Karar Detayı

T.C.
ANTALYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
11. HUKUK DAİRESİ
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi
KARAR TARİHİ:23/06/2021
DAVANIN KONUSU:İtirazın İptali (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
GEREKÇELİ KARAR
YAZIM TARİHİ:13/02/2025

İlk Derece Mahkemesinin kararı ve dosya içerisinde bulunan belgeler okunup incelendi.
Üye hakimin görüşü değerlendirildi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVACININ İDDİALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili, Müvekkili şirketin Türkiye'nin en büyük emlak şirketlerinden biri olduğunu, yurt dışında dahi şubeleri bulunan tanınmış ve prestijli bir emlak firması olduğunu, davalı şirketin maliki olduğu Antalya ili ... İlçesi ... Mahallesi, ... ada ... parsel üzerinde kurulu ..., ...ve ... numaralı bağımsız bölümlerin davacı vekil edenin aracılığıyla davacının bizzat bulduğu dava dışı yabancı kişilere satıldığını, bu bağımsız bölümlerin satışında davacı ile davalılar arasında tellaliye sözleşmesi imzalandığını ancak bu tellaliye sözleşmelerinde geçen ödemelerin ücretinin davacıya ödenmediğini, bu belirtilen ödemelerin yapılmaması sebebiyle davacı tarafından icra takibi başlatıldığını, ancak davalı tarafın itirazı üzerine takibin durduğunu, davacının alacağının Tellallık Sözleşmeleri, Satış Sözleşmeleri ve tapu kayıtları, tapuların davalı tarafından davacının müşterilerine yapılan tapu devirleri ile sabit alacağın likit olduğunu, Tellallık sözleşmelerinde tellalık bedellerinin net ve açık bir şekilde yazılı olduğunu, (36.750,00-TL, 19.950,00-TL, 9.895,00-TL EURO) takip ve dava konusu alacağın likit olup, davalının haksız itirazı sebebiyle %20 icra inkar tazminatının müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsiline, Antalya 12. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas ve Antalya 12. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı icra dosyalarına yapılan haksız ve hukuka aykırı itirazlarının iptali ile takibin devamına ve yargılama ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. ...
DAVALININ SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davalı ... vekili, davacının müvekkil ile dava dışı üçüncü kişiler arasında sözleşme kurulmasına aracılık etmediğini, taraflar arasında simsarlık sözleşmesinin bulunmadığını, davacının sunduğu sözleşmede zaten satıcı bilgilerinde ... inş. Taah. San. Ltd. Şti'nin ismi yazıyorken imza kısmında müvekkilinin adı ve imzasının yazılı olduğunun görüldüğünü, müvekkilinin bahsi geçen satıcı şirket olarak yer alan şirketin yetkilisi olmayıp herhangi bir imza yetkisinin de bulunmadığının, davacının boş belge altına müvekkilinin imzasını aldığını, davaya konu taşınmazların mevcut olduğu inşaatta müvekkilinin bulunduğunu, fakat şirket yetkilisinin olmadığı bir esnada davacıların taşınmaza gelerek müşterileri olduğunu ve daireleri gezmek istediklerini belirttiğini, müvekkilinden buna itirazı olup olmadığını sorduklarını, karşı tarafın taşınmaza izinsiz girildiği yönünde herhangi bir itirazla karşılaşmamak için müvekkili tarafından izin verildiğini gösterir bir takım belgelerin müvekkilince imzalanması gerektiğini söylediğini, müvekkilinin de bu amaçla belge imzalatıldığını düşünerek belgeyi okumadan ve incelemeden takibe dayanak olarak sunulan sözleşmelerin altına imzasını attığını, fakat imza sırasında bu belgelerin boş olduğunu, tek taraflı olarak sonradan doldurulduğunu, davacının da sözleşmede imza ve kaşesinin olmadığını, kaşe ve imzaların sonradan atıldığını, sözleşmelere konu taşınmazların müvekkiline ait olmadığını, taşınmazların şirket yetkilisi ... tarafından yapıldığını, ... ve ... isimli şahıslara satılmış olan taşınmazın ve ... numaralı taşınmaz olmasına rağmen takibe konu sözleşmelerde bu kişilere ... nolu taşınmazın satıldığının belirtildiğini, yine sözleşmede yazılan satış bedellerinin gerçek olmadığını, satışın kapıda belirtilen miktar üzerinden yapıldığını, Tellaliye bedelini kabul etmediklerini, taşınmaz ticareti hakkında yönetmeliğin 20.maddesi uyarınca tellaliye bedelinin, satış bedelinin KDV hariç %4'ünden fazla olamayacağı, dava konusu sözleşmelerde bu oranın üzerinde ücret belirlendiğinin görüldüğünü, yine yönetmeliğin aynı maddesinin 4. fıkrası uyarınca hizmet bedelinin aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılacağı, davacının müvekkiline tellaliye hizmeti sunduğunu ispatlaması gerektiğini belirterek davanın reddine, davacı aleyhine kötü niyet tazminatına karar verilmesine, davanın reddedilmemesi ve müvekkilinin sorumlu tutulması halinde taşınmaz ticareti hakkında yönetmelik hükümleri uyarınca müvekkilinin en fazla satış bedelinin % 2'si oranında bir ücret ile sorumlu tutulmasına karar verilmesini talep etmiştir. ...
Davalı şirket vekili, sözleşmelerde imzası bulunan ...nün şirket yetkilisi olmadığını, şirket yetkilisi ... olduğunu, yapılan sözleşmelerden şirket yetkilisinin bilgi ve onayının bulunmadığını, bu nedenle geçerli bir sözleşmenin olmadığını, belirlenen satış bedelleri ve tellaliye bedellerinin fahiş olduğunu, davacının tellaliye bedelini fahiş belirlediğini, taşınmaz ticareti hakkında yönetmeliğin 20.maddesi uyarınca tellaliye bedelinin, satış bedelinin KDV hariç %4'ünden fazla olamayacağını, yine yönetmeliğin aynı maddesinin 4.fıkrası uyarınca hizmet bedelinin aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılacağını belirterek davanın reddine, davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece "...Antalya CBS'nin ... soruşturma sayılı dosyası içerisinde mevcut davacı şirkete ait ofis kameralarının olay günü görüntüsüne ilişkin CD inceleme tutanağının incelenmesinde; sözleşmelerin ... tarafından imzalandığı sırada davalı şirket yetkilisi ...'nün yanında olduğu, dinlenen davacı tanıklarının bu hususu doğrulayarak ...'nün sözleşmeleri davalı şirket yetkilisinin bilgisi ve onayı dahilinde imzaladığını teyit ettikleri, daha önce bu şekilde ...'nün davalı şirket adına hareket ettiği sözleşmelere konu tellaliye ücretlerinin ödendiğini, herhangi bir sıkıntının çıkmadığını belirttikleri, davalı tanığı ...'inde beyanında, taraflar arasındaki sıkıntının tellaliye ücreti noktasında oluştuğunu belirttiği, davalı ...'nün babası ile beraber onun yanında çalıştığını ifade ettiği görülmüştür. Yine davalı şirket yetkilisi ... isticvaben alınan beyanında, oğlunun sözleşme yapmaya yetkisinin olmadığını, fakat bu konuda yetki verdiği kişiler veya kendisi olmadığında oğlunun sözleşme yapabildiğini, somut olayda tellaliye ücretinin kendi bilgisi dışında imzalandığını ifade etmiştir. Gerek CD inceleme tutanağı ve davacının iddiasını doğrulayan tanık beyanları, gerekse davalı şirket yetkilisinin, kendisi olmadığında oğlunun sözleşme yapabildiği yönündeki ifadesi birlikte değerlendirildiğinde davalı ...'nün fiili olarak diğer davalı şirketi temsilen hareket ettiği, dava konusu sözleşmeler gibi daha önce imzaladığı sözleşmelerin olduğu, hatta bununla ilgili davacının iddia ettiği ve davalı tarafında doğruladığı taraflar arasında dava dışı ... nolu taşınmaz için düzenlenen sözleşmenin yine davalı şirket adına diğer davalı tarafından imzalandığı ve bedelinin de ödendiği, davalı tanığının beyanından anlaşılacağı üzere tarafların tellaliye ücreti konusunda sıkıntı yaşamaları üzerine uyuşmazlık çıktığı, açıklanan sebeplerle dava konusu satış ve tellaliye sözleşmelerinin davalı şirketi bağlayacağının kabul edilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. Sözleşmeler davacı ile satıcı ve malik davalı şirket arasında yapılmış olup, sözleşmede diğer davalı ...'nün şahsi sorumluluğunu doğuracak bir düzenlemenin ve imzanın bulunmadığı görülmektedir. Bu nedenle davalı ...'ye açılan dava pasif husumet yokluğundan usulden reddedilmiştir. Diğer davalı şirket yönünden yapılan değerlendirmede; Davalı taraf satış sözleşmelerine davacının aracılık etmediğini ve satış bedelinin de belirtilen kadar olmadığını iddia etmiş ise de, satış sözleşmelerinin 9. maddesinde açıkça alıcı ve satıcının davacı şirket tarafından tanıştırıldığı yine satış bedelinin sözleşmede açıkça yer aldığı görülmektedir. Davalının tacir olarak imzaladığı bu sözleşme ile bağlı olup satış bedelinin sözleşmede yazılı kadar olduğu kabul edilmiştir. Tellaliye ücreti konusunda sözleşmede tellaliye ücreti yazılı kısmın boş olduğu sonradan doldurulduğu iddia edilmişse de açığa imza atan taraf bu hususu ispatla yükümlü olup davalı taraf sözleşmenin sonradan doldurulduğunu ispat edememiştir. Ancak sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20.maddesine göre; alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. Somut olayda tellaliye ücretlerinin satış bedelinin %4 ünden fazla tutarda belirlendiği görülmüş olup davalı tarafın bu yöne ilişen itirazları haklı bulunmuş ve Mahkememizce sözleşmedeki satış bedelleri üzerinden ... nolu taşınmaz için tellalık ücretinin (285.000,00 TL satış bedeli x %4=11.400,00TL) 11.400,00 TL, ... nolu taşınmaz için tellalık ücretinin (525.000,00 TL satış bedeli x %4=21.000,00TL) 21.000,00 TL, ... nolu taşınmaz için tellalık ücretinin (83.750,00 Euro satış bedeli x %4= 3.350,00 Euro) 3.350,00 Euro olduğu hesaplanmıştır. Davacı vekili, ... ve ... nolu taşınmazların tellaliye ücretlerini Antalya 12. İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı takip dosyasına konu etmiş olup, yapılan hesap sonucu davacının bu taşınmazlar için isteyebileceği toplam tellalık ücretinin 32.400,00 TL olduğu anlaşılmakla bu takibe yapılan itirazın kısmen iptaline takibin 32.400,00-TL asıl alacak üzerinden aynen devamına karar verilmiştir. Davacı vekili, ... nolu taşınmazın tellaliye ücretini Antalya 12. İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı takip dosyasına konu etmiş olup, yapılan hesap sonucu davacının bu taşınmaz için isteyebileceği toplam tellalık ücretinin 3.350,00 Euro olduğu anlaşılmakla bu takibe yapılan itirazın kısmen iptaline takibin bu tutar üzerinden ve asıl alacağa takip tarihinden itibaren kamu bankalarınca EURO cinsinden açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesabına uygulanan en yüksek faiz oranı işletilmek suretiyle devamına karar verilmiştir. Davalı şirket itirazında haksız olduğundan ve alacak belirlenebilir nitelikte olduğundan her bir takip dosyası için davalı şirket aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmiştir. Reddedilen kısım yönünden ise davacının anlaşılan bedele aykırı hareket ettiği ispatlanmadığından ve mevzuata göre belirlenen ücrete göre davacının reddedilen kısım için kötüniyetli olduğu söylenemeyeceğinden davalı tarafın kötü niyet tazminatı talebinin reddine" karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Karara karşı, davacı vekili ile davalı ... Sanayi İthalat İhracat Limited Şirketi vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; ilk derece mahkemesinin, taraflarca hazırlanma ilkesi kapsamındaki işbu davada davalı/borçlunun savunmadığı, savunmasında ileri sürmediği ve olayın aydınlatılması kapsamında olmayan sözleşmedeki komisyon oranının re'sen indirilerek hüküm tesisi ve davalı gerçek kişinin sorumluluğunun bulunmadığı yönündeki hüküm tesisinin usul ve yasaya aykırı olduğunu istinaf sebepleri olarak ileri sürmüştür.
Davalı şirket vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalı ... açısından davanın reddine ilişkin karara karşı istinaf kanun yoluna başvurmadıklarını, davalı şirket açısından davanın kısmen kabulü kararının hukuka ve kanuna aykırı olması nedeniyle istinaf başvurusunda bulunduklarını, ticari defter incelemesi yapılması halinde alacak kalemlerinin her iki şirketin de ticari defterlerinde kayıtlı olmadığının görüleceğini, yerel mahkeme tarafından karşı yandan tellallık sözleşmesinin ıslak imzalı suretinin istenmesi ile bu suret üzerinde yazı incelemesi yapılması gerekmekte iken, yerel mahkeme tarafından bu hususun da görmezden gelindiğini, delillerinin toplanmadığını, müvekkili aleyhine Antalya 12. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas ve Antalya 12. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı iki adet dosya üzerinden icra takibi başlatıldığını, oysa ki her iki dosyanın takip dayanakları ve taşınmazlarının farklı olduğunu, yerel mahkeme tarafından dosyalar tefrik edilerek yargılamanın iki ayrı dosyadan yürütülmesi gerekmekte iken, tek dosya üzerinden yargılama yapılmış olduğunu ve bu hususun yanlış değerlendirmelere sebep olduğunu, karşı yanın sunmuş olduğu sözleşmede belirlenmiş olan rakamların afaki ve fahiş olduğunu, yerel mahkemenin, karşı yanın talebini emredici olan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesi doğrultusunda indirmeye çalışmış olduğunu lakin maddeyi yanlış yorumlayarak karar verdiğini, müvekkile satış bedelinin % 4'ü üzerinden tellallık ücreti yansıtıldığını ve bu şekilde karar verildiğini, mahkemece gözönüne alınması gereken bir diğer hususun % 4'lük kısmın da iş sahibi ile alıcı yada kiracı arasında eşit oranda paylaştırılması gerektiğini, ayrı ayrı iki icra takibi için de % 20 oranında icra inkar tazminatına hükmedildiğini, söz konusu tazminat kararının hatalı olduğunu, karşı yan aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerektiğini, yerel mahkeme tarafından müvekkiline inkar tazminatına hükmedilmemesi gerektiğini ya da hükmedilecek ise bile reddedilen miktar üzerinden karşı yan aleyhine de icra inkar tazminatı hükmedilmesi gerektiğini istinaf sebepleri olarak ileri sürmüştür.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:
Dava, tellallık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili için başlatılan takibe itirazın iptali istemine ilişkindir.
Mahkemece yazılı gerekçeyle, davalı ... aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğu sebebiyle usulden reddine, davalı ... Ticaret Sanayi Ltd. Şirketi aleyhine açılan davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dairemizce istinaf incelemesi, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
HMK m. 359/3 uyarınca; dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, yasaya uygun gerektirici nedenlere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle, delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına, HMK m. 355/1. gereği incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, re'sen gözetilmesi gereken, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmamasına, sözleşmelerin davacı ile satıcı ve malik davalı şirket arasında yapılmış olmasına, davalı ...'nün sözleşmeleri davalı şirket yetkilisi ...'nün yanında olduğu sırada davalı şirket yetkilisinin bilgisi ve onayı dahilinde davalı şirket adına imzaladığı, daha önce bu şekilde ...'nün davalı şirket adına hareket ettiği sözleşmelere konu tellaliye ücretlerinin ödendiği, davalı şirketin davalı ...'yü şirketin temsilcisi olarak benimsemiş olduğunun anlaşılmasına, sözleşmelerde ...'nün şahsi sorumluluğunu doğuracak bir düzenlemenin ve imzanın bulunmadığının anlaşılmasına, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20. maddesine göre tellaliye ücretlerinin satış bedelinin KDV hariç %4 ünden fazla tutarda olamamasına, sözleşmelerde ücretin tamamının satıcı tarafından ödeneceğinin kararlaştırılmış olmasına, davalının sözleşmede tellaliye ücreti yazılı kısmın boş olduğu, sonradan doldurulduğuna ilişkin savunmasını yazılı delillerle ispat edememiş olmasına, kabul edilen alacağın likit olması nedeniyle icra inkar tazminatının şartlarının oluşmasına, reddedilen kısım yönünden davacının anlaşılan bedele aykırı hareket ettiği ispatlanmadığından ve mevzuata göre belirlenen ücrete göre davacının reddedilen kısım için kötüniyetli olduğu söylenemeyeceğinden davalı tarafın kötü niyet tazminatı talebinin reddedilmesinde isabetsizlik bulunmamasına, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunun anlaşılmasına göre; davacı ve davalı vekilinin istinaf itirazları yerinde görülmediğinden HMK m. 353/1-b-1. gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerektiği anlaşıldığından aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı ve davalı vekilinin İlk Derece Mahkemesi kararına ilişkin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 615,40 TL maktu istinaf karar harcından peşin olarak yatırılan 59,30 TL harcın mahsubu ile bakiye 556,10 TL istinaf karar harcının davacıdan tahsili ile Hazineye GELİR KAYDINA, harç tahsil müzekkeresinin ilk derece mahkemesince YAZILMASINA,
3-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 3.623,39 TL nisbi istinaf karar harcından peşin olarak yatırılan 847,00 TL harcın mahsubu ile bakiye 2.776,39 TL istinaf karar harcının davalı ... Sanayi İthalat İhracat Limited Şirketinden tahsili ile Hazineye GELİR KAYDINA, harç tahsil müzekkeresinin ilk derece mahkemesince YAZILMASINA,
4-Davacının ve davalının istinaf başvurusu nedeniyle yapılan yargılama masraflarını kendi üzerinde BIRAKILMASINA,
5-Kullanılmayan istinaf gider avansının 6100 Sayılı HMK'nın 333. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesince ilgilisine İADESİNE,
6-İstinaf incelemesi dosya üzerinden yapıldığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,
7-Kararın İlk Derece Mahkemesi tarafından taraflara TEBLİĞİNE,
Dair; dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 Sayılı HMK'nın 362/1-a. maddesi uyarınca miktar itibariyle kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.13/02/2025
...