Karar Detayı

T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : ***
KARAR NO : ***

HAKİM : ... ...
KATİP : ... ...

DAVACI : ... - ... -
VEKİLİ : Av. ... -
DAVALI : 1- ... - ...
VEKİLİ : Av. ... - [16675-76676-06728] UETS
DAVALI : 2- ... - ... -
VEKİLİ : Av. ... - [16037-30160-79232] UETS
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : ***
KARAR TARİHİ : ***
KARAR YAZIM TARİHİ : ***

Mahkememize açılan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan yargılaması sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ...'un davalı kooperatif üyesi olduğunu, kooperatif tarafından Kayseri ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... pafta, ... ada, 1 parsel 8.katta gösterilen bağımsız bölümün adına tescil edileceğini, noter huzurunda çekilen kura sonucunda dairenin müvekkili adına tescil edileceğini müvekkiline bildirdiklerini, müvekkilinin kooperatife inandığını ve bu zamana kadar toplam 146.000,00-TL ödeme yaptığını, bu hisseye yönelik kooperatife tüm ödemelerini yaptığını ve hiç bir edimi kalmadığını, tapusunu alan üyelerle eşit durumda olduğunu ancak buna rağmen müvekkiline dairenin teslim edilmediğini, bu durumun hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, bahsi geçen alacağın tahsili amacıyla Kayseri Genel İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile 18/08/2020 tarihinde ilamsız icra takibi başlattıklarını, davalının borca itiraz ederek takibi durdurduğunu, takibe itirazların haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, alacağın tahsilinin gecikmesi amacıyla yapılan itiraz nedeniyle davalı aleyhine %20 icra inkar tazminatı talepleri bulunduğunu, arsa sahibinin tasarruf yetkisini kullanarak daireyi 3. bir kişiye sattığını, taşınmazın şu an ... isimli şahıs üzerinde kayıtlı olduğunu, müvekkilinin kura sonucu kendisine isabet eden bağımsız bölümün tapusunu almayı beklerken kura dışı işlem yapılarak taşınmazın 3. kişiye devredildiğini, tapuyu devralan 3. kişinin iyi niyetli olmadığını, yapılan arabuluculuk faaliyetinden sonuç alamadıklarından bahisle öncelikle ihtiyati tedbir talebinin kabulü ile Kayseri ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... pafta, ... ada, 1 parsel, 21 numaralı bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazın satışının ve devrinin dava sonuna kadar engellenmesi için dava konusu taşınmaz üzerine satışa engel ihtiyati tedbir konulmasına, söz konusu taşınmazın tapu kaydının iptaline, müvekkili ... adına kayıt ve tesciline, tapu iptali ve tescilin mümkün olmadığı takdirde Kayseri Genel İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyasındaki itirazın iptaline, ödenen 146.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren temerrüt faizi ile birlikte tahsiline, alacak miktarının %20'sinden az olmamak kaydıyla icra inkar tazminatına hükmedilmesini, yargılama giderlerinin de karşı taraflara yükletilmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
CEVAP :
Davalı S.S. ... yapı Kooperatifi vekili dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde; davacının iddia ve isnatlarının gerçeğe aykırı ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağını, davacı ...'un 30.10.2015 tarihinden itibaren kooperatifin 59 nolu ortağı iken Kayseri Genel İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile kooperatiften "kooperatife ödenen bedellerin iadesi istemli" takip başlatarak kooperatiften çıkma iradesini ortaya koyduğunu, açık kapı ilkesi uyarınca şartları uyanların girişine engel olunamadığı gibi çıkışına da engel olunamadığını, kooperatiften çıkma iradesi göstererek kooperatiften ödediği bedelleri talep eden davacının müvekkili kooperatiften tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağını, kabul etmemekle birlikte davacı ...'un tapu iptal tescil talebinde bulunabilmesi için öncelikle dava tarihi itibariyle kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olması gerektiğini, davacının kura çekimine katılmış olmasının borcunun olmadığı anlamına gelmeyeceğini, genel kurul kararları toplantıya katılan veya katılmayan tüm ortaklar için geçerli olduğunu, davacının 14.02.2020 tarihli genel kurul toplantısına katıldığını, genel kurulun 8. maddesine itirazı olmadığı gibi kesin maliyet hesabının çıkartılacağı hususunu da bildiğini, davacının kesin hesap maliyet farkı nedeniyle kooperatife 14.07.2020 tarihi itibariyle 150.000,00-TL'nin üzerinde bakiye borcu bulunduğunu, kooperatifin çıkma payı alacağına itiraz ederek takibin durdurulmasını sağlamasında hukuki yararı bulunduğundan bahisle davacının müvekkili kooperatiften tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağından bahisle haksız ve hukuka aykırı davanın reddine, yargılama gideri ile vekâlet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde; davacı tarafça, diğer davalı S.S. ... Yapı Kooperatifi hakkında icra takibi başlatıldığını, davalı kooperatifçe takibe itiraz edildiğini ve genel anlamda itirazın iptali talepli tapu iptal tescil davası ikame edildiğini, müvekkilinin, davacı ile S.S. ... Yapı Kooperatifi ile uzaktan yakından ilgisi olmadığını, davaya konu taşınmazı dava dilekçesinde bahsedilen hususların hiçbirini bilmeksizin ... isimli emlakçı vasıtasıyla ... isimli kişiden satın aldığını, satın alırken vakıflar bankasından kredi kullandığını, bunca zaman biriktirmiş olduğu parayı da eski malike vermek suretiyle tamamen iyi niyetli olarak davaya konu taşınmazı satın aldığını, taşınmazı devraldığında da, taşınmazın kaydında, dava dilekçesinde belirtilen hususların hiçbirisi ile ilgili bir şerh/takyidat bulunmadığını, dolayısıyla, iyi niyetli 3.kişi konumunda olan müvekkili yönünden davanın reddinin gerektiğini, davacı ile diğer davalı kooperatif arasında gerçekleşen hususların müvekkilini bağlamayacağını, davacının, davalı kooperatif ile arsa sahibi arasında gerçekleştiğini iddia ettiği olayların müvekkili ile bir ilgisi bulunmadığını, müvekkilinin tapu sicilindeki kayda güvenerek taşınmazı satın alan iyiniyetli üçüncü olması nedeniyle kazanımının korunması gerektiğini, kura çekiminin kooperatif üyesine mülkiyet hakkını kazandırmayacağını, müvekkili satın almadan önce gerçekleştiği iddia edilen yolsuz tescillerden müvekkilinin sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını, tüm bu nedenlerle davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkememizce verilen 02/03/2022 tarih ... karar sayılı ilamı, Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'nin 24/05/2022 tarih ... karar sayılı ilamı ile kaldırılmakla, dosya mahkememizin ... esas sırasına kaydı yapılmış ve yargılamasına bu esas üzerinden devam edilmiştir.
YARGILAMA VE GEREKÇE:
Dava, terditli olarak açılan kooperatif üyeliğinden kaynaklanan tapu iptal tescil, olmadığı takdirde kooperatife ödenen bedellerin iadesi için başlatılan icra takibine itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istemlerine ilişkindir.
Davacı tarafın iddiaları, davalıların savunmaları, Kayseri ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... pafta, ... ada, 1 parsel, 21 numaralı bağımsız bölüme ait tapu kaydı, Kayseri Genel İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyası, Kayseri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden celp edilen kooperatif kayıtları ve tarafların dayandığı tüm deliller toplanmış, taşınmazın bulunduğu yerde inşaat mühendisi bilirkişi marifetiyle keşif icra edilmiş ve taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin tespitine ilişkin rapor alınmış harç ikmal edilmiş ve akabinde hukukçu nitelikli hesaplama uzmanı ve mali müşavir bilirkişiden ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmıştır.
Dosyaya mübrez 15/03/2021 havale tarihli bilirkişi raporunda : Kayseri ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... pafta, ... ada, 1 parsel, 21 numaralı bağımsız bölümün dava tarihi olan 24.11.2020 tarihindeki değerinin 335.000.00-TL olduğunu, devir tarihi olan 10/06/2020 tarihindeki değerinin 290.000,00-TL olduğunu bildirmiştir.
05/11/2021 havale tarihli bilirkişi heyet raporunda; davacı tarafın tapu iptali ve tescili talebinde bulunduğu, dairenin diğer davalı ...'a dava dışı ... tarafından satış yoluyla devredildiği, davalı ...'in söz konusu daireyi Vakıfbank'tan kredi kullanarak satın aldığı ve kooperatifle bir ilişkisinin olmadığı ve iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu belirtildiği, dosyadaki belgeler incelendiğinde davalı beyanının aksini gösteren bir bilgi ve belge bulunmadığı, tapu iptali ve tescili şartlarının oluşmadığının değerlendirildiği, davacı tarafın tapu iptali ve tescili talebinin kabul edilmemesi halinde davalı hakkında başlatılan takibin devamına karar verilmesi talebinin bulunduğu, davacı tarafça başlatılan takipte davalıdan yapılan ödemelerin iadesinin talep edildiği, dosyadaki belgeler incelendiğinde davacının davalı kooperatiften usulüne uygun şekilde istifasını gösteren bir belge olmadığı gibi bu konuda bir iddia da ileri sürülmediği, davacının, davalıdan yapmış olduğu ödemelerin iadesini talep edebilmesi için öncelikle üyelikten ayrılması gerektiği, davalı hakkında başlatılan takibin üyelikten ayrılmaya yönelik bir irade beyanı olduğu kabul edilse dahi dava tarihi itibariyle davacının muaccel alacağının olmadığının anlaşıldığı, zira çıkma payının üyeye ödenebilmesi için çıkmanın gerçekleştiği yılı takip eden genel kurulda bilançonun onayından bir ay sonra alacağın muaccel olabileceği, bu bakımdan davacının davalı hakkında başlatılan takibin devamına karar verilmesi yönündeki talebinin de uygun olmadığı yönünde görüş bildirmişlerdir.
Mahkememizin ... Karar sayılı kararı ile davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'nin ... Karar sayılı kararı ile kararın kaldırılmasına karar verilmiş ve dosya yeniden mahkememize gönderilerek yukarıdaki esas numarasına kaydı yapılmıştır.
İstinaf mahkemesinin kaldırma kararı gereği davacı vekiline tazminat talebini açıklamak üzere süre verilmiş, davacı vekili 28/06/2022 tarihli dilekçesi ile tapu iptali talebinin mümkün olmaması halinde ödenen bedelin uyarlanarak Yargıtay'ın hesaplama ilkeleri uyarınca hesaplanacak tazminatın müvekkiline ödenmesine ilişkin olduğunu beyan etmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı sonrasında bilirkişi heyetinden alınan 22/05/2024 tarihli raporda: davacının ödemelerinin eksik olması sebebiyle davalı kooperatiften Yargıtay'ın belirlemiş olduğu kademeli formülle hesaplanan tazminat tutarının dava tarihi itibariyle 197.138,83-TL olarak hesaplandığı yönünde görüş bildirmişlerdir.
Bilirkişiler ...'ın sunduğu 27/11/2024 tarihli heyet raporunda: davacının eksik olması sebebiyle davalı kooperatiften Yargıtay'ın belirlemiş olduğu kademeli formülle hesaplanan tazminat tutarının takip tarihi itibariyle 172.252,76-TL olarak hesaplandığı ancak davacının icra takibindeki talebinin 146.000,00-TL olduğunu bildirmişlerdir.
Bir konut yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun konut teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli, aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e-Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır. (Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2016/250 E. 2017/1447 K. Sayılı ilamı)
Yapılan yargılama, toplanan deliller, alınan bilirkişi kök ve ek raporları ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacının davalı kooperatife 20/10/2015 tarihinde müracaat ederek 59 numarası ile ortak olduğu, dosyada yer alan kura tutanağına göre Kayseri ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, 1 parsel, ... pafta, 8. Kat 21 nolu bağımsız bölümün davacıya isabet ettiği, davacının kooperatife 146.000,00-TL ödeme yaptığı, açılan davada öncelikle talebinin tapu iptal ve tescil davası olduğu, dava konusu taşınmazın davalı kooperatif adına kayıtlı olmayıp dava dışı ... tarafından 10/06/2020 tarihinde davalı ...'a devredildiği, davalının tapu siciline güvenerek taşınmazı satın alan iyi niyetli 3. kişi konumunda olduğu, davacının bu hususta tanıkları ... ve ...'ın dinlendiği, ...'ın dinlenmesinden vazgeçildiği, dinlenen tanıkların davalının iyi niyetli olmadığı hususunda her hangi bir beyanlarının olmadığı, tam tersi davalı tanığı ...'ın davalı ...'in, yapmış olduğu birikimiyle evi satın aldığını, emlakçı ... ile iletişime geçerek dava konusu daireyi gezip, beğenip satın aldığını söylediği, diğer tanık ...'in de benzer mahiyette beyanlarda bulunduğu, davalı ...'in kooperatifin sorunlu olduğunu bilmediğini söylediği, bunun haricinde davalının iyi niyetli olmadığı yönünde başkaca bir delilin de bulunmadığı anlaşılmakla davacının terditli ilk talebi olan tapu iptal tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacının terditli ikinci talebi, 28/06/2022 tarihli talep açıklaması da dikkate alındığında daire için ödenen bedelin Yargıtay'ın hesaplama ilkeleri uyarınca hesaplanarak ödenmesidir. Konut tahsis imkansızlığı ortaya çıktığı durumlarda kooperatif üyesinin tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ancak davacının başkaca bir daire verilmesine dair bir talebi bulunmamaktadır. Bu nedenle davacının davalı kooperatife ödemiş olduğu bedelin Yargıtay'ın yerleşik kararları uyarınca belirlenen formüle göre hesaplanması gerekmektedir. Her ne kadar 22/05/2024 tarihli bilirkişi raporunda kademeli formüle göre yapılan hesaplamada davacının dava tarihi itibariyle talep edebileceği tazminat tutarının 197.138,83-TL olduğu hesaplanmış ise de terditli talebin itirazın iptali davası olması nedeniyle icra takip tarihi itibariyle hesaplamanın yapılması gerektiği, 27/11/2024 tarihli ek raporla sabit olduğu üzere icra takip tarihine göre hesaplama yapıldığında davacının davalı kooperatiften 172.252,76-TL talep edebileceği tüm dosya kapsamından anlaşılmakla ve takipte 146.000,00-TL talep edildiği gözetilerek taleple bağlılık kuralı gereği bu miktar üzerinden terditli talebin kabulüne, itirazın iptaline karar vermek gerekmiştir. Ödeme emrinde yıllık %9 yasal faiz talep edildiğinden taleple bağlı kalınarak alacağa takip tarihinden tahsil tarihine kadar bu oranı geçmemek üzere yasal faiz uygulanmasına karar verilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde icra inkar tazminatı isteminde bulunmuştur. İİK 67/2 maddesi uyarınca icra inkar tazminatına hükmedilebilmesi için alacağın likit olması zorunludur. Eldeki davada ise davalının sorumlu olduğu tutarın uzman bilirkişi marifetiyle hesaplandığı da dikkate alındığında takip konusu alacağın likit olmadığı kanaati ile davacının icra inkar tazminatı talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacının terditli ilk talebi yönünden davalı ...'a karşı talebi reddedilmiş olup bu davalıya ikinci talep yönünden dava yöneltilmediğinden bu davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmiştir. Diğer davalı kooperatif yönünden ise terditli ilk talep yönünden ret kararı verilse de ikinci talep bu davalı yönünden kabul edildiğinden lehine vekalet ücreti takdir edilmeyerek aşağıdaki hükmün tesisi uygun görülmüştür.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının asıl talebi olan Tapu İptali Tescil Talebinin REDDİNE,
2-Davacının terditli olarak açtığı itirazın iptali davasının KABULÜ ile Kayseri Genel İcra Dairesi'nin ... esas sayılı icra takip dosyasında davalı ...'nin yapmış olduğu İTİRAZIN İPTALİ ile takibin 146.000,00-TL üzerinden kaldığı yerden devamına, asıl alacağa takip tarihinden tahsil tarihine kadar yıllık %9 oranını geçmemek üzere yasal faiz uygulanmasına,
3-Alacak likit olmadığından davacının icra inkar tazminatı isteminin reddine,
4-492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince alınması gerekli 9.973,26-TL ilam harcından, tahsil edilen 341,55-TL peşin harç ve 5.379,41-TL tamamlama harcının mahsubuna, bakiye 4.252,30-TL harcın davalı ...'nden alınarak hazineye gelir kaydına,
5-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davalı ...'nden alınarak hazineye gelir kaydına,
6-Davacı tarafın yaptığı 54,40-TL başvurma harcı, 341,55-TL peşin harç, 5.379,41-TL tamamlama harcı, 419,90-TL keşif harcı, 89,60-TL tedbir talebi harcı, (148,60 + 220,70) 369,30-TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı, 3.000,00-TL bilirkişi ücreti, 175,00-TL keşif araç ücreti, 1.106,50-TL posta ücreti olmak üzere toplam 10.935,66-TL yargılama giderinin davalı ...'nden alınarak davacıya verilmesine,
7-Davalı ...'ın yaptığı 321,35-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak bu davalıya verilmesine,
8-6100 sayılı HMK 120 ve 333. maddeleri gereğince taraflarca yatırılan gider avansının kalan kısmının kararın kesinleşmesi halinde tarafça numarası bildirilen veya bildirilecek hesaba, hesap numarası bildirilmediği takdirde adreslerine ödemeli olarak re'sen gönderilmesine,
9-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT hükümleri uyarınca 30.000,00-TL vekalet ücretinin davalı ...'nden alınarak kendisini vekille temsil eden davacıya ödenmesine,
10-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT hükümleri uyarınca 30.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekille temsil eden davalı ...'a ödenmesine,
Dair, huzurda bulunan taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren yasal iki haftalık süresi içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 12/02/2025

Katip ...
e-imzalı

Hakim ...
e-imzalı