Karar Detayı

T.C.
İSTANBUL
15. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2021/458 Esas
KARAR NO : 2025/114

DAVA:Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:14/12/2012
KARAR TARİHİ:13/02/2025

Mahkememizde görülen davanın yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
DAVA/Davacı vekili dava dilekçesinde ve özetle ;
Davacı ...nin davalı yüklenici Ortak Girişim’in verdiği 06.10.2009 tarihli ve 12.11.2009 tarihli muvafakatnameler ile arsa sahiplerinden ... A.Ş ve ...’dan tapuda pay satın aldığını, 05.06.2009 tarihli arsa karşılığında inşaat Yapım Sözleşmesi’nin tarafı haline geldiğini, taraflar arasında kararlaştırılan paylaşıma uygun olarak tapuda kat irtifakı kurularak bağımsız bölümlerin, arsa payına uygun olarak, tapuda müvekkili davacı şirket adına kaydedildiğini,
Arsa sahipleri ile davalı yüklenici Ortak Girişim arasında akdedilerek tapuya tescil edilen 05.06.2009 tarihli Düzenleme Şeklinde Arsa Karşılığında İnşaat Yapım Sözleşmesi’nin 3. maddesinin; “Müteahhit işe başlamasından itibaren 30 (otuz) ay içinde, işbu sözleşme, teknik şartname ve onaylı uygulama projesine uygun olarak, bağımsız ve ortak hacimlerle, açık ve kapalı alanları da kapsayan sosyal alt yapı, aktif yeşil alan ve teknik alt yapı nitelikli inşa ve imalatlar da dahil olmak üzere binaları teslim edecektir.” şeklinde olduğunu,
Sözleşme’ye konu bağımsız bölümlerin sözleşmenin imzalandığı tarih olan 05.06.2009 tarihinden itibaren 30 ay içinde teslim edilmesi, aksi takdirde her bir bağımsız bölüm için aylık 1.000-USD tutarında kira bedelinin cezai şart olarak ödeneceğinin hükme bağlandığını, aynı hükme göre arsa sahiplerinden ... hissesine düşecek bağımsız bölümlerin ise inşaat ruhsatının alındığı tarih olan 04.09.2008 tarihinden itibaren 30 ay içinde teslim edilmesi, aksi takdirde cezai şart ödeneceğinin açıkça düzenlendiğini,
23.03.2012 tarihinde, arsa sahiplerinin “... ... ...” Projesinin bulunduğu mahalde biraraya gelerek; inşaatın geç tesliminden ötürü her türlü yasal haklarını saklı tuttuklarını, teslim edilen bağımsız bölüm ve ortak alanların kabule hazır olup olmadığını tespit için ... A.Ş’yi, Sözleşme’nin 21. Maddesine istinaden teknik danışman olarak görevlendirdiklerini
Müvekkili şirkete (müşterek malik olunan bölümler hariç olmak üzere) ...’dan satın aldığı ... paya karşılık, 50127/... paya denk gelen 21 tam bağımsız bölüm, ... İnşaat Taahhüt San. ve Tic. A.Ş’ den satın aldığı ... paya karşılık .../... paya denk gelen 22 tam bağımsız bölüm isabet ettiğini müvekkili şirketin , zemin katta bulunan 1, 2 ve 3 no’lu dükkan vasıflı bağımsız bölümlerde de .../.. oranında paydaş olduğunu
Bu itibarla müvekkil şirketin ...’dan satın aldığı paya tekabül eden 21 tam bağımsız bölümün her biri için 04.03.2011 tarihinden itibaren geçici teslim tarihi olan 25.05.2012 tarihine kadar aylık 1.000-USD’den, ... İnşaat Taahhüt San. ve Tic. A.Ş’ dan satın aldığı paya tekabül eden 22 tam bağımsız bölüm için 05.12.2011 tarihinden itibaren geçici teslim tarihi olan 25.05.2012 tarihine kadar aylık 1.000-USD’den, zemin katta bulunan, müvekkil şirketin paydaş olduğu bağımsız bölümler için ise müvekkil şirketin payı olan 1105/9000’e oranında gecikme tazminatı alacağı tahakkuk ettiğini,
Müvekkili şirket tarafından davalı Ortak Girişime keşide edilen ... Noterliği’ nin 10.08.2012 tarihli ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile (Ek 7) tahakkuk eden gecikme tazminatı/cezai şartın ödenmesinin ihtar edildiğini, davalı tarafından söz konusu bedelin ödenmediğini, davalı şirket ve şahısların kötü niyetle, dava sonucunda müvekkil şirketin haklı çıkması halinde alacağın tahsilini imkansız kılmak için, malvarlıklarını 3. kişilere devretme ihtimalleri kuvvetle muhtemel olduğundan , müvekkilin telafisi imkansız zararlara uğramaması için, dava sonunda verilecek hükmün kesinleşmesine kadar, davalı şirketler ve şahısların tüm malvarlıkları , gayrimenkul , araçları, banka hesapları ve 3. Kişilerdeki hak ve alacaklarına, teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesini ,
Taraflar arasında yürürlükte olan 05.06.2009 tarihi Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi gereğince, müvekkil şirkete ait bağımsız bölümlerin geç teslimi nedeniyle şimdilik 10.000-USD’nin gecikme cezasının, tahakkuk ettiği, yirmi bir (21) bağımsız bölüm için 04.03.2011, yirmi iki (22) tam bağımsız bölüm ve müşterek mülkiyete tabii bağımsız bölümler için 05.12.2011 tarihinden itibaren işleyecek ABD doları ile açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesaplarına ödenen azami faizi ile birlikte, ödeme günündeki Türk Lirası karşılığının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline,
Davaya konu binanın 41. katında bulunan, tapuda 330, 331, 332, 333, 334, 335 no.da kayıtlı bağımsız bölümlerin kaba inşaat halinde bırakılması nedeniyle eksik işler bedelinin tespit edilerek tespit edilen bedelin davalılardan tahsili zımnında şimdilik 297.393-TL.’nin ihtarname tarihi olan 10.08.2012 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek reeskont faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline , yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir .
Davacı vekili Av. ... 15/04/2015 tarihli ıslah dilekçesinde ve özetle ;
Dava dilekçesinde yer alan gecikme tazminatına ilişkin taleplerini 420,500-USD artırarak toplam 430.500-USD'ye ıslah ettiklerini , bu miktara tahakkuk ettiği, yirmi bir bağımsız bölüm için 04/03/2011 , yirmi iki tam bağımsız bölüm ve müşterek mülkiyete tabii bağımsız bölümler için 05/12/2011 tarihinden itibaren işleyecek ABD doları ile açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesaplarına ödenen azami faizi ile birlikte ödeme günündeki Türk Lirası karşılığının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline,
Dava dilekçesinde yer alan eksik işler bedeline ilişkin taleplerinin 216.632,59 TL artırarak ıslah ettiklerini,davaya konu binanın 41. Katında bulunan 330,331,332,333,334,335 numarada kayıtlı bağımsız bölümlerin kaba inşaat halinde bırakılması nedeniyle eksik işler bedelinin davalılardan tahsili zımnında toplam 541.025,59 TL nin ihtarname tarihi olan 10/08/2012 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek reeskont faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline ,yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP /
Davalılar ...Taahhüt Sanayi ve Tic Ltd Şti , ... Yapı Ltd Şti, ... ve ... ve ortak girişim adına vekil Av ... ... 14/01/2013 tarihli cevap dilekçesinde özetle ;
Husumet itirazına ilişkin beyanlarında ; Davacı şirketin, davalılar ile arsa sahipleri arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, bu nedenle davacının aktif husumet ehliyeti olmadığını,
Esasa ilişkin beyanlarında ;...Anonim Şirketi, ... Limited Şirketi Müteahhit sıfatıyla ile ... Arsa sahibi sıfatıyla, İstanbul ili, ... ilçesi ... Mevkiinde bulunan tapunun 144 pafta, 994 ada, 28 parselinde kayıtlı 12.065 m2 arsa niteliğindeki taşınmazın üzerinde mevcut imar durumuna göre, müteahhit onaylı inşaat projesine ve teknik şartnameye göre uygun inşaat yapım işi ve yapılan binaların satılarak elde edilecek hasılatın taraflar arasında paylaşımına yönelik ... 6.Noterliğinin 01.07.2007 tarih ve ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapımı ve Satış vaadi Sözleşmesinin imzalandığını, Davacı şirketin bu sözleşmenin tarafı olmadığını,
Davacı şirketin ...’dan satın aldığı ... paya karşılık 50127/... paya denk gelen 21 tam bağımsız bölüm için 04.03.2011 tarihinden itibaren, ... inşaat taahhüt san.ve tic.a.ş.den satın aldığı 57058/... paya denk gelen 22 tam bağımsız bölüm için geçici teslim tarihi olduğu ileri sürülen 05.12.2011 tarihinden itibaren, zemin katta bulunan 1-2-3 nolu dükkan vasfında bağımsız bölümlerdeki .../... hissesi oranında aylık 1000 USD tazminat alacağı talep etme hakkı olmadığını,
Davacının 22 tam bağımsız bölüm için 05.12.2011 tarihinden itibaren geçici teslim tarihi olan 25.05.2012 tarihine kadar gecikme tazminatı istediğini, ancak teslim tarihinden önce 22 adet bağımsız bölümü dava dışı 3. şahıslara sattığını, maliki olmadığı taşınmaz mallar için gecikme tazminatı talebinde bulunamayacağını, davacının kendisine ait bağımsız bölümlerin bir kısmını 3.kişilere satmış olmakla arsa sahibinden satın alarak devraldığı hak ve alacakları da yeni maliklere devrettiğini, davacının taşınmazı üçüncü kişilere satmak ile yükleniciden kendisine eser teslimi talep etme hakkı veren alacak hakkını da devrettiğini, davacının sattığı taşınmazlar yönünden iş bu davayı açmak hakkına sahip olmadığını,
Yüklenici ortak girişim yasal süre içersinde bağımsız bölümleri teslim ettiğini, yüklenici firmanın gecikmede kusurunun olmadığını, gecikmeye sebebiyet veren nedenler irdelendiğinde davacının ortak alınan kararlara iştirak ettiği bu kararlara itirazı olmadığının toplantı tutanakları ile sabit olduğunu,
belirterek : haksız ve hukuka aykırı davanın reddine,yargılama masrafları ile avukatlık ücretinin davacıya yükletilmesine, karar verilmesini istemiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava; TBK 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; 05/06/2009 tarihli İnşaat Yapım Sözleşmesi gereğince davalı tarafça yapımı üstlenilen inşaatın taahhüt edilen sürede teslim edilememiş olması nedeniyle davacı yanın gecikmeden kaynaklı cezai şart talebinde bulunup bulunamayacağı, sözleşmeye konu binanın 41.katında bulunan bağımsız bölümlere ilişkin eksik işler bedelinin tespiti ve faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili istemine ilişkindir.
05/06/2009 tarihli İnşaat Yapım Sözleşmesi nin tarafları arsa sahipleri/..., ... İnşaat Taahhüt San. Ve Tic. A.Ş ... Yapı Mimarlık Turizm ve Dekorasyon Tic Ltd. ve yüklenici/ ...Taahhüt San. ve Tic. Ltd.Şti.- ... Yapı Ltd. Şti. ortaklığı arasında; gecikmeden kaynaklı cezai şart istemine ilişkin olarak görülen ... Asliye Ticaret Mahkemesi nin 2021/328 esas (eski ...) sayılı dosyası ile mahkememiz dosyasının (eski ... esas-... karar) birleştirilmesine karar verilmiş, ... Asliye Ticaret Mahkemesi birleştirme kararını kabul etmeyerek, dava dosyasını iade etmiştir.Dava dosyası mahkememizin 2021/458 Esasına kaydı yapıldığı görülmüştür.
Taraflarca bildirilen deliller toplanmıştır. .... Sulh Hukuk Mahkemesi’ nin ... dosyası ve bu dosyada bilirkişi inşaat mühendisi bilirkişi ... tarafından hazırlanan 03.10.2012 tarihli Tespit Raporu ve 15.12.2012 tarihli bilirkişi ek raporu alınmıştır.
Mahkememiz esas dosyasında (eski ... esas) Prof. Dr. ..., Doç. Dr. ... ve Dr. ... tarafından hazırlanan 16.01.2014 tarihli bilirkişi heyet raporu ile 12.12.2014 tarihli bilirkişi heyeti ek raporu alınmıştır. Alınan raporlara karşı tarafların itirazlarının karşılanması bakımından , 23.03.2023 tarihli bilirkişi heyeti 2. ek raporu alınmıştır.
Tarafların ikinci ek rapora karşı itirazları ile tespit raporunda eksik ve ayıplı işler bedeli arasındaki farkın neden kaynaklandığının irdelenmesi ve tarafların bu konudaki itirazlarının karşılanması bakımından bilirkişi ...'nun 10.12.2024 tarihli raporu alınmıştır.
Tüm dosya kapsamına göre ;
İstanbul ili, ... İlçesi, 144 pafta 994 ada 28 parselde kayıtlı 12.065 m2 taşınmaz üzerinde kararlaştırılan nitelikte bir bina inşası ve bu binadan ortaya çıkacak bağımsız bölümlerin %48'inin yükleniciye ve % 52'sinin arsa sahiplerine ait olması hususunda 05/06/2009 tarihli İnşaat Yapım Sözleşmesi nin imzalandığı
Sözleşmeyi, arsa sahipleri olarak ..., ... İnşaat Taahhüt San. Ve Tic. A.Ş ... ... Tic Ltd. nin imzaladığı, yüklenici olarak da ...Taahhüt San. ve Tic. Ltd.Şti. ile ... Yapı Ltd. Şti. ortak girişiminin imzaladığı sabittir.
Sözleşmenin tarafı olmayan ... Yapı Ticaret Ltd. Şti ( mahkememiz dosyası davacısı) yüklenici şirketlerin 06.10.2009 ve 12.11.2009 tarihli muvafakatnamelerini alarak ;
- arsa sahibi ... A.Ş'den ... oranında ve arsa sahibi ...'dan ... oranında arsa payını tapuda devir almış, bu payların karşılığı olan 43 adet bağımsız bölüm ve üç adet hisseli dükkan davacı ... Ticaret Ltd. Şti ye isabet etmiştir
- arsa sahibi ... ... ve ...'dan ... oranında arsa payını devir almış, bu payların karşılığı 13 adet bağımsız bölüm ve üç adet hisseli dükkan davacı ... Ticaret Ltd. Şti ye isabet etmiştir
-sözleşme dışı ve dava dışı ... Giyim Paz. San. ve Tic. A.Ş., arsa sahibi ... a ait ... oranında, arsa sahibi ... İnşaat Taahhüt San. ve Tic. A.Ş' den ... oranında arsa payını tapuda devir almış, bu payların karşılığı 93 adet bağımsız bölüm ve üç adet hisseli dükkan dava dışı ... Giyim Paz. San. ve Tic. AŞ ye isabet etmiştir.
Yükleniciler ve arsa sahiplerinin tümünün katılımı ile taşınmaz üzerinde "kat irtifakı" kurulmuş, tapu siciline tescil edilmiştir.
Arsa maliklerinin sözleşmeden doğan haklarını özellikle cezaî şartı saklı tuttukları geçici kabul tutanağı tüm malikler ve yükleniciler tarafından 25.05.2012 tarihinde imzalanmış; yapılan işlerle ilgili olarak inşaat faturası bizzat davacı ... Ticaret Ltd. Şti. adına kesilerek gönderilmiştir.
Bilahare, arsa sahipleri ve yükleniciler arasında işin gecikmesi sonucu; cezai şart istemleriyle ... Asliye Ticaret Mahkemesi nin 2021/328 esas (eski ...) sayılı dosyasındaki dava ve İstanbul 15 Asliye Ticaret Mahkemesi nin ...-... Esas sayılı dosyasındaki davalar açılmıştır.
Davalılar vekilinin; davacı şirketin davada aktif husumet ehliyeti olmadığı itirazında;
Sözleşmenin devri kurumu (ayrıntılı açıklama için bak: Ayrancı Hasan, Sözleşmelerin Yüklenilmesi(Devri), Ankara 2003,s.31: Oğuzman/ Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 2, 11.Bası, İstanbul 2014,s.616 vd.), sözleşmeye katılma ile beraber 6098 sayılı TBK. ile kabul edilmiştir. Hükmün açık bir düzenlemesi olmadığı eski BK zamanında, sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kabul edilip, alacağın devri ve borcun yüklenilmesi hükümlerinden yararlanmaktaydı. Şimdi TBK. m. 205'te düzenlenen kendine özgü bir kurumdur. Sözleşmenin devrinde bir hukuki ilişki alacak ve borçlarıyla, ayrıca yenilik doğuran ve ferî haklarıyla birlikte yüklenilmektedir. Bu yönüyle alacağın devri ve borcun üstlenilmesinden farklıdır. Bu nedenle iki kurumun karması ya da toplamı olduğu söylenmemelidir. Fakat alacağın devri ve borcun üstlenilmesindeki gibi bu sıfatların başkasına geçmesini sağlar. Burada alacak ve borçlar sözleşme ile bütün olarak ve tek işlemle yüklenilmektedir.
Alacağın devrinde yalnızca aktif suje olan alacaklı değişir ve devralan alacaklı alacak hakkını elde edip borç üstlenmesi söz konusu olmaz. Borcun üstlenilmesinde ise pasif suje değişir ve alacaklı aynı kalır. Bunlarda dar anlamda borç ilişkisinin bir tarafı değişmektedir. Ayrıca, alacağın devri ve borcun üstlenilmesi yalnızca sözleşmeden doğan borçlar için değil, bütün borç ilişkileri için (örneğin, haksız fiilden veya sebepsiz zenginleşmeden doğan borçlar için de) olabilir. Sözleşmenin devrinde ise; ancak sözleşme niteliğindeki bir geniş anlamda borç ilişkisinin tamamı, hak ve borçlarla birlikte, (sözleşmeye taraf sıfatı) devredilmektedir. Sözleşme devrinde TBK. m. 205/1'de ifade edildiği üzere; "Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır." hükümden de anlaşılacağı üzere anlaşma üç taraflı bir sözleşme gibi düzenlenir. Sözleşmeyi devralan, devreden, sözleşmede kalan taraflardan oluşur. Sözleşmeyi devreden sözleşmede taraf olma sıfatından ayrılmakta, taraf olma sıfatını üçüncü kişiye bırakmaktadır. Devredenin malvarlığı bu işlemle doğrudan etkilenir, bu nedenle onun açısından bir tasarruf işlemi, devralan açısından kazandırıcı işlem, yüklendiği borçlar için borçlandırıcı işlem, sözleşmede kalan açısından değiştirici yenilik doğuran bir işlem söz konusudur. Sözleşmenin devri ile alacaklı ve borçlu sıfatları değiştiği gibi, sözleşmeye bağlı yenilik doğuran hakların sahibi de değişir. Bu da sözleşmenin devrinin borcun üstlenilmesi ve alacağın devrinden ayrışmasına neden olur.
TBK. m. 205/11 uyarınca, "Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşma da, sözleşmenin devri hükümlerine tabidir." Yani sözleşme üç tarafın katılımı olmadan da gerçekleşebilir. Devreden ve devralan arasındaki devir sözleşmesine, sözleşmede kalan taraf izin ya da onay vererek ayakta tutabilir. İzin ya da onayın özel bir şekil şartına tabi olmadığı görüşü hakimdir (Bak: Kayıhan s.354;Yeniocak s.206; Bahadır Zeynep, Sözleşmenin Devri ve Sözleşmeye Katılma, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi,Cilt:XVII,Yıl:2013;Sayı :3, s.16 ; Oğuzman/ Öz, a.g.e., Cilt 2, s.617,618).Ancak TBK m.205 uyarınca sadece sözleşme devreden ve devralanın arasındaki irade uyuşumu yetmemekte; karşı tarafın da buna katılması gerekmektedir.
Davacı ... Ticaret Ltd. Şti 05/06/2009 tarihli İnşaat Yapım Sözleşmesi nin tarafı değil ise de; yüklenici şirketlerin muvafakatlerini/imzalarını taşıyan 06.10.2009 ve 12.11.2009 tarihli arsa paylı kat satım sözleşmesi ile taşınmaza ilişkin payları devir almış,tır. Yapılan bu devir ile davacının 05/06/2009 tarihli inşaat yapım sözleşmesinin tüm vecibelerini yapılan satış sonucu aynı bedelle kabul ettikleri, bu devir işleminin yükleniciler tarafından 06.10.2009 ve 12.11.2009 tarihli noter senedinde yer alan "muvafakat" beyanları ile onaylandığı sabittir. Davacı şirket in böylece sözleşmenin tarafı haline geldiği anlaşılmış, davalı tarafın husumet/taraf dava şartı itirazı kabul edilmemiştir.
Davacı şirketin sözleşme gereğince teslimin gecikmesinden kaynaklı gecikme cezası tazminatı isteminde;
....Asliye Ticaret Mahkemesi nin (eski ...) ... Esas, ... Karar ve 26.05.2022 tarihli kararında; "sözleşmenin 2. maddesinde inşaatın yapı ruhsatı alınmış projeye göre yapılacağı, 6. maddesinde inşaatın teslim süresinin 30 ay olduğu, 22. maddesinde teslim süresinin arsa sahiplerine ait bağımsız bölümler için sözleşme tarihinden itibaren, ...'a ait bağımsız bölümler için inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren başlayacağı,gecikme olması halinde her bir bağımsız bölüm için aylık 1.000 USD ödeneceğinin kabul edildiği,
ruhsat tarihinin 04/09/2008, tadilat ruhsat tarihinin 28/04/2010 olduğu, ilk yapı ruhsatına göre teslim tarihinin 04/03/2011, sözleşmeye göre teslim tarihinin 05/12/2011 olduğu, davalı ortak girişimce 10/03/2012 tarihli mail ile bağımsız bölümlerin teslime hazır olduklarının bildirildiği, geçici kabulün 23/03/2012-17/05/2012 tarihleri arasında yapıldığı, geçici kabul tutanağının 25/05/2012 tarihinde imzalandığı,
davalılarca sunulan toplantı tutanaklarına göre davacı şirket yetkilisi ...'ın toplantılara katıldığı, yapı ruhsatına göre teslim tarihi olan 04/03/2011 tarihinden sonra 15/08/2011, 07/09/2011, 26/09/2011, 06/10/2011 tarihinde ve sözleşme tarihine göre teslim tarihi olan 05/12/2011 tarihinden sonra 18/01/2012 tarihinde toplantı yapıldığı, 26/09/2011 tarihli toplantıda "residence işletmesi" ile "suit işletmesi" arasındaki farktan dolayı sözleşme içeriğinde bulunmayan hususlarda karar alındığı, Şubat sonu itibariyle dairelerin hazır duruma geleceğinin planlanabileceği, 20 Ekim itibariyle numune dairenin hazır olacağının ifade edildiği, devamında yapılan toplantılarda da binanın işletilme şekli ile ilgili görüşmeler yapıldığı, 21/10/2011 tarihli toplantıda suit sistemine geçebilmek için gerekli turizm belgesinin en kısa zamanda alınması, alınamazsa residence sistemi ile başlayıp, suit sistemine geçilmesinin karara bağlandığı, 18/01/2012 tarihli toplantıda ise otel projesinden vazgeçildiği, numune dairenin 01/02/2012 tarihine kadar hazırlanacağının ifade edildiği, her ne kadar bilirkişi ek raporlarında davacı yetkilisinin katıldığı toplantı tutanaklarına göre, bir kısım ortak alandaki tasarımla ilgili hususların arsa sahiplerince net olarak belirlenememesi, bunun yanında binanın suit otel olarak işletilmesi ile ilgili hususların netlik kazanmaması nedeni ile 22/06/2011 ila 19/01/2012 tarihleri arasında geçen 7 aylık süreden davalıların sorumlu olmadıkları kabul edilerek hesaplama yapılmış ise de, toplantı tutanaklarına göre numune dairenin hazır olacağı tarihin dahi tüm teslim tarihlerinden sonra olduğu, son toplantı tarihine kadar binanın kullanım ve işletim şeklinin dahi netleşmediğini, davacının ise bu durumu bildiği, alınan kararlara katıldığı, davalı ortak girişimin ve davalı garantörlerin geç teslimde kusurlu olmadıklarını ispat ettikleri, bu nedenle davacıların cezai şart talep edemeyecekleri kanaatine varılmakla davanın reddine karar verilmiştir." gerekçesi açıklanarak arsa sahibi ... Giyim Pazarlama San ve Tic. A.Ş nin sözleşme gereğince teslimin gecikmesinden kaynaklı gecikme cezası tazminatı istemleri reddedilmiştir.
Karar Yargıtay 6. HD nin 2022/4491esas- 2023/3937 karar sayılı ve 28/11/2023 tarihli kararı ile onanarak kesinleşmiştir.
Mahkememiz dosyasında da Davacı ... Ticaret Ltd. Şti sözleşmenin 22. Maddesi gereğince " teslim süresinin arsa sahiplerine ait bağımsız bölümler için sözleşme tarihinden itibaren, ...'a ait bağımsız bölümler için inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren başlayacağı,gecikme olması halinde her bir bağımsız bölüm için aylık 1.000 USD ödeneceğinin kabul edildiği, " gerekçesiyle yirmi bir (21) bağımsız bölüm için 04.03.2011, yirmi iki (22) bağımsız bölüm ve müşterek mülkiyete tabii diğer bağımsız bölümler için 05.12.2011 tarihinden 19/01/2012 tarihleri arasında geçen süre için gecikme cezası talebinde bulunmuştur.
Ancak açıklanan ....Asliye Ticaret Mahkemesi nin (eski ...) ... Esas, ... Karar ve 26.05.2022 tarihli kesin kararı ile teslimin gecikmesinde davalı sözleşme yüklenicilerine geç teslimde kusur yüklenemediği sabittir. Mahkememiz kesin karar ile bağlıdır. Davacı ... Ticaret Ltd. Şti nin davalılar ...ve ... Yapı Ortak Girişimi ( ...-... Yapı Ltd. Şti -...-...Taahhüt San. ve Tic. Ltd. Şti) yönelttiği gecikme cezası isteminin davalıların kusuru bulunmaması nedeniyle reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacı şirketin davaya konu binanın 41. katında bulunan ve tapuda 330, 331, 332, 333, 334, 335 numaralı bağımsız bölüm olarak kayıtlı taşınmazların kaba inşaat halinde bırakılması nedeniyle eksik işler bedelinin tespiti ve tespit edilen bedelin davalılardan tahsili isteminde;
.... Sulh Hukuk Mahkemesi' nin ... dosyasında İnşaat Mühendisi bilirkişi ... tarafından hazırlanan 03.10.2012 tarihli tespit raporunda;
"Tespit için gelinen İstanbul ili ... İlçesi, ... Mevkii. Cumhuriyet Mahallesi, ... ... Caddesi, No: 4 adresindeki, ... ... isimli binanın 41. Normal Katında yer alan 330, 331, 332, 333, 334 ve 335 No.lu Bağımsız Bölümlerin tespit mahalline uygun olduğu, bu durumun dosyadaki bilgilerin mahalle uygulanması suretiyle tespit edildiği, çekilen fotoğrafların tespit mahalline ait olduğu,Tespit konusu ana taşınmazın 41. Normal Katındaki 330. 331, 332. 333. 334 ve 335 No.lu Bağımsız Bölümlerin hâlihazır durumları ile bunların dış kapılarının açıldığı ortak koridorların hâlihazır durumlarının yukarıda detaylıca belirtildiği, bunların 41. kattaki benzer büyüklükteki örnek bitmiş dairelere ve ortak koridorlara nazaran mukayeselerinin yapıldığı, buna ilişkin açıklamalara vukarıda geniş yer verildiği,Tespit konusu 330. 331, 332, 333, 334 ve 335 No.lu bağımsız bölümlerin re bu bağımsız bölümlerin dış kapılarının açıldığı sözleşme eki teknik şartnameye uygun olarak ancak % 60 oranında tamamlandıkları, bun a mukabil % 40 oranında noksan bırakıldıklarını müşahede edildiği,
Tespit konusu ana taşınmazın Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2012 Yılı Yapı Yaklaşık Maliyetleri Hakkındaki Tebliğe göre. 5. sınıf, A Grubu yapılardan olduğu bu sınıfa giren yapıların yapı yaklaşık biri m maliyetlerinin KDV hariç 1.015.-TL./M2 olarak belirlendiği.
Buna göre; tespit konusu 330. 331. 332, 333, 334 ve 335 No.lu bağımsız bölümlerin ve bu bağımsız bölümlerin dış kapılarının açıldığı her iki ortak koridorun maliyetleri toplamının takribi (6 Adet Konut. x 52 M2/Konut +2 Adet Ortak Koridor x 27 M2/Koridor) x 1.015.-TL/M2 = 366 M2. x 1.015.-TL./M2 =371.490.71TL olabileceği,
buna 2012 yılı basından tespit tarihi olan 19,09.2012 tarihine kadar geçen Süre için takribi % 10 enflasyon (fiyat farkı) uygulandığında, maliyet değerinin tespit tarihi itibarıyla 371.490.-TL. x 1,10 = 408.639TL mertebesinde olabileceği, bunun takribi % 60 oranında tamamlandığının kabulü ile birlikte, eksik bırakılan kısımlarının takribi % 40 mertebesinde olacağı.
Eksik kalan kısımlarının takribi tamamlanma bedelinin ise takribi 0.40 X 408.639,-TL. = 163.456.-TL, ye tekabül ettiği, tamamlanma bedeline her türlü malzeme ahmı+işçilik giderleri+nakliyeler+genel giderler, yüklenici kart. işyerindeki yatay ve düşey taşımalar, alet ve edevat giderleri ile zayiat paylarının dahil, % 18 KDV nin hariç olduğu,
bahse konu işlerin tamamlanma bedelinin takribi 192.878.-TL. olabileceği, eksik bırakılan işlerin takribi 60 takvim günü zarfında ikmal edilebileceği" açıklanmıştır.
.... Sulh Hukuk Mahkemesi' nin ... dosyasında alınan 15.12.2012 tarihli Bilirkişi ek raporunda;
" Tespit isteyen taraf vekilinin itirazlarının değerlendirilmesi..
Kök Rapor hazırlanırken elde herhangi bir uygulama projesi ve detayları mevcut değildi. Kök Rapor, toplam 48 katlı. 347 bağımsız bölümlü bir binanın 41. katında ver alan natamam durumdaki 6 adet bağımsız bölümün hâlihazır durumu nazarı dikkate alınarak hazırlanmıştı. Binanın kendisi 5 bodrrum kattı olup, bunlar binanın ortak alanlarıdır. Ayrıca binanın sözleşmede belirtilen diğer ortak tesisleri, sosyal tesisleri ile sosyal ve teknik altyapı donatıları mevcuttur. Bina güvenlikli ve asansörleri çalışır vaziyettedir. Binanın çatısı örtülmüş durumdadır. Bina işler haldedir. Binanın ortak alanları, çevre düzenlemesi tamamlanmıştır. Peyzajı yapılıdır. Binada 3 adet insan asansörü, 1 adet yük asansörü, l adet yangın merdiveni ile 1 adet servis merdiveni çalışır durumdadır. Biitiin bunlar her bir bağımsız bölümün maliyetini etkilemektedir. Dosyaya yeni sunulan, 6 adet bağımsız bölümün bedeli için kesilen faturada gösterilen rakama, binadaki bütün bu ortak alan ve tesislerden bıı bağımsız bölümlere isabet eden arsa ve sair paylar dahildir. Bu faturaya göre bağımsız bölümlerin birim M2 inşaat bedeli takribi 1,050.037.-TL./ (6 Adet Konut x 52 M2/Konut + 2 Adet Ortak Koridor X27M2 Koridor = 1.050.037.-TL, / 366 M2 = 2.869.-TL./M2 ) mertebesinde olmaktadır. Bunun takribi %40 lik kısmının binanın biten ve hizmete açılan tüm ortak kullanım atanlarından ve tesislerinden düşen paylar olduğu dikkate alındığında, geriye sırf bağımsız bölümlerin safı birim M2 maliyet bedeli olarak 2.869.-TL./M2. x %6Û 1 721.-/7 M2 kalmaktadır.Kök Raporda tespit konusu binanın Çevre Ve Şehircilik Bakanlığınca yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabın da Kullanılacak 2012 Yılı Yapı Yaklaşık Maliyetleri Hakkındaki Tebliğe göre 5. sınıf. A Grubu yapılar sınıfına girdiği, bu sınıfa giren yapıların (özelliği olan binalar, yüksekliği. 50.50 m. yi aşan binalar) olduğu, yapı yaklaşık birim maliyetlerinin de 1.015.- TL./M2 olarak belirlendiği, tespit tarihi itibarıyla %10 enf lasyon /arlıyla bunun takribi 1.015.-TL./M2 X 1.101.117.-TL./M2 re baliğ olduğu belirtilmişti. Bu durumda, biri sunulan faturaya dayalı, diğeri tebliğe dayalı her iki çeşit global hesaplama arasında birim M2 maliyet bedeli olarak takribi 1.721.- TL./M2 1.117.-TL./M2 = 604.- TL. M2. lik bir fark doğmaktadır. Bu farkın da, gerek sözleşme ve ekindeki teknik şartnamede açıkça belirtilmediğinden kök raporda ver verilmeyen bir kısım özel imalatlardan ve ithal ürünlerden, gerekse aynı katta bitmiş emsal dairelerdeki özel imalatlara ve ithal ürünlere kıyasen doğduğu kuvvetle muhtemel görülmüştür.
Dosyada herhangi bir uygulama projesi ve sistem detayları ver almamaktadır. Bit nedenle tespit konusu bağımsız bölümlerdeki ... işlere ait ayrıntılara rastlanılmamıştır.
Yukarıda değinilen tüm hususlar dikkate alındığında, kök raporda ifade edilen tespit konusu 6 adet bağımsız bölümün dosyaya sunulan inşaat maliyetine ilişkin fatura tutarı ile daha evvel kök raporda tebliğe göre belirlenen inşaat maliyeti arasında doğan takribi 604.-TL./M2. tik farkın %40'ı oranındaki bir payı olan 604.-1L.M2 X %4Q = 242.-TL./M2. Kadar daha noksan bırakıldığı, bunun da tespite konu dairelerde kullanılan söz konusu özel imalatlarla ithal ürünlerin, yerli normallerine göre belirlenen Bayındırlık birim fiyatlarıyla yerinde kullanıldığı şekildeki ithal ürü fiyatları arasındaki farkla/7 karşılayacak düzeyde olduğu kanaatine varılmıştır.Bu durum karşısında, dosyaya sonradan sunulan fatura bilgileri re ithal ürün katalogları ve ürün fiyat ve fatura bilgileri doğrultusunda, tespit konusu 6 bağımsı- bölüm için daha evvel kök raporda belirtilen eksik işler bedeli olan %18 KDV hariç 163.456.-77. ve ayrıca 366 M2. x 242.-1LM2 = 88.572.- TL. daha eklenmesi gerektiği, böylece tespit konusu 6 adet bağımsız bölümde eksik bırakılan işler bedelinin toplamda 163.456.-TL+88.572.-TL=252.028.-TL+%J\8 KDV (45.365.-TL.) 297.393.- TL. (KDV dâhil )'ye baliğ olabileceği, eksik bırakılan bahse konu işlerin takribi 60 (Altmış) takvim günii zarfında giderilerek ikmal edilebileceği, görüş ve kanaatine varılmıştır"
Mahkememiz dosyasında alınan 16.01.2014 tarihli kök raporda;
" .. olay mahallinde inceleme ve tespitler yapılmıştır. İnceleme sırasında aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir. Tespite konu mahal, ..., ... adresinde bulunan, toplam 42 katlı ve "... ..." ismi ile bilinen sitedir....Listeye göre 43 adet konuttan 25 adedini üçüncü şahıslara satmış olup uhdesinde 18 adet konut nitelikli taşınmaz bulunmaktadır...Davacının maliki bulunduğu 41. Kat 330, 331, 332, 333, 334 ve 335 numaralı bağımsız bölümler kaba inşaat seviyesinde bırakılmış durumdadır.
Tespit raporunda ana binanın asgari maliyet cetvellerindeki maliyet sınıfının 55,00 m den yüksek yapı olması nedeni ile V/B sınıfına girebileceği, bu tür bir yapının 2012 yılı başı itibarı ile maliyetinin 1.015 TL/m2 olduğu dava tarihi itibarı ile %10 fiyat artışı olabileceği bu durumda dava tarihi itibarı ile maliyetin 1.015,- TL/m2 X 1,10 = 1.117,- TL/m2 olduğu ifade edilmiştir. Yapılan hesap sonucu tespit konusu 6 adet bağımsız bölümün ... inşaat işleri maliyetinin KDV dahil 297.393,- TL olduğu ve eksik işlerin 60 gün içinde tamamlanabileceği ifade edilmiştir.
Dosyaya sunulan projeye göre her bir bağımsız bölüm ortalama olarak 52,- m2 dir. Ortak alanlardaki çalışmalar tamamlanmıştır. V/B sınıfı bir inşaatın dava tarihi itibarı ile maliyeti tespit raporundaki gibi 1.117,-TI_/m2 Olmaktadır. Yine kaba inşaatın maliyeti, toplam inşaat maliyetinin %40 ı mertebesindedir. Bu durumda 6 adet bağımsız bölümün yapılmayan işlerinin maliyeti:
6 x 52,- TL/m2 x 1.117,- TL/m2 x %60 = 209.102,40 TL olarak elde edilir. Bu miktara %18 KDV eklendiğinde sonuç 246.740,83 TL olur. Ancak gerek projesine göre bağımsız bölümlerin alanının küçük olması ve mevcut durumda çalışma zorluğu da dikkate alındığında yukarıda hesaplanan maliyete %25 oranında bir zam yapılmasının makul olacağı görüş ve kanaatine varılmıştır. Bu durumda anılan 6 adet bağımsız bölümün tamamlanması için gereken harcamanın KDV dahil; 1,25 x 246.740,83 TL = 308.426,04 TL , olabileceği "
Tarafların kök rapora itirazları sonrasında aynı heyet tarafından hazırlanan 12.12.2024 tarihli ek rapor ve 23.03.2023 tarihli 2.ek raporda ; " Davacının 41. Katta ... inşaat işleri eksik bırakılan 330, 33/, 332, 333, 334, 335 numaralı bağımsız bölümlerin tamamlanması için KDV dahil 308.426,04 TL talep edebileceği, mutfak banyo, kapılar ve beyaz eşya ile ilgili olarak da 174.236,89 TL olmak üzere toplam olarak 482.662,93 TL talep edebileceği, '' açıklanmıştır.
Tespit raporu ve heyet raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi bakımından Yüksek Mimar bilirkişi ... nun düzenlediği 10/12/2024 tarihli rapor alınmıştır.Rapor hükme esas alınmıştır.
Dava konusu; İstanbul ili. ... İlçesi. ... Mevkii, Cumhuriyet Mahallesi. ... ... Caddesi, No: 4 adresindeki, ... ... isimli binanın 41. Normal Katındaki 330, 331, 332, 333, 334 ve 335 No.lu Bağımsız Bölümlerin hâlihazır durumları ile bunların dış kapılarının açıldığı ortak koridorların hâlihazır durumu tespit edilerek, mezkur bağımsız bölümlerin sözleşme eki teknik şartnameye uygun olarak ancak % 60 oranında tamamlandıkları, buna mukabil % 40 oranında noksan bırakıldığı
Ancak dosya içeriğindeki tüm bilgi ve belgeler incelendiğinde:mezkur yapı ile ilgili olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2012 Yılı Yapı Yaklaşık Maliyetleri Hakkındaki Tebliğe göre. 5. sınıf, A Grubu yapılardan olduğu bu sınıfa giren yapıların yapı yaklaşık birim maliyeti esas alınarak m2 birim bedel olarak almış olduğu 1.015.-TL/m2 birim bedel ve bu bedele yönelik olarak 2012 yılı başından tespit tarihi olan 19.09.2012 tarihine kadar geçen süre için takribi % 10 enflasyon (fiyat farkı) uygulamasının hakkaniyete uygun olduğu , inşaatlarda kaba inşaatın maliyeti, toplam inşaat maliyetinin %40, ... inşaat imalatlarının ise %60 mertebesinde olduğu bilinmekte olduğundan alınan kök ve ek raporlarda %40 oranındaki gerçekleşme oranı doğrultusunda yapılan hesaplama ve ayrıca gerek projesine göre 41. Katta yer alan bağımsız bölümlerin alanları, mezkur binanın diğer katları ve ortak alanlardaki imalatların tamamlanmış olması nedeniyle mevcut durumda çalışma zorluğu da dikkate alınarak m2 birim bedel esas alınarak hesaplanan maliyete %25 oranında ilave imalat bedeli hesaplanmasının hakkaniyete uygun olduğu ,Eksik işlerle ilgili davacının dosyaya sunduğu faturalandırılmış ürünlerin bedelleri dikkate alınarak ve 5/A sınıfı inşaat imalatları içinde yer alan (Mutfak modülleri, banyo modülleri, mutfak tezgahları, gardroplar, dış ve iç kapılar vb) İmalat fiyatında bir kısım indirim yapıldığı, bayındırlık birim fiyatlarında beyaz eşya yer almadığından beyaz eşya ile ilgili maliyetin tamamının alınarak hakkaniyete uygun hesaplama yapıldığı , dava konusu bağımsız bölümlerle ilgili tespit edilen %40 (Kaba Yapı) gerçekleşme oranı ve %60 eksik bırakılan (... Yapı) oranı doğrultusunda yapılan hesaplama ile, 41. Katta ... inşaat işleri eksik bırakılan 330, 331, 332, 333, 334, 335 numaralı bağımsız bölümlerin tamamlanması için dava tarihi itibariyle KDV dahil 308.426,04 TL, mutfak banyo, kapılar ve beyaz eşya ile ilgili olarak da 174.236,89 TL olmak üzere toplam olarak 482.662,93 TL alacak istenebileceği belirlenmiştir.
Davaya konu binanın 41. Katında bulunan 330,331,332,333,334,335 numarada kayıtlı bağımsız bölümlerin kaba inşaat halinde bırakılması nedeniyle eksik işler bedelinin 482.662,93 TL olduğunun tespitine
Eksik iş bedelinden dava dilekçesi ile istenen 297.393 TL nin dava tarihi 14/12/2012 tarihinden itibaren, ıslah ile toplam 541.025,59 TL ye artırılan kısımdan 185.269,93 TL nin ıslah tarihi 17/04/2015 den itibaren reeskont faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, ıslah ile artırılan fazla kısmın reddine, karar vermek gerekmiştir.
Davacı taraf davalıların 10/08/2012 tarihli ihtarname ile davalıların temirrüde düştüğünü iddia etmiştir. Ancak incelenen 10/08/2012 tarihli temerrüd ihtarında işlerin aynen yapılması yada yaptırılıp bedelinin tahsil edileceği ihtar edilmiş,ödenmesi istenen para miktarından bahsedilmemiştir. Dava ile istenen miktar yönünden geçerli bir temerrüd ihtarı bulunmadığı anlaşılmıştır. .... Sulh Hukuk Mahkemesi' nin ... D.İş dosyasında tespit ek rapor tarihi 15/12/2012 olup, huzurdaki dava 14/12/2012 de açılmıştır. Davalıların temerrüdünün 297.393 TL miktar yönünden dava tarihi ile başladığı sabit bulunmuştur.
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
H Ü K Ü M /
1-Davalıların husumet itirazının REDDİNE
Davacının gecikme cezası isteminin REDDİNE
Davacının eksik işler bedelinin 482.662,93 TL olduğunun tespiti ile tespit edilen eksik iş bedelinden dava dilekçesi ile istenen 297.393 TL nin dava tarihi 14/12/2012 tarihinden itibaren, ıslah ile artırılan kısımdan 185.269,93 TL nin ıslah tarihi 17/04/2015 den itibaren reeskont faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, ıslah ile artırılan fazla kısmın reddine,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince hesaplanan 32.970,70 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 27.811,80 TL harcın mahsubu ile bakiye kalan 5.158,90 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
3-a-Davacı tarafından bu dava sebebi ile yapılan 27.832,95 TL ilk gider,8.463,35 TL tebligat, müzekkere ve bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 36.296,30 TL yargılama giderinin kabul nispetine göre 30.249,51 TL'sinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine , kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına
b-Davalı tarafından bu dava sebebi ile yapılan 1.695,00 TL yargılama giderinin ret nispetine göre 1.211,02 TL sinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine, kalan kısmın davalı üzerinde bırakılmasına
4-a-Davacı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereği kabul nispetine göre 76.399,44 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
b-Davalı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereği red nispetine göre 162.851,08 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine
Davacı Vekili Av. ..., Davalı ... ve ... Yapı Vekili Av. ... ve Davalı ...ve ... Vekili Av. ...'nın yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstanbul BAM da istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 13/02/2025

Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır