Karar Detayı

T.C.
İZMİR
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2022/77 Esas
KARAR NO : 2024/993
DAVA : Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 04/02/2022
KARAR TARİHİ : 03/12/2024
Mahkememizde görülmekte olan alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA; Davacılar vekili sunmuş olduğu dava dilekçesiyle; taraflar arasında 05.06.2015 tarihinde gayrimenkul satış ve borçlanma sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre tarafların İzmir ili, Bornova ilçesi,...parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde yapılacak olan bağımsız bölümlerden bodrum kat 120 nolu bağımsız bölümün 4 nolu dükkan 80,20 m2 bodrum 107 nolu eklenti deposu 54,33 m2, avlu 44,07 m2 dahil toplam 750.000,00 TL bedelle satışının kararlaştırdığını, sözleşmenin 3.maddesi gereğince ödenmesi gereken tüm tutarların davalı tarafa ödeme yerine kaim olmak üzere çek olarak tevdi edildiğini ve akabinde ödendiğini, inşaat ruhsatının 27.04.2015 tarihinde alındığını, sözleşmenin 7.maddesine göre bağımsız bölümün teslim tarihinin inşaat ruhsatının alımından sonra 16 ay olduğunu, aynı maddeye göre de satıcının 2 ay erteleme hakkının bulunduğunu, her ne kadar müvekkili firmaya 2 ay erteleme yapıldığına dair ihbar gelmemiş ise de, bu sürede teslim süresine eklendiğinde bağımsız bölümün sözleşmeye göre normal koşullarda teslim tarihinin en geç 27.10.2016 tarihi olduğunu, söz konusu bağımsız bölümün müvekkili firmaya teslim edilmesi gerektiğine ilişkin davalıya Karşıyaka ...Noterliğinin 21 Aralık 2018 tarih,... yevmiye nolu ihtarı gönderilmiş ise de, bağımsız bölümün tesliminin halen gerçekleşmediğini, müvekkili firmanın sözleşme konusu bağımsız bölümün kiralanmasına ilişkin oldukça cazip teklifler aldığını, ancak teslimin gerçekleşmemesinden dolayı bunlardan mahrum kaldığını, müvekkili ile davalı arasında imzalanan sözleşmenin 8.kısmı uyarınca satıcının bağımsız bölümü teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde teslim etmediği takdirde aylık kira bedeli olarak 1.000,00 TL bedeli alıcıya ödeyeceğinin kararlaştırıldığından bahisle fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla HMK 107.maddesi gereğince kira kaybı, gecikme tazminatı ve yoksun kalınan kazanç kapsamında 50.000,00 TL alacağın davalıdan temerrüt tarihinden itibaren işleyecek faizleriyle tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
DAVA DEĞERİNİN ARTTIRILMASI: Davacı vekili sunmuş olduğu 03.06.2024 tarihli dilekçe ile 395.800,00 TL alacağın temerrüt tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP : Davalı şirket vekili sunmuş olduğu cevap dilekçesiyle; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 7.5.maddesinde açıkça belirtildiği üzere mücbir sebep, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortaya kalktığı tarihe kadar teslime mükellef olmadığının düzenlendiğini, ekonomik krizin satıcı açısından mücbir sebep olduğunun da düzenlendiğini, müvekkilinin ekonomik krizden etkilendiğini ve kredi kullandığı banka olan ...'a kredi taksitlerini ödemekte geciktiğini, bu nedenle banka tarafından müvekkili hakkında icra takibi başlatıldığını, 2021 yılında yaşanan döviz kurlarındaki çok ciddi artışın ve yaşanan dalgalanmaların yalnızca müvekkili şirketi değil aynı zamanda faaliyet gösteren birçok şirketin iflasına dahi sebep olduğunu, müvekkilinin çalıştığı şirketlerin kurdaki ani dalgalanmalar ve sürekli olarak artış yaşanması sebebiyle mal/ürün tedarikinde ciddi problemler yaşadığını, ayrıca sözleşmeye konu projenin tamamlandığını ve yapı kullanım belgesi müracaatı aşamasına geldiğini, davacı tarafın sözleşme ile kararlaştırılan gecikme halinde aylık 1.000,00 TL kira bedelinin düşük kaldığını iddia etmiş ise de bu talebin kabulünün mümkün olmadığını, sözleşme ile bağlılığın esas olduğunu, bu nedenle kabul anlamına gelmemek kaydıyla bu bedelden daha fazla bir kira kaybı talep edilmesinin hukuken mümkün olmadığını, ayrıca davacı tarafın teslim almadığı bir taşınmazı kiraya veremeyeceğinin son derece açık olduğundan bahisle açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
1-Bornova Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak davaya konu taşınmazın kayıtları getirtilerek dosyamız arasına delil olarak eklenmiştir.
2-Mahkememizce yapılan yargılama sırasında tarafların iddia ve savunmaları, sundukları deliller ve dosya kapsamı belgeler incelenmek kaydıyla mahallinde keşfen bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş olup, inşaat mühendisi bilirkişi I. ..., gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ...ve nitelikli hesaplamalar konusunda uzman bilirkişi ...tarafından düzenlenen 12.12.2022 tarihli raporda; dava dosyası kapsamında yapıya ait ruhsat veya yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı, ancak taraf dilekçeleri incelendiğinde yapının sözleşmeye göre teslim tarihinin 27.10.2016 tarihi olduğu, dava tarihi olan 04.02.2022 tarihi itibariyle tesliminin 5 sene 3 ay 8 gün geciktiğinin tespit edildiği, sözleşme hükümlerinde aylık gecikme cezasının 1.000,00 TL/ay olarak belirlendiği, dava tarihi olan 04.02.2022 tarihi itibariyle toplam gecikme cezasının 63.266,67 TL olarak hesaplandığı, ayrıca dava dilekçesinde davacı vekilinin sunduğu kira kontratının mahkemece kabul edilmesi halinde (63 ay x 5.500,00 TL/ay + 8/30 x 5.500,00 TL/ay=) 347.966,67 TL olarak hesaplandığı, davacının talebi olan yoksun kalınan kar mesleki disiplin alanının dışında olması sebebiyle hesaplandığı bildirilmiştir.
3-Mahkememizce yapılan yargılama sırasında aynı bilirkişi heyetinden yeniden ek rapor alınmasına karar verilmiş olup, düzenlenen 16.06.2023 tarihli ek raporda; dava tarihi olan 04.02.2022 tarihi itibariyle tesliminin 5 sene, 3 ay, 8 gün geciktiği tespit edilerek sözleşme hükümlerinde aylık gecikme cezasının 1.000,00 TL/ay olarak belirlendiği, dava tarihi olan 04.02.2022 tarihi itibariyle toplam hesap edilen gecikme cezasının 63 ay x 1.000,00 TL/ay + 8/30 x 1.000,00 TL/ay olmak üzere 63.266,67 TL olabileceği kanaatinin devam ettiği, mahkemece talep edilen kira bedel toplamının yerleşik Yargıtay kararları göz önünde bulundurularak 83.766,67 TL olabileceği kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
4-Mahkememizce yapılan yargılama sırasında yine aynı bilirkişi heyetinden 2.kez ek rapor alınmasına karar verilmiş olup, düzenlenen 30.04.2024 tarihli 2.ek raporda; dava tarihi olan 04.02.2022 tarihi itibariyle tesliminin 5 sene, 3 ay, 8 gün geciktiği tespit edilerek sözleşme hükümlerinde aylık gecikme cezasının 1.000,00 TL/ay olarak belirlendiği, dava tarihi olan 04.02.2022 tarihi itibariyle toplam hesap edilen gecikme cezasının 63 ay x 1.000,00 TL/ay + 8/30 x 1.000,00 TL/ay olmak üzere 63.266,67 TL olabileceği kanaatinin devam ettiği, mahkemece talep edilen seçenekli rapor düzenlenmesi kapsamında taşınmazda kira bedel toplamının proje teslim tarihi olan 26.10.2016 tarihi göz önüne alınıp dava tarihine kadar kira artış oranları gözetilerek yapılan hesaplamalar neticesinde davacının kira kaybının 91.830,33 TL olabileceği, dosyada yer alan bila tarihli kira sözleşmesinin mahkemece kabulü halinde ilk sene 1.000,00 TL/ay sonraki aylar için dosyasındaki bila tarihli kira sözleşmesi dikkate alınarak davacının kira kaybının 395.800,00 TL olabileceği sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
DELİLLER- DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ KABUL:
Davanın; davalının taraflar arasındaki sözleşme kapsamında belirlenen sürede teslim edilmesi gereken inşaatları teslim edilmediği ve bu şekilde sözleşmeye aykırı davrandığı iddiasıyla davacının uğradığı iddia olunan kira kaybı, gecikme tazminatı, yoksun kalınan kazanç kaybı kapsamında fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 395.800,00 TL maddi tazminatın davalıdan tahsili istemine ilişkin olduğu,
Tarafların kabulünde olan 05.06.2015 tarihli "Gayrimenkul Satış ve Borçlanma Sözleşmesi" gereğince, tarafların İzmir İli, Bornova İlçesi, ...elde tapuya kayıtlı Bornova 4S Projesi bodrum kat 120 nolu bağımsız bölümün (4 nolu dükkan 80.20 m2, bodrum 107 nolu eklenti deposu 54,33 m2, avlu 44,07 m2 dahil) KDV dahil 750.000,00 TL bedelle satışı ve ödeme planı konusunda anlaştıkları, sözleşmenin 7.1 nci md. sinde, bağımsız bölümün tesliminin inşaat ruhsatının alımından itibaren 16 ay olduğu, satıcıdan kaynaklanmayan her türlü durumun teslim süresinin ertelenmesini gerektiren bir sebep olduğu, satıcının teslim tarihini zorlayıcı sebepler dışında 2 ay erteleyebileceği, böyle bir durumda alıcının her ne ad altında olursa olsun tazminat vs talep etme hakkının bulunmadığı , 7.5 md. sinde satıcının mücbir sebep, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslimle mükellef olmadığı, bu halde teslim tarihine kadar mücbir sebep ya da engelin devam ettiği süre kadar süre ekleneceği, ekonomik krizin satıcı açısından mücbir sebep olduğu ve 7.8 md. sinde satıcının bağımsız bölümü teslim tarihinden itibaren 30 gün içerisinde teslim etmediği takdirde aylık kira bedeli olarak 1.000,00 TL bedeli alıcıya ödemeyi taahhüt ettiği,
Davacının, davalıye, Karşıyaka... Noterliği'nin 21.12.2018 tarih ve... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile, taraflar arasındaki sözleşmeye konu taşınmazın en geç teslim tarihi olan 27.10.2016 tarihine kadar kendisine teslim edilmemesi nedeniyle Aralık 2018 dahil 26 aylık kira bedeli olan 26.000,00 TL kira bedelinin ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 1 hafta içerisinde tarafına ödenmesini ve taşınmazın tapu devrinin yapılmasını ihtar ettiği,
Dava konusu taşınmazın 10.01.2019 tarihinde, tapuda davalı davacıya devrinin yapıldığı ancak, taraf beyanlarına göre dava tarihine kadar geçen sürede dava konusu taşınmazın, davalı tarafından henüz Yapı Kullanma Belgesi'nin alınmamış olduğu,
Bilirkişiler tarafından düzenlenen ve denetime elverişli olması nedeniyle hükme esas alınan 30.04.2024 tarihli 2.ek rapordan; dava tarihi olan 04.02.2022 tarihi itibariyle teslim tarihi olan 27.05.2016 tarihinden 5 sene, 3 ay, 8 gün geciktiği tespit edilerek sözleşme hükümlerinde aylık gecikme cezasının 1.000,00 TL/ay olarak belirlendiği, dava tarihi olan 04.02.2022 tarihi itibariyle toplam hesap edilen gecikme cezasının 63 ay x 1.000,00 TL/ay + 8/30 x 1.000,00 TL/ay olmak üzere 63.266,67 TL olabileceği kanaatinin devam ettiği, mahkemece talep edilen seçenekli rapor düzenlenmesi kapsamında taşınmazda kira bedel toplamının proje teslim tarihi olan 26.10.2016 tarihi göz önüne alınıp dava tarihine kadar kira artış oranları gözetilerek yapılan hesaplamalar neticesinde davacının kira kaybının 91.830,33 TL olabileceği, dosyada yer alan bila tarihli kira sözleşmesinin mahkemece kabulü halinde ilk sene 1.000,00 TL/ay sonraki aylar için dosyasındaki bila tarihli kira sözleşmesi dikkate alınarak davacının kira kaybının 395.800,00 TL olabileceği sonuç ve kanaatine varıldığının belirlendiği,
Mahkememizce, dosya kapsamında davacı tarafından sunulan ... ile davacı arasında düzenlenen bila tarihli dava konusu taşınmazın aylık 5.500,00 TL +KDV bedelle kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesine, dava konusu taşınmazın davalı tarafından davacıya teslim edilmemiş ve Yapı Kullanma Belgesi'nin alınmamış olması nedeniyle, davacının, dava konusu taşınmazın geç teslimi nedeniyle meydana gelen zararının hesaplanmasında değerlendirmeye alınamayacağı,
05.06.2015 tarihli "Gayrimenkul Satış ve Borçlanma Sözleşmesi" gereğince, davalının teslim tarihinden itibaren 30 gün içerisinde teslim etmediği takdirde aylık kira bedeli olarak 1.000,00 TL bedeli alıcıya ödemeyi taahhüt ettiği ve dava konusu taşınmazın tesliminin dava tarihi itibarıyla 5 sene, 3 ay, 8 gün geciktiği, bilirkişi raporunda, aradan geçen süre içerisinde kira artış oranları dikkate alınarak yapılan hesaplamaya göre dava tarihine kadar davacının, davalıdan 91.830,33 TL kira alacağının meydana geldiğinin hesaplandığı,
Davalının, cevap dilekçesinde ileri sürdüğü, İzmir depremi, pandemi ve 2021 yılında döviz kurlarında aşırı artışlar nedeniyle dava konusu taşınmazın tesliminde gecikme yaşandığını beyan etmiş ise de, belirtilen hususların dava konusu taşınmazın sözleşme ile belirlenen teslim tarihinden çok sonra ki tarihlere ilişkin olması nedeniyle, davalının 05.06.2015 tarihli "Gayrimenkul Satış ve Borçlanma Sözleşmesi" nin 7.5 md. sinden yararlanamayacağı anlaşılmakla, davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine, 91.830,33 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine ve fazlaya ilişkin talebin reddine karar vermek gerekmiş, aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM/ Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
Davanın KISMEN KABULÜNE, KISMEN REDDİNE, 91.830,33 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince hesaplanan 6.272,92 TL nispi karar ve ilam harcından başlangıçta yatırılan ve sonradan tamamlanan toplam 6.759,28 TL harcın mahsubu ile bakiye 486,36 TL nispi karar ve ilam harcının karar kesinleştiğin davacı tarafa iadesine,
Davacı tarafından yapılan tebligat gideri ve posta ücreti 125,25 TL, ATGV araç ücreti 300,00 TL, keşif harcı 571,90 TL ve bilirkişi ücreti toplam 3.600,00 TL olmak üzere toplam 4.597,15 yargılama giderinden davanın kabul edilen kısmına tekabül eden 1.057,34 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
1.560,00 TL arabuluculuk ücretinin, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin 25/9 ve 26.maddesi gereğince 6183 Sayılı Yasa kapsamında kabul-red oranına göre 358,80 TL'nin davalıdan, 1.201,20 TL'sinin davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 30.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 13/2.maddesi gereğince hesaplanan 30.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Taraflarca yatırılan gider avansından arta kalan bulunması halinde karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde İzmir Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 03/12/2024

Katip...
e-imza

Hakim...
e-imza