mahkeme 2020/99 E. 2023/1211 K.

T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2020/99 Esas
KARAR NO : 2023/1211

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ : 03/02/2020
KARAR TARİHİ : 28/12/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 02/01/2024
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Yükleniciden İşyeri Alımına Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu olan Davalı ........ İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.’den bedelinin tamamen ödenerek müvekkili tarafından satın alınan İstanbul ili ..... İlçesi ...... Mahalklesi ..... Ada ...... Parselde kayıtlı ....... Projesinde yer alan A Blok Zemin Kat ....... Nolu Dükkan hakkında Müvekkilinin Davalı ........ İnşaat ....... İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi ile dükkan nitelikli bağımsız bölümü satın almak için 13.06.2013 tarihinde satım sözleşmesi akdetmiş olduğu, bu sözleşme kapsamında müvekkilinin davalıya karşı tüm edimlerini yerine getirdiği ve tüm ödemelerini tamamladığı, davalı ........'ya sözleşme bedeli olan 1.290.000,00 TL'yi de ödediği, müvekkilinin borcu kalmadığı, sözleşmenin gereği, davalı ....... şirketinin müvekkili lehine tapuda mülkiyeti ferağ etme borcu söz konusu olsa da, davalı .......’nın bu borcunu yerine getirmediği, Tapu kaydında davalı finans kuruluşlarının ipotek tesis ettiğinin bilindiği, Sözleşme kuruluş anında tapuda davalı finans kuruluşlarının ipoteğinin söz konusu olmadığı, sözleşme tarihinden bir buçuk yıl sonra ana taşınmaz kütüğüne, ondan da 1 yıl sonra bağımsız bölümlere ipotek konulması üzerine davalı ........’nın, müvekkili şirkete “Ödemeler tamamlandığında banka ipoteklerinin fek edileceğini, Bankayla aralarındaki kredi sözleşmesi ve buna ilişkin ek protokol gereği ödemelerini tamamlayan müşterilerinin banka tarafından ipoteğinin kaldırılacağı konusunda bankanın taahhüdü olduğunu” belirtmiş, müvekkilinin de bunun üzerine tapu intikalini aldığı, bankanın bu taahhüdünü yerine getirmemesinin hukuka aykırı olduğu, müvekkilinin ödemesini tamamladığı anda ipoteğin kalkacağı, aksi halde banka, ipoteği fek borcu altına girmekte olduğu, Diğer yandan, borcun nakline ilişkin bir anlaşma olmadan ipotekli taşınmazı tapuda devralan kişinin ipoteğe ilişkin borcu üstlenmeyeceğinin de aşikar olduğu, 6100 sayılı Kanun'un 389/1 Hükmü Gereğince Tedbir Talebine ilişkin Davaya konu taşınmazın kaydı üzerine üçüncü kişiler lehine yapılacak şerhler ile mülkiyetin üçüncü kişilere devrini engellemek ve cebri satışı durdurmak için HMK 389/1 maddede belirtildiği üzere hakkın elde edilmesi önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden dava konusu taşınmazın sicil kaydına ihtiyati tedbir konulmasını, 3. Kişilere satış ve devrinin önlenmesi, cebri satışların engellenmesi için HMK 389 ve devamı maddeleri uyarınca teminatsız ihtiyati tedbir konulması ya da davalıdır şerhi işlenmesine karar verilmesini talep ettikleri, tüm dosya kapsamı, davalı ........, ...... bank ve ...... Kiralamanın içinde bulunduğu ihtilaflı durum, dava konusu taşınmazın bulunduğu ........ projesinin kamuoyuna da oldukça yansımış olağandışı durumu ile üçüncü kişilerin ipotek ve hacizlerinin her an cebri satış yapılarak paraya çevrilecek oluşu, ..... bank’ın ipotekleri paraya çevireceği yönündeki ihtarnamesi karşısında, HMK 389 vd maddelerinin açıkça öngördüğü ihtiyati tedbir rejimine eldeki davada son derece ihtiyaç duyulduğu, Sayın Mahkemenin dava konusu taşınmazın tapu kaydına Sayın Mahkemenizce tesis edilecek bir ara kararın akabinde tapu müdürlüğüne yazılacak bir müzekkere ile "ipotek ve haciz gibi takyidatların satılmaması ve paraya çevrilmemesi yönünde ihtiyati tedbir kararı vardır" şeklinde bir ibare dava konusunun, eldeki davada verilecek kararın kesinleşmesine kadar güvenliğini sağlayacağı, davalıların Sorumluluğu; Davalı ......., müvekkilinin lehine tapuda mülkiyetin naklini yapmayarak yükümlülük altına girdiği, Taşınmazlar üzerindeki ipotekler ..... bank T.A.S.ve ...... Kiralama A.Ş. lehine konulduğu, Müvekkilinin, davalı şirket ........ ile yaptığı görüşmeler sonucunda davalı finans kuruluşlarının ipotekleri fek etmediğini öğrendiği, Dava konusu bağımsız bölümde gerçekte davalılardan ........ İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş’ nin ve diğer davalılar ....... bank T.A.S. ve ...... Kiralama AŞ’nin herhangi bir şekilde ayni bir hakki bulunmadığı, Kaldı ki, ödemelerini yaparak edimini yerine getiren müvekkilinin taşınmazı üzerinde ipotek kurulması kanuna aykırı olduğu ve fekki gerektiği, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarda bir düzenleme mevcut olmadığı bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve ...... sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsendiği, davalı finans kuruluşlarının Anonim Şirket olduğu, böyle bir hukuki statüde bulunan banka TTK'nın 20/II. maddesi gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir işadamı gibi hareket etmek mecburiyetinde olduğu, Müvekkili şirketin de Limited Şirket olduğu, aynı basiretli bir işadamı gibi hareket etme yükümlülüğü bulunsa da, davalı finans kuruluşlarının anonim şirket oluşu ve daha da önemlisi birer güven kurumu oldukları gerçeği karşısında müvekkilin hakkının korunması gerektiği, İpotek Tescilinde Davalı Finans Kuruluşlarının güven ilkesinden yararlanamayacağı, 600’e yakın Malike karşı ...... bank’ın Keşide ettiği ihtarnamede “Davalı ....... ile 24.12.2019 tarihi itibari ile tek taraflı olarak kredi ilişkisini kestiklerini, müvekkilinin de aralarında bulunduğu taşınmaz maliklerinin, ihtarnamede detay verilen borçtan sadece maliki olduğu taşınmazın üzerindeki ipoteğin limiti kadar ve ipotek yükü ile sorumlu olduklarını, bu bedel ile noter ihtarname masrafı, işlemiş ve işleyecek faiz ve ferileri ile birlikte 7 gün içinde ödenmesini, talepleri yerine getirilmezse, ödeme tarihine kadar geçecek günlere ait temerrüt faizi, Banka Muamele Vergisi ve bilcümle masrafları ile birlikte tahsilini teminen yukarıda dökümü yapılan teminatlar için ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yoluna gidilerek gayrimenkulün satışının isteneceğini ihtar ve ihbar ettiklerini , ....... bank'ın 3 yıl boyunca hiçbir şekilde sesini çıkarmayıp, fiiliyata geçmemesinin, ancak herkesin malumu olan T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi tarafından verilen eldeki dosyayla bire bir aynı öyküye sahip bir olaya ilişkin emsal karardan sonra böyle bir tavra bürünmesinin düşündürücü olduğu, Bununla birlikte müvekkilinin, dava konusu taşınmazın tapusunu almadığı, Müvekkilinin, taşınmazları ipotek tesisinden önce satım sözleşmesi ile satın aldığı, Davalı ...... BANK, davalı ........ ile aralarında yaptığı yukarıda bahsi geçen ek protokol uyarınca, "senet bedelleri ödenen bağımsız bölümlerin ipoteklerinin fek edileceğini" taahhüt etmişse de, bu borcunu yerine getirmediği, davalılar arasında kredi riskine ilişkin operasyonel sistemin kötü kurgulanması ve kötü idare edilmesinden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağı, Burada davalıların basiretsizliği söz konusu olduğu, Davalı bankanın, konut satım sözleşmelerinden kaynaklanan tüm sorumluluklarını yerine getiren müvekkilinin taşınmazı üzerindeki ipotekleri fek etmemesi, hatta üzerine bilinen ihtarnameyi keşide etmesi davalı bankanın sürekli izah etmeye gayret edilen kötü niyetli oluşuna güzel bir örnek teşkil ettiği, davalı Bankanın, sözü edilen ek protokol hükmü kapsamında T.C İstanbul ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... E. Sayılı tüm kapsamından, Davalıların ticari defter, kayıt ve belgeleri üzerinde yapılan incelmede anlaşılacağı üzere, davalı ........ tarafından daha önce Davalı Bankaya satışların bildirildiği, ipotek uygulaması aşamasında satılmış olan mülkleri bildiğini yazılı olarak teyit eden Bankanın, Başlangıçta 300’ün üzerinde bağımsız bölüm üzerinde yer alan ipoteği fek ettiği, bu hususun ihtilaf konusu ipoteği yolsuz tescil edildiğine delil teşkil etmekte olduğu, sonuç olarak ; Gayrimenkullerin 3. Kişilere satış ve devrinin engellenmesi açısından HMK 389. Maddesi ve devamı maddeleri uyarınca tapu kaydına teminatsız ihtiyatı tedbir konulmasına, Davalılar ..... bank T.A.Ş ve ...... Kiralama A.Ş tarafından konulan ve tapu kaydında mevcut tüm ipoteklerin ve varsa diğer takyidatlar ile haciz kayıtlarının paraya çevrilmesine yönelik yapılacak her türlü yasal takibin dava sonuçlanıncaya ve karar kesinleşinceye kadar durdurulması mahiyetinde HMK 389 ve devamı maddeleri uyarınca teminatsız Olarak Ihtıyatı Tedbir Kararı Verilmesine, Haklı hukuki nedenlere dayanan davanın kabulü ile Dava konusu İstanbul İli, ...... İlçesi, ...... Mahallesi, ....... Ada, ...... Parselde kayıtlı, ....... Projesinde yer alan (A) Blok, Zemin Kat, 728 no.lu dükkan nitelikli bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescili ve teslimine, Diğer davalılar ...... bank A. Ş. ve ...... Kiralama A.Ş tarafından konulan ipoteklerden dolayı Davacı Müvekkilinin borçlu olmadığının tespiti ile İstanbul ili, ...... İlçesi, ....... Mahallesi, ..... Ada,..... Parselde kayıtlı, ....... Projesinde yer alan (A) Blok, Zemin Kat,..... no.lu dükkan nitelikli bağımsız bölümde yer alan taşınmazın üzerinde yer alan diğer davalar ...... bank A.Ş. ve ...... Kiralama A.S. tarafından konulan tüm ipoteklerin ve varsa hacizlerin terkin edilerek fekkine ve ilgili tapu müdürlüklerine bildirilmesini “beyan talep ve dava etmiştir.
Davalı ........ İnş. San. ve Tic. AŞ. Vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirketten kaynaklanmayan sebeplerle taşınmazın tescilinde zorunlu bir gecikmenin meydana geldiği, davacı tarafın iddialarının haksız ve mesnetsiz olduğunu, resmi işlemlerin tamamlanmasının ardından taşınmazın davacıya teslim edileceğinin aşikar olduğunu, davacı tarafın sözleşmeden doğan yükümlülüğünün devam etmesi sebebiyle henüz devir işlemlerinin gerçekleştirilmediğini, davacı tarafından satın alınan bağımsız bölüm üzerinde ...... bank AŞ. lehine 1.750.000.000,00 TL, ...... Kiralama AŞ. lehine 53.621.000,00 Euro değerinde ipotek tesis edilmiş olup ipoteklerin yasal mevzuat ve taraflar arasında akdedilen sözleşmeye aykırı şekilde terkin edilememesi sebebiyle davacı tarafa takyidatsız tapu devri yapılamadığını, dolayısıyla dava konusu bağımsız bölüm üzerinde bulunan tüm ipoteklerin öncelik ve ivedilikle ...... bank ve ...... tarafından terkin edilmesi gerektiğini, müvekkili şirket taşınmazı takyidatlı olarak devre hazır olup takyidatların kaldırılmasına ilişkin sorumluluk ...... bank ve ...... Kiralama’ya ait olduğunu davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ...... bank T.A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı banka ile davacı arasında krediden ve sair nedenden kaynaklı herhangi bir sözleşme, sebepsiz zenginleşme, taahhüt, haksız fiil ve sair borç doğuran bir ilişki bulunmadığını, bankaya husumet yöneltilemeyeceğini, davacının davasını davalı banka yönünden somutlaştırmadığını, adi yazılı yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacının dava konusu talepleri ile banka arasında illiyet bağı bulunmadığını, dava konusu taşınmaz üzerine teminatı teşkil edecek şekilde hukuka uygun ipotek tesis ve tescil ettirildiğini beyanla davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ...... AŞ. Vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz üzerine davalı şirket lehine, diğer davalı ........ ile davalı şirket arasında imzalanmış olan finansal kiralana sözleşmesinin teminatını teşkil etmek üzere ipotek tesis edildiğini, davacı ile ........ arasında adi yazılı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’nin geçersiz olduğunu, davacının talepleri ile davalı şirket arasında herhangi bir kredi ilişkisi ve illiyet bağı bulunmadığını beyanla davanın reddini” arz ve talep etmiştir.
DELİLLER:
Esenyurt Tapu Müdürlüğü yazı cevabı, İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü yazı cevabı, Beyazıt Vergi Dairesi yazı cevabı, İstanbul Esnaf ve Sanatkarlar Odalar Birliği yazı cevabı, Bakırköy ...... İcra Dairesi'nin ....... iflas sayılı yazı cevabı, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
İş bu dava, yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil ile dava konusu taşınmazın tapu kaydındaki hukuki ayıp niteliğindeki ipoteklerin ve hacizlerin fekki istemine ilişkindir.
Somut olayda davacı taraf, davalı ........ İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den bedelini tamamen ödeyerek İstanbul İli, ..... İlçesi, ...... Mahallesi, ..... Ada, ..... Parselde kayıtlı, ....... Projesinde yer alan (A) Blok, 728 nolu dükkan nitelikli bağımsız bölümü adi yazılı sözleşme ile satın aldığını, satış bedelinin müvekkili tarafından ödenerek zilyetliğinin müvekkiline devredildiğini, ancak davalının taşınmazı tapuda devretmediğini belirterek, dava konusu taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini ve ayrıca davalı finans-kuruluşları ....... bank A.Ş ve ...... Kiralama A.Ş tarafından konulan ipoteklerden dolayı borçlu olmadığını, bu sebeple hukuki ayıp niteliğindeki ipoteklerin ve hacizlerin fekkini talep etmiştir. Davalılar ise, davacı ile davalı ........ firması arasında yapılan adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacının dava konusu talepleri ile banka arasında illiyet bağı bulunmadığını, dava konusu taşınmaz üzerine teminatı teşkil edecek şekilde hukuka uygun ipotek tesis ve tescil ettirildiğini ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.
Davacı tarafın Tapu İptal ve Tescil Talebine İlişkin olarak;
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince, tapulu bir taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır.
Ancak 30.09.1988 tarihli ve ..... E., ...... K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” sonucuna varılmıştır. Bu kararla; gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece TMK’nın 2. maddesine aykırı davranışlarının önlenmesi amaçlanmıştır.
Yukarıda açıklandığı üzere tapulu taşınmazların devrine ilişkin şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme geçersizlik yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 tarih ve ....... E., ......K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir. Ancak bu istisnanın varlığından bahsedilebilmesi ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması ve buna rağmen tescile yanaşmaması şartlarının bir arada bulunması gereklidir.
Somut olayda, dava konusu taşınmazın Kat Mülkiyet Kanuna tabi olarak yapıldığı, bilirkişi heyeti tarafından yapılan tespitler ışığından davacı alıcının taşınmazın bedellerini ödediği ve taşınmazın zilyetliğinin davalı ........ şirketi tarafından davacıya devredildiği anlaşıldığından bahsi geçen İçtihadı Birleştirme Kararınındaki tüm şartların yerine getirilmiş olduğundan davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar vermek gerekmiştir.
Davacı tarafın tüm kayıt ve şerhlerin kaldırılması talebine ilişkin yapılan incelemede ise;
Dosyada mübrez adi yazılı satım sözleşmeleri ve davalı ....... kayıtları uyarınca; dava konusu taşınmazın davalı ....... tarafından 13.06.2013 tarihinde 1.290.000,00 TL bedelle davacıya adi yazılı sözleşme ile satıldığı, dosyada mübrez ipotek akit tabloları uyarınca; dava konusu taşınmaz üzerine davalı ...... bank lehine 25.10.2016 tarihinde, davalı ...... finans lehine ise 29.03.2017 tarihinde ipotek tesis edildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce mali müşavir eliyle davalı ....... ticari kayıt ve belgeleri üzerinde incelemeler yaptırılmış ve hazırlanan rapor uyarınca; dava konusu taşınmazla ilgili olarak adi yazılı sözleşme tarihi olan 13.06.2013' den itibaren gerçekleşen bütün işlemlerin muhasebe kayıtlarına usulünce yansıtıldığı, taşınmazın satış ve teslimine ilişkin faturaların kesildiği ve Maliye Bakanlığına beyan ve bildirimlerin yapıldığı, 30/06/2017 tarihi itibariyle taraflar arasındaki hesap işlemlerinin kapandığı, dava konusu taşınmaz üzerine davalı ........ bank lehine 25.10.2016 tarihinde, davalı ...... finans lehine ise 29.03.2017 tarihinde ipotek tesis edildiği, ilk ipotek işleminin yapıldığı 25.10.2016 tarihinden itibaren geriye doğru ....... bakılacak bütün mali tablolar ve ayrıntılı nizam dökümlerinde, ipotek konulan taşınmazın satılmış olduğunun açık şekilde görüleceği, bu hususun dikkate alınmadan ipotek tesis edildiği tespit edilmiştir.
Bu deliller ışığında; davalı banka ve finans kuruluşu anonim şirket olup böyle bir hukuki statüde bulunan banka TTK'nın 20/II. maddesi gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir işadamı gibi hareket etmek mecburiyetindedir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.
Davalıların itirazına konu ettiği iyiniyet ilkesi TMK'nun 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3'ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Tapuda kat irtifaklı gözüken taşınmaz üzerine ipotek koyan bankanın ve finans kuruluşunun hem basiretli tacir hemde güven kurumu olmaları nedeniyle kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar hususunda uzmanlığı tartışmasız olduğundan, arsa üzerinde bulunan yapıların ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanların bankalarca bilinmediği, mevcut durumdan haberdar olmadıkları ileriye sürülemeyecektir. TKM.nın 2.maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Ayrıca, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını da kanun himaye etmemektedir. Bütün hakların kullanılmasının en önemli ve emredici sınırı, dürüstlük kuralına uygun davranmaktır. Bankaların ve Finans Kuruluşlarının sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamını genişletmek ve hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böyle ağırlaştırılmış bir sorumluluk karinesine sahip olan bankaların ve finans kuruluşlarının, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması halini almıştır.
Somut olay bakımından dava konusu taşınmazla ilgili olarak adi yazılı sözleşme tarihi olan 13.06.2013' den itibaren gerçekleşen bütün işlemlerin muhasebe kayıtlarına usulünce yansıtıldığı, taşınmazın satış ve teslimine ilişkin faturaların kesildiği ve Maliye Bakanlığına beyan ve bildirimlerin yapıldığı, dolayısıyla ilk ipotek işleminin yapıldığı 25.10.2016 tarihinden itibaren geriye doğru ....... bakılacak bütün mali tablolar ve ayrıntılı nizam dökümlerinde, ipotek konulan taşınmazın satılmış olduğunun açık şekilde görüleceği, bu hususun dikkate alınmadan ipotek tesis edildiği anlaşılmıştır.
Dolayısıyla davalı banka ve finans kuruluşunun üzerine düşen araştırmaları yapmadığı, eksper incelemesi yaptırmadığı ve taşınmazın mevcut durumunun tespiti ile değer tespitinin yaptırılmadığı ortaya çıkarsa bu durumda zaten ağırlaştırılmış özen yükümlülüğü altında olan davalıların bu özen yükümlülüğüne aykırı hareket ettiği kabul edilecektir. Bu sebeple davalı banka ve finans kuruluşu gerekli araştırmaları yapmamış, mevcut durumu bilebilecek ve öğrenebilecek durumda iken bu araştırma yükümlülüğünü yerine getirmemiş olmakla gerekli dikkat ve özeni göstermediğinden iyi niyeti olduklarından söz edilemez.
Dava konusu taşınmaz gibi yüklenicilerin kat mülkiyetine geçmek üzere yaptıkları bu tür daireleri maket halinde bile satışa arzettikleri inşaat şirketlerin bu çalışma tarzını benimsedikleri yaygın ve bilinen bir durum olup davalı banka ve finans kuruluşunun inşaat şirketinin bu tarz satışları olabileceğini öngörüp araştırmasını buna göre yapması kendisinden beklenen özeni göstermesi gerekirken yüzeysel bir araştırma ile bu miktar bir kredi tesisi iyi niyetli olduğunu ispata yeterli görülmemiştir. Çok daha düşük krediler için bile eksper görevlendirip krediye elverişliliği enine boyuna araştıran kredi kuruluşlarının söz konusu olan yüklenici bir inşaat şirketi olduğunda daha titiz ve araştırmacı olması alacağı riskleri hesaplaması yapılan işin gerektirdiği özendir.
Basiretli bir işadamı gibi hareket etmesi gereken davalı banka ve finans kuruluşunun bu yükleniminin doğal sonucu olarak kredi tesisinden önce inşaat şirketinin mülkiyetinde görünen bu taşınmazı temlik edip etmediğini ve içinde oturan kişinin ne sıfatla burada bulunduğunun tüm yönleriyle ve nitelikleriyle incelediğinin, sözleşmenin imzalanmasından önce satış borcu bulunup bulunmadığını tespit edip ona göre taahhüt altına girdiğinin, inceleme yaparak krediye uygun ve avantajlı olduğunu gördükten sonra ipotek tesis ederek kredi verdiğinin somut olayda kanıtlanamadığı aksine bu yükümlülüklere uyulmadığının anlaşıldığı görülmektedir.
Açıklanan nedenlerle; davalı banka ve finans kuruluşu üzerine düşen özen yükümlülüğünü yerine getirmediği için iyiniyetli görülmeyerek dava konusu taşınmaz üzerine davalı ....... bank T.A.Ş. Ve ...... Kiralama A.Ş., lehine tesis edilen ipoteklerin fekkine karar vermek gerekmiştir. Davacı tarafın tapu kaydında yer alan diğer haciz işlemlerinin fekkine ilişkin taleplerin ise lehine haciz konulan kişilerin dosyada taraf olmamaları nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1-Davanın Kısmen KABULÜ ile,
Dava konusu İstanbul İli, ...... İlçesi, ..... Mahallesi, ..... Ada, ..... Parselde kayıtlı, (A) Blok, Zemin Kat, 728 no.lu dükkan nitelikli bağımsız bölümün davalı ....... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına TESCİLİNE
Davalı bankalar ...... bank T.A.Ş. ve ...... Kiralama A.Ş., lehine tesis edilen ipoteklerin fekkine,
Tapu kaydında yer alan diğer haciz işlemlerine ilişkin taleplerin ise lehine haciz konulan kişilerin dosyada taraf olmamaları nedeniyle bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
2-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 81.972,00-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 22.029,98-TL peşin harcın mahsubu ile eksik kalan 59.942,02 TL karar harcının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 54,40-TL başvurma harcı ile 22.029,98-TL peşin harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan toplam 5.500,00-TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı tarafa verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı ......bank tarafından yapılan toplam 129,00 TL yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 162.000,00-TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
7-Bakiye avansın karar kesinleşince yatırana iadesine,
Dair taraf vekillerinin yüzüne karşı gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 28/12/2023

Başkan ......
¸e-imzalıdır
Üye .....
¸e-imzalıdır
Üye ......
¸e-imzalıdır
Katip .....
¸e-imzalıdır