Karar Detayı

T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2021/1091 Esas
KARAR NO : 2025/128

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 21/12/2021
KARAR TARİHİ : 13/02/2025
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 27/02/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA; Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; “ Müvekkilinin, davalı kooperatif adına kayıtlı İstanbul .... parselde kayıtlı .... Blok 4. Normal kat D:24 adresindeki bağımsız bölüme isabet eden üyeliği, önceki kooperatif ortağı .... 'den devir aldığını, ve bu şekilde kooperatife ortak olduğunu, tapu kayıtlarındaki yeni parsel numarasının ..... olup davacının tüm edimlerini yerine getirdiği ve davalı kooperatife bir borcunun olmadığı, davalı kooperatif tarafından davacıya tahsis edilen tapunun devir işleminin yapılmadığı , davacıya tahsis edilmiş taşınmaz üzerine davalı kooperatifin borcu nedeniyle haciz konulamayacağı, davalı kooperatifin borçlarını ödememesi nedeniyle bu hacizlerin konulduğunu, yargıtayın bu konuda kökleşmiş içtihatlarının bulunduğunu, davaya konu davacıya tahsis edilen taşınmaz ile ilişkili olarak iskan izninin alındığı ve kat mülkiyeti tapusunun davalı kooperatif adına tescil edildiğini, yapı kullanma izni bulunan ve yıllardır taşınmazda ikamet eden davacı adına bu taşınmazın ferdileşme işlemi gereği davacı adına tescili gerekirken taşınmaz tapusunun davacı adına tescil edilmediğini, davalı kooperatifin 25 yıldan uzun süren tasfiye sürecinde inşaat maliyeti ile ilgili olmayan ödemeleri topladığı, Kooperatifler Kanunu'nun 81.maddesinde “....konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç 1 yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır” denildiğini, ancak davalı kooperatifin ferdileştirme işlemini yapmamakta ve dava konusu taşınmazın müvekkili adına tapuya tescilinden kaçındığı, davalı kooperatifin ortaklara tahsis edilmiş konutları kentsel dönüşüm sürecine sokararak ortakların bu süreçte oy hakkını ve kazanılmış haklarını ortadan kaldırmaya çalıştıklarını, binalar hakkında müvekkilinden habersiz riskli yapı kararları alındığını ve müvekkilinin itiraz hakkını dahi kullanmasına imkan tanınmadığını, dilekçe ekinde sunulan Genel Kurul Kararlarından da görüleceği üzere bu doğrultuda hukuka aykırı kararların iptali için Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... E. ve Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. sayılı dosyalarından açılan davaların derdest olduğunu, Davalı kooperatifin amacının müvekkilinin dairesinin bulunduğu bina hakkında riskli yapı tespiti yaptırarak kensel dönüşüme sokup , müvekkilin haklarını bertaraf etmek olduğunu, Bakırköy ... ATM .... E sayılı dosyasından görülmekte olan aynı konudaki davada mahkemece yıkım kararının ve yapılacak inşaatın tedbiren durdurulmasına karar verildiğini, sonuç olarak davacı vekilince; dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir ve TMK m.1010 gereğince davalı şerhi konulmasını, Davalı kooperatifin davacıya tahsis edilen daire yönünden binanın yıkılarak kentsel dönüşüme sokulmasına dair yıkım ve inşaatının dava sonuna kadar tedbiren durdurulmasını, tapuda İstanbul İli, ... İlçesi, .... Parselde kayıtlı A-2 Blok 24 nolu (YENİ D Blok 11 nolu bağım sız bölüm) bağımsız bölümün, tapu kaydının tüm takyidatlarından ari şekilde müvekkili adına tesciline, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davalıya yüklenmesine” karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP; Davalı tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle;
“Davacı tarafın müvekkili kooperatife borcunun bulunmadığı “tüm edimlerin yerine getirdiği” iddiasının gerçeklerden uzak ve ispatı mümkün olmayan bir iddia olduğunu, zira davacı tarafın 2010 yılından başlamak üzere 2022 yılında toplam 17.983,00 TL sadece ana para borcu olduğu ve bu borcun fer'ilerinin henüz hesaplanmadığını, davacı tarafın müvekkili kooperatife borçlarını ödemediği, müvekkili koperatife borçlu olan davacıya, ferdileştirme işleminin yapılmamasının haklı bir nedene dayandığını, davacının 2015,2016 ve 2011 yıllarında davalı kooperatifin yönetim kurulunda yer aldığı, görev yaptığı bu tarihlerde kooperatifin ferdileşme işlemlerini kendisinin bile yapmadığını, zira davacının davalı kooperatife borcunun bulunduğunu, davacı ... yönetim kurulunda olduğu dönemde dahi ferdileştirme işlemini yapmayıp sonrasında kötüniyetle tapu iptal ve tescil davasını açmasının hukuk tarafından korunamayacağını, davacı tarafın müvekkile borçlu olması ile birlikte müvekkili kooperatifin yalnızca davacı tarafın ferdileştirme işlemini değil kooperatife borçlu olan tüm ortakların ferdileştirme işleminin Kooperatifler Kanunu'nun m.23'de düzenlenen eşitlik ilkesi gereği yapmadığını, müvekkilinin kooperatif ortaklarından aidat olarak almış olduğu ek ödemelere ilişkin kararların 1136 sayılı Kanunun 52.maddesine uygun olarak alındığını, müvekkili kooperatifin ek ödemelere ilişkin kararlarına hiçbir ortak tarafından itiraz edilmediğini, yükümlülüklerini yerine getirmeyen ortakların tescil talebinde bulunamayacağını, Müvekkili koperatifin usule uygun olarak ortaklara 31.10.2021 yılında yapılacak olağanüstü toplantının içeriğini çağrı mektubu ile ilettiğini, 31.10.2021 tarihinde müvekkili kooperatifte 66 ortak ile toplantıya geçildiğini ve aynı toplantıda yeterli oy çokluğu sağlanarak ve karar defteri imzalanarak kensel dönüşüm için karar alındığını, alınan kentsel dönüşüm kararının Ana Sözleşmeye, Kanunun Esasına ve Usulüne uygun olarak alındığını, yapı kooperatiflerinin kentsel dönüşüm projesine katılması ile bu yönde karar almasına Kanuni engelin bulunmadığını, müvekkili kooperatifin 1136 sayılı Kanunun m.23'de düzenlenen “Eşitlik İlkesi” gereği kooperatife borcu bulunduğundan davacı tarafa konut tahsisinin yapılmadığını, müvekilinin kooperatifin riskli yapı kararının Kanuna uygun olduğunu, Belediye ve Bakanlık tarafından onaylandığını, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın .... Belediyesi Başkanlığı'na yazmış olduğu yazıda “riskli yapı tespitinin Kanuna uygun olduğuna kesin olarak karar” verildiğinin belirtildiğini, ... Belediye Başkanlığı'nın 07.01.2022 tarihli müvekkili kooperatifin Yönetim Kurulu Başkanına hitaben göndermiş olduğu yazıda “bahse konu yapının riskli olduğunun” kesinleştiğinin belirtildiğini, sonuç olarak davalı vekilince; Davacının belirtmiş olduğu harca esas değerin hayatın olağan akışına uygun bir değere tamamlattırılmasını, davacının talep etmiş olduğu ihtiyati tedbir talebinin reddini, davacının haksız ve kötü niyetli davasının reddini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı yan üzerine bırakılmasına” karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dava, tapu iptal ve tescil talebine ilişkin olup, davacının davalı kooperatif üyesi olup olmadığı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği tapu iptal tescil talebinde bulunup bulunamayacağı tapu iptal tescil davasının şartlarının oluşup oluşmadığı hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık olduğu anlaşıldı. karar verilmiştir.
Dava konusu taşınmazın tapu kayıt örnekleri , Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nden .... esas sayılı dosyası evrakları UYAP sisteminde , Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nden .... esas ve ... esas sayılı dosyası evrakları UYAP sistemi, üzerinden , celp edilmiştir.
Mahkememizce alınan 11/12/2022 tarihli Bilirkişi Raporunda özetle;
İNCELEME TESPİT VE DEĞERLENDİRMELER
İncelemeye konu davanın; 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa ve üyeliğe dayalı olarak tüm takyidatlardan ari şekilde tapu iptal ve tescil isteminden ibaret olduğu anlaşılmaktadır.
MALİ YÖNDEN İNCELEME TESPİT VE DEĞERLENDİRMELER
DEFTER BİLGİLERİ - İNCELEME DEĞERLENDİRME Davalı Yasal Defter Bilgileri Davalı TASFİYE HALİNDE ... KONUT YAPI KOOPERATİFİ'ne ait ticari defterler üzerinde yapılan incelemede, 6102 Sayılı TTK.m.64 ve VUK.182 gereğince mecburi olan yukarıda tabloda belirtilen 2010- 2011-2012-2013-2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021 yılı ticari defterlerinin tutulduğu, 2011 yılı envanter defterinin incelemeye sunulmadığı, 2014-2015-2019 yılı yevmiye defterleri noter kapanış tasdiklerinin bulunmadığı, 2010-2012-2013-2016-2017-2018-2020-2021 yılı noter açılış ve kapanış tasdiklerinin yasal süresi içinde alındığı, Yevmiye ve kebir defterlerinin birbirini teyit eder şekilde ve kanunlara uygun şekilde tutulduğu, Davalı şirketin 2011-2014-2015-2019 yılına ait ticari defterler ve kayıtlarının (HMK md.222TTK 64 m/mülga TTK 85 m.) sahibi lehine delil niteliği bulunmadığı, 2010-2012- 2013-2016-2017-2018-2020-2021 yılına ait ticari defterler ve kayıtlarının (HMK md.222TTK 64 m/mülga TTK 85 m.) sahibi lehine delil niteliği bulunmaktadır.
Davalı Tarafın Ticari Defter Kayıtlarının İncelenmesi
Davalı Tarafın ticari defter ve kayıtları, 131 Ortaklardan Aidat Alacakları-013 ... hesabında, 31.12.2021 tarihi itibariyle davalı tarafın davacı taraftan 17.283,00 TL alacaklı olduğu tespit edilmiştir.
Davalı Tarafından Sunulan Davacı Tarafın Borç Dökümü
Davalı tarafın dosya muhteviyatına sunduğu borç döküm tablosunda, 31.12.2021 tarihi itibariyle davalı tarafın davacı taraftan 19.000,00 TL alacaklı olduğu, davalı tarafın ticari defter ve kayıtlarına göre 2010 yılından 31.12.2021 tarihine kadar dönem için davacı taraftan dava tarihi itibariyle 17.283,00 TL alacaklı olduğu, iş bu alacağın aidat alacaklarından kaynaklandığı tespit edilmiştir.
DAVALI KOOPERATİFİN AİDAT YEVMİYE DEFTER KAYITLARI:
Davalı kooperatifin 31.12.2021 tarihli kapanış fişi aşağıdaki şekildedir. Davalı kooperatifin Bakırköy ... Noterliğinin 30.12.2020 tarihli ... yevmiye numaralı 2021 yılı yevmiye defterinin 31.12.2021 tarihli 98 no.lu kapanış fişinde davacı ...'in 17.283,00.TL davalı kooperatife borç bakiyesinin mevcut olduğu, davalı kooperatifin 31.12.2021 tarihli yevmiye defterinin kapanış sayfasında ortaklardan alacaklar (131 hesap kodu) hesabında, alacak toplamının 1.012.604,00.TL olduğu, davacı ...'in borç miktarının, açılış sayfasında 17.283,00 TL olarak belirtilmiş iken, davacı dışındaki diğer tüm üyelerin de davacı ile aynı tutarda veya ondan daha az veya daha fazla tutarda davalı kooperatife borçlu oldukları, tespit edilmiştir.
TAPU İPTAL VE TESCİL TALEBİ
1163 sayılı Kopperatifler Kanununa göre; kooperatif üyesinin, üyeliği gereği kendine tahsis olunan taşınmazın, tapu iptal ve tescilini isteyebilmesi için öncelikle kooperatifin üyesi bulunması ve bu üyeliği gereği kooperatife karşı tüm akçeli yükümlülüklerini yerine getirdi lemelerin tamamını gerçekleştiren diğer kooperatif üyeleri ile eşit durumda olduğunu ispatlaması ayrıca 1163 sayılı Kopperatifler Kanunu 23. Maddesinde düzenlenen eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olduğundan, davacıyla aynı durumda olan bir çok ortağa borca rağmen tapularının verilip verilmediğinin belirlenmesi gerekeceğidir.
DAVACININ KOOPERATİF ÜYESİ OLUP OLMADIĞI;
Davacı, davalı kooperatifin üyesi olduğunu beyan etmiş, davalı kooperatif tarafından davacının kooperatif üyesi olmadığı yönünde bir beyan dosyaya sunulmamıştır. Bu nedenle taraflar arasında üyelik yönünden bir uyuşmazlığın bulunmadığı anlaşılmıştır.
Bakırköy .... Noterliğinden 06.05.1992 tarih ... yevmiye no ile tanzim edilen daire kura çekim zaptı (fotokopi); Fotokopisi sunulan daire kura çekim zaptına göre davacının devir yoluyla elde ettiğini beyan ettiği A-2 Blok 4. Normal Kat 24 nolu dairenin ilk üye .... e isabet ettiği görülmüştür. Üyelik Müracaatı gereği, üyeliği devir alan davacı ... ile üyeliği devir eden .... 'nin 04.12.2002 tarihinde davalı kooperatif yönetim kuruluna yazılı olarak Müracaat ederek Bakırköy ..... Noterliğinin .... nolu kura çekim listesinde kayıtlı A2 B 4. Normal kat 24 nolu dairenin .... oğlu 01.02.1965 doğumlu ...'e devir edildiği kooperatif nezindeki bu üyelik sebebiyle tüm hak ve alacakların üyeliği devir alana geçmesini ve üyelik devrinin yapılmasının talep edildiği anılan devir yazısının hem devir eden hemde devir alan tarafından imzalandığı görülmüştür.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL MÜDÜRLÜĞÜ KAYITLARI;
Çevre ve Şehircilik İklim Değişikliği İl Müdürülüğünden, 18.04.2022 tarihli yazı ile gönderilen üzerinde yapılan incelemede Genel kurul kararları, hazirun cetvelleri ve tahmini bütçeler üzerinde yapılan inceleme ve değerlendirme sonuçları aşağıda belirtilmiştir.
DAVALI KOOPERATİFİN GENEL KURUL TOPLANTI TUTANAKLARI:
Dosyaya ibraz edilen davalı kooperatif genel kurul toplantı tutanağı ve hazirun cetvelleri üzerinde yapılan incelemede davacı ...'in kooperatif üyesi olduğu ve üye olarak 2003 yılından beri ve en son yapılan 31.10.2022 tarihindeki hazirun cetvellerinde üye olarak kayıt edildiği tespit edilmiştir. Davalı kooperatif , davacının 2010 yılından başlayarak kooperatife borçlu olduğunu beyan üzerine, 2010 tarihinden itibaren kooperatif genel kurullarında üyelerden tahsil edilmesine karar verilen ödemelerin ödeme tarih ve miktarının tespiti için genel kurul toplantı tutanakları üzerinde denetim yapılmıştır.
2010 YILI GENEL KURULU:
29.05.2011 tarihinde yapılan 2010 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 75 olduğu, hazirun cetvelinde davacının üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 6. Nolu kararı ile Yönetim Kurulunca hazırlanan 2011 yılı tahmini bütçe ve çalışma programının karara bağlanmıştır.
2011 YILI GENEL KURULU:
07.10.2012 tarihinde yapılan 2011 yılı Genel Kurulunda toplam kayı olduğu, hazirun cetvelinde davacının üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 6. Nolu kararı ile Yönetim Kurulunca hazırlanan 25.950,00 TL'lik 2012 yılı tahmini bütçesinin okunmasından sonra tahmini bütçenin oy birliği ile kabul edildiği, buna göre üye başına isabet edecek yıllık toplam aidat tutarının 25.950,00 TL / 79 üye - 328,48 TL olduğu,
2012 YILI GENEL KURUL
08.12.2013 tarihinde yapılan 2012 yılı Genel Kurulunda toplam kayı üye sayısının 79 olduğu, hazirun cetvelinde davacının üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 9. Nolu kararı ile kooperatif üyelerinden her ay makbuz karşılığı ve bankaya yatırılmak üzere 1 yıl süre ile 50,00 TL aidat alınmasına kooperatifin alacakları tahsil edildikten sonra kalan borçların üyeler arasında eşit şekilde toplanmasına oy bin edilmiştir.
2013 YILI GENEL KURULU:
28.12.2014 tarihinde yapılan 2013 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 78 olduğu, hazirun cetvelinde davacının üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 9. Nolu kararı ile yeni dönem aidatları ile geçmiş dönem borçları ve bunlarla ilgili yaptırımlara dair yapılan görüşmede borçlu üyeler hakkında ihraç işlemlerinin yapılmasına, borcun tahsili için icra işlemlerinin yapılması hususunda Yönetim Kuruluna yetki verilmesine karar verildiği, 2014 yılı tahmini bütçesinin 26.850,00 TL olarak onaylanmasına karar verilmesi nedeniyle üye başına yıllık 26.850,00 TL / 78 üye - 344,23 TL aidatın tahsiline karar verildiği Genel kurulun 7 nolu kararı ile yeni yönetim kurulunun 2 yıllığına seçildiği, tespit edilmiştir.
2014 YILI GENEL KURULU:
27.12.2015 tarihinde yapılan 2014 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 70 olduğu, hazirun cetvelinde davacının üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 6. Nolu kararı ile 2015 yılı tahmini bütçesinin toplam 35.750,00 TL oalrak onaylanmasına oy birliği ile karar verildiği, üye başına yıllık aidat tutarının 35.750,00 TL / 70 üye 2 510,71 TL olduğu tespit edilmiştir.
2015 YILI GENEL KURULU:
30.12.2016 tarihinde yapılan 2015 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 67 olduğu, hazirun cetvelinde davacının üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulda Yönetim ve Denetim Kurulu faaliyet raporunun okunmasından sonra çıkan arbede sebebi ile 2016 yılı tahmini bütçesi edilmiştir. 2015 yılına ait Yönetim Kurulu Raporu okundu müzakereye açıldı söz alan .... vekili .... söz aldı aidatlar 84 daire sayısı üzerinden mi üye sayısı üzerinden mi toplanıyor diye sordu. Yönetim Kurulu Başkanı ... daire sayısı üzerinden aidatların toplandığını söyledi ve cevapladı. ... Genel Kurul toplantı. tarihinden önce Yönetim Kurulundan yönetim kurulu raporlarını talep etmiş fakat kendisine ulaşamadığını ve askıya asılmadığı söyledi. Yönetim Kurulu raporu okundu oylamaya sunuldu 9 red oyuna karşı 16 kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 1 faaliyet raporları Kooperatif Başkanı .... tarafından okundu. in yapılan tahmini bütçe ile gerçekleşen bütçe arasında 21.000,00 TL sapma olduğunu ve bu sapmanın nerden geldiğinin ve denetim kurulu üyesi .... 'tan cevaplanmasını istedi. Cevap olarak vergi emlak vergilerindeki %50 artıştan kaynaklandığı söyledi ve cevapladı. Divan başkanınca üyeler arasında anlaşmazlıktan ve sözlü sataşmalardan çıkan arbededen dolayı 30/12/2016 tarih 13:00 saatte toplantıya son verdi. Bu Genel Kurul tutanağı 5 (beş) nüsha olarak mahallinde 30/12/2016 tarihinde yazıldı ve imzalandı.
2015-2016 YILLARI GENEL KURULU:
11.06.2017 tarihinde yapılan 2015-2016 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı 68 olduğu, hazirun cetvelinde davacının üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 5. Nolu kararı ile 2017 yılı tahmini bütçesinin kabul edildiği buna göre 2017 yılında 01.01.2017 tarihinden itibaren aylık 100,00 TL aidatın üyelerden tahsiline karar verildiği, 2017 yılı tahmini bütçesinin onaylanması ve Yönetim Kuruluna bütçe kalemleri arasında aktarma yetkisi verilmesinin görüşülüp karara bağlanması husnsunda müzakere açıldı. Söz alan olmadığından yönetim kurulunun teklifi olan, yapılan oylama sonucunda “toplam 98.400,00 TL” gelir gider öngören 2017 yıl tahmini bütçesinin onaylanmasına ve Yönetim Kuruluna bütçe kalemleri arasında aktarma yetkisi verilmesine 24 kabul 6 red oyuna karşılık oy çokluğu ile kabul edildi.2017 yıl aidat ücretinin aylık 100 TL olarak 01.01.2017 tarihinden itibaren belirlenmesi oylamaya sunuldu yapılan oylamada 24 kabul 6 red oyuna karşılık oy çokluğu ile kabul edildi. ... vekili .... muhalefet şerblerini koyduklarını beyan etti. Genel kurulun 6 nolu kararı ile yönetim ve denetim kurulu üyelerinin seçiminin yapıldığı iyeliğe ....'in buna göre yönetim kurulu asil seçildiği, Yönetim ve Denetim Kurulu üyelerinin 3 (ÜÇ) yıl için seçilmesine geçildi. Yapılan oylama sonucunda aşağıda işmi yazılan yönetim ve denetim kurulu üyeleri 3 (ÜÇ) yıllığına .... Genel Kurulun 9. Nolu kararı ile borcunu ödemeyen üyelerin kuruluştan bugüne değin tüm borçları hesaplanarak icra takibi yapılmasına karar verildiği, Genel kurulun 10. Nolu karar ile kooperatif üyelerinin tapularının alınması için gerekli işlemleri yapmak üzere Yönetim Kuruluna yetki verilmesine karar verildiği tespit edilmişti : Kooperatif Üyelerinin tapularının alınması için gerekli işlemleri yapmak üzere yönetim kuruluna 28 kabul 3 red oyuna karşılık oy çokluğu ile yetki verildi. ... vekili ... vekili .... muhalefet şerhlerini koyduklarını beyan etti. 2002 yılından 2013 yılına kadar yapılan iş ve işlemlerin araştırılması için hesap tetkik komisyonu kurulmamasına yönetim kurulunun gerekli incelemeyi yaparak 2017 genel kurul toplantısında rapor halinde sunulmasına 28 kabul 4 red oyuna karşılık oy çokluğu ile karar verildi. ... vekili ... vekili .... muhalefet şerhlerini koyduklarını beyan etti.
2017-2018 2019 2020 YILLARI GENEL KURULU: 31.07.2021 tarihinde bakanlık temsilcisi .... gözetiminde yapılan 2015-2016 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 86 olduğu, hazirun cetvelinde davacının üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 2 nolu kararı ile 2017,2018,2019,2020 yıllarına ilişkin denetim kurulu raporunun okunması maddesinde denetim kurulu faaliyet raporunun okunmadığı, genel kurulda bu maddenin görüşülmesinde Denetim Kurulu yönetim kurulu ve genel kurula denetim raporu sunmadığı ve okumadığından denetim kurulu raporu genel kurulda okunamamıştır. Denetici ... söz alarak kendisine makbuzların suretleri verilmediği için denetleme yapmadığını söyleyerek divana (bir) sayfadan ibaret bir dilekçe vermiştir Şeklinde karar alındığı, Genel kurulun 3. Maddesinde sadece yönetimin hazırladığı bilanço ve gelir gider tablosunun genel kurula okunduğu aşağıdaki belirtildiği şekilde tutanağa yazıldığı, 2017-2018- 2019 ve 2020 yıllarına ait bilanço ve gelir-gider farkı hesapları ayrı ayrı okundu.
Genel kurulun 4 nolu maddesinin
Okunan 2017-2018- 2019 ve 2020 yıllarına ait Yönetim/Tasfiye Kurulu ve Denetim Kurulu yıllık faaliyet raporu ile bilanço ve gelir-gider farkı hesapları ayrı ayrı müzakereye açıldı, söz alan, .... barışı parasının her daireye bölünmesi gerekmiyor mu 10 (on) daire nasıl 13 (onüç) daire oldu. .... benimle ilgili borç yoktur bir TL kesemezsiniz. Şeklinde görüşmelerin yapıldığı aynı maddenin devamında ise aşağıda belirtildiği şekilde karar alındığı, ... benim evim 2017 de arz edildi 2019 da .... 'e devrediliyor ferdileşmeyi anlatın yıkım kararı alındı kentsel dönüşüm olamaz bütün maddelere şerh koyuyorum. Yönetim Kurulu Başkanı sorulara cevap verdi. Yapılan oylamada; 2017 yılı yönetim kurulu faaliyet raporu 18 (onsekiz) red oyuna karşılık 49 (kırkdokuz) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 2018 yılı yönetim kurulu faaliyet raporu 18 (onsekiz) red oyuna karşılık 49 (kırkdokuz) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 2019 yılı yönetim kurulu faaliyet raporu 18 (onsekiz) red oyuna karşılık 49 (kırkdokuz) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 2020 yılı yönetim kurulu faaliyet raporu 18 (onsekiz) oy çokluğuyla kabul edildi. red oyuna karşılık 49 (kırkdokuz) kabul oyuyla 2017 yılı bilanço ve gelir-gider raporları (hesapları) 17(onyedi) ved oyuna karşılık 50 Çelli) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 2018 yılı bilanço ve gelir-gider raporları (hesapları) 17(onyedi) red oyuna karşılık 50 (elli) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 2019 yılı bilanço ve gelir-gider raporları (hesapları) 17(onyedi) red oyuna karşılık 50 Çelli) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 2020 yılı bilanço ve gelir-gider raporları (hesapları) 17(onyedi) red oyuna karşılık 50 (elli) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. Genel kurulun 5. Maddesinde yönetim ve denetim kurulunun ibrasının onaylandığı ancak denetim kurulu raporu sunulmadığından denetim kurulunun ibrasının oylanmadığının tutanağa aşağıdaki şekilde düzenlendiği, 2017-2018- 2019 ve 2020 yılı faaliyetlerinden dolayı Yönetim/ Tasfiye Kurulu ve üyeleri ayrı ayrı oylamaya sunuldu. Yapılan oylamada yönetim ve tasfiye kurulu üyeleri 18 (onsekiz) red oyuna karşılık 49 (kırkdokuz) kabul oyuyla oy çokluğuyla ibra edildiler. Yönetim ve tasfiye Kurulu üyeleri, kendi ibralarında oy kullanmamıştır. Denetim kurulu rapor sunmadığı için denetim kurulu ibrası yapılmadan geçilmiştir. Genel kurulun 6. Maddesinde tahmini bütçenin görüşüldüğü, yeni dönem tahmini bütçenin okunması, geçmiş dönem aidat borcu olan ortaklara uygulanacak gecikme faizi ve şartlarının belirlenmesi, gerekli kararların alınması maddesine geçildi; 2021 yılı Tahmini bütçe okundu Yapılan oylama sonucunda: Okunan tahmini bütçenin okunduğu gibi dip notlarıyla aynen kabulüne, bütçenin 160.200,00 TL (yüzaltmışbinikiyüzTürkLirası) olarak bağlanmasına, 40 (kırk) kabul oyuna karşılık 20 (yirmi) red oyu, 7 çekimser oy ile oyçokluğuyla kabul edildi. Ortakların aidatların miktar, zaman ve şartlarının belirlenmesi şartlarının belirlenmesine geçildi. Yönetim kurulunca 01/08/2021 tarihinden başlamak üzere bir sonraki olağan yada olağanüstü genel kurul tarihine kadar genel giderler için ortaklık payı başına aylık 150,00 TL (yüzelli TürkLirası) aidat alınması önerildi. Yapılan oylamada 01/08/2021 tarihinden başlamak üzere bir sonraki olağan yada olağanüstü genel kurul tarihine kadar aylık genel giderler için ortaklık payı başına aylık 150,00 TL. (yüzelliTürkLirası) aidat alınması 40 (kırk) kabul oyuna karşılık 20 (yirmi) red oyu, 7 çekimser oy ile oy çokluğuyla kabul edildi. Geçmiş ve gelecek dönem aidatlarını zamanında ödemeyen ortaklara aylık 6 1,5 gecikme zammı uygulanmasına 40 (kırk) kabul oyuna karşılık 20 (yirmi) red oyu, 7 çekimser oy ile oyçokluğuyla kabul edildi. 2021 - 2022 yıllarına ait tahmini bütçede fasıllar arası aktarma yapma, fasıl açma, fasıl kapatma konusunda yönetim kuruluna yetki verilmesi maddesinin görüşülmesinde, 2020 - 2021 yıllarına ait tahmini bütçede fasıllar aktarma fasıl açma, fasıl kapatma yetkisi yönetim kuruluna verilmesi 40 (kırk) kabul oyuna karşılık 20 (yirmi) red oyu, 7 çekimser oy ile oyçokluğuyla kabul edildi. Şeklinde karar alındığı, 7. Nolu kararı ile “ geçmiş dönem kooperatif ortaklarının aidat, imar barışı vb. Tüm ödedikleri meblağlarla ödenemeyen ortaklar arasında eşitlik sağlanması için ödemeyen ortakların ödeyecekleri meblağların tespiti ve belirlenmesi maddesinin görüşülmesine geçildiği, geçmiş dönemlerde-yıllarda bazı ortakların ödediği ancak bazı ortakların ödemediği aşağıdaki tabloda belirtilen yıl ve aylara ait aidatlar için ödediği kooperatifler kanunu eşitlik ilkesi gereğince ve tüm ortaklar tarafından ödenmesinin önerildiği, aidat tablosunun; Yapılan oylamada geçmiş dönemlerde-yıllarda bazı ortakların ödediği ancak bazı ortakların ödemediği yukarıdaki tabloda belirtilen yıl ve aylara ait aidatların kooperatifler kanunu eşitlik ilkesi gereğince ve tüm ortaklar tarafından ödenmesinin oy çokluğu ile kabul edildiği, yine geçmiş dönemlerde-yıllarda bazı ortakların ödediği ancak bazı ortakların ödemediği imar barışı bedeli olan 15.250,00 TL kooperatifler kanunu eşitlik ilkesi gereğince ve tüm ortaklar tarafından ödenmesinin önerildiği, Genel Kurul tutanağına şerh düşmek isteyen ..... 'in 7. Maddeye; daha önce üyelerden yapılan tahsilatlarla ilgili imar barışı ile ilgili genel kurul kararının olmadığı, yönetim kurulu kararıyla tahsilatların yapıldığı, bu konunun gündeme alınmadığı için kararda alınamayacağı, bu maddeye ile 10. Maddedeki yetkileri kooperatife gerekli olmadığı ve kötüye kullanmaya açık olduğundan bahisle madde 7 ve madde 10'a muhalefet şerhi düşüldüğü tespit edilmiştir. Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği İl ünden gelen kayıtlarda 2017,2018,2019,2020 hesap yılına ilişkin denetim kurulu üyeleri olan .....'ün denetim raporunu düzenleyememe sebeplerini bildirerek yönetimin faaliyetlerinden dolayı ibra edilmemesi hususunda aşağıdaki şekilde bildirimi Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne 28.07.2021 tarihinde kooperatif masasına bildirdikleri anlaşılmıştır. Bu genel kurul toplantısında görev alan Hükümet komseri .....'ın da Kooperatiflerden sorumlu şube müdürlüğüne verdiği 04.10.2021 tarihli yazıda denetim kurulu üyelerinin denetim raporunu, genel kurula sunmadıkları yönünde aşağıdaki şekilde yazılı bilginin verildiği tespit edilmiştir.
2021 YILI OLAĞANÜSTÜ GENEL KURULU:
31.10.2021 tarihinde yapılan Olağanüstü Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 86 olduğu, Olağanüstü Genel Kurulun 4. Nolu kararı ile “ 2018-2019 yıllarında iyinin gönüllülük esasına göre ortaklarımızın talebi doğrtultusunda imar barışı için devlete yapılan başvuru, projenin yapılması, tapu ve kat mülkiyeti için 3. Kişi ve şirketlere ödenen ikinci ödeme için yetki veirlmesi, yapılan iş ve işlemlerin onaylanması önerildiği, oy çokluğu ile yetki verildiği, Bakanlık Temsilcisinin bu konuda TTK 542 maddesi b şıkkında başka işlem yapılması mümkün değildir” şerhini düştüğünü, olağanüstü Genel kurulun 5 no.lu kararı ile; “tasfiyeden dönülmesinin görüşüldüğü, Yönetim Kurulu Başkanı .....'ın “binalarımız riskli yapı olmuştur. ... Belediyesinin 25.12.2020 tarihli yazısında başkanlığımızın teknik elemanlarınca yapılan incelemede özellikle bodrum katınızda rutubetten dolayı kolon, kiriş ve döşeme demirlerinde paslanma ve demir çatlarında küçülme gözlemlenmiştir. Binanızda risk analizinin yaptırılmaması ve yapı güvenliğinin sağlanmaması durumunda oluşabilecek can ve mal kayıplarından yönetimin sorunlu olacağı” beyanının yer aldığı, Belediyenin yazısından sonra ... Belediyesinin 28.04.2021 tarihli raporunda belirttiği gibi tespit yaptığı bloğun riskli bina olduğunun tespit edildiği, bu sebeple tasfiye halinde olan kooperatif için artık tasfiye şeklinde pasif halde olamayacakları, yapacakları her türlü faaliyet için tasfiyeden dönülmesinin gerektiği, oy çokluğu ile karar verildiği, Olağanüstü Genel kurulun 6 no.lu kararı ile; “kooperatifin kensel dönüşüme girmesi hususunun görüşülmesi, karar alınması, kentsel dönüşüme girilmesi halinde inşaat yapı usulünün belirlenmesi, ihale usulüne karar verilirse ihale usulü ve koşullarının belirlenmesine geçildiği, oy çokluğuyla kabul edildiği, ilgili madde ile; kooperatifin sahip olduğu arsaların ve binaların kentsel dönüşüm kapsamında her türlü muafiyetlerden faydalanmak üzere riskli yapı statüsüne sokulması, imar transferi, yıkılarak kat irtifakı ve kat mülkiyetinin bozulması ve arsa vasfı kazandırılması, yapı ruhsatına başvurulması, kat irtifakı tesisi, yapım ve yapım sonrası ortaklara konutların veya işyerlerinin devri süreçlerinde kamu ve özel kurumlarda gerekli bütün iş ve işlemlerin yapılması(tevhit, ifraz, cins tahsisi, terk, trampa, ferağ vermeye, tevhit esnasında terk edilmesi gereken parsellerin terkinin yapılması vb.) kooperatifi temsilen her türlü iş ve işlem yapmaya, arsa üzerinde yapılacak olan inşaatın yapımı ile ilgili sözleşme yapmaya, plan ve projeleri çizdirmeye, tasdik ettirmeye, bedelli veya bedelsiz terk işlemlerini yapmaya, tapu müdürlüklerinde yapılması gereken bilimum işlemleri yapmaya, gayrimenkul mallarını tapuya tescile, ferağ vermeye, tapu müdürlüklerinde ve kadastro müdürlüklerinde ifraz, tevhit, yola terk veya yoldan ihdas işlemlerini yapmaya, her türlü muameleri intaç etmek üzere resmi senet ve ilgili evrakları mukaveleleri imzalamaya, kamu kurum ve idarelerine taahhüt verilmesi, teminat ve ipotek alınıp verilmesi, ipoteğin kaldırılması, imar mevzuatı gereği iş ve işlemlerin yapılması ve ilgili kurumlara müracat edilmesi, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kat mülkiyeti, kooperatif ortakları ve diğer malikler adına tapuya tescili ve ilgili kurumlara bildirilmesi elektrik, su, doğalgaz vb. sözleşmelerinin yapılması, kooperatifin ferdileşmesi Yönetim Kuruluna yetki verilmesinin oy çokluğuyla yetki verildiği, kooperatifin kentsel dönüşüm kapsamında yıkılacak olan binaların yerine yenilerinin yapılması hususunda yapılan müzakere neticesinde inşatın yapım yöntemiyle proje alt yapı ve inşaat işlerinin yapım yönteminin anahtar teslim götürü bedel olacak şekilde ihale yöntemi (pazarlık usulü) olması, ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ilgili müdürlüklerinden kooperatife yapı müteahhitliği numarası(geçici grup yetki belge numarası) alınmasının oy çokluğuyla kabul edildiği, yapılan müzakere neticesinde ileride yapılacak alt yapı, inşaat, çevre düzenleme, peyzaj, yapı ve dekorasyon imalatlarının gerçekleştirilmesi için kooperatif yönetimine, Yönetim Kurulunun ön görüşmelerinin gerçekleştirildiği .... Otomotiv İnşaat Tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. ile kooperatifin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin imzalanması için Yönetim Kuruluna oy çokluğuyla yetki verildiği, Bakanlık Temsilcisinin gündemin bu maddesindeki oylama yapıldıktan sonra Genel Kurulu terk ettiği, ... Kaymakamlığına Genel Kurulun yapılacağı konusunda dilekçe ile müracat yapıldığı görüldüğünden Divan Başkanı tarafından toplantıya devam edildiği, Bakanlık Temsilcisinin Genel Kurulu terk ettiğinden toplantı tutanağında imzasının olmadığı Bakanlık Temsilcisinin 03.11.2021 tarihinde İstanbul Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne imzalamadığı Genel Kurulun tescil edilmemesi yönünde aşağıdaki belirtilen dilekçeyi verdiği tespit edilmiştir. Denetim kurulu üyesi .... 'ın denetim raporu düzenlediği görülmüştür. Genel Kurullarda tahmini bütçelerin görüşüldüğü ilgili maddelerinin incelenmesinde genel kurularda üyelerden tahsil edilecek ödemelerin miktarı, ödeme başlangıcı ve sayısı toplam ödenmesi gereken tutarın ne olduğunun açık şekilde belirlenmediğinden, her bir genel kurulun kabul edilen tahmini bütçelerine göre üyelerin kooperatife aylık ne kadar ödemede bulunacakları ile ödeme başlama ve bitiş tarihlerinin tutanaklarda belirtilmediği tespit edilmiştir. Bu nedenle Tahmini bütçelerde belirtilen gelir bedelleri Genel Kurul Toplantısında kayıtlı üye adedine bölünerek 1 üyenin ödemesi gereken aidat bedeli tespit edilmiştir. Buna göre tabloda detaylı olarak beli üzere 06.06.2009 tarihinden 31.10.2021 tarihi arasındaki Genel Kurul Kararları gereğince ( tüm genel kurul kararlarının iptal edilmeyerek kesinleştiğinin kabulü halinde) 1 üyeden tahsil edilmesine karar verilen aidat tutarları gösterilmiş olup, 31.12.2021 tarihine kadar dönem için ödenmesi gereken aidat tutarının 9.551,40 TL ve İmar Barışı Bedelinin 15.250,00 TL olduğu, kabul edildiğinde davacının bu genel kurul kararlarına dayalı olarak davalı kooperatife 9.551,40 TL + 15.250,00 TL = toplam 24.801,40 TL aidat ve .... tutarını ödemesi gerektiği hesaplanmıştır. Davalı kooperatifin 31.07.2021 olağan ve 31.10.2021 tarihli olağanüstü genel kurul kararları aleyhine iptal davasının açıldığı ve genel kurul kararlarına ilişkin iptal davalarının halen derdet olması sebebiyle henüz kesinleşmediğinin düşünülmesi halinde davacının tapu iptal ve tescile hak kazanabilmesi için kesinleşmiş genel kurul kararları ile yapması gereken ödemeleri davalı kooperatife yapıp yapmadığının tespit edilmesi gerekeceğidir. Davacı yan davalı kooperatife yaptığı ödemelerini gösterir belgelerini dosyaya ibraz etmemiştir. Ancak davalı kooperatifin incelemeye sunduğu ticari defter ve kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacının 01.01.2010 yılı ile 31.12.2021 tarihleri arasında aşağıda belirtilen ödemeleri davalı kooperatife yaptığı tespit edilmiştir. Davalı kooperatifin ticari defter kayıtlarında görünen davacı ödemeleri; 2013 yılında yapılan ödeme 900,00.TL 2015 yılında yapılan ödeme 3.000,00.TL 2016 yılında yapılan ödeme 300,00.TL 2018 yılında yapılan ödeme 700,00.TL 2020 yılında yapılan ödeme 2.400,00.TL olmak üzere Toplamda davacının davalı kooperatife 7.300.00.TL ödeme yaptığının tespit edilmesi karşısında ve kesinleşmiş genel kurul kurul kararları gereği davacının davalı kooperatife borçlu olmadığının tespit edilmesi nedeniyle huzurdaki tapu iptal ve tescil istemine ilişkin dava şart ve koşullarının bulunduğu yönünde sonuç ve kanaate ulaşılmış ise de takdir ve değerlendirme sayın mahkemeye aittir.
GENEL KURUL KARARLARI ALEYHİNE İPTAL DAVASININ AÇILMASI;
Davacı ... davalı kooperatifin 31.07.2021 tarihinde yapılan 2017,2018,2019 ve 2020 hesap yılı genel kurulunda alınan kararlar ile 31.10.2021 tarihinde yapılan Olağanüstü genel kurul kararları aleyhine Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. ve Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. sayılı dosyalarında iptal davalarının açıldığı ve bu davaların derdest olduğu beyan edilmiştir. Davacının somut davadaki bu beyanı karşısında ve anılan bu genel kurul kararlarının mahkemelerince iptal edilmesi halinde ,iptale konu bu genel kurullarca kararlaştırılan ödemelerin davacıdan tahsilinin istenemeyeceği , eşitlik prensibi dahilinde davacının davalı kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerinin tamamının yerine getirdiğinin sayın mahkemece kabulü halinde davacının davalı kooperatife karşı tapu iptal ve tescile yönelik talebinin yerinde olacağı yönünde sonuç ve kanaate ulaşılmış ise de bu yöndeki tüm takdir ve değerlendirme sayın mahkemeye aittir . avacının iptal davasına konu edilen genel kurul kararları dışındaki, diğer genel kurullarca kararlaştırılmış ödemeleri yapmış olduğu davalı kooperatifin ticari defter ve kayıtlarından tespit edilmesi nedeniyle davacının tapu iptal ve tescil istemede haklı bulunduğu yönünde sonuç ve kanaate ulaşılmış ise de takdir ve değerlendirme sayın mahkemeye aittir.
DOSYAYA TEVSİK EDİLEN BELGE ve DİĞER KAYITLAR ;
TAPU KAYDI;
... Tapu Müdürlüğünün 26.07.2022 tarihli dosyaya göndermiş olduğu yazı ve cevap ekinde sunulan tapu kaydına göre ; İstanbul ili, .... İlçesi ... Mevkiünde kain ....... parsel sayılı 1.332m2 yüzölçümlü dört adet altışar katlı betonarme ve konut arsası üzerinde D/ 4. Normal/ 11 nolu mesken niteliğindeki bağımsız bölümün tamamının davalı ... Konut KYK adına Tüzel kişiliklerin ünvan de; lemi ile 08.07.2022 tarih ... yevmiye ile tescil edilmiştir. ... Tapu Müdürlüğünün 04.03.2022 tarihli yazı ile sayın mahkemenin talebi gereği taşınmazın takyidatlı son durumunu gösterir tapu kaydını sunmuş olduğu, tapu kayıtları üzerinde yapılan incelemede; İstanbul ili, .... İlçesi .... Mevkiinde kain ...... parsel sayılı 1.332m2 yi imlü dört adet altışar katlı betonarme ve konut arsası üzerinde D/ 4. Normal/ 11 nolu mesken niteliğindeki bağımsız bölümün tamamının davalı .... KYK adına 3194 SY Geçici 16. Mad gereğince kat mülkiyeti tesisi ve cins değişikliği işlemi ile 09.03.2020 tarih .... yevmiye ile tescil edildiğinin bildirildiği görülmüştür.
... TAPU MÜDÜRLÜĞÜNÜN 31.01.2022 TARİHLİ YAZISI VE TÜM TAPU KAYITLARI;
... Tapu Müdürlüğünün 31.01.2022 tarihli yazısı ile ... Mah .... parsel sayılı taşınmaza ait tüm tapu kayıtlarını dosyaya göndermiştir. Buna göre; A/ BODRUM 1 nolu bağımsız bölümün ... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ BODRUM 2 nolu bağımsız bölümün .... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ BODRUM 3 nolu bağımsız bölümün .... Otomotiv İnşaat tekstil San. Ve Tic. Ltd. Şti. adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ BODRUM 4 nolu bağımsız bölümün .... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ ZEMİN 5 nolu bağımsız bölümün .... Otomotiv İnşaat tekstil San. Ve Tic. Ltd. Şti. adına 09.03.2020 tarihinde tescil ediliği, A/ ZEMİN 6 nolu bağımsız bölümün .... Otomotiv İnşaat tekstil San. Ve Tic. Ltd. Şti. adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ ZEMİN 7 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ 1. NORMAL 8 nolu bağımsız bölümün .... Otomotiv İnşaat tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ 1. NORMAL 9 nolu bağımsız bölümün ... 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ 1. NORMAL 10 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ 2. NORMAL 11 nolu bağımsız bölümün ..... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ 2. NORMAL 12 nolu bağımsız bölümün ... Otomotiv İnşaat tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ 2. NORMAL 13 nolu bağımsız bölümün ....... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ 3. NORMAL 14 nolu bağımsız bölümün .... Otomotiv İnşaat tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ 3. NORMAL 15 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ 3. NORMAL 16 nolu bağımsız bölümün .... adına satış işlemi gereği 24.07.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ 4. NORMAL 17 nolu bağımsız bölümün .... adına satış işlemi gereği 24.07.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ 4. NORMAL 18 nolu bağımsız bölümün .... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, A/ 4. NORMAL 19 nolu bağımsız bölümün ... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, 20-)B / BODRUM 1 nolu bağımsız bölümün ... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, B / BODRUM 2 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, B / BODRUM 3 nolu bağımsız 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, B / ZEMİN 4 nolu bağımsız bö 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, B / 1. NORMAL 5 nolu bağımsız bölümün .... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, B /1. NORMAL 6 nolu bağımsız bölümün ... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, 26-) B /2. NORMAL 7 nolu bağımsız bölümün ... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, B /2. NORMAL 8 nolu bağımsız bölümün .... Otomotiv İnşaat tekstil San. Ve Tic Ltd.Şti adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, B /3. NORMAL 9 nolu bağımsız bölümün .... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, B /3. NORMAL 10 nolu bağımsız bölü 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, B /4. NORMAL 11 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, B /4. NORMAL 12 nolu bağımsız bölü 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / BODRUM 1 nolu bağımsız biölümün 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / BODRUM 2 nolu bağımsız bölümün 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / BODRUM 3 nolu bağımsız bölümün ... Otomotiv İnşaat tekstil San. Ve Tic. Ltd. Şti adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / BODRUM 4 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / ZEMİN 5 nolu bağımsız bölümün .... Otomotiv. İnşaat Tekstil Sanayi ve Tic. Ltd. Şti adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildi; C / ZEMİN 6 nolu bağımsız bölümün ..... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / ZEMİN 7 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / 1. NORMAL 8 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / 1. NORMAL 9 nolu bağımsız bölümün .... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / 1. NORMAL 10 nolu bağımsız bölümün ....... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / 2. NORMAL 11 nolu bağımsız bölümün ... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / 2. NORMAL 12 nolu bağımsız bölümün 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / 2. NORMAL 13 nolu bağımsız bölümün ....... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / 3. NORMAL 14 nolu bağımsız bölümün ... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / 3. NORMAL 15 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / 3. NORMAL 16 nolu bağımsız bölümün ..... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / 4. NORMAL 17 nolu bağımsız bölümün ..... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / 4. NORMAL 18 nolu bağımsız bölümün .... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, C / 4. NORMAL 19 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, D/ BODRUM 1 nolu bağımsız bölümün ..... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, D/ BODRUM 2 nolu bağımsız bölümün ....... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, D/ ZEMİN 3 nolu bağımsız bölümün ....... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, D/ ZEMİN 4 nolu bağımsız bölümün ....... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, D/ 1.NORMAL 5 nolu bağımsız bölümünün ....... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, D/ 1.NORMAL 6 nolu bağımsız bölümünün ....... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, D/ 2.NORMAL 7 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, D/ 2.NORMAL 8 nolu bağımsız bölümün ..... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, D/ 3.NORMAL 9 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, D/ 3.NORMAL 10 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, D/ 4.NORMAL 11 nolu bağımsız 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, D/ 4.NORMAL 12 nolu bağımsız bölümün ...... adına 09.03.2020 tarihinde tescil edildiği, görülmüştür. SONUÇ OLARAK ; Tapu müdürlüğünden gelen tapu kayıtları ile ......nin 31.12.2021 yılı genel kapanış mizanındaki 131 hesap kodu ile ortaklardan alacakları gösterir muhasebe kayıtlarının karşılaştırmalı olarak incelenmesinde, 31.12.2021 tarihinde Kooperatif ortağı olan ....'in 184.551,00.TL, ....'in 20.300,00.TL, ....'in 20.300,00.TL tutarında davalı kooperatife borcu bulunmasına rağmen tapu tescillerinin bu üyeler adına kaydedildiğinin tapu kayıtlarıyla tespit edilmesi karşısında, Somut davada davacının da davalı kooperatife 2021 yılı mizanda belirtlen 17.283,00.TL tutarında borcu olsa bile 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik prensibi ve üyeler arasında eşit işlem yapılması ilkesi gereği davacı ...'in davalı kooperatife karşı yönelttiği tapu iptal ve tescil talebinin haklı ve yerinde olduğu , 1163 sayılı yasaya göre tapu iptal ve tescil şartlarının oluştuğu yönünde sonuç ve kanaate varılmış ise de takdir ve değerlendirme sayın mahkemeye aittir.
GAYRİMENKUL DEĞERİ VE TEKNİK İNCELEME TESPİT VE DEĞERLENDİRMELERİ;
DAVA KONUSU ÖZETLE: ... (TCKN: ...) davalı kooperatif adına kayıtlı İstanbul, ..., ... parselde kayıtlı A-2 Blok 4.Normal Kat D:24 adresindeki bağımsız bölüme isabet eden üyeliği önceki kooperatif ortağı....'den devir almış ve bu şekilde kooperatif ortağı olmuştur. Tapu kayıtlarındaki yeni parsel numarası ...'dir. Davalı kooperatif borçlarını ödemediği için taşınmazlar üzerine de haciz konulmuştur. İstanbul, ..., ... parselde kayıtlı A-2 Blok 24 numaralı dairenin tapu kaydının tüm takyidatlardan ari bir şekilde müvekkil adına tescili için işbu davayı açmak gerekmiştir.
TAPU KAYDI:
Dava dosyasında mevcut olan 31.01.2022 tarihli tapu kaydına göre; ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevki, ... parsel sayılı 1,332,00m2 miktarında ve dört adet altışar katlı betonarme konut ve arsası vasfındaki binada, 16/1000 arsa paylı mesken nitelikli D Blok 4. kat 11 nolu bağımsız bölüm tasfiye halinde ... Yapı Kooperatifi adına kayıtlıdır. (3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Kat Mülkiyeti Tesisi ve Cins Değişikliği - 09/03/2020 ... yev. ) Yön Planı : 24.02.2020 Beyan K.ÇEKMECE ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 09/07/1996 tarih ve ... esas ve ... kararı uyarınca kat irtifakı tesisinde a-1 blok 1 giriş (13)(18),(25).(16) nolu ve a-1 blok 2. girişte (20) ve (6) nolu bağımsız bölümler .... lehine kat irtifakı tesis edilecektir. 20/02/1997 YEV... - Beyan Diğer (Konusu: 492 sayılı harçlar kanununa bağlı 4 sayılı tarifenin 13/a maddesi 04/12/2019 - ... kapsamında cins değişikliği işlemleri için geçerlidir. ) Tarih: 03.12.2019 Sayı: E.... Yeditepe Veraset Ve Harçlar Vergi Dairesi Müdürlüğü Beyan Yönetim Planı : 24/02/2020 09/03/2020 - ... Beyan 3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Kat Mülkiyeti Tesisi ve Cins Değişikliği 09/03/2020 - ...- Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. Şerh İcrai Haciz : Bakırköy .... İcra Dairesi nin 26/12/2019 tarih .... sayılı Haciz Yazısı 26/12/2019 - ... sayılı yazıları ile 68052.96 TL bedel ile Alacaklı : ... lehine haciz işlenmiştir. Şerh İcrai Haciz : İstanbul ... İcra Dairesi nin 17/02/2021 tarih ... sayılı Haciz Yazısı sayılı 18/02/2021 - ... yazıları ile 21064.54 TL bedel ile Alacaklı : ..., ... lehine haciz işlenmiştir. Yukarıda yazılmış olan beyan ve şerhlerin Tasfiye Halinde ... Kooperatifi adına tescil edilmiş olan diğer bağımsız bölümlerde de kayıtlı olduğu görülmüştür.
BELEDİYE İŞLEM DOSYASI :
Dava konusu taşınmazın yer aldığı parselde 1992/398 sayı ile Yapı Ruhsatı düzenlenmiştir. Yapı Ruhsatı herbiri 2 giriş Al ve A2 bloklar için düzenlenmiştir. A1 blok 2 bodrum kat + zemin + kat + 3 normal katta 25 adet bağımsız bölüm, A2 Blok 1 bodrum + zemin kat4 3 normal katta 23 adet toplam 48 adet bağımsız bölüm planlanmıştır. Bloklara ruhsat hilafı 1'er kat ilave yapılmıştır. Bununla ilgili olarak 06.08.1992 tarihinde Yapı Tatil Tutanağı düzenlenmiştir. 06.05.1992 tarihli Kooperatife ait bağımsız bölü listesinde ise 4. katlarda konut numarlandırıldığı, A 1 blokta 28, A2 bloka 28 toplam 56 adet konut numaralandırıldığı görülmüştür. Dava konusu A2 Blok 4. kat 24 nolu Daire karşısında .... adı görülmüştür. Onanlı projede ruhsat hilafı yapılan A2 Blok 4. kata ait plan yoktur. Ancak 4.kat planı 3. Katla aynıdır.
MAHALDE YAPILAN TETKİK:
Sayın Mahkemeniz tarafından re'sen bilirkişi seçilen heyetimiz 17/10/2022 tarihinde Dava Konusu Taşınmazın, idari adres olarak, ... Sk. 5/a , Kat:4 D:24 Gümüşpala, 34320 .../İstanbul adresindedir. Bina bodrum kat+zemin+kat 4 normal katlıdır. Asansör yoktur. Taşınmaz Net 73 m2 brüt yaklaşık 100 m2 alanda salon, 2 oda, mutfak, banyo, antre, hol, 2 balkon mahallidir. Doğramalar pvc esaslı , giriş kapısı çelik, iç kapılar panel kapı , zeminler yaşam mahallerinde parke, ıslak hacimlerde seramiktir. Mutfaklarda dolaplar akrilik kaplama ve tezgah mermerdir. Banyoda dolaplı lavabo, klozet mevcuttur. WC alaturkadır. kısmen asma tavan + kartonpiyer uygulaması yapılmıştır.
21.12.2021 DAVA TARİHİ DEĞERİ EMSALLER:
Rapor Tarihi bölgeden güncel satış bedelleri, geriye dönük analizler incelenmiştir. .... Mahallesi, benzer yaşta konutlar rapor tarihi m2 birim fiyat ortalaması 10.634 TL/m2, 2021 yılı Aralık Ayı 4833 TL/m2 civarındadır. Kat konum şerefiye vb özellikler sebebi ile aşağı yukarı yönde hareket etmektedir. Pazarlık payı saklıdır. Gerek güncel veriler, analizler ve geçmiş tarihli raporlarımız dikkate alındığında Dava Konusu D Blok 4. kat 11 nolu bağımsız bölüm 21.12.2021 Dava Tarihi Değeri 500.000,00TL olacağına kanaat edilmiştir. Taşınmazda yer alan ruhsat hilafı kat sebebi ile İmar Barışına başvurulduğu ve neticesinde yeniden kat irtifakı kurulduğu anlaşılmaktadır. İmar Barışı sonrası , Tapu Müdürlüğü'nde kat irtifakına esas onanlı Mimari Projeye göre Dava konusu taşınmazın D Blok 4. kat 11 nolu bağımsız bölüm olarak tescil ediliği beyan edilmiştir. Dosyasında güncel kat irtifakına esas mimari proje görülmemiştir.
SONUÇ:
Yukarıda yapılan açıklamalar neticesinde; davalı tarafın ticari defterleri, belge, bilgi, mübrez belgeler ve dosya kapsamı ile yapılan tespit inceleme ve değerlendirmeler neticesinde; Davacının , davalı kooperatifin üyesi olduğu ve bu hususta taraflar arasında uyuşmazlığın bulunmadığı, Davalı kooperatifin dosyaya ibraz edilen genel kurul hazirun cetvellerinde davacının üye olarak kaydının bulunduğu, kooperatif üyesi olduğu tespit edilen davacının, bu üyelik sıfatı gereği huzurdaki tapu iptal ve tescil davasını açma hakkına sahip bulunduğu, ( dava şartı) Bakırköy .... Noterliğinden 06.05.1992 tarih .... yevmiye no ile tanzim edilen daire kura çekim zaptına göre davacının .... den devir yoluyla elde ettiğini beyan ettiği” A-2 Blok 4. Normal Kat 24 nolu dairenin ( Yeni tapu kaydına göre ... parsedeki D Blok 11 nolu daire) .... e isabet ettiği, 04.12.2002 tarihinde Üyeliği devir eden .... 'nin davalı kooperatif yönetim kuruluna yazılı olarak müracaat ederek Bakırköy ..... Noteri .... nolu kura çekim listesinde kayıtlı A2 B 4. Normal kat 24 nolu dairenin .... oğlu 01.02.1965 ...'e devir li kooperatif nezindeki bu sebebiyle tüm hak ve alacakların üyeliği devir alan ...'e geçmesini ve üyelik devrinin yapılmasını talep etmesi karşısında .... 'nin bu daire üyeliğini ilk üye olan .... 'den devir almış olduğu yönünde kanaate ulaşıldığı, Davacının üyeliği ..... 'den devir aldığı 04.02.2002 tarihten sonra 2003 yılından beri davalı kooperatifin tüm genel kurul hazirun cetvelerinde ortak olarak kaydının bulunduğu, Bakırköy .... Noterliği 06.05.1992 tarih ... yevmiye no ile tanzim edilen daire kura çekim zaptı ile ESKİ İstanbul ..., ... pafta ... parselde kayıtlı A-2 Blok 4. Normal kat 24 nolu bağımsız bölümün davacıya tahsis edildiği, yeni tapu kayıtlarındaki yeni parsel numarasına göre ise anılan bu taşınmazın İstanbul ili, ... İlçesi, ...parsel D Blok D:11 nolu bağımsız bölüm olduğu, davacının .... parsel D Blok D:11 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının tüm takyidatlardan ari şekilde adına tescilini talep ettiği, Davacının, üyeliği gereğince davalı kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerinin tamamını 1163 sayılı kanunun 23. Mad sinde tanımlanan eşitlik prensibi gereğince diğer üyeler gibi davalı kooperatife karşı tam olarak yerine getirdiği ve hiç bir borcunun bulunmadığının tevsik ve tespit edilmesi halinde ancak tapu iptal ve tescil talebi yönünden talebinin haklı ve yerinde olduğunun kabul edilmesi gerekeceği, Davacının, 01.01.2010 yılı ile 31.12.2021 tarihleri arasında davalı kooperatife 7.300.00.TL tutarında ödeme yaptığının davalının ticari defter ve kayıtlarıyla tevsik Davalı kooperatifin 01.01.2010 tarihinden 31.10.2021 tarihi arasındaki Genel Kurul Kararları gereğince ( tüm bu genel kurul kararlarının iptal edilmeyerek kesinleştiğinin kabulü halinde) 1 üyeden 31.12.2021 tarihine kadar dönem için ödenmesi istenecek aidat toplam tutarının 9.551,40 TL ve İmar Barışı Bedelinin 15.250,00 TL olduğu, kabul edildiğinde davacının 01.01.2010- 31.10.2021 arasındaki tüm bu genel kurul kararlarına dayalı olarak davalı kooperatife 9.551,40 TL +
15.250,00 TL = toplam 24.801,40 TL aidat ve İmar Barış Bedeli tutarını ödemesi gerekeceği, Davalı kooperatifin ticari defter ve kayıtlarına göre 2010 yılından 31.12.2021 tarihine kadar dönem için davacı taraftan dava tarihi itibariyle 17.283,00 TL alacaklı olduğu, iş bu alacağın iptal davalarına konu edilen bir kısım aidat alacakları ve imar barışı ödemesinden kaynaklandığı, Davalı kooperatifin Bakırköy .... Noterliğinin 30.12.2020 tarihli .... yevmiye numaralı 2021 yılı yevmiye defterinin 31.12.2021 tarihli 98 no.lu kapanış fişinde davacı ...'in 17.283,00.TL davalı kooperatife borç bakiyesinin mevcut olduğu, Davalı kooperatifin 31.12.2021 tarihli yevmiye defterinin kapanış sayfasında ortaklardan alacaklar (131 hesap kodu) hesabında, alacak toplamının 1.012.604,00.TL olduğu, Davacı ...'in borç miktarının, açılış sayfasında 17.283,00 TL olarak belirtilmiş iken , davacı dışındaki diğer tüm üyelerin de davacı ile aynı tutarda veya ondan daha az veya daha fazla tutarda davalı kooperatife borçlu olduklarının davalı kooperatifin yevmiye defter kayıtları ile tespit edildiği, İptal davasına konu edilen ve genel kurul kararları ile üyelerden tahsiline karar verilen bu ödemelerin iptaline mahkemece karar verilmesi halinde davacının bu ödemelerden sorumlu tutulamayacağı, hali hazırdaki kesinleşmiş genel kurul kurul kararları gereği davacının davalı kooperatife borçlu olmadığının buna göre tespit edilmesi halinde huzurdaki tapu iptal ve tescil istemine ilişkin davacının dava şart ve koşullarına sahip bulunduğu yönündeki sonuç ve kanaatin takdir ve değerlendirmesinin sayın mahkemeye ait olduğu, Genel Kurul Kararlarının hukuka aykırı alındığının, söz konusu bu kararların iptali için Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. ve Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. sayılı dosyalarından açılan davaların derdest olması karşısında bu davaların bekletici mesele yapılıp yapılmayacağı yönündeki takdir ve değerlendirmenin ise tamamen sayın mahkemeye ait olduğu, Davalı kooperatifin 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik prensibi gereğince üyeler arasında eşit işlem yapma zorunluluğu gereği kooperatife borcu olmasına rağmen bir kısım üyelerine tapu tescillerini yaptığının tespit edilmesi halinde davacının da borçlu olmasına rağmen davalı kooperatiften tapu tescil talep etmede haklı olduğunun kabul edilmesi gerekeceği, nitekim tapu müdürlüğünden gelen kayıtlarda davacıya isabet eden bağımsızın bölümün de içinde yer aldığı diğer tüm tapu kayıtları üzerinde yapılan incelemede .... 'in davalı kooperatife borçlu olmasına rağmen , borçlu olan bu üyelere tapu devrinin davalı kooperatifçe yapıldığının tapu kayıtlarıyla tevsik edilmesi sonucunda , davacının da davalı kooperatife borçlu olmasına rağmen 1163 sayılı kanunun 23. Mad sinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereği tapu iptal ve tescili talep etmede haklı bulunduğu yönündeki görüş ve kanaatin takdir ve değerlendirmesinin sayın mahkemeye ait olduğu, Dava Konusu D Blok 4. kat 11 nolu bağımsız bi in 21.12.2021 dava taril ile değerinin 500.000,00 TL olacağı yönünde hesaplama yapıldığı, Davalı kooperatifin 31.07.2021 tarihinde yapılan 2017,2018,2019 ve 2020 hesap yılı genel kurulunda alınan kararlar ile 31.10.2021 tarihinde yapılan Olağanüstü genel kurul kararları aleyhine Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... E. ve Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... E. sayılı dosyalarında iptal davalarının açıldığı ve bu davaların derdest olduğunun beyan edilmiş olması karşısında , bu genel kurul kararlarının mahkemelerince iptal edilmesi halinde iptale konu bu genel kurullarca kararlaştırılan ödemelerin ( Aidat ve İmar barış bedelinden oluşan toplam tutarın) davacıdan tahsilinin istenemeyeceği yönünde sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Mahkememizce alınan 05/10/2023 tarihli Bilirkişi Ek Raporunda özetle;
Yukarıda yapılan açıklamalar neticesinde; davalı tarafın ticari defterleri, belge, bilgi, mübrez belgeler ve dosya kapsamı ile yapılan tespit inceleme ve değerlendirmeler neticesinde; Davacının 01.01.2010-31.12.2021 tarihi arasındaki dönemde ödemelerini gösterir dosyaya sunduğu banka ödeme makbuzları ve tahsilat makbuzu (para mk) ile davalı kooperatife yaptığı ödemeler toplamının 14.735,00.TL olarak tespit edildiği, davalı kooperatifin 2010-2021 arasındaki tüm genel kurul kararlarının iptal edilmeyerek kesinleştiğinin kabul edilmesi halinde; Davacı tarafın inden 31.10.2021 tarihi arasındaki Genel Kurul Kararları gereğince 9.551,40 TL + İmar Barışı Bedelinin 15.250,00 TL olmak üzere davalı kooperatife toplam 24.801,40 TL ödemesi gerekeceği, davacının bu tutara göre 14.735,00.TL ödeme yapmış olduğundan her ne kadar davalı kooperatife 10.066,40.TL daha borcu olduğu tespit edilmiş ise de 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereğince davalı kooperatifin davacı gibi kooperatife borcu olan diğer üyelerine taşınmaz devirlerini yaptığının tespit edilmesi karşısında davacının da 10.066,40.TL lik borcuna rağmen tapu iptal ve tescili talep etmede haklı ve yerinde olacağından tapu iptal ve tescil koşullarının oluştuğu yönünde kanaate varıldığı, davalı kooperatifin 2010-2021 arasındaki bir kısım genel kurul kararlarının iptal edildiğinin (mahkeme kararlarının kesinleştiği) kabul edilmesi halinde; Davalı kooperatifin 31.07.2021 tarihinde yapılan 2017-2018-2019-2020 hesap yıllarına genel kurul kararları ile 31.10.2021 tarihinde yapılan Olağanüstü Genel Kurulunda alınan ödeme kararlarının iptaline karar verilerek kesinleşmesi halinde 2017-2018-2019 ve 2020 yılı için davacı cari hesabına borç tahakkuk ettirilen aidat ve diğer alacak kalemlerinden oluşan toplam 21.850,00.TL nin davacıdan tah: steyemeyeceği, zira genel kurulca kararlaştırılmayan ödemelerin 1163 sayılı kanunun 42 mad sine aykırı olarak sadece yönetim kurulu kararı ile üyelerden tahsil edilemeyeceğinden bu durumda davacı cari hesaba borç kaydedilen 21.850,00.7L ödemeden davacının sorumlu tutulamayacağı, bu durumda 14.735,00.7L ödeme yaptığı tespit edilen davacının, genel kurulda kararlaştırılan ödemelere göre fazla ödemede bulunduğu diğer bir değişle borcu bulunmadığı sonuca ulaşıldığı, bu durumda da borçlu olmalarına rağmen bir kısım üyelere tapu devirlerinin yapıldığının tespit edilmesi karşısında diğer üyelere göre daha fazla ödemesi bulunan davacının tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep edebileceği, Davalı kooperatifin 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik prensibi gereğince üyeler arasında eşit işlem yapma zorunluluğunun bulunduğu, tapu müdürlüğünden gelen kayıtlarda davacıya isabet eden bağımsızın bölümün de içinde yer aldığı diğer tüm tapu kayıtları üzerinde yapılan incelemede .... ve diğer bir kısım üyelerin davalı kooperatife borçlu olmasına rağmen , borçlu olan bu üyelere tapu devrinin davalı kooperatifçe yapıldığının tapu kayıtlarıyla tevsik edilmesi sonucunda , davacının da davalı kooperatife borçlu olduğunun sayın mahkemece kabul edilmesi halinde davacının 1163 sayılı kanunun 23. Mad sinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereği tapu iptal ve tescili talep etmede haklı bulunduğu yönündeki kök rapordaki bilirkişi görüş ve kanaatinde bir değişikliği olmadığı sonucuna varılmıştır.
Mahkememizce alınan 17/09/2024 tarihli Bilirkişi 2. Ek Raporunda özetle;
İNCELEME TESPİT VE DEĞERLENDİRMELER;
Tarafların 05.10.2023 tarihli bilirkişi heyet ek raporuna yönelik itiraz ve beyanları kapsamında yeniden yapılan incelemede; kooperatife borcu olduğu hâlde tapu devri yapıldığı iddia edilen üyelerin taşınmazların devredildiği tarihte kooperatife herhangi bir borçlarının bulunup bulunmadığının tespiti; 1163 sayılı kooperatifler kanunu kapsamında tapu iptal ve tescil talebinde bulunulabilmesi için ortağın akçeli yükümlülüklerinin tamamını 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereği yerine getirmesi gerektiği veya kooperatifin borçlu olan bir kısım üyelerine tapu devirlerini yaptığının tespit edilmesi halinde o takdirde borçlu olan ortağın da borcuna rağmen tapu tescilini yine 1163 sayılı kanunun 23 mad tanımlanan eşitlik ilkesi gereği kooperatiften talep edebileceğidir. Davalı kooperatifin 01.01.2020- 31.12.2020 hesap dönemine ilişkin tasdikli yevmiye defter kaydında ortaklardan alacaklar hesaplarının yer aldığı ve bu hesapların dosyaya gelen tapu kayıtlarıyla karşılaştırılması neticesinde davalı kooperatifin bir kısım ortaklarına borca rağmen tapu devirlerini yapmış olduğu tespit edilmiş bu tespit çerçevesinde bilirkişi raporu hazırlanmış olup ortaklardan alacak ve borç kaydının yer aldığı 01.01.2020- 31.12.2020 tarihi arasındaki davalı kooperatif yevmiye defter kaydı aşağıdaki şekildedir. Dava dosyasına gelen ... Tapu Müdürlüğünün 07.03.2022 tarihli tapu listesi ile davalı kooperatifin noter onaylı 2020 hesap yılı yevmiye defter kayıtlarında Davalı kooperatifin bir kısım üyelerine borçlu olmalarına rağmen tapu devirlerini borçlu üyeleri adına yapmış olduğu tapu kayıtlarının davalı kooperatif ticari defter kayıtlarının karşılaştırmalı incelemesinden tevsik edilmiş olup, borca rağmen tapu devri yapılan bu üyelerden örnekseme yoluyla alınan ve yevmiye kayıtlarında da görüldüğü üzere ; ..... parseldeki tahsis yönünden: 19.550.-TL borcu olan .... “e (A Blok D:16) 19,550.-TL borcu olan ....'e (A Blok D:17), ... parseldeki tahsis yönünden 169.251.-TL,borcu olan ...'e 3,5,6,7,9,12,13,14,15,16 nolu bağımsız bölümler, 23.139.-TL borcu olan kooperatif başkanı ...... adına C Blok D:4, 17.010.-TL borcu olan ...... adına C Blok D:17, 11.960.-TL borcu olan ...... 'na C Blok D:8, 26.810.-TL borcu olan ...... adına C Blok D:10, 8.730.-TL borcu olan ...... adına C Blok D:11 no bağımsız bölümün tescil edildiği anlaşılmaktadır. Bu bağlamda ; Bilirkişi ek raporunda davalı kooperatifin 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklarına karşı eşit işlem yapma yükümlüğünün bulunduğu ve üyeleri arasında eşitlik ilkesine aykırı olarak işlem yapamayacağı bu nedenle davacının borçlu bulunduğu kabul edilse bile borca rağmen tapu tescil talebinde bulunmaya hak kazanacağı yönündeki bilirkişi görüş ve kanaatinde bir değişikliğin olmayacağıdır. ... Tapu Müdürlüğünden Gelen Kayıtların İrdelenmesi; ... Tapu Müdürlüğünün 07.03.2024 tarihli yazısı ile ... ..... parselin imar barışı kapsamında müdürlüğe ibraz edilen mimari projesinin dosyaya gönderildiği anlaşılmaktadır. Dava Konusu mahallinde gezilen taşınmazın (tapu projesine göre D Blok 4. kat 12 nolu b.b.) 21.12.2021 Dava Tarihi Değeri 500.000,00TL olacağına kanaat edilmiştir. Taşınmazda yer alan ruhsat hilafı kat sebebi ile İmar Barışına başvurularak yeniden kat irtifakı kurulmuştur. İmar Barışı sonrası, Tapu Müdürlüğü'nde kat irtifakına esas onanlı Mimari Projeye göre Dava konusu taşınmazın D Blok 4. kat 12 nolu bağımsız bölüm olarak tescil edilmiştir. .... esas Dava dosyasında mevcut olan 23.12.2021 tarihli tapu kaydına göre; ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, .... parsel sayılı 1,332,00m2 miktarında ve dört adet altışar katlı betonarme konut ve arsası vasfındaki binada, 16/1000 arsa paylı MESKEN nitelikli D Blok 4. kat 12 nolu bağımsız bölüm Tasfiye Halinde S.S. .... Kooperatifi adına kayıtlıdır. (3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Kat Mülkiyeti Tesisi ve Cins Değişikliği - 09/03/2020 6766 yev. ) Yön Planı : 24.02.20204 sonuç olarak; Yukarıda detaylı olarak yapılan açıklamalar dosyaya sunulu davalı kooperatif yevmiye kayıtları ile tapu kayıtlarının karşılaştırmalı olarak yapılan incelemesi sonucunda; 1. Davacının 01.01.2010-31.12.2021 tarihi arasındaki dönemde ödemelerini gösterir dosyaya sunduğu banka ödeme makbuzları ve tahsilat makbuzu (para mk) ile davalı kooperatife yaptığı ödemeler toplamının 14.735,00.TL olarak tespit edildiği, davalı kooperatifin 2010-2021 arasındaki tüm genel kurul kararlarının iptal edilmeyerek kesinleştiğinin kabul edilmesi halinde; Davacı tarafın 06.06.2009 tarihinden 31.10.2021 tarihi arasındaki Genel Kurul Kararları gereğince 9.551,40 TL + İmar Barışı Bedelinin 15.250,00 TL olmak üzere davalı kooperatife toplam 24.801,40 TL ödemesi gerekeceği, davacının bu tutara göre 14.735,00.TL ödeme yapmış olduğundan her ne kadar davalı kooperatife 10.066,40.TL daha borcu olduğu tespit edilmiş ise de 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereğince davalı kooperatifin davacı gibi kooperatife borcu olan er üyelerine taşınmaz devirlerini yaptığının tespit edilmesi karşısında davacının da 10.066,40.TL lik borcuna rağmen tapu iptal ve tescili talep etmede haklı ve yerinde olacağından tapu iptal ve tescil koşullarının oluştuğu yönünde kanaate varıldığı, davalı kooperatifin 2010-2021 arasındaki bir kısım genel kurul kararlarının iptal edildiğinin (mahkeme kararlarının kesinleştiği) kabul edilmesi halinde; Davalı kooperatifin 31.07.2021 tarihinde yapılan 2017-2018-2019-2020 hesap yıllarına ait genel kurul kararları ile 31.10.2021 tarihinde yapılan Olağanüstü Genel Kurulunda alınan ödeme kararlarının iptaline karar verilerek kesinleşmesi halinde 2017-2018-2019 ve 2020 yılı için davacı cari hesabına borç tahakkuk ettirilen aidat ve diğer alacak kalemlerinden oluşan toplam 21.850,00.7L nin davacıdan tahsilini isteyemeyeceği, zira genel kurulca kararlaştırılmayan ödemelerin 1163 sayılı kanunun 42 mad sine aykırı olarak sadece yönetim kurulu kararı ile üyelerden tahsil edilemeyeceğinden bu durumda davacı cari hesaba borç kaydedilen 21.850,00.TL ödemeden davacının sorumlu tutulamayacağı, bu durumda 14.735,00.TL ödeme yaptığı tespit edilen davacının, genel kurulda kararlaştırılan ödemelere göre fazla ödemede bulunduğu diğer bir değişle borcu bulunmadığı sonuca ulaşıldığı, bu durumda da borçlu olmalarına rağmen bir kısım üyelere tapu devirlerinin yapıldığının tespit edilmesi karşısında diğer üyelere göre daha fazla ödemesi bulunan davacının tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep edebileceği, Davalı kooperatifin 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik prensibi gereğince üyeler arasında eşit işlem yapma zorunluluğunun bulunduğu, tapu müdürlü gelen kayıtlarda davacıya isabet eden bağımsızın kayıtları üzerinde yapılan incelemede ..,.... ve diğer bir kısım üyelerin davalı kooperatife borçlu olmasına rağmen , borçlu olan bu üyelere tapu devrinin davalı kooperatifçe yapıldığının tapu kayıtlarıyla tevsik edilmesi sonucunda, davacının da davalı kooperatife borçlu olduğunun sayın mahkemece kabul edilmesi halinde davacının 1163 sayılı kanunun 23. Mad sinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereği tapu iptal ve tescili talep etmede haklı bulunduğu yönündeki kök ve ek rapordaki bilirkişi görüş ve kanaatinde bir değişikliğin olmadığı sonucuna varılmış olup mevcut tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili yönünde karar verilecek olması durumunda; imar barışı kapsamında incelenen proje sonrası d blok 4. kat 11 nolu değil, d blok 4. kat 12 nolu bağımsız bölüm olarak tapu iptali yapılması gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.şeklinde rapor düzenlemişlerdir.
Tüm Dosya kapsamı, alınan rapor ve tarafların karşılıklı iddiaları dikkate alındığında ;
Dava, tapu iptal ve tescil talebine ilişkin olup, davacının davalı kooperatif üyesi olup olmadığı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği tapu iptal tescil talebinde bulunup bulunamayacağı tapu iptal tescil davasının şartlarının oluşup oluşmadığı hususlarında olup Dosya kapsamı, alınan rapor ve tarafların karşılıklı iddiaları dikkate alındığında davacının kooperatif üyeliği hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır
1163 sayılı kanununun 23 maddesinde “Ortaklar bu Kanunun kabul ettiği esaslar
dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler.” şeklinde düzenlendiği görülmektedir.
Ancak 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik kuralı
gereğince kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı
durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorundadır. Kooperatif, diğer ortaklara borca
rağmen konut ya da iş yeri vermiş ise, davacı tarafın da varsa borcuna rağmen
kooperatiften konut ya da iş yeri isteme hakkının varlığının kabul edilmesi gerektiği
yerleşik Yargıtay kararlarında açıkça belirtilmiştir.
Kooperatiflerde eşitlik ilkesi gereği tüm üyelerden tahsilatın yapılması, yapılmaması halinde ise hiçbir üyeye tapu tahsisisin ve devrinin yapılmaması gerekmektedir. Davalı kooperatifin bu şekilde genel kurulu kararlarına dayalı olarak diğer üyelerden tahsilat yaptığını sadece davacının kaldığını ispat edememiştir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında diğer üyelere tahsis edilen dairelerin devri yapılırken davacıya yapılmaması üyelikten kaynaklanan hakların ve Kooperatifler Kanunu'nun 23. Maddesi gereğince eşitlik ilkesine aykırı teşkil etmektedir. Yine dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşıldığı üzere 11 nolu dairenin davacıya tahsis edildiği anlaşılmaktadır. Tüm bu hususlar dikkate alınarak açılan davanın kabulü ile; İstanbul ili ... ilçesi ... mahallesi ... mevkii .... parsel D Blok 4 Normal Kat 11 numaralı bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile üzerindeki takyidatlarla yüklü olarak davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
AÇILAN DAVANIN KABULÜ İLE;
1-İstanbul ili ... ilçesi ... mahallesi .... mevkii .... parsel D Blok 4 Normal Kat 11 numaralı bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile üzerindeki takyidatlarla yüklü olarak davacı adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
2-Hüküm özetinin İİK 28. Maddesi gereğince ... Tapu Müdürlüğüne bildirilmesine,
3-Alınması gereken 34.155,00-TL harçtan, davacı tarafından peşin olarak yatırılan 853,88-TL peşin harç + 7.684,87-TL tamamlama harcı toplamı olan 8.538,75‬-TL'nin mahsubu ile eksik kalan 25.616,25TL'nin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafça sarf edilen ilk dava açılış harç gideri 921,68-TL + 7.684,87 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 8.606,55‬-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafça sarf edilen tebligat, müzekkere, keşif harcı ve bilirkişi gideri olmak üzere toplam 5.809,4‬0-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalı tarafça sarf edilen yargılama giderlerinin kendi üzerine bırakılmasına,
7-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 79.000,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
8-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının olması halinde karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgilisine iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı vekilinin e-duruşma ortamında yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi. 13/02/2025

Katip ...
¸e-imzalıdır

Hakim ...
¸e-imzalıdır