Sözleşmeye göre (teslim tarihi sözleşme tarihinden itibaren 36 ay) inşaatın son teslim süresi 16/02/2021 olup, davanın ilk açılış tarihi (... Tüketici Mahkemesinde) 23.09.2021 tarihidir.

Kök raporumuzun 9. ve 10. sayfalarında “Değerlendirme” başlığı altında emsal analiz ve değerlendirmeler verilmiş olup son teslim süresi olan 16/02/2021 tarihinde aylık kira bedeli 30.000 TL./ay görüşüne varılmıştır. Buna göre;

Son teslim süresi olan 16/02/2021 tarihi ile (23.09.2021) Dava tarihi itibariyle kira kaybı bedeli: 219 gün x 30.000,00 TL/ay =219.000,00 TL olarak hesap edilmiştir.

3. Kanaatimizce pandemi sürecinde inşaat faaliyetleri bakımından bir yasaklama getirilmemiş olması göz önünde bulundurarak inşaatı teslim tarihinin en fazla 9 gün ertelenebileceği, bunun dışında kıyasen uygulanabilecek 2020/5 sayılı Genelge uyarınca yüklenicinin sözleşme konusu işin yerine getirilmesinin geçici ve sürekli olarak, kısmen veya tamamen imkânsız hale geldiğini ispat edebildiği hallerde yükleniciye bu durumun ortadan kalkacağı tarihe kadar süre verilmesi ve bu tarihten itibaren temerrüt hükümlerinin uygulanması gerektiği kanaatine varılmıştır.

İnşaatın teslim tar 9 gün ertelenmesi durumunda ise;

Son teslim süresi olan 25/02/2021 tarihi ile (23.09.2021) Dava tarihi itibariyle kira kaybı bedeli: 210 gün x 30.000,00 TL/ay = 210.000,00 TL olarak hesap edilmiştir.

Mahkememizin 03/06/2024 tarihli duruşmasında;

Davacı vekili Av.... beyanında; Dava konusu ayları da içerir şekilde tüm aylar ile ilgili gecikmeden doğan alacağımız için arabuluculukla uzlaştık, dava konusu tüm alacak taleplerimiz yönünden arabuluculuk tutanağı ile anlaştığımızdan huzurdaki davadan anlaşma gereği feragat ediyoruz, yargılama gideri ve vekalet ücreti talebimiz yoktur, anlaşma gereği arabuluculuk ücreti davalılar tarafından karşılanacaktır, dedi

Davalı ... YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ vekili Av. ... beyanında; Davacı vekilinin beyanlarına katılıyoruz, vekalet ücreti ve yargılama gideri talebimiz yoktur, bu dosyaya ilişkin arabuluculuk ücreti diğer davalılarca karşılanacaktır, feragat nedeni ile davanın reddine karar verilsin, dedi.

Diğer davalılar ... AŞ, ... AŞ ve ... AŞ vekili Av. ... beyanında; Davacı vekilinin feragat beyanına katılıyoruz, yargılama gideri ve vekalet ücreti talebimiz yoktur, davacı taraf ile yapmış olduğumuz arabuluculuk anlaşması ile mahkemeniz dosyasından dava konusu yapılan aylarda dahil edilerek dava konusu yapılmayan aylar ile birlikte gecikme bedelinin müvekkillerce karşılanması taraflarca kabul edilmiştir, ek dava kapsamında yapılan arabuluculuğa ilişkin arabuluculuk ücreti müvekkillerce karşılanacaktır ancak dosyamız ile ilgili arabuluculuk ücreti hususunda takdiri mahkemeye bırakıyoruz, dedi.

Davadan feragat HMK 307. maddesi hükmü gereğince uyuşmazlığı ve dolayısıyla davayı sona erdiren, davacının, talep ve sonuçlarından kısmen veya tamamen vazgeçtiği bir taraf işlemidir. Davacı vekilinin vekaletnamesindeki yetki durumu incelendiğinde davadan feragate yetkili olduğu saptanmış, Feragat bildirimi de HMK’nun 309.maddesi hükmüne uygun olarak mahkemece tespit olunmuştur. Bu yasal nedenlerle davanın feragat sebebiyle davanın reddine, Arabuluculuk işlemi için arabulucuya dava açılmadan önce hazine tarafından yapılan ücret bedelinin taraf vekillerinin yukarıdaki beyanları dikkate alınarak davalılar ... AŞ, ... AŞ ve ... AŞ'den, müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye irat kaydına, davalı vekillerinin beyanı dikkate alınarak davalılar vekilleri lehine vekalet ücreti ve davalılar lehine yargılama giderine hükmedilmesine yer olmadığına, Arabuluculuk işlemi için arabulucuya dava açılmadan önce hazine tarafından yapılan 720 TL ücret bedelinin taraf vekillerinin yukarıdaki beyanları dikkate alınarak davalılar ... AŞ, ... AŞ ve ... AŞ'den, müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye irat kaydına karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM :

Feragat nedeni ile davanın REDDİNE,

Davalı vekillerinin beyanı dikkate alınarak davalılar vekilleri lehine vekalet ücreti ve davalılar lehine yargılama giderine hükmedilmesine yer olmadığına,

Her bir tarafın yapmış olduğu yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına, artan avanslar var ise karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,

Arabuluculuk işlemi için arabulucuya dava açılmadan önce hazine tarafından yapılan 720 TL ücret bedelinin taraf vekillerinin yukarıdaki beyanları dikkate alınarak davalılar ... AŞ, ... AŞ ve ... İnşaat ve Tur. AŞ'den, müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye irat kaydına,

Alınması gerekli 285,06 TL karar ve ilam harcının davacıdan tahsili ile maliyeye gelir kaydedilmesine,

Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize verilecek dilekçe ile ... Mahkemesine İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 03/06/2024

Katip ...

¸e-imzalıdır

Hakim ...

¸e-imzalıdır