Karar Detayı

T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2021/1088 Esas
KARAR NO : 2025/129

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 21/12/2021
KARAR TARİHİ : 13/02/2025
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 05/03/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA; Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; “ Müvekkilinin davalı kooperatif olup Bakırköy .... Noterliğince düzenlenen 06.05.1992 tarih ve .... yevmiyeli kura zaptı ile İstanbul ... pafta ... parselde kayıtlı A-2 Blok 4. Normal kat 25 nolu bağımsız bölümün tahsis edildiği, tapu kayıtlarındaki yeni parsel numarasının ... D Blok da bulunan 12 nolu daire olduğu,davacının tüm edimlerini yerine getirdiği ve davalı kooperatife bir borcunun olmadığı, davalı kooperatifin borcu olmasına rağmen ... adlı üyeye başka bir kooperatif ortağının dairesi ile ilgili ferdileştirme işlemini gerçekleştirildiğini, başka ferdileşme işleminin yapılıp yapılmadığının bilinmediğini, bu konuda açılan davanın Bakırköy ... ATM ... E sayılı dosyasından devam ettiği, bu nedenle davacının kendine tahsis edilen bağımsız bölümün bir başkasına verilmesi yönünde endişe taşıdığı, davalı kooperatif tarafından müvekkiline ait tapunun verilmediğini, davacıya tahsis edilmiş taşınmaz üzerine davalı kooperatifin borcu nedeniyle haciz konulamayacağı, davalı kooperatifin borçlarını ödememesi nedeniyle bu hacizlerin konulduğunu, yargıtayın bu konuda kökleşmiş içtihatlarının bulunduğunu, davaya konu davacıya tahsis edilen taşınmaz ile ilişkili olarak iskan izninin alındığı ve kat mülkiyeti tapusunun davalı kooperatif adına tescil edildiğini, yapı kullanma izni bulunan ve yıllardır taşınmazda ikamet eden davacı adına bu taşınmazın ferdileşme işlemi gereği davacı adına tescili gerekirken taşınmaz tapusunun davacı adına tescil edilmediğini, davalı kooperatifin 25 yıldan uzun süren tasfiye sürecinde inşaat maliyeti ile ilgili olmayan ödemeleri topladığı, Kooperatifler Kanunu'nun 81.maddesinde “....konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç 1 yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır” denildiğini, ancak davalı kooperatifin ferdileştirme işlemini yapmamakta ve dava konusu taşınmazın müvekkili adına tapuya tescilinden kaçındığı, davalı kooperatifin ortaklara tahsis edilmiş konutları kentsel dönüşüm sürecine sokararak ortakların bu süreçte oy hakkını ve kazanılmış haklarını ortadan kaldırmaya çalıştıklarını, binalar hakkında müvekkilinden habersiz riskli yapı kararları alındığını ve müvekkilinin itiraz hakkını dahi kullanmasına imkan tanınmadığını, dilekçe ekinde sunulan Genel Kurul Kararlarından da görüleceği üzere bu doğrultuda hukuka aykırı kararların alındığını, söz konusu kararların iptali için Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. ve Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. sayılı dosyalarından açılan davaların derdest olduğunu, Davalı kooperatifin amacının müvekkilinin dairesinin bulunduğu bina hakkında riskli yapı tespiti yaptırarak kensel dönüşüme sokup , müvekkilin haklarını bertaraf etmek olduğunu, Sonuç olarak davacı vekilince; dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir ve TMK m.1010 gereğince davalı şerhi konulmasını, İstanbul İli, ... İlçesi, ... pafta .... parselde kayıtlı A-2 Blok D:25 ( YENİ ... Parselde kayıtlı D Blok D:12 nolu) bağımsız bölümün tapu kaydının tüm takyidatlarından ari şekilde müvekkili adına tesciline, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davalıya yüklenmesine” karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP; Davalı tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle;
Davalı Vekilinin Cevap Dilekçesinde Özetle; “Davacı tarafın müvekkili kooperatife borcunun bulunmadığı “tüm edimlerin yerine getirdiği” iddiasının gerçeklerden uzak ve ispatı mümkün olmayan bir iddia olduğunu, zira davacı tarafın 2010 yılından başlamak üzere 2022 yılında toplam 17.380,00 TL sadece ana para borcu olduğu ve bu borcun fer'ilerinin henüz hesaplanmadığını, davacı tarafın müvekkili kooperatife borçlarını ödemediği, müvekkili koperatife borçlu olan davacıya ferdileştirme işleminin yapılmamasının haklı bir nedene dayandığını, Davacının 2006,2007,2009,2010,2012 ve 2014 yıllarında davalı kooperatifin yönetim kurulunda yer aldığı, görev yaptığı bu tarihlerde kooperatifin ferdileşme işlemlerini kendisinin bile yapmadığını, zira davacının davalı kooperatife borcunun bulunduğunu, davacı yanın yönetim kurulunda olduğu dönemde dahi ferdileştirme işlemini yapmayıp sonrasında kötüniyetle tapu iptal ve tescil davasını açmasının hukuk tarafından korunamayacağını, Davacı tarafın müvekkile borçlu olması ile birlikte müvekkili kooperatifin yalnızca davacı tarafın ferdileştirme işlemini değil kooperatife borçlu olan tüm ortakların ferdileştirme işleminin Kooperatifler Kanunu'nun m.23'de düzenlenen eşitlik ilkesi gereği yapmadığını, Müvekkilinin kooperatif ortaklarından aidat olarak almış olduğu ek ödemelere ilişkin kararların 1136 sayılı Kanunun 52.maddesine uygun olarak alındığını, müvekkili kooperatifin ek ödemelere ilişkin kararlarına hiçbir ortak tarafından itiraz edilmediğini, yükümlülüklerini yerine getirmeyen ortakların tescil talebinde bulunamayacağını, Müvekkili koperatifin usule uygun olarak ortaklara 31.10.2021 yılında yapılacak olağanüstü toplantının içeriğini çağrı mektubu ile ilettiğini, 31.10.2021 tarihinde müvekkili kooperatifte 66 ortak ile toplantıya geçildiğini ve aynı toplantıda yeterli oy çokluğu sağlanarak ve karar defteri imzalanarak kensel dönüşüm için karar alındığını, alınan kensel dönüşüm kararının Ana Sözleşmeye, Kanunun Esasına ve Usulüne uygun olarak alındığını, yapı kooperatiflerinin kentsel dönüşüm projesine katılması ile bu yönde karar almasına Kanuni engelin bulunmadığını, müvekkili kooperatifin 1136 sayılı Kanunun m.23'de düzenlenen “Eşitlik İlkesi” gereği kooperatife borcu bulunduğundan davacı tarafa konut tahsisinin yapılmadığını, Müvekili kooperatifin riskli yapı kararının Kanuna uygun olduğunu, Beler tarafından onaylandığını, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın Avcılar Belediyesi Başkanlığı'na yazmış olduğu yazıda “riskli yapı tespitinin Kanuna uygun olduğuna kesin olarak karar” veri belirtildiğini, Avcılar Belediye Başkanlığı'nın ... tarihli müvekkili kooperatifin Yönetim Kurulu Başkanına hitaben göndermiş olduğu yazıda “bahse konu yapının riskli olduğunun” kesinleştiğinin belirtildiğini, Sonuç olarak davalı vekilince; Davacının belirtmiş olduğu harca esas değerin hayatın olağan akışına uygun bir değere tamamlattırılmasını, davacının talep etmiş olduğu il tedbir talebinin reddini, davacının haksız ve kötü niyetli davasının reddini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı yan üzerine bırakılmasına” karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dava, tapu iptal ve tescil talebine ilişkin olup, davacının davalı kooperatif üyesi olup olmadığı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği tapu iptal tescil talebinde bulunup bulunamayacağı tapu iptal tescil davasının şartlarının oluşup oluşmadığı hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık olduğu anlaşılmıştır.
Dava konusu taşınmazın tescil kayıtları , Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinden ... E. Sayılı dosyasının evrakları Uyap sisteminden , Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinden ... sayılı dosyasının evrakları Uyap siteminden celp edilmiştir.
Mahkememizce alınan 11/12/2022 tarihli Bilirkişi Raporunda özetle;
İNCELEME TESPİT VE DEĞERLENDİRMELER
İncelemeye konu davanın; 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa ve üyeliğe dayalı olarak tüm takyidatlardan ari şekilde tapu iptal ve tescil isteminden ibaret olduğu anlaşılmaktadır.
MALİ YÖNDEN İNCELEME TESPİT VE DEĞERLENDİRMELER
DEFTER BİLGİLERİ - İNCELEME - DEĞERLENDİRME
Davalı Yasal Defter Bilgileri Davalı Tasfiye Halinde ... Konut Yapı Kooperatifi'ne ait ticari defterler üzerinde yapılan incelemede, 6102 Sayılı TTK.m.64 ve VUK.182 gereğince mecburi olan yukarıda tabloda belirtilen 2010- 2011-2012-2013-2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021 yılı ticari defterlerinin tutulduğu, 2011 yılı envanter defterinin incelemeye sunulmadığı, 2014-2015-2019 yılı yevmiye defterleri noter kapanış tasdiklerinin bulunmadığı, 2010-2012-2013-2016-2017-2018-2020-2021 yılı noter açılış ve kapanış tasdiklerinin yasal süresi içinde alındığı, Yevmiye ve kebir defterlerinin birbirini teyit eder şekilde ve kanunlara uygun şekilde tutulduğu, Davalı şirketin 2011-2014-2015-2019 yılına ait ticari defterler ve kayıtlarının (HMK md.222TTK 64 m/mülga TTK 85 m.) sahibi lehine delil niteliği bulunmadığı, 2010-2012-2013-2016-2017-2018-2020-2021 yılına ait ticari defterler ve kayıtlarının (HMK md.222TTK 64 m/mülga TTK 85 m.) sahibi lehine delil niteliği bulunmaktadır.
Davalı Tarafın Ticari Defter Kayıtlarının İncelenmesi Davalı Tarafın ticari defter ve kayıtları, 131 Ortaklardan Aidat Alacakları-007 ... hesabında, 31.12.2021 tarihi itibariyle davalı tarafın davacı taraftan 16.680,00 TL alacaklı olduğu tespit edilmiştir. Davalı Tarafından Sunulan Davacı Tarafın Borç Dökümü Davalı tarafın dosya muhteviyatına sunduğu borç döküm tablosunda, 31.12.2021 tarihi itibariyle davalı tarafın davacı taraftan 17.380,00 TL alacaklı olduğu, Davalı tarafın ticari defter ve kayıtlarına göre 2010 yılından 31.12.2021 tarihine kadar dönem için davacı taraftan dava tarihi itibariyle 16.680,00 TL alacaklı olduğu, iş bu alacağın aidat alacaklarından kaynaklandığı tespit edilmiştir.
DAVALI KOOPERATİFİN AİDAT YEVMİYE DEFTER KAYITLARI: Davalı kooperatifin 31.12.2021 tarihli kapanış fişi aşağıdaki şekildedir. Davalı kooperatifin Bakırköy ... Noterliğinin 30.12.2020 tarihli .... yevmiye numaralı 2021 yılı yevmiye defterinin 31.12.2021 tarihli ... no.lu kapanış fişinde davacı ...'ın 16.680,00.TL davalı kooperatife borç bakiyesinin mevcut olduğu, Davalı kooperatifin 31.12.2021 tarihli yevmiye defterinin kapanış sayfasında ortaklardan alacaklar (131 hesap kodu) hesabında, alacak toplamının 1.012.604,00.TL olduğu, Davacı ...'ın borç miktarının, açılış sayfasında 16.680,00 TL olarak belirtilmiş iken, davacı dışındaki diğer tüm üyelerin de davacı ile aynı tutarda veya ondan daha az veya daha fazla tutarda davalı kooperatife borçlu oldukları ,tespit edilmiştir.
TAPU İPTAL VE TESCİL TALEBİ
1163 sayılı Kopperatifler Kanununa göre; kooperatif üyesinin, üyeliği gereği kendine tahsis olunan taşınmazın, tapu iptal ve tescilini isteyebilmesi için öncelikle kooperatifin üyesi bulunması ve bu üyeliği gereği kooperatife karşı tüm akçeli üklerini yerine getirdiğini, ödemelerin tamamını gerçekleştiren diğer kooperatif üyeleri ile eşit durumda olduğunu ispatlaması ayrıca 1163 sayılı Kopperatifler Kanunu 23. Maddesinde düzenlenen eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olduğundan, davacıyla aynı durumda olan bir çok ortağa borca rağmen tapularının verilip verilmediğinin belirlenmesi gerekeceğidir.
DAVACININ KOOPERATİF ÜYESİ OLUP OLMADIĞI;
Davacı, davalı kooperatifin üyesi olduğunu beyan etmiş, davalı kooperatif tarafından davacının kooperatif üyesi olmadığı yönünde bir beyan dosyaya sunulmamıştır. Bu nedenle taraflar arasında üyelik yönünden bir uyuşmazlığın bulunmadığı anlaşılmıştır. Bakırköy .... Noterliğinden 06.05.1992 tarih .... yevmiye no ile tanzim edilen DAİRE KURA ÇEKİM ZAPTI (fotokopi); Fotokopisi sunulan daire kura çekim zaptına göre davacı ...'a A-2 Blok 4. Normal Kat 25 nolu dairenin isabet ettiği ve üyelik gereğince davacıya bu dairenin tahsis edildiği görülmüştür.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL MÜDÜRLÜĞÜ KAYITLARI; Çevre Ve Şehircilik İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden 18.04.2022 tarihli yazı ile gönderilen Cd içeriği üzerinde yapılan incelemede Genel kurul kararları, hazirun cetvelleri ve tahmini bütçeler üzerinde yapılan inceleme ve değerlendirme sonuçları aşağıda belirtilmiştir.
DAVALI KOOPERATİFİN GENEL KURUL TOPLANTI TUTANAKLARI:
Dosyaya ibraz edilen davalı kooperatif genel kurul toplantı tutanağı ve hazirun cetvelleri üzerinde yapılan incelemede davacı ...'ın kooperatif üyesi olduğu ve üye olarak hazirun cetvellerinde kayıt edildiği tespit edilmiştir. Davalı kooperatif , davacının 2010 yılından başlayarak kooperatife borçlu olduğunu beyan etmesi üzerine, 2010 tarihinden itibaren kooperatif genel kurullarında üyelerden tahsil edilmesine karar verilen ödemelerin ödeme tarih ve miktarının tespiti için genel kurul toplantı tutanakları üzerinde denetim yapılmıştır.
2010 YILI GENEL KURULU: 29.05.2011 tarihinde yapılan 2010 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 75 olduğu, hazirun cetvelinde ...'ın üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 6. Nolu kararı ile Yönetim Kurulunca hazırlanan 2011 yılı tahmini bütçe ve çalışma programının karara bağlanmıştır. Ancak 2011 yılı tahmini bütçesi CD içinde yer almadığı gibi ve gelen toplantı tutanak kayıtlarında 2011 yılında üyelerden tahsil edilecek aidat ödeme tutarı tespit edilememiştir.
2011 VILI GENEL KURULU:
07.10.2012 tarihinde yapılan 2011 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 79 olduğu, hazirun cetvelinde ...'ın üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 6. Nolu kararı ile Yönetim Kurulunca hazırlanan 25.950,00 TL'lik 2012 yılı tahmini bütçesinin okunmasından sonra tahmini bütçenin oy birliği ile kabul edildiği, buna göre üye başına isabet edecek yıllık toplam aidat tutarının 25.950,00 TL / 79 üye - 328,48 TL olduğu, Genel kurulun 7 nolu kararı ile ...'ın yönetim kurulu asil üyeliğine 2 yıl görev yapmak üzere seçildiği ,tespit edilmiştir.
2012 YILI GENEL KURULU:
08.12.2013 tarihinde yapılan 2012 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 79 olduğu, hazirun cetvelinde ...'ın üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 9. Nolu kararı ile kooperatif üyelerinden her ay makbuz karşılığı ve bankaya yatırılmak üzere 1 yıl süre ile 50,00 TL aidat alınmasına kooperatifin alacakları tahsil edildikten sonra kalan borçların üyeler arasında eşit şekilde toplanmasına oy birliği ile karar verildiği, tespit edilmiştir.
2013 YILI GENEL KURULU:
28.12.2014 tarihinde yapılan 2013 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 78 olduğu, hazirun cetvelinde ...'ın üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 9. Nolu kararı ile yeni dönem aidatları ile geçmiş dönem borçları ve bunlarla ilgili yaptırımlara dair yapılan görüşmede borçlu üyeler hakkında ihraç işlemlerinin yapılmasına, borcun tahsili için icra işlemlerinin yapılması hususunda Yönetim Kuruluna yetki verilmesine karar verildiği, 2014 yılı tahmini bütçesinin 26.850,00 TL olarak onaylanmasına karar verilmesi nedeniyle üye başına yıllık 26.850,00 TL / 78 üye - 344,23 TL aidatın tahsiline karar verildiği Genel kurulun 7 nolu kararı ile yeni yönetim kurulunun 2 yıllığına seçildiği, tespit edilmiştir.
2014 YILI GENEL KURULU
27.12.2015 tarihinde yapılan 2014 yılı Genel Kurulunda toplam kayıt olduğu, hazirun cetvelinde ...'ın üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 6. Nolu kararı ile 2015 yılı tahmini bütçesinin toplam 35.750,00 TL oalrak onaylanmasına oy birliği ile karar verildiği, 70 üye - 510,71 TL olduğu tespit edilmiştir.
2015 YILI GENEL KURULU:
30.12.2016 tarihinde yapılan 2015 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 67 olduğu, hazirun cetvelinde ...'ın üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulda Yönetim ve Denetim Kurulu faaliyet raporunun okunmasından sonra çıkan arbede sebebi ile 2016 yılı tahmini bütçesinin Genel Kurulda görüşülüp bu konuda karar alınamadığı tespit edilmiştir.
2015-2016 YILLARI GENEL KURULU:
11.06.2017 tarihinde yapılan 2015-2016 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 68 olduğu, hazirun cetvelinde ...'ın üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 5. Nolu kararı ile 2017 yılı tahmini bütçesinin kabul edildiği buna göre 2017 yılında 01.01.2017 tarihinden itibaren aylık 100,00 TL aidatın üyelerden tahsiline karar verildiği, Genel kurulun 6 nolu kararı ile yönetim ve denetim kurulu üyelerinin seçiminin yapıldığı buna göre yönetim kurulu asil üyeliğe ...'in seçildiği, Genel Kurulun 9. Nolu kararı ile borcunu ödemeyen üyelerin kuruluştan bugüne değin tüm borçları hesaplanarak icra takibi yapılmasına karar verildiği, Genel kurulun 10. Nolu karar ile kooperatif üyelerinin tapularının alınması için gerekli işlemleri yapmak üzere Yönetim Kuruluna yetki verilmesine karar verildiği tespit edilmiştir.
2017-2018 - 2019 - 2020 YILLARI GENEL KURULU:
31.07.2021 tarihinde bakanlık tem: ... gözetiminde yapılan 2015-2016 yılı Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 86 olduğu, hazirun cetvelinde ...'ın üye olarak kayıtlı bulunduğu, Genel Kurulun 2 nolu kararı ile 2017,2018,2019,2020 yıllarına ilişkin denetim kurulu raporunun okunması maddesinde denetim kurulu faaliyet raporunun okunmadığı, genel kurulda bu maddenin görüşülmesinde Denetim Kurulu yönetim kurulu ve genel kurula denetim raporu sunmadığı ve okumadığından denetim kurulu raporu genel kurulda okunamamıştır. Denetici ... söz alarak kendisine makbuzların suretleri verilmediği için denetleme yapmadığını söyleyerek divana 1 (bir) sayfadan ibaret bir dilekçe vermiştir. Şeklinde karar alındığı, Genel kurulun 3. Maddesinde sadece yönetimin hazırladığı bilanço ve gelir gider tablosunun genel kurula okunduğu aşağıdaki belirtildiği şekilde tutanağa yazıldığı, 2017-2018- 2019 ve 2020 yıllarına ait bilanço ve gelir-gider farkı hesapları ayrı ayrı okundu. Genel kurulun 4 nolu maddesini, Okunan 2017-2018- 2019 ve 2020 yıllarına ait Yönetim/Tasfiye Kurulu ve Denetim Kurulu yıllık faaliyet raporu ile bilanço ve gelir-gider farkı hesapları ayrı ayrı müzakereye açıldı, Söz alan, ... vekili ... barışı parasının her daireye bölünmesi gerekmiyor mu 10 (on) daire nasıl 13 (onüç) daire oldu. ... benimle ilgili borç yoktur bir TL kesemezsiniz. Şeklinde görüşmelerin yapıldığı aynı maddenin devamında ise aşağıda belirtildiği şekilde karar alındığı, ... benim evim 2017 de arz edildi 2019 da .... 'e devrediliyor. Ferdileşmeyi anlatın yıkım kararı alındı kentsel dönüşüm olamaz bütün maddelere şerh koyuyorum Yönetim Kurulu Başkanı sorulara cevap verdi. Yapılan oylamada; 2017 yılı yönetim kurulu faaliyet raporu 18 Çonsekiz) red oyuna karşılık 49 (kırkdokuz) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 2018 yılı yönetim kurulu faaliyet raporu 18 (onsekiz) red oyuna karşılık 49 (kırkdokuz) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 2019 yılı yönetim kurulu faaliyet raporu 18 (onsekiz) red oyuna karşılık 49 (kırkdokuz) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 2020 yılı yönetim kurulu faaliyet raporu 18 (onsekiz) red oyuna karşılık 49 (kırkdokuz) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 2017 yılı bilanço ve gelir-gider raporları (hesapları) 17(onyedi) red oyuna karşılık S0 (elli) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 2018 yılı bilanço ve gelir-gider raporları (hesapları) |7(onyedi) red oyuna karşılık 50 (elli) kabul oyuyla öy çokluğuyla kabul edildi. 2019 yılı bilanço ve gelir-gider raporları (hesapları) 17(onyedi) red oyuna karşılık 50 (elli) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. 2020 yılı bilanço ve gelir-gider raporları (hesapları) 17(onyedi) red oyuna karşılık 50 Çelli) kabul oyuyla oy çokluğuyla kabul edildi. Genel kurulun 5. Maddesinde yönetim ve denetim kurulunun ibrasının onaylandığı ancak denetim kurulu raporu sunulmadığından denetim kurulunun ibrasının oylanmadığının tutanağa aşağıdaki şekilde düzenlendiği, 2017-2018- 2019 ve 2020 yılı faaliyetlerinden dolayı Yönetim/ Tasfiye Kurulu ve üyeleri ayrı ayrı oylamaya sunuldu. Yapılan oylamada yönetim ve tasfiye kurulu üyeleri 18 (onsekiz) red oyuna karşılık 49 (kırkdokuz) kabul oyuyla oy çokluğuyla ibra edildiler. Yönetim ve tasfiye Kurulu üyeleri, kendi ibralarında oy kullanmamıştır. Denetim kurulu rapor sunmadı. Genel kurulun 6. Maddesinde tahmini bütçenin görüşüldüğü, yeni dönem tahmini bütçenin okunması, geçmiş dönem aidat borcu olan ortaklara uygulanacan gecikme faizi ve şartlarının belirlenmesi, gerekli kararların alınması maddesine geçildi; için denetim kurulu ibrası yapılmadan geçilmiştir 2021 yılı Tahmini bütçe okundu. Yapılan oylama sonucunda: Okunan tahmini bütçenin okunduğu gibi dip notlarıyla aynen kabulüne, bütçenin 160.200,00 TL (yüzaltmışbinikiyüzTürkl rası) olarak bağlanmasına, 40 (kırk) kabul oyuna karşılık 20 (yirmi) red oyu, 7 çekimser oy ile oyçokluğuyla kabul edildi. Ortakların aidatların miktar, zaman ve şartlarının belirlenmesi şartlarının belirlenmesine geçildi. Yönetim kurulunca 01/08/2021 tarihinden başlamak üzere bir sonraki olağan yada olağanüstü genel kurul tarihine kadar genel giderler için ortaklık payı başına aylık 150,00 - TL (yüzelli TürkLirası) aidat alınması önerildi. Yapılan oylamada 01/08/2021 tarihinden başlamak üzere bir sonraki olağan yada olağanüstü genel kurul tarihine kadar aylık genel giderler için ortaklık payı başına aylık 150,00- TL (yüzelli Türk irası) aidat alınması 40 (kırk) kabul oyuna karşılık 20 (yirmi) red oyu, 7 çekimser oy ile oy çokluğuyla kabul edildi. Geçmiş ve gelecek dönem aidatlarını zamanında ödemeyen ortaklara aylık 96 1,5 gecikme zammı uygulanmasına 40 (kırk) kabul oyuna karşılık 20 (yirmi) red oyu, 7 çekimser oy ile oyçokluğuyla kabul edildi. 2021 - 2022 yıllarına ait tahmini bütçede fasıllar arası aktarma yapma, fasıl açma, fasıl kapatma konusunda yönetim kuruluna yetki verilmesi maddesinin görüşülmesinde, 2020 - 2021 yıllarına ait tahmini bütçede fasıllar aktarma fasıl açma, fasıl kapatma yetkisi yönetim kuruluna verilmesi 40 (kırk) kabul oyuna karşılık 20 (yirmi) red oyu, 7 çekimser oy ile oyçokluğuyla kabul edildi. Şeklinde karar alındığı, 7. Nolu kararı ile “ geçmiş önem kooperatif ortaklarının aidat, imar barışı vb. Tüm dedikleri meblağlarla ödenemeyen ortaklar arasında eşitlik sağlanması için ödenemeyen ortakların ödeyecekleri meblağların tespiti ve belirlenmesi maddesinin görüşülmesine geçildiği, geçmiş dönemlerde-yıllarda bazı ortakların ödediği ancak bazı ortakların ödemediği aşağıdaki tabloda belirtilen yıl ve aylara ait aidatlar için ödediği kooperatifler kanunu eşitlik ilkesi gereğince ve tüm ortaklar tarafından ödenmesinin önerildiği, aidat tablosunun; Yapılan oylamada geçmiş dönemlerde-yıllarda bazı ortakların ödediği ancak bazı ortakların ödemediği yukarıdaki tabloda belirtilen yıl ve aylara ait aidatların kooperatifler kanunu eşitlik ilkesi gereğince ve tüm ortaklar tarafından ödenmesinin oy çokluğu ile kabul edildiği, yine geçmiş dönemlerde-yıllarda bazı ortakların ödediği ancak bazı ortakların ödemediği imar barışı bedeli olan 15.250,00 TL kooperatifler kanunu eşitlik ilkesi gereğince ve tüm ortaklar tarafından ödenmesinin önerildiğini, Genel Kurul tutanağına şerh düşmek isteyen .... 'in 7. Maddeye; daha önce üyelerden yapılan tahsilatlarla ilgili imar barışı ile ilgili genel kurul kararının olmadığı, yönetim kurulu kararıyla tahsilatların yapıldığı, bu konunun gündeme alınmadığı için kararda alınamayacağı, bu maddeye ile 10. Madedeki yetkileri kooperatife gerekli olmadığı ve kötüye kullanmaya açık olduğundan bahisle madde 7 ve madde 10'a muhalefet şerhi düşüldüğü tespit edilmiştir. Çevre ve Şehircilik ve İklim değişikli il müdürlüğünden gelen kayıtlarda 2017,2018,2019,2020 hesap yılına ilişkin denetim kurulu üyeleri olan ... ve ...... faaliyetlerinden dolayı ibra edilmemesi hususunda aşağıdaki şekilde bildirimi Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne 28.07.2021 tarihinde kooperatif masasına bildirdikleri anlaşılmıştır. Bu genel kurul toplantısında görev alan Hükümet komseri ... 'ın da Kooperatiflerden sorumlu şube müdürlüğüne verdiği 04.10.2021 tarihli yazıda denetim kurulu üyelerinin denetim raporunu, genel kurula sunmadıkları yönünde aşağıdaki şekilde yazılı bilginin verildiği tespit edilmiştir.
2021 YILI OLAĞANÜSTÜ GENEL KURULU:
31.10.2021 tarihinde yapılan Olağanüstü Genel Kurulunda toplam kayıtlı üye sayısının 86 olduğu, Olağanüstü Genel Kurulun 4. Nolu kararı ile “ 2018-2019 yıllarında iyiniyet ve gönüllülük esasına göre ortaklarımızın talebi doğrtultusunda imar barışı için devlete yapılan başvuru, projenin yapılması, tapu ve kat mülkiyeti için 3. Kişi ve şirketlere ödenen ikinci ödeme için yetki veirlmesi, yapılan iş ve işlemlerin onaylanması önerildiği, oy çokluğu ile yetki verildiği, Bakanlık Temsilcisinin bu konuda TTK 542 maddesi b şıkkında başka işlem yapılması mümkün değildir” şerhini düştüğü, Olağanüstü Genel kurulun 5 no.lu kararı ile; “tasfiyeden dönülmesinin görüşüldüğü, Yönetim Kurulu Başkanı ...'ın “binalarımız riskli yapı olmuştur. Avcılar Belediyesinin 25.12.2020 tarihli yazısında başkanlığımızın teknik elemanlarınca yapılan incelemede özellikle bodrum katınızda rutubetten dolayı kolon, kiriş ve döşeme demirlerinde paslanma ve demir çatlarında küçülme gözlemlenmiştir. Binanızda risk analizinin yaptırılmaması ve yapı güvenliğinin sağlanmaması durumunda oluşabilecek can ve mal kayıplarından yönetimin sorunlu olacağı” beyanının yer aldığı, Belediyenin yazısından sonra .... Belediyesinin 28.04.2021 tarihli raporunda belirttiği gibi tespit yaptığı bloğun riskli bina olduğunun tespit edildiği, bu sebeple tasfiye halinde olan kooperatif için artık tasfiye şeklinde pasif halde olamayacakları, yapacakları her türlü faaliyet için tasfiyeden dönülmesinin gerektiği, oy çokluğu ile karar verildiği, olağanüstü Genel kurulun 6 no.lu kararı ile; “kooperatifin kensel dönüşüme girmesi hususunun görüşülmesi, karar alınması, kentsel dönüşüme girilmesi halinde inşaat yapı usulünün belirlenmesi, ihale usulüne karar verilirse ihale usulü ve koşullarının belirlenmesine geçildiği, oy çokluğuyla kabul edildiği, ilgili madde ile; kooperatifin sahip olduğu arsaların ve binaların kentsel im kapsamında her türlü muafiyetlerden faydalanmak üzere riskli yapı statüsüne sokulması, imar transferi, yıkılarak kat irtifakı ve kat mülkiyetinin bozulması ve arsa vasfı kazandırılması, yapı ruhsatına başvurulması, kat İrtifakı tesisi, yapım ve yapım sonrası ortaklara konutların veya işyerlerinin devri süreçlerinde kamu ve özel kurumlarda gerekli bütün iş ve işlemlerin yapılması(tevhit, ifraz, cins tahsisi, terk, trampa, ferağ vermeye, tevhit esnasında terk edilmesi gereken parsellerin terkinin yapılması vb.) kooperatifi temsilen her tür inşaatın yapımı ile ilgili sözleşme yapmaya, plan ve projeleri çizdirmeye, tasdik ettirmeye, bedelli veya bedelsiz terk işlemlerini yapmaya, tapu müdürlüklerinde yapılması gereken bilimum işlemleri yapmaya, gayrimenkul mallarını tapuya tescile, ferağ vermeye, tapu müdürlüklerinde ve kadastro müdürlüklerinde ifraz, tevhit, yola terk veya yoldan ihdas işlemlerini yapmaya, her türlü muameleri intaç etmek üzere resmi senet ve ilgili evrakları mukaveleleri imzalamaya, kamu kurum ve idarelerine taahhüt verilmesi, teminat ve ipotek alınıp verilmesi, ipoteğin kaldırılması, imar mevzuatı gereği iş ve işlemlerin yapılması ve ilgili kurumlara Müracat edilmesi, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kat mülkiyeti, kooperatif ortakları ve diğer malikler adına tapuya tescili ve ilgili kurumlara bildirilmesi, tesis ve tescili, elektrik, su, doğalgaz vb. sözleşmelerinin yapılması, kooperatifin ferdileşmesi için Yönetim Kuruluna yetki verilmesinin oy çokluğuyla yetki verildiği, kooperatifin kentsel dönüşüm kapsamında yıkılacak olan binaların yerine yenilerinin yapılması hususunda yapılan müzakere neticesinde inşatın yapım yöntemiyle proje alt yapı ve inşaat işlerinin yapım yönteminin anahtar teslim götürü bedel olacak şekilde ihale yöntemi (pazarlık usulü) olması, ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ilgili Müdürlüklerinden kooperatife yapı müteahhitliği numarası(geçici grup yetki belge numarası) alınmasının oy çokluğuyla kabul edildiği, yapılan müzakere neticesinde ileride yapılacak alt yapı, inşaat, çevre düzenleme, peyzaj, yapı ve dekorasyon imalatlarının gerçekleştirilmesi için kooperatif yönetimine, Yönetim Kurulunun ön görüşmelerinin gerçekleştirildiği .... Otomotiv İnşaat Tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. ile kooperatifin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin imzalanması Kuruluna oy çokluğuyla yetki verildiği, Bakanlık Temsilcisinin gündemin bu maddesindeki oylama yapıldıktan sonra Genel Kurulu terk ettiği, Avcılar Kaymakamlığına Genel Kurulun yapılacağı konusunda dilekçe ile müracat yapıldığı görüldüğünden Divan Başkanı tarafından toplantıya devam edildiği, Bakanlık Temsilcisinin Genel Kurulu terk ettiğinden toplantı tutanağında imzasının olmadığı Bakanlık Temsilcisinin 03.11.2021 tarihinde İstanbul Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne imzalamadığı Genel Kurulun tescil edilmemesi yönünde aşağıdaki belirtilen dilekçeyi verdiği tespit edilmiştir. Yine 30.10.2021 tarihli olağanüstü genel kuruluna ilişkin Denetim kurulu üyesi ...'ın denetim raporu düzenlediği görülmüştür. Genel Kurullarda tahmini bütçelerin görüşüldüğü ilgili maddelerinin incelenmesinde genel kurularda üyelerden tahsil edilecek ödemelerin miktarı, ödeme başlangıcı ve sayısı toplam ödenmesi gereken tutarın ne olduğunun açık şekilde belirlenmediğinden, her bir genel kurulun kabül edilen tahmini bütçelerine göre üyelerin kooperatife aylık ne kadar ödemede bulunacakları ile ödeme başlama ve bitiş tarihlerinin tutanaklarda belirtilmediği tespit edilmiştir. Bu nedenle Tahmini bütçelerde belirtilen gelir bedelleri Genel Kurul Toplantısında kayıtlı üye adedine bölünerek 1 üyenin ödemesi gereken aidat bedeli tespit edilmiştir. Buna göre Yukarıdaki tabloda detaylı olarak beli yere 06.06.2009 tarihinden 31.10.2021 tarihi arasındaki Genel Kurul Kararları gereğince ( tüm genel kurul kararlarının iptal edilmeyerek kesinleştiğinin kabulü halinde) 1 üyeden tahsil edilmesine karar verilen aidat tutarları gösterilmiş olup, 31.12.2021 tarihine kadar dönem için ödenmesi gereken aidat tutarının 9.551,40 TL ve İmar Barışı Bedelinin 15.250,00 TL olduğu, kabul edildiğinde davacının bu genel kurul kararlarına dayalı olarak davalı kooperatife 9.551,40 TL + 15.250,00 TL - toplam 24.801,40 TL aidat ve İmar Barış Bedeli tutarını ödemesi gerektiği hesaplanmıştır. Davalı kooperatifin 31.07.2021 olağan ve 31.10.2021 tarihli olağanüstü genel kurul kararları aleyhine iptal davasının açıldığı ve genel kurul kararlarına ilişkin iptal davalarının halen derdet olması sebebiyle henüz kesinleşmediğinin düşünülmesi halinde davacının tapu iptal ve tescile hak kazanabilmesi için kesinleşmiş genel kurul kararları ile yapması gereken ödemeleri davalı kooperatife yapıp yapmadığının tespit edilmesi gerekeceğidir.
DAVACI ÖDEMELERİNİN TESPİTİ:
Davacı yan davalı kooperatife yaptığı ödemelerini gösterir belgelerini dosyaya ibraz etmemiştir. Ancak davalı kooperatifin incelemeye sunduğu ticari defter ve kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacının 01.01.2010 yılı ile 31.12.2021 tarihleri arasında aşağıda belirtilen ödemeleri davalı kooperatife yaptığı tespit edilmiştir. Davalı kooperatifin ticari defter kayıtlarında görünen davacı ödemeleri; 2010 yılında Temmuz ayında yapılan ödeme 160,00.TL 2012 yılında Eylül ayında yapılan ödeme 2.156,00.TL 2014 yılında Mart-Aralık arası için Yapılan ödeme 500,00.TL 2015 yılında Şubat Mayıs arası için yapılan ödeme 200,00.TL 2016 yılında Nisan- Ekim arası için yapılan ödeme 200,00.TL 2017 yılında Şubat Eylül arası için yapılan ödeme 774,00.TL 2018 yılında Mart ayında yapılan ödeme 3.000,00.TL 2019 ve 2020 yılında hiç ödeme yapılmamış 2021 yılında Eylül ve Kasımda yapılan ödeme 1.450,00.TL olmak üzere Toplamda davacının davalı kooperatife 8.440.00.TL ödeme yaptığının tespit edilmesi karşısında ve kesinleşmiş genel kurul kurul kararları gereği davacının davalı kooperatife borçlu olmadığının tespit edilmesi nedeniyle huzurdaki tapu iptal ve tescil istemine ilişkin dava şart ve koşullarının bulunduğu yönünde sonuç ve kanaate ulaşılmış ise de takdir ve değelerdirme sayın mahkemeye aittir.
GENEL KURUL KARARLARI ALEYHİNE İPTAL DAVASININ AÇILMASI;
Davacı yanca davalı kooperatifin 31.07.2021 tarihinde yapılan 2017,2018,2019 ve 2020 hesap yılı genel kurulunda alınan kararlar ile 31.10.2021 tarihinde yapılan Olağanüstü genel kurul kararları aleyhine Bakırköy .... . Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. ve Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. sayılı dosyalarında iptal davalarının açıldığı ve bu davaların derdest olduğu beyan edilmiştir. Davacının somut davadaki bu beyanı karşısında ve anılan bu genel kurul kararlarının mahkemelerince iptal edilmesi halinde ,iptale konu bu genel kurullarca kararlaştırılan ödemelerin davacıdan tahsilinin istenemeyeceği , davacıdan ancak iptal edilmeyerek kesinleşen genel kurul kararları gereği ödemeleri yapmakla yükümlü olduğu, eşitlik prensibi dahilinde davalı kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerinin tamamının yerine getirildiğinin tevsiki halinde davacının davalı kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olacağı yönünde sonuç ve kanaate ulaşılmış ise de bu yöndeki tüm takdir ve değerlendirme sayın mahkemeye aittir. Davacının iptal davasına konu edilen genel kurul kararları dışındaki, diğer genel kurullarca kararlaştırılmış ödemeleri yapmış olduğu davalı kooperatifin ticari defter ve kayıtlarından tespit edilmesi nedeniyle davacının tapu iptal ve tescil istemede haklı bulunduğu yönünde sonuç ve kanaate ulaşılmış ise de takdir ve değerlendirme sayın mahkemeye aittir.
DOSYAYA TEVSİK EDİLEN BELGE ve DİĞER KAYITLAR ;
TAPU KAYDI;
Avcılar Tapu Müdürlüğünün 30.12.2021 tarihli dosyaya göndermiş olduğu yazı ve cevap ekinde sunulan tapu kaydına göre ; İstanbul ili, .... İlçesi ... Mevkiinde kain .... parsel sayılı 1.332m2 yüzölçümlü dört adet altışar katlı betonarme ve konut arsası üzerinde D/ 4. Normal/ 12 nolu mesken niteliğindeki bağımsız bölümün tamamının davalı ... adına 3194 SY Geçici 16. Mad gereğince kat mülkiyeti tesisi ve cins değişikliği işlemi ile 09.03.2020 tarih .... yevmiye ile tescil edilmiştir. GAYRİMENKUL DEĞERİ VE TEKNİK İNCELEME TESPİT VE DEĞERLENDİRMELERİ;
Davacı ... (TCKN: ...)davalı kooperatif adına kayıtlı İstanbul, ..., ... parselde kayıtlı Bakırköy .... Noterliğince düzenlenen 06.05.1992 tarih ve .... yevmiye sayılı Kur'a Zaptı ile İstanbul, ... pafta, ... parselde kayıtlı A-2 Blok 4.Normal Kat D:25 adresindeki bağımsız bölüm müvekkilime tahsis edilmiştir. Davalı kooperatif borçlarını ödemediği için taşınmazlar üzerine de haciz konulmuştur. İstanbul, .... parselde kayıtlı A-2 Blok 25 numaralı dairenin tapu kaydının tüm takyidatlardan ari bir şekilde müvekkil adına tescili için işbu davayı açmak gerekmiştir.
TAPU KAYDI:
Dava dosyasında mevcut olan 23.12.2021 tarihli tapu kaydına göre; ... İlçesi, .... Mahallesi, .... Mevkii, ... parsel sayılı 1,332,00m2 miktarında ve dört adet altışar katlı betonarme konut ve arsası vasfındaki binada, 16/1000 arsa paylı MESKEN nitelikli D Blok 4. kat 12 nolu bağımsız bölüm Tasfiye Halinde .... Kooperatifi adına kayıtlıdır. (3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Kat Mülkiyeti Tesisi ve Cins Değişikliği - 09/03/2020 ... yev. ) Yön Planı : 24.02.2020 Beyan K.çekmece .... asliye Hukuk Mahkemesinin 09/07/1996 tarih ve 20/01/1997 - 1286 ... esas ve ... kararı uyarınca kat irtifakı tesisinde a-1 blok 1 giriş (13),(18),(25),(16) nolu ve A-1 blok 2. girişte (20) ve (6) nolu bağımsız bölümler .... lehine kat irtifakı tesis edilecektir. 20/02/1997 YEV.... Beyan Diğer (Konusu: 492 sayılı harçlar kanununa bağlı 4 sayılı tarifenin 13/a maddesi 04/12/2019 - ... kapsamında cins değişikliği işlemleri için geçerlidir. ) Tarih: 03.12.2019 Sayı: E.... Yeditepe Veraset Ve Harçlar Vergi Dairesi - Müdürlüğü Beyan Yönetim Planı : 24/02/2020 09/03/2020 - ...- Beyan 3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Kat Mülkiyeti Tesisi ve Cins Değişikliği 09/03/2020 -...- Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. Şerh İcrai Haciz : Bakırköy .... İcra Dairesi nin 26/12/2019 tarih .... sayılı Haciz Yazısı 26/12/2019 -... sayılı yazıları ile 68052.96 TL bedel ile Alacaklı : ... lehine haciz işlenmiştir. Şerh İcrai Haciz : İstanbul .... İcra Dairesi nin 17/02/2021 tarih ,... sayılı Haciz Yazısı sayılı 18/02/2021 - ... yazıları ile 21064.54 TL bedel ile Alacaklı : ... lehine haciz işlenmiştir. Yukarıda yazılmış olan beyan ve şerhlerin Tasfiye Halinde ... Kooperatifi adına tescil edilmiş olan diğer bağımsız bölümlerde de kayıtlı olduğu görülmüştür.
BELEDİYE İŞLEM DOSYASI :
Dava konusu taşınmazın yer aldığı parselde 1992/398 sayı ile Yapı Ruhsatı düzenlenmiştir. Yapı Ruhsatı herbiri 2 giriş Al ve A2 bloklar için düzenlenmiştir. A1 blok 2 bodrum Kat + zemin kat + 3 normal katta 25 adet bağımsız bölüm, A2 Blok 1 bodrum + zemin kat 3 normal katta 23 adet toplam 48 adet bağımsız bölüm planlanmıştır. Bloklara ruhsat hilafı 1'er kat ilave yapılmıştır. Bununla ilgili olarak 06.08.1992 tarihinde Yapı Tatil Tutanağı düzenlenmiştir. Kooperatife ait bağımsız bölüm listesinde ise 4. katlarda konut numaralandırıldığı, A 1 blokta 28, A2 bloka 28 toplam 56 adet konut numaralandırıldığı görülmüştür. Dava konusu A2 Blok 4. kat 25 nolu Daire karşısında ... adı görülmüştür. Onanlı projede ruhsat hilafı yapılan A2 Blok 4. kata ait plan yoktur. Ancak 4.kat planı 3. katla aynıdır.
MAHALDE YAPILAN TETKİK:
Sayın Mahkemeniz tarafından re'sen bilirkişi seçilen heyetimiz 17/10/2022 tarihinde Dava Konusu Taşınmazın, idari adres olarak, ... Sk. 5/a , Kat:4 D:25 Gümüşpala, 34320 Avcılar/İstanbul adresindedir. Bina bodrum kattzemin katt 4 normal katlıdır. Asansör yoktur. Taşınmaz Net 73 m2 brüt yaklaşık 100 m2 alanda salon, 2 oda, mutfak, banyo, WC, antre, hol, 2 balkon mahallidir. Doğramalar pvc esaslı , giriş kapısı çelik, iç kapılar panel kapı, zeminler yaşam mahallerinde parke, ıslak hacimlerde seramiktir. Mutfaklarda dolaplar akrilik kaplama ve tezgah mermerdir. Banyoda dolaplı lavabo, klozet mevcuttur.
21.12.2021 DAVA TARİHİ DEĞERİ EMSALLER:
Rapor Tarihi bölgeden güncel satış bedelleri, geriye dönük analizler incelenmiştir. ... Mahallesi, benzer yaşta konutlar rapor tarihi m2 birim fiyat ortalaması 10.634 TL/Mm2, 2021 yılı Aralık Ayı 4833 TL/m2 civarındadır. Kat konum şerefiye vb özellikler sebebi ile aşağı yukarı yönde hareket etmektedir. Pazarlık payı saklıdır. Gerek güncel veriler, analizler ve geçmiş tarihli raporlarımız dikkate alındığında Dava Konusu D Blok 4. kat 12 nolu bağımsız bi 21.12.2021 Dava Tarihi Değeri 500.000,00TL olacağına kanaat edilmiştir. Taşınmazda yer alan ruhsat hilafı kat sebebi ile İmar Barışına başvurulduğu ve neticesinde yeniden kat irtifakı kurulduğu anlaşılmaktadır. İmar Barışı sonrası , Tapu Müdürlüğü'nde kat irtifakına esas onanlı Mimari Projeye göre Dava konusu taşınmazın D Blok 4. kat 12 nolu bağımsız bölüm olarak tescil edilmiştir.
SONUÇ;
Yukarıda yapılan açıklamalar neticesinde; davalı tarafın ticari defterleri, belge, bilgi, mübrez belgeler ve dosya kapsamı ile yapılan tespit inceleme ve değerlendirmeler neticesinde; Davacının , davalı kooperatifin üyesi olduğu ve bu hususta taraflar arasında Uyuşmazlığın bulunmadığı, Davalı kooperatifin dosyaya ibraz edilen genel kurul hazirun cetvellerinde davacının üye olarak kaydının bulunduğu, kooperatif üyesi olduğu tespit edilen davacının, bu üyelik sıfatı gereği” huzurdaki tapu iptal ve tescil davasını açma hakkına sahip bulunduğu, ( dava şartı) « Bakırköy .... Noterliği 06.05.1992 tarih .... yevmiye no ile tanzim edilen daire kura çekim zaptı ile ESKİ İstanbul ... pafta ... parselde kayıtlı A-2 Blok 4. Normal kat 25 nolu bağımsız bölümün davacıya tahsis edildiği, tapu kayıtlarındaki yeni parsel numarasına göre ise anılan bu taşınmazın .... parsel D Blok da bulunan 12 nolu daire olduğu, davacının ... parsel D Blok D:12 nolu bağımsız bölümünün tapu kaydının tüm takyidatlardan ari şekilde adına tescilini talep Davacının, üyeliği gereğince davalı kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerinin tamamını 1163 sayılı kanunun 23. Mad sinde tanımlanan eşitlik prensibi gereğince diğer üyeler lavalı kooperatife karşı tam olarak yerine getirdiği ve hiç bir borcunun bulunmadığının tevsik ve tespit edilmesi halinde ancak tapu iptal ve tescil talebi yönünden talebinin haklı ve yerinde olduğunun kabul edilmesi gerekeceği, Davalı kooperatifin 06.06.2009 tarihinden 31.10.2021 tarihi arasındaki Genel Kurul Kararları gereğince ( TÜM BU GENEL KURUL KARARLARININ İPTAL EDİLMEYEREK KESİNLEŞTİĞİNİN KABULÜ HALİNDE) 1 üyeden 31.12.2021 tarihine kadar dönem için ödenmesi istenecek aidat toplam tutarının 9.551,40 TL ve İmar Barışı Bedelinin 15.250,00 TL olduğu, kabul edildiğinde davacının 06.06.2009- 31.10.2021 arasındaki tüm bu genel kurul kararlarına dayalı olarak davalı kooperatife 9.551,40 TL + 15.250,00 TL - toplam 24.801,40 TL aidat ve İmar Barış Bedeli tutarını ödemesi gerektiği, Davalı kooperatifin ticari defter kayıtlarında görünen davacı ödemelerine göre davacının 2010 yılı Temmuz ayından 2021 yılı Kasım arasında davalı kooperatife yaptığı ödeme tutarının 8.440,00.TL olduğu, Davalı kooperatifin ticari defter ve kayıtlarına göre 2010 yılından 31.12.2021 tarihine kadar dönem için davacı taraftan dava tarihi itibariyle 16.680,00 TL alacaklı olduğu, iş bu alacağın iptal davalarına konu edilen aidat alacakları ve imar barışı ödemesinden kaynaklandığı, Davalı kooperatifin Bakırköy ... Noterliğinin 30.12.2020 tarihli ... yevmiye numaralı 2021 yılı yevmiye defterinin 31.12.2021 tarihli 98 no.lu kapanış fişinde davacı ...'ın 16.680,00.TL davalı kooperatife borç bakiyesinin mevcut olduğu, Davalı kooperatifin 31.12.2021 tari yevmiye defterinin kapanış sayfasında ortaklardan alacaklar (131 hesap kodu) hesabında, alacak toplamının 1.012.604,00.TL olduğu, Davacı ...'ın borç miktarının, açılış sayfasında 16.680,00 TL olarak belirtilmiş iken , davacı dışındaki diğer tüm üyelerin de davacı ile aynı tutarda veya ondan daha az veya daha fazla tutarda davalı kooperatife borçlu olduklarının davalı kooperatifin yevmiye defter kayıtları ile tespit edildiği, İptal davasına konu edilen ve genel kurul kararları ile üyelerden tahsiline karar verilen bu ödemelerin iptaline mahkemece karar verilmesi halinde davacının bu ödemelerden sorumlu tutulamayacağı, hali hazırdaki kesinleşmiş genel kurul kurul kararları gereği davacının davalı kooperatife borçlu olmadığının buna göre tespit edilmesi halinde huzurdaki tapu iptal ve tescil istemine ilişkin davacının dava şart ve koşullarına sahip bulunduğu yönündeki sonuç ve kanaatin takdir ve değerlendirmesinin sayın mahkemeye ait olduğu, Davalı kooperatifin 31.07.2021 olağan ve 31.10.2021 tarihli olağanüstü genel kurul kararları aleyhine iptal davasının açıldığı ve genel kurul kararlarına ilişkin iptal davalarının halen derdet olması sebebiyle henüz kesinleşmediğinin düşünülmesi halinde ise davacının tapu iptal ve tescile hak kazanabilmesi için genel kurul kararları ile kararlaştırılan tüm ödemeleri davalı kooperatife yapmakla yükümlü olacağı,eksik ödeme yaptığı tespit edilen davacının bu takdirde tapu iptal ve tescile hak kazanamayacağı, Genel Kurul Kararlarının hukuka aykırı alındığının, söz konusu bu kararların iptali için Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. ve Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... E. sayılı dosyalarından açılan davaların derdest olması karşısında bu davaların bekletici mesele yapılıp yapılmayacağı yönündeki takdir ve değerlendirmenin ise tamamen sayın mahkemeye ait olduğu, Davalı kooperatifin 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik prensibi gereğince üyeler arasında eşit işlem yapma zorunluluğu gereği kooperatife borcu olmasına rağmen bir kısım üyelerine tapu tescillerini yaptığının tespit edilmesi halinde davacının da borçlu olmasına rağmen davalı kooperatiften tapu tescil talep etmede haklı olduğunun kabul edilmesi gerekeceği, ancak tapu müdürlüğünden davacıya isabet eden bağımsızın bölümün de yer aldığı tapu kaydı dışında bu parsele yönelik diğer tüm tapu kayıtları dosyaya celp edilmediğinden borca rağmen diğer üyelere tapu devrinin davalı kooperatifçe yapılıp yapılmadığı yönünden inceleme ve denetimin mevcut dosya kapsamı ile yapılamadığı, Dava Konusu D Blok 4. kat 12 nolu bağımsız bölümün 21.12.2021 dava tarihi itibari ile değerinin 500.000,00 TL olacağı yönünde hesaplama yapıldığı, Davalı kooperatifin 31.07.2021 tarihinde yapılan 2017,2018,2019 ve 2020 hesap yılı genel kurulunda alınan kararlar ile 31.10.2021 tarihinde yapılan Olağanüstü genel kurul kararları aleyhine Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. ve Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E. sayılı dosyalarında iptal davalarının açıldığı ve bu davaların derdest olduğunun beyan edilmiş olması karşısında , bu genel kurul kararlarının mahkemelerince iptal edilmesi halinde İptale konu bu genel kurullarca kararlaştırılan ödemelerin ( Aidat ve İmar barış bedelinden oluşan toplam tutarın) davacıdan tahsilinin istenemeyeceği, davacının üyeliği gereği kesinleşen genel kurul kararları gereği ödemekle yükümlü olduğu toplam tutarı ödediğinin sayın mahkemece kabulü halinde tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olacağı yönünde sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Mahkememizce alınan 05/10/2023 tarihli Bilirkişi Ek Raporunda özetle;
Davalı tarafın ticari defterleri, belge, bilgi, mübrez belgeler ve dosya kapsamı ile yapılan tespit inceleme ve değerlendirmeler neticesinde; Davacının 01.01.2010-31.12.2021 tarihi arasındaki dönemde ödemelerini gösterir dosyaya sunduğu banka ödeme makbuzları ve tahsilat makbuzu (para mk) ile davalı kooperatife yaptığı ödemeler toplamının 17.750,00.TL olarak tespit edildiği, davalı kooperatifin 2010-2021 arasındaki tüm genel kurul kararlarının iptal edilmeyerek kesinleştiğinin kabul edilmesi halinde; Davacı tarafın 06.06.2009 tarihinden 31.10.2021 tarihi arasındaki Genel Kurul Kararları gereğince 9.551,40 TL + İmar Barışı Bedelinin 15.250,00 TL olmak üzere davalı kooperatife toplam 24.801,40 TL ödemesi gerekeceği, davacının bu tutara göre 17.750,00.TL ödeme yapmış olduğundan her ne kadar davalı kooperatife 7.051,40 TL daha borcu olduğu tespit edilmiş ise de 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereğince davalı kooperatifin davacı gibi kooperatife borcu olan diğer üyelerine taşınmaz devirlerini yaptığının tespit edilmesi karşısında davacının da 7.051,40 TL lik borcuna rağmen tapu iptal ve tescili talep etmede haklı ve yerinde olacağından tapu iptal ve tescil koşullarının oluştuğu yönünde kanaate varıldığı, davalı kooperatifin 2010-2021 arasındaki bir kısım genel kurul kararlarının iptal edildiğinin (mahkeme kararlarının kesinleştiği) kabul edilmesi halinde; Davalı kooperatifin 31.07.2021 tarihinde yapılan 2017-2018-2019-2020 hesap yıllarına ait genel kurul kararları ile 31.10.2021 tarihinde yapılan Olağanüstü Genel Kurulunda alınan ödeme kararlarının iptaline karar verilerek kesinleşmesi halinde 2017-2018-2019 ve 2020 yılı için davacı cari hesabına borç tahakkuk ettirilen aidat ve diğer alacak kalemlerinden oluşan toplam 21.850,00.T7L nin davacıdan tahsilini isteyemeyeceği, zira genel kurulca kararlaştırılmayan ödemelerin 1163 sayılı kanunun 42 mad sine aykırı olarak sadece yönetim kurulu kararı ile üyelerden tahsil edilemeyeceğinden bu durumda davacı cari hesaba borç kaydedilen 21.850,00TL ödemeden davacının sorumlu tutulamayacağı, bu durumda 17.750,00.TL ödeme yaptığı tespit edilen davacının, genel kurulda kararlaştırılan ödemelere göre fazla ödemede bulunduğu sonuca ulaşıldığı, bu durumda da borçlu olmalarına rağmen bir kısım üyelere tapu devirlerinin yapıldığının tespit edilmesi karşısında diğer üyelere göre daha fazla ödemesi bulunan diğer bir değişle borcu olmadığı tespit edilen davacının tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep edebileceği, Davalı kooperatifin 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik prensibi gereğince üyeler arasında eşit işlem yapma zorunluluğunun bulunduğu, tapu mü: inden gelen kayıtlarda davacıya isabet eden bağımsızın bölümün de içinde yer aldığı diğer tüm tapu kayıtları üzerinde yapılan incelemede .... ve diğer bir kısım üyelerin davalı kooperatife borçlu olmasına rağmen , borçlu olan bu üyelere tapu devi davalı kooperatifçe yapıldığının tapu kayıtlarıyla tevsik edilmesi sonucunda, davacının da davalı kooperatife borçlu olduğunun sayın mahkemece kabul edilmesi halinde davacının 1163 sayılı kanunun 23. Mad sinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereği tapu iptal ve tescili talep etmede haklı bulunduğu yönündeki kök rapordaki bilirkişi görüş ve kanaatinde bir değişikliğin olmadığı sonucuna varılmıştır.
Mahkememizce alınan 15/01/2025 tarihli Bilirkişi 2. Ek Raporunda özetle;
İNCELEME TESPİT VE DEĞERLENDİRMELER;
Uyuşmazlık konusuyla ilgili 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve uygulamaları, kooperatif ana sözleşmesi genel kurul toplantı tutanakları ,hazirun cetvelleri, tüm kooperatif kayıtları vb. izahatları bu bağlamda önem taşımaktadır. Özel ve teknik konularda görüş vermekle yükümlü bilirkişi olarak, yasal düzenlemelerin nihai takdir ve hukuki değerlendirmeleri tamamen sayın mahkemeye aittir. Bu çerçevede gerek kök, gerek ek ve gerekse 2. Kez sunulan ek rapor incelemesinde dava konusu uyuşmazlığın çözümü bakımından önemli görülen 1163 sayılı kooperatifler kanunu ve ana sözleşme hükümlerine yer verilmekte, sonra HMK.m.266 ve 279 hükümleri ile Bilirkişi Kanunu 3/2 md. gereğince, hukuki değerlendirme teşkil etmemek ve münhasıran mahkemenin yetkisine dahil olan hukuki değerlendirmeye yönelik bir ön çalışma mahiyetinde olmak üzere ek rapora yönelik inceleme ve tespitlerimizi sayın Mahkeme'nin takdirine arz ederiz. Tarafların 05.10.2023 tarihli bilirkişi heyet ek raporuna yönelik itiraz ve beyanları kapsamında yeniden yapılan incelemede; a:) dosya muhteviyatına sunulan banka kayıtları ve belgelere göre davacı ödeme hesap tablosı 21.03.2023 tarihinde ... BANKASI tarafından dosya muhteviyatına sunulan banka kayıtlarında davacı tarafın, davalı tarafa 13.000,00 TL, 07.03.2023 tarihinde .... BANKASI tarafından dosya muhteviyatına sunulan banka kayıtlarında davacı tarafın, davalı tarafa 4.400,00 TL, Davacı tarafından dosya muhteviyatına sunulan para makbuzlarında davacı tarafın davalı tarafa 350,00 TL ödediği, tespit edilmiştir. Kooperatife borcu olduğu hâlde tapu devri yapıldığı iddia edilen üyelerin taşınmazların devredildiği tarihte kooperatife herhangi bir borçlarının bulunup bulunmadığının tespiti 1163 sayılı kanun 23 madde; “Ortaklar tüm hak ve yükümlülükte eşittir” Şeklinde düzenlenmiştir. 1163 sayılı kooperatifler kanunu kapsamında tapu iptal ve tescil talebinde bulunulabilmesi için ortağın akçeli yükümlülüklerinin tamamını 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereği yerine getirmesi gerektiği veya kooperatifin borçlu olan bir kısım üyelerine tapu devirlerini yaptığının tespit edilmesi halinde ,o takdirde borçlu olan ortağın da borcuna rağmen tapu tescilini yine 1163 sayılı kanunun 23 mad tanımlanan eşitlik ilkesi gereği kooperatiften talep edebileceğidir. T.C.Yargıtay ... Hukuk Dairesi E. .... K. ... T. 7.3.2023 kooperatif üyeliğinden kaynaklı tapu iptal ve tescil istemi (Davacının Kooperatife Borcu Bulunup Bulunmadığı Yeterince Araştırılmamışsa da Dosya Kapsamından Kooperatifin Diğer Ortaklara Borca Rağmen Konut Verdiğinin Anlaşılması ve Kooperatif Davacıdan Alacağı Bulunduğu İddiasını Ayrıca Talep edebileceğine göre Davanın Kabulü Gerektiği eşitlik ilkesi ( Kooperatif Ortakları Hak ve Yükümlülüklerde Eşit Olup Kooperatif Aynı Durumdaki Ortaklarına Eşit İşlem Yapmak Zorunda Olduğu - Kooperatif Diğer Ortaklara Borca Rağmen Konut ya da İş Yeri Vermiş İse Davacı Tarafın da Varsa Borcuna Rağmen Kooperatiften Konut ya da İş Yeri İsteme Hakkı Varlığı Kabul Edilmesi Gerektiği) taşınmaza emsal olarak gösterilen taşınmazlar ( Tahsis Edildiği Üyelere de Borca Rağmen Tapularının Devredildiği/Davacının Kooperatife Borcu Bulunup Bulunmadığı Yeterince Araştırılmamışsa da Dosya Kapsamından Kooperatifin Diğer Ortaklara Borca Rağmen Konut Verdiğinin Anlaşılması ve Kooperatif Davacıdan Alacağı Bulunduğu İddi: e Göre Davanın Kabulü Gereği - Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklı Tapu İptal ve Tescil İstemi ) 1163/m.23 Davalı kooperatifin 01.01.2020- 31.12.2020 hesap dönemine ilişkin tasdikli yevmiye defter kaydında ortaklardan alacaklar hesaplarının yer aldığı ve bu hesapların dosyaya gelen tapu kayıtlarıyla karşılaştırılması neticesinde; Davalı kooperatifin bir kısım ortaklarına borca rağmen tapu devirlerini yapmış olduğu tespit edilmiştir. Noter tasdikli kooperatif 2020 hesap yılı Yevmiye defter kaydında “ortaklardan alacaklar hesabı “ altında kayıtlanan, davalı kooperatife borçları bulunan üyelerin borç miktarları aşağıdaki tabloda bir kez daha büyütülmüş şekilde gösterilmiştir. Dosyaya gelen tapu kayıtlarının kooperatif ticari defter kayıtlarıyla karşılaştırmalı incelemesinde, borçlu olmasına rağmen davalı kooperatif tarafından tapu devri yapıldığı tespit edilen (örnek) üyeler aşağıda yer almıştır. A-) .... parseldeki tahsis yönünden: 19.550.-TL borcu olan .... e (A Blok D:16) 19.550.-TL borcu olan ....'e (A Blok D:17), nolu bağımsız bölümün tescil edildiği, B-)... parseldeki tahsis yönünden 169.251.-TL,borcu olan ....e 3,5,6,7,9,12,13,14,15,16 nolu bağımsız bölümler, 23.139.-TL borcu olan kooperatif başkanı ... adına C Blok D:4, 17.010.-TL borcu olan .... adına C Blok D:17, 11.960.-TL borcu olan ...'na C Blok D:8, 26.810.-TL borcu olan ... adına C Blok D:10, 8.730.-TL borcu olan .... adına C Blok D:11 no bağımsız bölümün tescil edildiği anlaşılmaktadır.
SONUÇ OLARAK; Davalı kooperatifin 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklarına karşı eşit işlem yapma yükümlüğünün bulunduğu ve üyeleri arasında eşitlik ilkesine aykırı olarak işlem yapamayacağı, Sayın mahkemece genel kurul kararları aleyhine iptal davası açılmayarak ödeme kararlarının kesinleştiğinin kabulü halinde bile kooperatife 7.051,40.TL borçlu olduğu tespit edilen davacının 23. Mad de tanımlanan eşitlik ilkesi gereği borca rağmen tapu tescil talebinde bulunmaya hak kazanacağı yönündeki bilirkişi görüş ve kanaatinde bir değişikliğin olmayacağıdır.
TEKNİK YÖNDEN YAPILAN İNCELEME VE DEĞERLENDİRMELER;
TAPU KAYDI: Dava dosyasında mevcut olan 30.10.2024 tarihli tapu kaydına göre; Avcılar İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevki, ... parsel sayılı 1,332,00m2 miktarında ve DÖRT ADET ALTIŞAR KATLI BETONARME KONUT VE ARSASI vasfındaki binada, 16/1000 arsa paylı MESKEN nitelikli D Blok 4. kat 12 nolu bağımsız bölüm Tasfiye Halinde ... Yapı Kooperatifi adına kayıtlıdır. Tapu kaydında; “Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.” kaydı ve muhtelif İcrai Haciz şerhleri mevcuttur. mevcuttur.
BELEDİYE İŞLEM DOSYASI :
Dava konusu taşınmazın yer aldığı parselde 1992/398 sayı ile Yapı Ruhsatı düzenlenmiştir. Yapı Ruhsatı her biri 2 giriş A1 ve A2 bloklar için düzenlenmiştir. A1 blok 2 bodrum kat + zemin kat + 3 normal katta 25 adet bağımsız bölüm, A2 Blok 1 bodrum + zemin kat + 3 normal katta 23 adet toplam 48 adet bağımsız bölüm planlanmıştır. Bloklara ruhsat hilafı 1'er kat ilave yapılmıştır. Bununla ilgili olarak 06.08.1992 tarihinde Yapı Tatil Tutanağı düzenlenmiştir. Kooperatife ait bağımsız bölüm listesinde ise 4. katlarda konut numaralandırıldığı, A 1 blokta 28, A2 bloka 28 toplam 56 adet konut numaralandırıldığı görülmüştü Dava konusu A2 Blok 4. kat 25 nolu Daire karşısında ... adı Görülmüştür. Onanlı projede ruhsat hilafı yapılan A2 Blok 4. kata ait plan yoktur. Ancak 4.kat planı 3. katla aynıdır.
MAHALDE YAPILAN TETKİK:
Sayın Mahkemeniz tarafından re'sen bilirkişi seçilen heyetimiz 17/10/2022 tarihinde Dava Konusu Taşınmazın, idari adres olarak, ... Sk. 5/a , Kat:4 D:25 Gümüşpala, 34320 Avcılar/İstanbul adresindedir. Bina bodrum kattzemin katt 4 normal katlıdır. Asansör yoktur. Taşınmaz Net 73 m2 brüt yaklaşık 100 m2 alanda salon, 2 oda, mutfak, banyo, WC, antre, hol, 2 balkon mahallidir. Doğramalar pvc esaslı , giriş kapısı çelik, iç kapılar panel kapı, zeminler yaşam mahallerinde parke, ıslak hacimlerde seramiktir. Mutfaklarda dolaplar akrilik kaplama ve tezgah mermerdir. Banyoda dolaplı lavabo, klozet mevcuttur. 21.12.2021 Dava Tarihi Değeri Emsaller: ... Mahallesi, benzer yaşta konutlar rapor tarihi m2 birim fiyat ortalaması 10.634 TL/m2, 2021 yılı Aralık Ayı 4833 TL/m2 civarındadır. Kat konum şerefiye vb özellikler sebebi ile aşağı yukarı yönde hareket etmektedir. Pazarlık payı saklıdır. Gerek güncel veriler, analizler ve geçmiş tarihli raporlarımız dikkate alındığında Dava Konusu mahallinde gezilen taşınmazın (tapu projesine göre D Blok 4. kat 11 nolu b.b.) 21.12.2021 Dava Tarihi Değeri 500.000,00TL olacağına kanaat edilmiştir. Taşınmazda yer alan ruhsat hilafı kat sebebi ile İmar Barışına başvurularak yeniden kat irtifakı kurulmuştur. İmar Barışı sonrası , Tapu Müdürlüğü'nde kat irtifakına esas onanlı Mimari Projeye göre Dava konusu taşınmaz D Blok 4. kat 11 nolu bağımsız bölüm olarak tescil edilmiştir. ... esas Dava dosyasında yer alan ... İlçesi, .... Mahallesi, ... Mevkü, — ... parsel sayılı 1,332,00m2 miktarında ve dört adet altışar katlı betonarme konut ve arsası vasfındaki binada, 16/1000 arsa paylı mesken nitelikli D Blok 4. kat 11 nolu bağımsız bölüm TASFİYE HALİNDE .... YAPI KOOPERATİFİ adına kayıtlı Yönetim Planı : 24.02.2020
SONUÇ OLARAK:
Davalı kooperatif adına kayıtlı İstanbul, ..., .... parselde kayıtlı Bakırköy ... Noterliğince düzenlenen 06.05.1992 tarih ve ... yevmiye sayılı Kur'a Zaptı ile İstanbul, ...., ... pafta, ... parselde kayıtlı A-2 Blok 4.Normal Kat D:25 adresindeki bağımsız bölümün davacıya isabet ettiği, Davalı kooperatifin bağımsız bölüm kura çekiminden sonra yaptığı imar barışı kapsamında proje değişikliği sonrasında davacıya tahsis edilip kullanımına bırakılan taşınmaz numarasında değişikliğin olduğu, İmar barışı kapsamında incelenen proje sonrası keşif esnasındaki kullanım durumuna göre, davacıya D blok 4. kat 12 nolu değil, D blok 4. kat 11 nolu bağımsız bölüm olarak tapu iptali yapılması gerekmektedir. Ancak 15.01.2025 tarihinde .... Belediye Başkanlığı İmar İşlem Dosyasından temin edilen aşağıda ekli onanlı 25.03.2024 tarih 46 sayı ile düzenlenmiş Yanan ve Yıkılan Bina Formu Belgesine göre; ... parsel üzerinde yer alan yapının tamamı kentsel dönüşüm kapsamında tamamı yıkılmıştır. (Evrakın teyidi ve mahalde tespit kararı Yüce Mahkemenindir.) 30.10.2024 tarihli dosyaya gelen tapu kaydına göre ise; artık hisseli arsa statüsüne geçmesi gerekirken yıkılan binada henüz cins değişikliği yapılmamış olduğu anlaşılmaktadır. Binanın yıkılmış olması dikkate alınarak Mahkememizce tapu iptal ve tescile karar verilmesi durumunda bağımsız bölüm için değil 16/1000 hisse için karar verilmesinin devam eden süreçte daha uygun olacağına kanaat edilmiştir. (Davacı tarafından talep edilen D12 nolu bağımsız bölüm ve keşif tarihinde davacı tarafından kullanıldığı tespit edilen D11 nolu bağımsız bölümler arasında arsa payında farklılık yoktur. Her iki taşınmazda (16/1000) aynı arsa payına sahiptir.)
SONUÇ:
Yukarıda yapılan açıklamalar neticesinde; davalı tarafın ticari defterleri, belge, bilgi, Mübrez belgeler ve dosya kapsamı ile yapılan tespit inceleme ve değerlendirmeler neticesinde; Davalı kooperatifin 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik prensibi gereğince üyeler arasında eşit işlem yapma zorunluluğunun bulunduğu, tapu müdürlüğünden gelen kayıtlarda davacıya isabet eden bağımsızın bölümün de içinde yer aldığı diğer tüm tapu kayıtları üzerinde yapılan incelemede .... ve diğer bir kısım üyelerin davalı kooperatife borçlu olmasına rağmen , borçlu olan bu üyelere tapu devrinin davalı kooperatifçe yapıldığının tapu kayıtlarıyla tevsik edilmesi sonucunda , davacının da davalı kooperatife borçlu olduğunun sayın mahkemece kabul edilmesi halinde davacının 1163 sayılı kanunun 23. Mad sinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereği tapu iptal ve tescili talep etmede haklı bulunduğu yönündeki kök rapordaki bilirkişi görüş ve kanaatinde bir değişikliğin olmadığı sonucuna varılmıştır. Davalı kooperatif adına kayıtlı İstanbul, ... parselde kayıtlı Bakırköy ... Noterliğince düzenlenen 06.05.1992 tarih ve ... yevmiye sayılı Kur'a Zaptı İstanbul, ... pafta, ... parselde kayıtlı A-2 Blok 4.Normal Kat D:25 adresindeki bağımsız bölümün davacıya isabet ettiği, Davalı kooperatifin bağımsız bölüm kura çekiminden sonra yaptığı imar barışı kapsamında proje değişikliği sonrasında davacıya tahsis edilip kullanımına bırakılan taşınmaz numarasında değişikliğin olduğu, İmar barışı kapsamında incelenen proje sonrası keşif esnasındaki davacının kullanım durumuna göre, davacıya D blok 4. kat 12 nolu değil, D blok 4. kat 11 nolu bağımsız bölüm olarak tapu iptali yapılması gerekmektedir. Ancak 15.01.2025 tarihinde Avcılar Belediye Başkanlığı İmar İşlem Dosyasından temin edilen aşağıda ekli onanlı 25.03.2024 tarih 46 sayı ile düzenlenmiş Yanan ve Yıkılan Bina Formu Belgesine göre; .... parsel üzerinde yer alan fapının tamamı kentsel dönüşüm kapsamında tamamı yıkılmıştır. (Evrakın teyidi ve mahalde tespit kararı Yüce Mahkemenindir.) 30.10.2024 tarihli dosyaya gelen tapu kaydına göre ise; 25.03.2024 tarih 46 sayı ile düzenlenmiş Yanan ve Yıkılan Bina Formu Belgesine göre artık hisseli arsa statüsüne geçilmesi gerekirken yıkılan binada henüz cins değişikliği yapılmamış olduğu gelen en son tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Binanın yıkılmış olması dikkate alınarak Mahkememizce tapu iptal ve tescile karar verilmesi durumunda bağımsız bölüm için değil 16/1000 hisse için karar verilmesinin devam eden süreçte daha uygun olacağına kanaat edilmiştir. Davacı tarafından talep edilen D12 nolu bağımsız bölüm ile keşif tarihinde davacı tarafından kullanıldığı tespit edilen D11 nolu bağımsız bölümler arasında arsa payında farklılık yoktur. Her iki taşınmazda (16/1000) aynı arsa payına sahiptir şeklinde sonuç ve kanaate varılmıştır. şeklinde rapor düzenlemişleridir.
Tüm dosya kapsamı, alınan rapor ve tarafların karşılıklı iddiaları dikkate alındığında ;
Dava, tapu iptal ve tescil talebine ilişkin olup, davacının davalı kooperatif üyesi olup olmadığı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği tapu iptal tescil talebinde bulunup bulunamayacağı tapu iptal tescil davasının şartlarının oluşup oluşmadığı hususlarında olup dosya kapsamı, alınan rapor ve tarafların karşılıklı iddiaları dikkate alındığında davacının kooperatif üyeliği hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır
1163 sayılı kanununun 23 maddesinde “Ortaklar bu Kanunun kabul ettiği esaslar
dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler.” şeklinde düzenlendiği görülmektedir.
Ancak 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik kuralı
gereğince kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı
durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorundadır. Kooperatif, diğer ortaklara borca
rağmen konut ya da iş yeri vermiş ise, davacı tarafın da varsa borcuna rağmen
kooperatiften konut ya da iş yeri isteme hakkının varlığının kabul edilmesi gerektiği
yerleşik Yargıtay kararlarında açıkça belirtilmiştir.
Kooperatiflerde eşitlik ilkesi gereği tüm üyelerden tahsilatın yapılması, yapılmaması halinde ise hiçbir üyeye tapu tahsisisin ve devrinin yapılmaması gerekmektedir. Davalı kooperatifin bu şekilde genel kurulu kararlarına dayalı olarak diğer üyelerden tahsilat yaptığını sadece davacının kaldığını ispat edememiştir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında diğer üyelere tahsis edilen dairelerin devri yapılırken davacıya yapılmaması üyelikten kaynaklanan hakların ve Kooperatifler Kanunu'nun 23. Maddesi gereğince eşitlik ilkesine aykırı teşkil etmektedir. Yine dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşıldığı üzere 12 nolu dairenin davacıya tahsis edildiği anlaşılmaktadır. Tüm bu hususlar dikkate alınarak açılan davanın kabulü ile; İstanbul ili Avcılar ilçesi ... mahallesi ... mevkii ... parsel D Blok 4 Normal Kat 12 numaralı bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile üzerindeki takyidatlarla yüklü olarak davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
AÇILAN DAVANIN KABULÜ ile;
1-İstanbul ili ... ilçesi ... mahallesi... mevkii .... parsel D Blok 4 Normal Kat 12 numaralı bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile üzerindeki takyidatlarla yüklü olarak davacı adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
2-Hüküm özetinin İİK 28. Maddesi uyarınca Avcılar Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine,
3-Alınması gereken 34.155,00-TL harçtan, davacı tarafından peşin olarak yatırılan 853,88-TL + 7.684,87 TL olmak üzere toplam 8.538,75 TL'nin mahsubu ile eksik kalan 25.616,25‬-TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafça sarf edilen ilk dava açılış harç gideri 921,68-TL + 7.684,87 TL olmak üzere toplam 8.606,55‬ TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafça sarf edilen tebligat ve müzekkere gideri ile bilirkişi, keşif harcı, sarf gideri olmak üzere toplam 5.854,95‬-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalı tarafça sarf edilen yargılama giderlerinin kendi üzerine bırakılmasına,
7-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 79.000,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
8-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının olması halinde karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgilisine iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı vekilinin e-duruşma ortamında yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi. 13/02/2025

Katip ...
¸e-imzalıdır

Hakim ...
¸e-imzalıdır