Karar Detayı

T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 31. HUKUK DAİRESİ
T.C.
ANKARA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
31. HUKUK DAİRESİ
(İnceleme Aşamasında / Duruşmasız)
(HMK. 353/1-a.6 Maddesi Uyarınca Kararın
Kaldırılarak Mahkemesine Gönderilmesi)
ESAS NO : 2025/431
KARAR NO : 2026/88

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I

BAŞKAN : ... (...)
ÜYE : ... (...)
ÜYE : ... (...)
KATİP : ... (...)

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 28/11/2024
NUMARASI : 2022/507 Esas - 2024/811 Karar

DAVANIN KONUSU : Eser Sözleşmesine Dayalı T.İ.T. - Tazminat
KARAR TARİHİ : 29/01/2026
KARAR YAZIM TARİHİ : 29/01/2026

Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan eser sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil - tazminat istemine ilişkin davada mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan inceleme neticesinde;
İDDİA :
Davacı vekili; ... parselde kayıtlı taşınmaz hakkında davalı kooperatif ile diğer davalı arasında Ankara 25.Noterliği'nin 19/04/2001 tarihli 17689 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Yoluyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, taraflarınca davalı kooperatif ile sözleşmeye konu 4 adet site etrafının peyzaj düzenlenmesinin yapılması noktasında 26/01/2014 tarihinde sözleşme akdedildiğini, ilgili sözleşme ile yapılacak işe karşılık gelen bedelin KDV hariç 159.880 TL olduğu hususunda anlaşıldığını ve sözleşmenin bedeli olarak B Blok 18 Nolu dairenin verileceğinin kararlaştırıldığını, davacının üzerine düşen edimleri yerine getirerek çevre düzenleme işlerini eksiksiz tamamladığını ve süresi içerisinde davalı kooperatife teslim ettiğini, işin davalı kooperatife tesliminden sonra ilgili 26/01/2014 tarihli sözleşme ile kararlaştırıldığı üzere ... Sitesi B Blok Daire 18'de yer alan bağımsız bölümün yapılan işlere karşılık kooperatif tarafından davacıya fiilen teslim edildiğini, davacının yaptığı işlere karşılık yalnızca bu bağımsız bölümü teslim aldığını, kooperatif tarafından başkaca bir ödeme yapılmadığını, davalıların tümünün, davacının, iş karşılığı daireyi teslim aldığını bildiğini, taşınmazın uzun yıllardır davacının kullanımında olmasına rağmen tapuda devrinin yapılmadığını, tapuda malik olarak gözüken davalı ...'ın 18 nolu bağımsız bölüm yönünden Ankara 28. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/151 Esas sayılı dosyasında taşınmazın mülkiyetinin kendisine ait olduğu, davacı şirket temsilcisi ...'ın taşınmazı haksız işgal ettiğini iddia ederek meni müdahale ve ecrimisil davası açtığını, bu dava üzerine davacı tarafça 18 nolu bağımsız bölümün davalılardan mal sahibi ... üzerine kayıtlı olduğunun öğrenildiğini, bu nedenle 18 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tescili için eldeki davanın açılmasının gerektiğini ileri sürerek, ... Sitesindeki B Blok 18 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptaline ve davacı adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın güncel bedelinin tespit edilerek dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalılardan tahsiline, mümkün olmaması halinde davacının, sözleşme kapsamında yaptığı işlerin karşılığı olarak kararlaştırılan bedelin işin teslimi tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA :
Davalı ... vekili; 6102 sayılı TTK'nın 5/A maddesine göre bu tür ticari davaların zorunlu arabuluculuğa tabi olduğunu, işbu dava için bu yola başvurulmamış olmakla, HMK'nın 115. maddesi uyarınca davanın usulden reddi gerektiğini, dava konusu dairenin dava dilekçesinde değeri 1.000 TL gösterilmiş ve bu değer üzerinden harç yatırılmış ise de dairenin değerinin yaklaşık 450.000 TL olduğunu ve bu miktar üzerinden nispi harcın ikmal edilmesi gerektiğini, davalı kooperatifin Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesinin 02.05.2013 tarih ve 2013/45-143 sayılı kararıyla iflasına karar verildiğini, davacı ile kooperatif arasında iflas tarihinden sonra yapıldığı belirtilen 26.01.2014 tarihli sözleşmenin de hukuken yok hükmünde olduğunu, iş bu davayla aynı konuda davalı kooperatif yönetimi tarafından Ankara Batı 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/401 Esas sayılı davasının açıldığını, dolayısıyla iş bu davanın derdestlik nedeniyle reddi gerektiğini, davacının yaptığını iddia ettiği işin davacı beyanlarına göre 2014 yılına ilişkin olup, davanın 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, halen Ankara Batı İflas Müdürlüğü'nün 2014/2 sayılı dosyasında tasfiyesi devam eden davalı kooperatifin müvekkili arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getiremediğini, ancak iflas sürecinde olması nedeniyle o tarihte sözleşmesinin feshi yoluna da gidilemediğini, davalı kooperatifin "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" gereğini bu güne kadar yapmadığını, inşaatın %75-80 seviyelerinde iken kooperatifin de iflasıyla ilerleme sağlanamadığını, bunun yanı sıra kooperatifin imara yasa ve yönetmeliklere aykırı işlemleri nedeniyle bir çok vergi, harç ve cezalarla muhatap kalındığını, sözleşmede öngörülen yükümlülüklerini yerine getirmeyen yüklenici kooperatiften iş karşılığı devraldığı iddiasıyla davacının böyle bir talepte bulunmasının, müvekkilinden edimlerini yerine getirmesini beklemesinin hatalı olduğunu savunarak, davanın dava şartı, taraf ehliyeti, görev, derdestlik ve zamanaşımı yönünden reddine, mümkün olmadığı taktirde davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı kooperatif iflas idare memurları bir savunma yapmamıştır.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ :
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; "davaya konu 26/01/2014 tarihli adi sözleşmenin davalı kooperatif ile davacı arasında akdedildiği, sözleşmenin mahiyeti itibariyle sitenin peyzaj düzenlemesinin yapılması işine yönelik eser sözleşmesi olduğu, davalı ...'ın ise bu sözleşmenin tarafı olmadığı, sözleşme ile davalı kooperatifin devir borcu altına girdiği davaya konu ..., ... parsel sayılı taşınmazda bulunan B blok 18 nolu bağımsız bölümün sözleşme tarihinde davalı ... adına tapuda kayıtlı olduğu, ilgili sözleşmenin 6. maddesi uyarınca ödemenin taşınmazın tapuda devri suretiyle yapılacağı düzenlenmiş ise de tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmalarının geçerlilik koşulu olduğu, emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin geçersiz olacağı (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24/05/2023 tarihli 2022/(15)6-1195 Esas 2023/5074721 Karar sayılı ilamı), taraflar arasında imzalanan ve davanın dayanağı olan 26/01/2014 tarihli, niteliği itibariyle taşınmaz satış vaadini içeren sözleşmenin tapu devrini öngördüğü görülmekle, bu sözleşmenin geçerlilik koşuluna uygun olarak resmî biçimde yapılmasının zorunlu olmasına rağmen adi yazılı şekilde düzenlendiği ve emredici kural gereğince resmî şekle uyulmadan yapıldığından, ödemeye ilişkin 6. maddesi itibariyle geçersiz olduğu anlaşılmaktadır. Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ancak Yasa'nın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilmeyecektir. Taraflar arasında akdedilen 26/01/2014 tarihli taşınmaz satış vaadini içerir sözleşmenin ödemeye ilişkin 6. maddesinin geçersiz olması nedeniyle, geçersiz sözleşmenin ifası aşamasında taraflar birbirlerinin mal varlıklarına artı değer kazandırmışlarsa bunların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı olarak istenebileceği değerlendirilmekle davalılara yöneltilen tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacının, davalı kooperatiften eser sözleşmesi kapsamında alacak talebinde bulunduğu, uyuşmazlığın, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 19. ve İcra İflas Kanunu'nun 235. maddeleri uyarınca kooperatifin iflasına karar veren asliye ticaret mahkemesince görülüp sonuçlandırılmasının gerektiği" gerekçesi ile, davacının tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacının terditli olarak davalı kooperatife yöneltmiş olduğu alacak davasının eldeki davadan tefriki ile mahkememizin yeni bir esasına kaydına karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde; müvekkilinin davalı kooperatif ve ... ve diğer arsa sahiplerinin bilgisi dahiline çevre düzenlemesi işlerini yapan müteahhit olduğunu, her ne kadar dava konusu sözleşmeyi S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi ile imzalamışsa da, ...'ın müteahhide olan borçlarını ödemekle yükümlü arsa sahiplerinden biri olduğunu, müteahhitten daire alan kişinin müteahhidin borçlarından sorumlu olduğunu, alacaklarını da isteme hakkına sahip olduğunu, Yargıtayın yerleşik içtihatları ile de bu durumun sabit olduğunu, müvekkilinin yaptığı işlerden S.S. ... Konut Yapı Kooperatifininde ...ında menfaat elde ettiklerini, müteahhitten Daire alan üçüncü kişi konumunda olan müvekkilinin müteahhidin haklarını talep etme hakkının mevcut olduğunu, müvekkilinin dava konusu sözleşme ile yüklendiği edimlerini tam ve gereği gibi yerine getirdiğini, sözleşmenin 6. Maddesi uyarınca; bahse konu "..." adresinde bulunan taşınmaz üzerinde yapılan işlere karşılık olmak üzere S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi tarafından müvekkili şirkete teslim edildiğini, müvekkilinin yaptığı işlere karşılık yalnızca bu daireyi teslim aldığını, kooperatif tarafından müvekkiline başkaca bir ödeme yapılmadığını, yerel mahkemece eksik inceleme ve araştırma neticesinde verilen kararın isabetli olmadığını ileri sürerek, mahkeme kararının istinaf incelemesi yapılarak kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :
Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil - tazminat istemine ilişkindir. Davacı taşeron, davalı kooperatif yüklenici, davalı gerçek kişi arsa sahibidir. Mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli tazminat talebi yönünden dosyanın tefrikine karar verilmiş olup, hüküm davacı tarafça istinaf edilmiştir.
İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
Taraflar arasında imzalanan 26/01/2014 tarihli adi yazılı sözleşme ile davacı taşeron, davalı kooperatife site etrafına çevre düzenlemesi yapmayı taahhüt etmiştir. Davacı sözleşme uyarınca kendisine devri gerektiğini iddia ettiği söz konusu yerdeki B blok 18 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ve adana tescilini, bunun mümkün olmaması halinde daire bedeli yerine tazminat istemiştir.
1- Dosya arasında dava konusu bağımsız bölüme ilişkin tapu kaydına rastlanmamıştır. Öncelikle uyuşmazlık konusu taşınmazın tapu kaydı örneği dosya içerisine eklenmeli ve husumetin doğru yöneltilip yöneltilmediği irdelenmelidir.
2- Dava tapu iptali ve tescil, bunun mümkün olmaması halinde daire bedeli yerine TBK'nın 125/2 maddesi uyarınca olumlu zararın istendiği tazminat şeklinde açılmıştır. Mahkemece taşınmaz devrini içeren sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerektiği, taraflar arasındaki adi yazılı sözleşmenin tapu devri içermesi nedeniyle geçersiz olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebi reddedilmiş, davalı kooperatifin iflas ettiği, iflas eden tüzel kişi hakkındaki tazminat ve alacak talebinin iflasa karar veren ticaret mahkemesince incelemesi gerektiği düşüncesiyle terditli tazminat talebi tefrik edilmiştir. Davacının asıl talebi tapu iptali ve tescil istemli olup, asıl talep ve terditli talebin aynı mahkemece birlikte incelenmesi "usul ekonomisi" ve "adil yargılama" ilkelerinin bir gereğidir. Diğer yandan iflas eden tüzel kişi hakkındaki alacak veya tazminat istemli davanın iflasa karar veren ticaret mahkemesince inceleneceği yönünde bir düzenlemede hukuk sistemimizde bulunmamaktadır. Sadece İİK 235. maddesi uyarınca sıra cetveline itiraz ve kayıt kabul davaları iflasa karar veren ticaret mahkemesinin bulunduğu yerde açılmalıdır. Bu nedenlerle mahkemece terditli tazminat talebinin tefrikine karar verilmesi doğru olmamıştır. Mahkemece tefrik ile oluşturulan dosyanın akıbeti araştırılmalı, o dosya karara çıkmamış ise bu dosya ile tekrardan birleştirilmelidir.
3- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/772 Esas- 3421 Karar sayılı benzer bir dava üzerine verdiği bir kararında "İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu alacağın dayanağını oluşturan 20.10.2019 tarihli sözleşmenin davacı ile davalılardan ... arasında akdedilmiş olduğu, diğer davalı ...'ın ise ...'e karşı şahsi sorumluluğu olduğunu kabul ederek sözleşmeyi imzaladığı, bu sözleşmeye davalılardan arsa sahibi ... A.Ş.'nin ve ... Ltd. Şti.'nin taraf olmadığı, bu nedenle davacının bu davalılara yönelik talepte bulunma hakkı olmadığı, bilirkişi raporunda sözleşmede kararlaştırılan A Blok, 35 daire, 5 dükkan proje inşaatı pimapen-alimünyum cephe, silikonlu cephe işçiliği ve malzeme işinin yapılıp tamamlandığının belirtildiği, ayrıca A Bloktaki binanın tamamlandığının ve kullanılabilir durumda olduğunun, B Bloktaki inşaatların ise henüz başlamadığının tespit edildiği, bu dairelerin bulunduğu binanın inşaatına hiç başlanmamış olması nedeniyle sözleşme bedelinin daire bedeli olarak kararlaştırılan 690.000,00 TL olarak kabul edilmesi gerektiği, sözleşme gereğince davalılar tarafından davacıya hiç bir ödeme yapılmadığı, bu durumda davacının sözleşmeden kaynaklı 690.000,00 TL tutarında alacağının bulunduğu, dava konusu edilen B Bloktaki inşaatın tamamlanmayıp kat irtifakının kurulmadığı ve halen arsa sahibi adına kayıtlı olduğu anlaşılmakla, tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar vermek gerektiği, davacı tarafından davalıların daha önceden temerrüde düşürülmediği, bu nedenle dava tarihinden itibaren faiz talep edebileceği gerekçesiyle, 690.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılar ... ve ...'dan tahsili ile davacıya verilmesine, davalı ... Eğitim ve Danışmanlık Ticaret A.Ş. ile ... İnşaat Taahhüt Ticaret Sanayi Limited Şirketi aleyhine açılan davanın husumet nedeniyle reddine" yönelik kararını onamıştır. Yine Yargıtay 6 hukuk Dairesi 2021/2863 Esas- 2022/900 Karar sayılı bir başka kararında " Kural olarak; eser sözleşmelerinin geçerli olması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Tarafların karşılıklı olarak "icap" ve "kabul" iradelerinin oluşmasıyla eser sözleşmesi ilişkisi kurulur. Yazılı olması ancak, taraflara ispat kolaylığı sağlar. Ne var ki, taşınmaz mülkiyeti nakli borcunu doğuran sözleşmelerin, sözleşme tarihi itibarıyla uygulanması gereken 818 sayılı BK'nın 213 (6098 sayılı TBK 237.md), TMK'nın 706, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca resmi yazılı şekilde yapılması zorunludur. Bu zorunluluk sözleşmenin geçerliliğine ilişkin olup, bu şekil şartına uymayan bir sözleşme geçerli olarak kabul edilemez. Sözleşmenin geçersiz hükümlerine rağmen diğer hükümleri itibarıyla taraflar arasında eser sözleşmesi kurulduğu anlaşılabiliyor ise tarafların hak ve yükümlülükleri bu sözleşmeye göre belirlenmelidir. Çünkü sözleşmenin yorumunda taraf iradelerine önem verilmesi ve sözleşmenin mümkün olduğunca ayakta tutulmaya çalışılması gerekir. Bu nedenledir ki şekil koşuluna uyulmadığından geçersiz olan bir sözleşme tümüyle geçersiz sayılmayıp, şekil koşulu gerektirmeyen hükümleri, kurulduğu anlaşılan eser sözleşmesi için uygulanması gereken geçerli hükümlerdir. Özellikle bedelin devredilecek taşınmaz olarak kararlaştırıldığı eser sözleşmesi, taşınmaz devri yönünden geçerli değil ise de yapılacak işin bedeli olarak geçerli ve bağlayıcıdır. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında eser sözleşmesi ilişkisi kurulduğu uyuşmazlık konusu değildir. Sözleşmenin, iş bedelini göstermek bakımından taşınmazın değerini belirleyen hükmü geçerli ve tarafları bağlayıcıdır." İçtihatında bulunmuştur.
Somut uyuşmazlık yukarıda belirtilen Yargıtay içtihatları çerçevesinde incelendiğinde; davacı sözleşme gereklerini yerine getirdiğini iddia ederken, davalı ..., diğer davalı kooperatifin işi tamamlamadığını, %80 seviyesine getirdiğini savunmaktadır. Bu nedenle mahkemece öncelikle yüklenici kooperatifin edimini yerine getirip getirmediği, iş seviyesinin % 90 üzerinde olup olmadığı, bu bağlamda adi yazılı sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği bir aşamaya gelip gelmediği, bilirkişi heyetinden bir ek rapor alınmak suretiyle tespit edilmelidir. Davalı kooperatifin iş seviyesi dava tarihi itibariyle % 90 seviyesinin üzerinde ise ve davacı taşeron da davalı kooperatif ile aralarındaki adi yazılı sözleşmenin gereklerini yerine getirmiş ise ve de dava konusu bağımsız bölüm davalı arsa sahibi adına kayıtlı ise, tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmelidir. Bahsedilen şartların bulunmaması halinde tapu iptali ve tescil talebi şimdiki olduğu gibi reddedilmelidir. Bu taktirde terditli daire bedeli yerine tazminat talebi tekrardan iş bu dava ile birleştirilebilir ise, söz konusu bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle belirlenen bedelinin davalı yüklenici kooperatiften tahsiline yönelik hüküm kurulmalıdır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle eksik inceleme ve değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması isabetli olmadığından, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esası incelenmeksizin kabulüne, mahkeme kararının HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince kaldırılmasına, dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde incelenip karara bağlanması için kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,
2-Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/507 Esas, 2024/811 nolu kararının HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince KALDIRILMASINA,
3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde incelenip, karara bağlanmak üzere mahal mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
4-İstinaf başvurusunda bulunan davacı tarafça yatırılan, istinaf karar harcının talep halinde kendisine iadesine,
5-İstinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin ve istinaf başvuru harcının ilk derece mahkemesince verilecek yeni kararda dikkate alınmasına,
6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından davacı yararına vekalet ücreti taktirine yer olmadığına,
7-Dosya kapsamında icranın geri bırakılması kararı alınabilmesi için yatırılan bir teminat bulunması halinde, İİK. 36/5 maddesi uyarınca ilgili icra müdürlüğünce teminatın yatıran tarafa iadesine,
8-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-a maddesi gereğince KESİN olmak üzere 29/01/2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Başkan ...
E-imzalıdır

Üye ...
E-imzalıdır

Üye ...
E-imzalıdır

Katip ...
E-imzalıdır