mahkeme 2022/979 E. 2024/571 K.

T.C.
ANTALYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
YEDİNCİ HUKUK DAİRESİ

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I

İncelenen Kararın
Mahkemesi : Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi
Tarihi: 25/03/2021
Davanın Türü: Her iki dava - Tapu İptali ve Tescil, ... Esas Sayılı Karşı Dava - Tazminat (Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi)

İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü;
I. DAVA
Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası üzerinden davacı kooperatif vekili açtığı dava ile, davacı ile davalı arasında düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, sözleşme ile davalılara ait Antalya ... Mahallesinde bulunan ... ada ... nolu parsel üzerinde yapılacak bağımsız bölümlerin. % 48'inin arsa sahipleri, % 52'sinin inşaatı yüklenen gruba ait olacağının, inşaatçının sözleşme ile yapmayı taahhüt ettiği yapıları. arsa sahiplerine yapılacak % 48 alanda tümüyle tamamlayıp yapı kullanma izin belgesi alınması ile yükümlülüğünün tamamlanacağını, davacı kooperatifin sözleşme gereğince yükümlülüğünü yerine getirip, davalılar payına düşen bağımsız bölümlerin iskanını aldığını, arsa sahiplerinin kendilerine ait kısımdaki inşaatın tamamlanmasından sonra. inşaatı yapan ve onun göstereceği kişilere bağımsız bölümlerin mülkiyetini geçirme edimini yüklendiği halde, bu yükümlülüğünü yerine getirmediğini belirterek, taşınmaz üzerinde bulunan ... blok ... , ... blok ... , ... blok ... numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı yüklenici adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Antalya 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası üzerinden davacı şirket vekili açtığı dava ile, davacı ve dava dışı ... ile davalılar arasında kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre ... ada ... parselde kayıtlı taşınmaz üzerine inşa edilecek gayrimenkullerin % 48'inin arsa sahiplerinin % 52'sinin inşaatı yüklenen grubun olacağı, bu % 52'lik yapının % 40'ının kooperatife, % 12'lik kısmının ise davacıya ait olacağının açıkça kararlaştırıldığını, inşaatın tamamlanıp genel iskanın alınarak davalılara teslim yapıldığını, iskan belgesi tarihinin 19/12/2008 olduğunu, sözleşmeye göre genel iskan ruhsatlarının teslimi ile birlikte tapuda devirlerin yapılması gerektiği halde yapılmadığını belirterek, % 12 paylarına karşılık gelecek miktarda gayrimenkullerin tespiti ile davalılar adına olan kaydın iptaline ve davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Antalya 5.Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası üzerinden yapılan yargılamada, davacı vekili sunduğu 13/06/2013 tarihli yazılı beyan ile, açılan davaya konu alacak hakkının yarı hissesinin ...ak temlik edilmiş bulunduğunu, temlik alan adına da davayı temsilen devam etmek üzere vekaletname ibraz ettiklerini belirterek, yazılı beyan ekinde 18/07/2012 tarihli temliknameyi sunmuştur.
II. CEVAP
Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası üzerinden davalı / karşı davacı vekili cevap ve karşı davasında, ortak yükleniciler ... , ... A.Ş., müteselsil kefiller ... , ... , ... ve davalının da dahil olduğu arsa sahipleri arasında sözleşmenin düzenlendiğini, tarafların yükümlülüklerinin belirlendiğini, ancak sözleşme ve bunun ayrılmaz parçası teknik şartnameye aykırı olarak inşaatın sözleşmede belirlenen sürede tamamlanmadığını, davalı, ortak yüklenici ve kefillerin kendileri için inşaa edilen ... bloklarında yüksek kaliteli malzeme ve yüksek nitelikli işçilik kullanmalarına karşılık davalı ile diğer arsa sahipleri için yapılan ... bloklarında kasıtlı olarak kalitesiz malzeme, ehliyetsiz ve niteliksiz işçi kullanarak, arsa sahipleri adına yaptıkları ... bloklar ile kendi adlarına yaptıkları ... blokları arasında kalite ve değer farkı yarattıklarını, sözleşmenin 13. maddesinde yer alan devredilmezlik hükmüne rağmen sözleşmeyi devrettiklerini, sözleşmede yer alan sürede inşaatın tamamlanmaması nedeniyle, Antalya Asliye 1. Ticaret Mahkemesinde açılan ... Esas ... Karar sayılı karar ile davalı lehine hükmedilen ceza koşulu ve kira kaybı alacaklarından oluşan alacağın tahsili için Beyoğlu 5. İcra Müdürlüğünün ... Esasında başlatılan takipte, davacı ile diğer kefil ve dava dışı ... taahhütlerine uymamaları nedeniyle tüm alacağın tahsil edilemediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiş, karşı dava yönünden ise, açıkladıkları şekilde değer farkından dolayı karşı davacıya isabet eden 33 daireden her biri için 30.000,00 TL den toplam 960,000,00 TL zararlarının oluştuğunun anlaşıldığını belirterek, 960.000,00 TL alacaklarının reeskont faizi ile birlikte karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası üzerinden açılan davada karşı davalı vekili cevabında, karşı davanın dayanağı olan delil tespitine ve alınan rapora itiraz ettiklerini, karşı davalının sözleşmeyi, sözleşmenin eki teknik şartname, plan ve projeye uygun olarak arsa sahiplerine ait inşaatı tamamladığını, sözleşme gereği yüklenici tarafın kendisine düşecek bölümlerde yapacağı işlemlerde serbest olduğunu, yüklenici ile arsa sahiplerinin dairelerinin aynı olacağına dair sözleşme hükmü bulunmadığını, devredilmezlik kuralını ihlal ettikleri iddiasına katılmadıklarını, sözleşmeden doğan sıfatlarının devredilmediğini, üçüncü kişilerle taşeron anlaşmaları yapıldığını, sözleşmenin ihlalinin söz konusu olmadığını, bilakis karşı davacıya düşen bağımsız bölümlerin tamamlanmış ve iskanı alınmış olmasına rağmen, karşı davacının edim borcu olan tapu devirlerini yapmayarak karşı davalıyı mağdur ettiğini belirterek, karşı davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Antalya 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası üzerinden davalı ... vekili cevabında, ... esas sayılı dosyaya sundukları cevap dilekçesindeki hususları tekrarla, davacı tarafın iddialarının gerçeğe aykırı olduğunu, birlikte ifa kuralının dikkate alınması gerektiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası üzerinden açılan davada davalı ... mirasçıları vekili ve ... mirasçıları vekili, davalılar murislerinin sorumlu olduğu taşınmazların tapularının yüklenici kooperatife verildiğini, ... , ... mirasçıları olan davalıların vermesi gereken bir taşınmaz bulunmadığını, davaya konu taşınmazların hepsinin ... üzerine kayıtlı olduklarını belirterek, aleyhlerine açılan davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk derece mahkemesi, asıl dava yönünden yapılan değerlendirmede, davaya konu inşaatın tamamlandığı ve 2008 yılında iskan ruhsatı alındığının sabit olduğu, davalı yanın savunmasında, kira alacağı bulunduğunu, ayıplı ve eksik ifada bulunulduğunu beyan ettiği, eser sözleşmesinde yüklenicinin açtığı iş bedelinin tahsili davasında, eserin ayıplı ve eksik olduğu savunması mahsup niteliğinde olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gerektiği (aynı yönde Yargıtay 15 HD 2010/3016 E. 2010/4126 K.), davalının eksik ve ayıplı iş savunmasının sözleşmenin 13. maddesine rağmen inşaatın bu alanda ehliyeti dahi olmayan taşerona devredilmesi, sözleşmenin 6. ve teknik şartnamenin 1. maddesine aykırı olarak 1. sınıf malzeme ve işçilik kullanılması, inşaatın sözleşmede yer alan sürede tamamlanmaması nedeniyle oluşan kira kaybının tahsil edilememesine ilişkin olduğu, öncelikle taşeron firmaya yapılan devre ilişkin iddialar yönünden sözleşmenin 13. maddesinin ele alındığı, anılan maddenin davacının yüklenici sıfatını devri anlamına gelebilecek tümden devri yasakladığı, aynı maddede yüklenicinin kendi adına taşeronluk anlaşması yapabileceği, ancak davalı arsa malikine karşı sorumluluğun davacıda olduğunun kararlaştırıldığı, yasak kapsamında bir devir yapıldığı yönünde delil bulunmadığından bu savunmanın yerinde görülmediği, geç teslim nedeniyle kira alacağı savunması yönünden, davalı bu kalemin ödemezlik def'i kapsamında ileri sürülen bir kalem olduğunu ileri sürmüş ise de, bu hususun ''ayıplı ve eksik iş'' kapsamında kalmadığı, bu nedenle cevap dilekçesinde savunma olarak öne sürülmesi ile hüküm altına alınabilecek bir alacak olmayıp, ayrı bir dava ile ileri sürülmediği takdirde eksik ve ayıplı iş savunması gibi re'sen dikkate alınamayacağı düşüncesi ile bu kalem yönünden mahsup yapılmadığı, sözleşmenin 6 ve teknik şartnamenin 1. maddesine aykırı olarak 1. sınıf malzeme ve işçilik kullanılması savunması yönünden eksik işlerin bulunduğu, Antalya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... D.İş. dosyası ve mahkemece itibar edilen 24/04/2018 ve 06/05/2019 tarihli raporlara göre kabul edildiği, davalı yan tespit edilen eksik işlerin bedelinin karar tarihine en yakın rayice göre hesaplanması gerektiği savunmasında bulunmuş ise de, rayiç yerine tespit tarihindeki eksik iş bedelinin hesaplanmasının hak ve nefaset kurallarına daha uygun olduğu, zira tespit tarihinden sonra ev sahipleri tarafından tadilatların yapıldığının dosya kapsamında bulunan değişik iş dosyasındaki tespitlere göre sabit olduğu, o tarihte eksik işler nedeniyle davalının taşınmazları eksik iş değeri kadar zararla elden çıkarttığı, davacı yüklenicinin bu eksikliğin satış fiyatına yansıdığı tutarda sorumluluğun olması gerektiğinin kabul edilmesi gerektiği (aynı yönde Yargıtay 15 HD 2010/3010 E. 2011/3269 K., Yargıtay 15 HD 2010/2378 E. 2011/2389 K.), davalının karar tarihindeki rayice göre hesaplama istediği faize ilişkin talebi bulunmadığı anlaşıldığından, faizsiz şekilde depo kararı verildiği, son olarak davacı yüklenicinin de yaptığı fazla imalatlar nedeniyle mahsup talebi bulunduğu, ancak bilirkişi raporları ile belirlendiği üzere fazla imalatların ortak alanlarla ilgili olup, yüklenici de bu imalattan yarar sağladığından, bedelinin mahsup yoluyla arsa sahibinden talep edilemeyeceği (Aynı yönde 15 HD 2011/7282 E. 2012/3744 K.), davacı ve birleşen dosya davacısının tümden tapu iptal tescili kendi adlarına talep ettiğinin anlaşıldığı, ancak asıl dava davacısının tasfiyenin beklenmesi talebinin hükmün sonucuna etki etmeyeceği, tasfiye dosyasında eldeki dosya sonucunun dikkate alınması ve tasfiyenin buna göre yapılması gerektiğinin anlaşıldığı, birleşen dava davacısının asıl davacının sözleşmeye göre aldığı daireler bulunduğu, bu dairelerden kendisine pay verilmediği, bu nedenle eldeki davaya konu dairelerin, birleşen davacı adına tapu iptal tescilinin gerektiğini savunmuş ise de, yapılan sözleşmede pay olarak kararlaştırıldığının anlaşıldığı, şayet tarafına bir kısım bağımsız bölümlerden pay verilmedi ise, bu bağımsız bölümlerdeki payı ayrı bir dava konusu yapılarak tapu iptal tescil talep etmesi gerektiği kanaatine varılarak, her iki davacının bu yöndeki taleplerinin yerinde görülmediği, yine birleşen davada temlik alan ...'un talebi yönünden yapılan değerlendirmede, sunulan temlik sözleşmesinde açılan dava için temlik yapılmadığı, kendi aralarında tapu devri yapacaklarının kararlaştırıldığının anlaşıldığı, davayı temlik mahiyeti olmayan sözleşme dikkate alınmadığı, bu kişi hakkında hüküm kurulmasına yer olmadığına karar vermek gerektiği, anlatılanlara göre birlikte ifa kuralı gözetilerek, Antalya 2. ATM'nin birleştirme kararı uyarınca bakılan dava ile birleşen davada davacıların payları oranında tapu iptal tescil hükmü kurulduğu, karşı dava yönünden, davalı/ karşı davacı yüklenicinin kendi payına düşen bloklarla kendi payına düşen bloklar arasındaki değer farkı nedeniyle alacak talebinde bulunduğu, esasen bu iddianın savunma niteliğinde ileri sürülebilecek mahiyette olsa da, davacı ayrı bir davaya konu etmiş olmakla, bu yönden eldeki davada mahsup yapmak yerine ayrı bir hüküm kurulduğu (aynı yönde Yargıtay 15 HD 2010/71525 E. 2011/1499 K.), taraflar arasında yapılan sözleşmenin 16. maddesinde tarafların arsa sahibine düşecek kısımlarla müteahhitin payına düşecek kısımların aynı ebat ve kalitede olacağını kararlaştırmadığının anlaşıldığı, ancak çoğun içinde az da vardır kuralı gereği yüklenicinin sözleşmede taahhüt ettiği kalite ve işçiliği sunmadığı kabulüne göre değer farkına hükmedilebileceği, bu yönden alınan bilirkişi raporunda yapılan hesaplama ve tespitlerin yerinde görüldüğü, eksik iş için kabul edilenin aksine, değer farkı yönünden bilirkişilerin yerleşik yargı içtihatlarına göre dava tarihindeki rayice göre hesaplama yapmasının yerinde olduğu, bu nedenle hesaplanan fark bedel alacağının mahiyeti itibariyle birlikte ifa kuralı kapsamında olan kalem olmakla depo ettirildiği, bu nedenle karşı davanın 165.000,00 TL'lik asıl alacağa yönelik kısmı dava dosyasına depo edilmiş olmakla, bu kısım asıl alacak yönünden davanın konusuz kaldığı anlaşıldığından, esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına, 165.000,00 TL'nin faiz alacağı yönünden, İstanbul 9. İcra Müdürlüğü dosyasının takip tarihi olan 10/09/2008 tarihinden itibaren işleyen reeskont faizinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine karar vermek gerektiği, Antalya 5. Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasında, davacının Kenan Küçükarslan dışında dava açmış olduğu davalılar yönünden, taşınmazlarda bu davalıların hak sahibi olmadıklarının anlaşıldığı, haklarında açılan davaların pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar vermek gerektiği, yargılama gideri yönünden yüklenici dava tarihi itibariyle edimini tam olarak yerine getirmediğinden, davalı arsa sahibinin davaya karşı çıkmakta haklı olduğu ve davacı birlikte ifa suretiyle eksik imalât bedelini depo etmek suretiyle üstlendiği edimini yerine getirerek tapu iptâli ve tescile hak kazandığından, davalının asıl dava ve birleşen davada harç, ücreti vekâlet ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamaları gerektiği, ayrıca asıl ve birleşen davada reddedilen kısımlar davalı ... lehine değil asıl davada birleşen davacı lehine birleşen davada asıl davacı lehine reddedilmiş olmakla, bu kısımlar yönünden ... lehine de vekalet ücretine hükmedilmediği, karşı dava yönünden ise, konusuz kaldığından karar verilmemesine karar verilmiş olup, davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre (165.000,00 TL kabule göre) yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle, Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı dosyasında, davacı ... davalı ... ... aleyhine açtığı tapu iptali ve tescili davasının kısmen kabulü ile, ... İli, ... Mahallesi, ... ada ... parselde kayıtlı ... Blok ... nolu bağımsız bölümlerin, ... Blok ... nolu bağımsız bölümlerin, ... Blok ... nolu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile %76,923079 oranında davacı kooperatif adına tapuya kayıt ve tesciline, davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine, Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı dosyasında açılan karşı davada, davanın 165.000,00 TL'lik asıl alacağa yönelik kısmı dava dosyasına depo edilmiş olmakla, bu kısım asıl alacak yönünden davanın konusuz kaldığı anlaşıldığından, esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına, 165.000,00 TL'nin faiz alacağı yönünden, İstanbul 9. İcra Müdürlüğü dosyasının takip tarihi olan 10/09/2008 tarihinden itibaren işleyen reeskont faizinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine, Antalya 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı dosyasında, davacı ... ... A.Ş tarafından davalı ... ... aleyhine açılan davanın kabulü ile, ... İli ... Mahallesi ... ada ... parselde kayıtlı ... Blok ... nolu bağımsız bölümlerin, ... Blok ... nolu bağımsız bölümlerin, ... Blok ... nolu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile %23,076921 oranında davacı şirket adına tapuya kayıt ve tesciline, davacının diğer davalılar aleyhine açtığı davanın pasif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle usulden reddine, temlik alan sıfatıyla davaya dahil olan davacı ... tarafından dosyaya sunulan temliknamenin davanın temliği niteliği taşımadığı anlaşılmakla, adı geçen kişi hakkında hüküm kurulmasına yer olmadığına, mahkeme veznesine depo edilen 205.500,00 TL'nin karar kesinleştiğinde arsa sahibi ... tevdine karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı karşı davalı kooperatif vekili, davalı/ karşı davacı ... vekili, birleşen dosyada temlik aldığını iddia eden ... vekili, davacı ... ... A.Ş. vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Nedenleri
Davacı/ karşı davalı kooperatif vekili, davacı/ karşı davalı kooperatifin arsa sahipleri ile arasındaki sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirerek, genel iskanı almak suretiyle teslimi gerçekleştirdiği, kooperatifin üyelerinin talepleri doğrultusunda yapmış olduğu farklı imalatların arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlere yapılmadığını iddia ederek, değer farkı talep edilmesinin sözleşmeye dayalı hiç bir dayanağının bulunmadığı, arsa sahiplerinin inşaat ruhsatını yenilemeye yanaşmamaları nedeniyle genel iskanın alınmasının geciktiği, yapılan keşif sırasında hiç bir eksiklik görülmediği halde, delil tespit dosyasındaki itiraz ettikleri rapora istinaden bu rapor esas alınarak, maddi gerçeğe ve yasaya aykırı tespitlerde bulunulduğu, eksik inceleme ve araştırma neticesinde hüküm kurulduğu, yapılan değerlendirmelerin dosya kapsamına ve somut gerçeğe aykırı olduğu, yaptıkları fazla imalatların ortak alanlarla ilgili olduğu ve yüklenicinin de bu imalatlardan yararlandığı gerekçesiyle, tespit edilen fazla imalat bedeline yönelik taleplerinin reddine karar verilmesinin yerinde olduğu, bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağı, eksik ve ayıplı imalatın söz konusu olmadığı, kabul anlamına gelmemek üzere belirlenen eksik iş bedelinin en fazla 1/2 bağımsız bölüm değerine karşılık gelmesi itibarıyla, arsa sahibinin alacağına karşılık 1/2 adet bağımsız bölümü uhdesinde tutması mümkünken, 12 adet bağımsız bölümün tapusunu yıllarca adeta rehin almasının hakkın suistimali niteliğinde olduğu, bu husus gözden kaçırılarak yargılama giderleri ve vekalet ücretine lehlerine hükmedilmemesinin usule, yasaya ve hakkaniyete aykırı olduğu, karşı dava dilekçesinde talep edilmeyen eksik ve ayıplı iş alacaklarının karşı davada hüküm altına alınmasının hatalı olduğu, birleşen dava davacısı olan şirketle aralarında adi ortaklık sözleşmesi bulunduğu, davalı şirketin inşaata herhangi bir finansman katkısının olmadığı, aleyhlerine verilen mahkeme ilamına dayalı olarak ödemeler kooperatif tarafından yapılmasına rağmen, şirket tarafından kendilerine herhangi bir ödeme yapılmadığı, bu nedenle birleşen dosyadaki davacı şirketin tapu talep etme hakkının bulunmadığı, şirket adına tescile karar verilmesinin hatalı olduğu, aralarındaki adi ortaklığın feshi ve tasfiyesi amacıyla açılan ve derdest olan davanın, bu dava yönünden bekletici mesele yapılması, aksi görüş halinde birleşen davanın reddine karar verilmesi gerektiği gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.
Davalı / karşı davacı ... vekili, yüklenici davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği tapu devrine hak kazanabilmeleri için karşı edimlerini tam ve eksiksiz olarak ifa etmeleri ve bu kapsamda eksik iş bedeli değer farkı ve gecikme tazminatından doğan alacaklarını ödemeleri gerektiği, bu itirazlarının mahsup isteği olup, dava açılmasına gerek olmaksızın yargılamanın her safhasında ileri sürülebileceği, mahkemece de re'sen göz önünde bulundurulması gerektiği halde, davacıların tapu iptali ve tescil taleplerinin kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu, eksik ve ayıplı imalat bedellerinin karar tarihine en yakın tarihteki birim fiyatlar üzerinden hesaplanması gerekirken, en yenisi 2006 yılı birim fiyatlarıyla hazırlanan bilirkişi raporlarındaki tutarlar dikkate alınarak depo kararı verildiği, hükme esas alınan bilirkişi raporlarının hatalı olduğu, gecikme tazminatı alacakları bulunduğu yönündeki taleplerinin ayrı bir dava ile ileri sürülmediği takdirde eksik ve ayıplı iş savunması gibi re'sen dikkate alınamayacağı gerekçesiyle, gecikme tazminatına ilişkin hesaplama yapılmaması ve bu alacağın depo kararına dahil edilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğu, bu şekilde davacı yüklenicilerin edimlerini tam olarak ifa etmiş olmamaları sebebiyle, asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmesi gerektiği, karşı dava konusu değer farkı alacağı yönünden 960.000,00 TL değer farkı alacağının ödenmeden, yüklenicilerin edimini tam olarak ifa etmiş olmayacakları, 165.000,00 TL üzerinden depo kararı verilmesinin hatalı olduğu, bağımsız bölüm başına değer farkının 5.000,00 TL olarak belirlenmesinin gerçeğe aykırı olduğu, kendilerine ait bloklardaki asıl değer kaybının bu blokların inşaat aşamasında meydana gelen temel deformasyonu olduğu, bu durumun binaların değerini oldukça azalttığı ve satışını zorlaştırdığı, ortaya çıkan değer farkının tespit edilen bedelin çok üzerinde olduğu, karşı davalarına ilişkin olarak esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş olmasına rağmen, karşı davalı lehine 56.800,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.
Davacı şirket vekili, yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, yüklenici kooperatifin % 40 payına karşılık gelen dairelerini kooperatif üyeleri üzerinden arsa sahibinden devir aldığı, davacı şirketin ise, bir taşınmazın dahi tapusunu almadığı, kooperatifin payını hiç almamış gibi hesaplama yapıldığı ve kalan dairelerde de kooperatife % 40 hisse tanındığı, kooperatifin kendi üyeleri üzerinden aldığı dairelerde davacı şirketin sözleşmeden doğan payı olan % 12'nin dikkate alınmadığı, diğer yandan arsa sahibi ... kendisine düşecek daireleri fiili olarak teslim aldığı, ancak davacı şirkete düşmesi gereken daireleri vermediği, kooperatif üyelerine devir aşamasında da herhangi bir ihtirazi kayıt koymadığı, karşı dava ile talepte bulunmasının hukuka aykırı olduğu gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.
Temlik aldığını iddia eden ... vekili, 23/03/2012 tarihli temlikname içeriği ile davacı şirketin alacağının % 12'lik kısmının % 50 hissesini ...'a temlik ettiği, sözleşme içeriğinde davaların açılması, takibi hususlarının açık şekilde yazıldığı, davacı şirket vekilinin dosyaya temlik beyanını sunarak, ... vekili olarak da yarı hisse yönünden davayı sürdürdükleri hususunda beyanda bulunarak vekaletname sunduğu, buna rağmen sunulan temliknamenin davanın temliği niteliği taşımadığının anlaşıldığı gerekçesiyle, ... hakkında hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmesinin kabul edilemeyeceği, kararın Yargıtay içtihatlarına aykırı olduğu gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası ve Antalya 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası üzerinden açılan davalar, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davacı yüklenicilerin hakedişi olduğu ileri sürülen bağımsız bölüm vasfındaki taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ve tescil istemine ilişkin olup, ... Esas sayılı dosyada açılan karşı dava ise, aynı sözleşme uyarınca, arsa maliklerine düşen bağımsız bölüm vasfındaki taşınmazların, yüklenicilere düşen dairelerle aynı nitelikte olmamasından kaynaklanan değer farkına dayalı alacak istemine ilişkindir. Uyuşmazlık, TBK 237. maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve TBK 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin unsurlarını içeren karma nitelikteki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Her iki dosyadaki davacılar yüklenici, her iki dosyadaki davalılar arsa sahipleri olup, davacı yüklenici şirket ile ... arasında düzenlenen temlikname başlıklı sözleşmede, davacı yüklenici şirket temlik eden, ... ise temlik alan olarak yer almaktadır.
2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı
İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re'sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.
3. Değerlendirme
3.1.Her iki dosyanın davacısı olan yükleniciler, açtıkları dava ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği hak ettikleri bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile adlarına tescilini talep etmektedirler. Eser sözleşmeleri karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdendir. 6098 Sayılı TBK'nın ifada sıra başlıklı 97. maddesi gereğince, akdin ifasını talep eden kimse, kendi borcunu yerine getirmedikçe veya yerine getirmeyi karşı tarafa teklif etmedikçe alacağını talep edemez. Bu kural gereğince, yüklenicinin eser sözleşmesine dayalı olarak açtığı tapu iptali ve tescil davasında, birlikte ifa kuralı gereğince, arsa sahiplerinin eksik ve ayıplı iş bedeli niteliğindeki belirlenen alacaklarının yanında, cezai şart, gecikme tazminatı, vb. sözleşmeden kaynaklanan alacaklar da belirlenip, bunlar depo ettirilmek suretiyle birlikte ifa kuralı gereği sözleşmeye göre yükleniciye düşen bağımsız bölümlerle ilgili tapu iptali ve tescil kararı verilebilecektir. Buna göre, arsa sahiplerinden ...'ın davacı olduğu, Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı davasına konu olan ve hüküm altına alınan dosya getirtilmeli, yine bu ilama konu alacakların icraya konulduğu Beyoğlu 5. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı takip dosyası incelenmeli, mahkemece karar altına alınan arsa sahibinin alacaklarının ödenip ödenmediği araştırılmalı, şayet bunlardan ödenmeyen kısımlar var ise, bunlar da tüm fer'ileri ile birlikte depo ettirilmeli, yine davalı arsa sahibi ..., Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esasında görülen ve hüküm altına alınan alacakların dışında, bu davadan sonraya yönelik olarak da gecikme / kira tazminatı talep ettiğinden, bu talebi de incelenmeli, bu gecikmeden yüklenicinin mi yoksa arsa sahibinin mi sorumlu olduğu araştırılmalı, neticede iskan tarihine kadar (daha önce teslim edildiğinin ispatlanması halinde fiili teslim tarihine kadar) arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan alacağının bulunup bulunmadığı belirlenerek, alacağının mevcut olduğunun belirlenmesi halinde, bunların tamamı da depo ettirilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, arsa sahibinin talep ettiği gecikme tazminatının, birlikte ifa kuralının dışında olduğu gerekçesiyle karar verilmesi usul ve yasaya uygun düşmemektedir.
3.2. Eksik ve ayıplı işler bedeli belirlenirken, hüküm tarihine en yakın tarihteki mahalli rayice göre bedellerin belirlenerek sonuca gidilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde karar verilmesi usule uygun düşmemektedir. Mahkemece, bu konuda tespit raporu esas alındığına göre, bu tespit raporundaki belirtilen eksik ve ayıplı işlerin güncel rayiç değerlerinin belirlenmesi konusunda rapor veya ek rapor alınmalı, ayrıca mahkemece depo ettirilen daire değer farkları da yine karar tarihine en yakın verilere göre güncellenmeli, belirlenecek bu bedeller depo edilerek sonuca gidilmelidir.
3.3. Mahkemece yapılan yargılama sonunda, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerle ilgili tapu iptali ve tescil kararı verilmiş ise de, mahkemece yapılan araştırma ve inceleme de hüküm vermeye yeterli bulunmamaktadır. Öncelikle, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan arsaya yapılmış tüm bağımsız bölümlerin, kat irtifakı kurulumundan itibaren tüm tedavüllü tapu kayıtları ile satış ve devirleri gösterecek akit tabloları, ayrıca ilgili belediyeden inşaat işlem dosyası ve HMK 405 maddesi uyarınca, asıl dava dosyasının eki niteliğinde olan Antalya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Değişik iş sayılı, Antalya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... , ... ve ... Değişik İş sayılı delil tespit dosyaları getirtilmeli, sözleşmede kararlaştırılan paylaşım, tarafların iddiaları ve tüm dosya kapsamına göre, yükleniciye düşecek olan bağımsız bölümler belirlenmeli, daha önce yükleniciye veya yüklenicinin devrettiği üçüncü kişilere ya da kooperatif ortaklarına bağımsız bölüm devri yapılıp yapılmadığının üzerinde durulmalı, gerekirse bu konularda bilirkişi raporu alınarak, sonuçta davacı yüklenicilerin hakedişi kapsamında kalan ve devri yapılmayan bağımsız bölümler net bir şekilde belirlenerek, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu konuda yeterli araştırma ve inceleme yapılmadan yazılı şekilde karar verilmesi de doğru olmamıştır.
3.4. Mahkemece dava tarihi itibariyle, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediği, dolayısıyla, davalı arsa sahibinin davaya karşı çıkmakta haklı olduğu gerekçesiyle, davacı taraf yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmuş ise de, bu konuda mahkemece yapılan araştırma yeterli bulunmamaktadır. Davalı tarafın, dava açılmasına sebebiyet vermediğinin kabulü için, öncelikle yukarıda açıklandığı şekilde, davacı yüklenicilerin hak ettiği bağımsız bölüm sayısı tam olarak belirlenmeli, bundan sonra yine yukarıda belirtilen yönteme uygun olarak, davalı arsa sahibinin alacakları dolayısıyla depo ettirilecek miktar tespit edilmeli, bu depo ettirilecek miktarın bağımsız bölüm değerlerine göre kaç adet bağımsız bölüme karşılık geleceği üzerinde durulmalı, buna göre davalı arsa sahibinin alacaklarını karşılamaya yetecek sayıdaki bağımsız bölümü devretmemekte haklı olacağı, bu bağımsız bölüm ya da bağımsız bölümler yönünden dava açılmasına sebebiyet vermiş olmayacağı, bunun dışında kalan fazladan elinde tuttukları bağımsız bölümler yönünden ise, dava açılmasına sebebiyet vermiş olacağı kabul edilerek, buna göre yargılama giderlerinin paylaştırılması ve vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği gözetilerek, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu hususlar değerlendirilmeden yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya uygun düşmemektedir.
3.5. Yukarıda açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile HMK'nun 353/1-a/6 maddesi uyarınca, esası incelenmeden kararın kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.
V. KARAR
1)Yerel mahkemenin, Antalya 2.Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası ve Antalya 5.Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası üzerinden açılan davalarda verdiği kararların esası incelenmeksizin ORTADAN KALDIRILMASINA ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE,
2)Peşin alınan istinaf karar harcının isteği halinde ilk derece mahkemesince istinaf yoluna başvuran taraflara iadesine,
3)Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde 21/05/2024 tarihinde HMK'nun 362. maddesi uyarınca kesin olarak oybirliği ile karar verildi.
...