Karar Detayı

T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 27. HUKUK DAİRESİ
Esas No: 2026/99 - Karar No:2026/116

T.C.
ANKARA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
27. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : 2026/99
KARAR NO : 2026/116

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R

BAŞKAN : ... (...)
ÜYE : ... (...)
ÜYE : ... (...)
KATİP : ... (...)

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ARA KARAR TARİHİ : 06.11.2025
ESAS NUMARASI : 2021/481

DAVANIN KONUSU : Tapu iptali ve tescil, Alacak/ Sözleşmenin Feshi (Arsa Payı
Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)
TALEP KONUSU : İhtiyati Tedbir

KARAR TARİHİ : 05/02/2026
KARAR YAZIM TARİHİ : 05/02/2026
Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davada mahkemece verilen ara kararına karşı süresi içinde ihtiyati tedbir talep eden davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili; Müvekkili şirket ... Emlak A.Ş (yeni adı ... İnşaat Tic. San. ve Yay.A.Ş) ile davalı arsa sahibi SS ... Kooperatifi arasında ... nolu adalarda kat karşılığı inşaat yapılmak üzere Ankara 11. Noterliğinin 13/06/1994 tarihli 30028 yevmiye sayılı düzenleme biçiminde kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yapıldığını, sözleşme halen yürürlükteyken ve söz konusu daireler üzerinde şerhleri varken müvekkili hissesine düşen dairelerin arsa ile ilgili hiçbir hukuki ilişkisi kalmamış olan SS. ... Konut Yapı Kooperatifi (eski adı ... Konut Yapı Kooperatifi) ve ... Konut Yapı Kooperatifi üyelerine bu üyelerin yakınlarına ve davalı kooperatifin kendi üyelerine ve yakınlarına ferdileştirildiğini veya başkalarına satış yapılarak müvekkiline ait tapuların kaçırıldığını, oysa sözleşmenin niteliği gereği feshin ancak mahkeme kararıyla gerçekleşebileceğini, davalı ile yapılan sözleşme feshedilmediğinden davalının başka bir yüklenici ile sözleşme yapamayacağını, inşaat yapılamayan 1061 ve 1062 nolu adalarla Afet İşleri Genel Müdürlüğü tarafından inşaat yapımı mahsurlu bulunarak imara kapatılan 990 nolu ada haricinde inşaat yapımına müsait 992, 993 ve 1044 adalardaki inşaatların müvekkilince %95-98 oranında tamamlandığını, müvekkilince yapılan imalatların tespitiyle bu imalatlar karşılığı müvekkiline verilmesi gereken ancak üçüncü şahıslara verilen dairelere ilişkin tapuların iptali istemiyle Ankara 22. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/141 Esas sayılı ve Ankara 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/123 Esas sayılı dosyalarındaki tapu iptali ve tescil davalarının iş bu dava dosyasında değerlendirilmesine, 13/06/1994 tarihli 30028 yevmiye sayılı sözleşme gereğince bu dairelerin tapuda müvekkili adına tescil işleminin yapılmasına, tescili mümkün olmayan tapuların dava tarihi itibariyle fazlaya ilişkin hakları saklı olarak rayiç bedelinin reeskont faiziyle ödenmesine, 1044, 1061, 1062 nolu adalarda üçüncü şahıslar lehine verilen şerhlerin iptal edilerek dava ve sözleşme konusu taahhütlerin gerçekleştirilebilmesi için tüm engellerin, arsa sahibi ve üçüncü şahısların müdahalelerinin kaldırılarak işin bitirilmesi için müvekkilinin dava tarihinden itibaren halen yaklaşık 75 ay süresi bulunduğundan bu sürenin kullandırılmasına, bu talep uygun görülmezse taraflar arasındaki 13/06/1994 tarihli 30028 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye yönelik olarak feshine, sözleşmenin 3.maddesinin 4.bendi gereği yapılmış olan imalatların sözleşmenin tasfiye yılı Bayındırlık birim fiyatları ile reeskont faiziyle birlikte ödenmesine, ayrıca sözleşmenin 4.maddesi gereğince müvekkilinin işi %20'nin dışında uygun bir yüzde ile dilediği şahıslara verebileceği ve "müteahhit yaptığı bir takım hizmetler nedeniyle bu hakkı kazanmıştır." denilerek yapılan masraf ve hizmetler nedeniyle zaten arsada hak sahibi olduğu kesinleştiğinden ve bugünkü rayiçlerle arsanın kat karşılığı %45 değeri olduğu ve bu nedenle rayiç bedeline göre projenin tamamı üzerinden sözleşme gereği müvekkilinin kazandığı dairelerin müvekkili adına tesciline, mahkemece ileriye yönelik fesih talebinin kabul edilmemesi halinde sözleşmenin iş bu davanın açılış tarihi itibariyle sözleşmenin 3.4 maddesi gereğince imalatların tasfiye yılı Bayındırlık birim fiyatlarıyla ödenmesine, ayrıca yapılan masraf ve hizmetler nedeniyle arsada hak sahibi olduğu kesinleştiğinden bugünkü rayiçlerle arsanın kat karşılığı %45 değeri olduğu, bu nedenle rayiç bedele göre sözleşme gereği kazanılan dairelerin müvekkili adına tesciline, tescil talebi kabul edilmezse işbu dava tarihi itibariyle rayiç bedellerinin davalıdan tahsiline, açıklanan hususlardan herhangi birisiyle ilgili mahkemece karar verilmesi durumunda verilecek karar doğrultusunda fazla hakları saklı olarak 4.500.000,00 TL'nın ve davalının sözleşmeye aykırı davranışları, hak edilen tapuları devretmemesi, üçüncü kişilerle yaptıkları hukuk dışı sözleşmeler, fiili müdahaleler, müvekkilinin satışlarını iptal ettirmesi, ucuz fiyatlı daire satmak zorunda kalınması gibi eylemleri nedeniyle müvekkilinin uğradığı müspet ve menfi zararlar için 660.000,00 TL olmak üzere toplam 5.160.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren TCMB'nin kısa vadeli krediler için öngördüğü reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili; Dava konusu işlemlerin Mayıs 2000, Mart 2001 yıllarına ait olmakla dava tarihinin 18/12/2006 olması dolayısıyla zamanaşımı süresi dolduğundan davanın bu nedenle reddi gerektiğini, dava konusu 990, 992, 993, 1044, 1061, 1062 adalarla ilgili olarak Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2001/148 Esasında davacı şirketin zarara uğradığı iddiasıyla alacak talebi Ankara 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/123 E. sayılı ve Ankara 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2006/232 E. sayılı dosyalarında tapu iptali ve tescil davaları olduğunu, söz konusu davaların tarafları, konusu aynı olup derdestlik ve esas bakımından reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekili 18/10/2024 tarihli ihtiyati tedbir talep dilekçesinde özetle; davacının alacaklarının teminatı olan, halen yürürlükte olan sözleşmeye göre satılması mümkün olmayan gayrimenkuller satılmakta veya şerhleri kaldırılarak davacının alacaklarını almasının mümkün olamayacağı hukuk dışı bir durum yaratılmakta olduğundan bahisle davacının, davalı arsa sahibi ile Ankara 11. Noterliğinden yaptığı 14.06.1994 tarih ve 30028 yevmiye nolu sözleşme ile ilgili olarak 5 parsel üzerindeki (eski parsel no ...) ada bazında veya bağımsız bölüm halinde davacının yaptığı imalatların teminatı olan ve davacının bilgisi dışında kaldırılan veya halen kaldırılamamış tapular üzerine iş bu dava sonuçlanıp kesinleşip, davacının alacaklarının tümü tahsil edilinceye kadar ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmiş, 01.11.2024 tarihli dilekçesi ile tedbir talep edilen taşınmazların tapu bilgilerini açıklayarak bildirmiştir.
Mahkemenin 14/11/2024 tarihli ara kararında özetle; tüm dosya kapsamı dikkate alındığında; davacı ile davalı kooperatif arasında Ankara 11. Noterliği'nin 13/06/1994 tarihli 30028 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin akdedildiği, davacının yüklenici, davalının arsa sahibi olduğu, davalının ilgili sözleşmenin feshedildiğini ileri sürdüğü, davacının feshin mevcudiyetini kabul etmediği, davacının dava dilekçesi ile davaya konu taşınmazlar üzerinde tarafınca inşa edilmiş dairelerde sözleşmede payına düşen oranda tapu iptali ve tescil talebinde bulunduğu, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre %20 davalı arsa sahibinin, %80 ise yüklenicinin olmak kaydıyla dairelerin ekli krokiye göre yükleniciye verileceği hükmünün yer aldığı, hangi dairelerin verileceğinin sözleşmede açıkça belirtilmediği, davacının tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat isteminde bulunmuş olması karşısında, bu sözleşmedeki paylaşım oranının sağlanması amacıyla inşaattaki tüm bağımsız bölümlerin nizalı hale geldiği değerlendirilmekle, bu kapsamda yapılan incelemede davaya konu eski ... parsel sayılı taşınmazın yeni hali olan ... parsel sayılı taşınmazdan E Blok 1. Bodrum kat, 1 nolu bağımsız bölüm, E Blok Zemin kat, 2 nolu bağımsız bölüm, E Blok Zemin Kat, 3 nolu bağımsız bölüm, E Blok Zemin kat, 4 nolu bağımsız bölüm, E Blok 1. kat, 8 nolu bağımsız bölüm vasfındaki taşınmazların davalı adına kayıtlı olduğu, diğer taşınmazların ise dava dışı 3. kişiler adına kayıtlı olduğu, mahkemece ancak davalı adına kayıtlı ve niza konusu taşınmazlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebileceği anlaşılmakla, davaya konu eski ... parsel sayılı taşınmazın yeni hali olan ... parsel sayılı taşınmazdan E Blok 1. Bodrum kat, 1 nolu bağımsız bölüm, E Blok Zemin kat, 2 nolu bağımsız bölüm, E Blok Zemin Kat, 3 nolu bağımsız bölüm, E Blok Zemin kat, 4 nolu bağımsız bölüm, E Blok 1. kat, 8 nolu bağımsız bölüm vasfındaki taşınmazların üçüncü kişilere devri halinde davacının muhtemel hakkını elde etmesinin önemli ölçüde zorlaşabileceği değerlendirilmekle bu taşınmazların 3. kişilere devrinin önlenmesi yönündeki ihtiyati tedbir talebinin kabulüne, 3. kişiler adına kayıtlı diğer taşınmazlar yönünden ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verildiği gerekçesiyle davacı vekilinin ihtiyati tedbir isteminin kısmen kabulüne, davalı adına kayıtlı Ankara ili, Pursaklar ilçesi, Pursaklar mahallesinde ... parsel sayılı taşınmazda kain E Blok 1. Bodrum kat 1 nolu bağımsız bölüm, E Blok Zemin kat 2 nolu bağımsız bölüm, E Blok Zemin Kat 3 nolu bağımsız bölüm, E Blok Zemin kat 4 nolu bağımsız bölüm, E Blok 1. kat 8 nolu bağımsız bölüm vasfındaki taşınmazların üçüncü kişilere devrinin önlenmesi yönünde teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına, diğer taşınmazlar yönünden ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili 18/03/2025 tarihli ihtiyati tedbir talep dilekçesinde özetle; mahkemenin 14.11.2024 tarihli ara kararı ile bazı taşınmazlar yönünden ihtiyati tedbir kararı verildiğini, ancak dava sonucunun anlamsız hale geldiğini, dava sonucunda bütün taleplerinin kabul edildiği bir karar çıkması halinde dahi davacının 456 daire olduğu uzman raporu ile tespit edilen alacaklarına kavuşmasının imkansız hale getirildiğini, çünkü davacının yaptığı 456 dairenin tapu iptali ve tescili için 2006 yılında açılmış işbu dava sürecinde, davalı kooperatifin hukuka aykırı olarak dairelerin tamamını yakınları olan kişilere devretiğini, davalı arsa sahibi kooperatif ile davacı şirket arasında yapılan kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi'nin 19.9.1994 tarih ve 5228 yevmiye no ile tapuya şerh edildiğini, şerhin lehtarı olarak (eski unvanı ... Emlak A.Ş.) yeni adı ... İnşaat Ticaret Yayıncılık A.Ş. olarak davacı şirket ile yapılan kat karşılığı sözleşmelerin tapuya şerh edildiğini, tapuya şerhin yüklenicinin yapacağı yatırım karşılığı arsa sahibinden olan alacağının en önemli garantisi olduğunu, davacı şirket alacaklarını alamadığı için bu güne kadar hiçbir tapu şerhini kaldırmadığını, kaldırılmasına da onay vermediğini, davacı yaptığı inşaatların garantisi olarak dava konusu arsa üzerine konulan şerhin tüm taşınmazlar üzerinde kaldırılmadan durması gerekirken, bu taşınmazlar üzerindeki şerhlerin Pursaklar Tapu Müdürlüğü tarafından yasalara aykırı bir şekilde kaldırıldığını ve kaldırılmaya devam edildiğini, bu hukuk dışı uygulamalara rağmen tedbir almayan mahkemeye, son olarak şerhlerin de kaldırılmasıyla, davacının alacaklarını almasının fiilen imkansız hale geleceği gerçeği karşısında yeniden, 18.10.2024 tarihli dilekçe ile, işbu dava sonuçlanıp kesinleşip, davacının alacaklarının tümü tahsil edilinceye kadar ihtiyati tedbir konulmasına dair karar alınması talebinde bulunduklarını, ancak mahkemenin ara kararla sadece davalı üzerine kayıtlı ekonomik değeri olmayan bazı taşınmazlara tedbir konulduğunu, tapusu hukuka aykırı olarak 3. Kişilere devredilmiş daireler ve bağımsız bölümlere tedbir konulması taleplerinin red edildiğini, bu durumda dava sonucunda mahkeme davacının 456 dairesine dair hakkını tespit edip karara bağlasa bile tapu iptali, tescil ve tazminat alacaklarının icra edilmesinin mümkün olmayacağını, böylece davacının milyarlarca liralık malvarlığına çökme hadisesine hukuk ve yargı sisteminin engel olmadığı gibi adeta yardımcı olmuş olacağını belirterek 14.11.2024 tarihli "İhtiyati Tedbir kararının kısmen kabulüne" dair ara kararının kaldırılarak; davacı şirketin davalı arsa sahibi ile Ankara 11. Noterliğinden yaptığı 14.06.1994 tarih ve 30028 yevmiye nolu sözleşme ile ilgili olarak 5 parsel üzerindeki (Eski Parsel no ... parsellerdeki ada bazında veya bağımsız bölüm halinde müvekkil şirketin yaptığı imalatların teminatı olan ve davacının bilgisi dışında kaldırılan veya halen kaldırılamamış tapuların tamamı (..., ... parsellerdeki tüm bağımsız bölümler) üzerine işbu dava sonuçlanıp kesinleşip, davacının alacaklarının tümü tahsil edilinceye kadar ihtiyati tedbir konulmasına dair karar verilmesini, kararın yerine getirilmesi için tedbir kararının Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne müzekkere ile bildirilmesini talep etmiştir.
Mahkemenin 20.03.2025 tarihli ara kararında özetle; bu kez davacı vekili 18/03/2025 tarihli ihtiyati tedbir talep dilekçesi ile davacı şirketin davalı arsa sahibi ile Ankara 11. Noterliğinden yaptığı 14.06.1994 tarih ve 30028 yevmiye nolu sözleşme ile ilgili olarak 5 parsel üzerindeki (eski parsel no ... parsellerdeki ada bazında veya bağımsız bölüm halinde müvekkil şirketin yaptığı imalatların teminatı olan ve davacının bilgisi dışında kaldırılan veya halen kaldırılamamış tapuların tamamı (..., ... parsellerdeki tüm bağımsız bölümler) üzerine işbu dava sonuçlanıp kesinleşip, davacının alacaklarının tümü tahsil edilinceye kadar ihtiyati tedbir konulmasına dair karar verilmesini talep etmiş ise de mahkemece ihtiyati tedbir konulan taşınmazlar dışındaki taşınmazların 3. kişiler adına kayıtlı olduğu, üçüncü kişiler adına kayıtlı taşınmazlar üzerine ihtiyati tedbir konulamayacağı anlaşılmakla, davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin HMK 42/4 maddesi uyarınca gecikmesinde sakınca bulunan işler yönünden reddi hakim talebinde bulunulan Heyet tarafından geçici hukuki koruma talebinin değerlendirilebileceği anlaşıldığından reddine karar vermek gerektiği gerekçesiyle davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin HMK 42/4 maddesi uyarınca gecikmesinde sakınca bulunan işler yönünden reddi hakim talebinde bulunulan Heyet tarafından geçici hukuki koruma talebinin değerlendirilebileceği anlaşılmakla; ... parsellerde kayıtlı tüm bağımsız bölümler üzerine ihtiyati tedbir konulması talebinin, mahkemenin 14.11.2024 tarihli ihtiyati tedbir kararında kısmen kabulüne karar verilen taşınmazlar haricindeki taşınmazlar yönünden reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili 30/10/2025 tarihli ihtiyati tedbir talep dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin alacağının teminatı olan ve müvekkilinin izni veya mahkeme kararı olmadan, kanun ve yönetmeliklere aykırı olarak tapudaki şerhlerin kaldırıldığını, tapular ile ilgili olarak Pursaklar Tapu Müdürlüğünün 25.10.2024 tarihli yazısında "şerhlerin kaldırmalarının önlenmesi için Mahkemeden yazı getirmemiz" gerektiği şeklinde bildirimde bulunduğu, Tapu Müdürlüğü nezdinde şerh edilen ... parsellerdeki tüm bağımsız bölümler yönünden tedbir talep edildiğini, mahkemenin 14.11.2024 tarihli ara kararı ile davalı kooperatif adına kayıtlı ekonomik değeri bulunmayan bazı taşınmazlar üzerinde tedbir kararı verildiğini, sözleşmelerinde hangi blokların ve adaların kime verileceğinin belli olduğunu, davaya konu inşaatların müvekkili ... İnşaat A.Ş. tarafından fiilen yapıldığını ve müvekkilinin alacak hakkının 456 daire olarak Uzman bilirkişi raporuyla tespit edildiğini, bu dairelerin tamamının, sözleşme gereği müvekkile ait pay karşılığı olup Tapu üzerine 30.06.1994 tarihinde" Pursaklar 557 ve 643 arazi parsellerine (..., ... nolu parsellere) şerhin konulduğunu, davalı kooperatif müvekkili şirkete ait ve üzerinde müvekkil şirketin şerhi bulunan bu taşınmazların bir kısmını satmış diğer kısmını da kendi yöneticilerine, kendi yöneticilerinin yakınları olan üçüncü kişilere devretmiş oduğunu, bu şerhli tapuları satın alanlar veya devir alanlarda bu şerhlerin olduğunu görerek ve bilerek devir aldıklarını, Pursaklar Tapu Müdürlüğünün müvekkilin açık rızası olmadan şerhleri kaldırdığını, 05.11.2024 ve 08.11.2024 tarihli yazılarında, "kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinden itibaren 5 yıl içinde Kat irtifakı kurulmadığı gerekçesiyle şerhleri kaldırıldığı"nın ifade edildiğini,R esmî Gazete de 29/12/1934 tarih ve 2892 Sayı ile yürürlüğe giren tapu kanunun Ek hüküm: 2/4/1998 - 4358/3 md gereğince "Tapuya konulan Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur." denildiğini, yine arada bir Tapu Kanununa göre yenilenen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 03.03.2009 tarih ve 2009/6 Sayılı son genelgesinde ve Tapu Kanununda olduğu gibi "kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde beş yıl içinde irtifak hakkı tesis edilerek tapuya tescil edilmesi durumunda tapu şerhleri müvekkilin izni olmadan kaldırılamayacağı"nın Tapu Kanunu ve yönetmelikler gereği olduğunu, müvekkilin yaptığı inşaatların garantisi olarak dava konusu arsa üzerine konulan şerhin Tapu Kanununa göre kat irtifakını süresinde kurması sebebiyle kaldırılmasının yasalara göre mümkün olmadığını, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2009/6 sayılı genelgesinde öngörülen 5 yıllık sürenin, kat irtifakı kurulmamış taşınmazlara ilişkin olduğunu, müvekkili şirketin inşa ettiği ... parsellerde kat irtifakının 20.05.1995 tarihinde kurulduğunu, bu sebeple tapular üzerindeki şerhlerin kaldırılmasının hukuken geçersiz olduğunu, tapuya şerhin konulduğu 1994 yılından 3 yıl sonra kat irtifakının kurulması ile bağımsız bölümlere dönüştürüldüğünü, Pursaklar Tapu Müdürlüğü’nün 2009/6 sayılı genelgeye dayanarak yaptığını ifade ettiği işlemin gerçeklere ve yasalara aykırı olduğunu, kaldı ki 12.03.1997 tarihli Bakanlar Kurulu kararı ile söz konusu alanlar 'Heyelan bölgesi' ilan edilerek yapı yasağına alındığını, yapı yasağının 27 yıl sürdüğünü, bunun mücbir sebep süre olduğunu ve zamanaşımını durduracağını, müvekkili kat irtifakını kuramamış bile olsaydı Tapu Kanunu ve buna bağlı sürdürülen yönetmelikler sebebiyle Kat irtifakı kurması için henüz iki yıl daha süresi bulunduğunu, kaldı ki arsa sahibinin fiilen engellediği parseller ve kısımlar haricinde tüm inşaatların teslim edilmiş olduğunu, müvekkil şirketin 2001 yılında Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesinde 2001/148 Esas ile dava açarak süreyi kestiğini, kaldı ki Pursaklar Tapu Müdürlüğünün 2024 yılına kadar "Tapudaki şerhlerin kaldırılması ile ilgili yapılan müracaatlarda "Mahkemede yürüyen bir dava olduğunu tarafımızca kaldırılmadan veya Mahkeme kararı gelmeden şerhlerin kaldırılmasının mümkün olmadığını" söylemişken, Nisan 2024 tarihinden itibaren keyfi olarak müvekkili lehine konulmuş şerhleri kaldırmaya başladığını, davalı ... Kooperatifinin müvekkili sirkete vermesi gereken tapuları zaten satmış ve kendi üyelerinin ve üye çocuklarının üzerine geçirmiş olduğunu, şimdi de kanunsuz bir şekilde bu dairelerin müvekkili şirkete ait olduğunu gösteren şerhlerin hukuka aykırı bir şekilde kaldırılmakta olduğunu, kanunlara göre şerhli bir gayrimenkulü şerhi göre göre alan üçüncü şahısların masumiyetinden veya iyi niyetinden bahsedilemeyeceği gibi taşınmazların tamamı devredildiği tarihlerde ... A.Ş. lehine şerhli olduğunu, bu nedenle, TMK. 1023 anlamında iyi niyet korumasından yararlanılamayacağını, Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, tapuda mevcut şerhi bilerek taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyiniyetli sayılamayacaklarını, Pursaklar Tapu Müdürlüğünün 05.11.2024 ve 08.11.2024 tarihli yazılarıyla dayandığı 2009/6 sayılı genelge gerekçesi hatalı yorum olduğunu belirterek davaya konu ... parsellerdeki tüm bağımsız bölümler yönünden ... A.Ş. lehine şerhlerin yeniden tapuya işlenmesine, aynı taşınmazlar üzerinde üçüncü kişilere satış ve devrin önlenmesi amacıyla teminatsız ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
İlk Derece Mahkemesince 06.11.2025 tarihli 2021/481 esas sayılı ara kararında özetle: Bu kez davacı vekilinin 30/10/2025 tarihli ihtiyati tedbir talep dilekçesi ile; dava konusu eski parsel no ..., ... parsellerdeki tüm bağımsız bölümler yönünden davacı ... A.Ş. lehine davadan önce tapu kayıtlarına konulan ve safahatta kaldırılan şerhlerin yeniden tapuya işlenmesine ve taşınmazların 3.kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmiş olduğu, davacı vekilinin eldeki dava açılmadan önce davaya konu taşınmazlar üzerinde konulan şerhlerin Tapu Müdürlüğü tarafından usulüne aykırı olarak kaldırıldığına yönelik iddiada bulunarak, usulüne aykırı kaldırıldığından bahisle şerhlerin yeniden tapuya işlenmesi talebinin eldeki davada değerlendirilmesi ve çözümlenmesi mahkemenin yetkisi itibariyle mümkün olmadığından, buna ilişkin ihtiyati tedbir talebinin reddine, mahkemece daha önce ihtiyati tedbir konulan taşınmazlar dışındaki taşınmazların 3. kişiler adına kayıtlı olduğu, üçüncü kişiler adına kayıtlı taşınmazlar üzerine ihtiyati tedbir konulamayacağı anlaşılmakla tekrarlanan ihtiyati tedbir talebinin şartlarda bir değişiklik bulunmadığı dikkate alınarak ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle:Davaya konu ... parsellerdeki tüm bağımsız bölümlerde yer alan şerhlerin kaldırılması yönünde müvekkilinin bir izninin olmadığını, bu parsellerde dava konusu sözleşme sırasında parsel bazında konulan şerhlerin yine parsel bazında yenilenerek bugüne kadar haksız ve hukuka aykırı olarak kaldırılan tüm şerhlerin iadesinin sağlanarak tapuya işlenmesi ve dava konusu taşınmazların tamamı üzerinde teminatsız ihtiyati tedbir kararı verilmesi, aksi durumda kararın kaldırılması gerektiğini, müvekkili şirket lehine 1994 yılında ... parseller üzerine konulan kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhlerinin, ilgili kanun ve yönetmeliklere açıkça aykırı olarak, müvekkilinin izni ve mahkeme kararı olmadan Pursaklar Tapu Müdürlüğü tarafından kaldırıldığını, şerhlerin iadesi ve ihtiyati tedbir konulması talepleri üzerine tedbir taleplerinin reddedildiğini, bu kararı verirken mahkemece tapunun terkin işleminin dayanaklarını, şerhlerin kaldırıldığı bağımsız bölümleri, 3.kişilere devrin kötüniyetli olup olmadığını incelemeden karar verdiğini, bu nedenle kararın eksik incelemeye dayalı olduğunu, davaya konu inşaatların müvekkili tarafından fiilen yapıldığını ve müvekkilinin alacak hakkının 456 daire olarak uzman bilirkişi raporuyla tespit edildiğini, bu dairelerin tamamının sözleşme gereği müvekkiline ait pay karşılığı olup tapu üzerine 30.06.1994 tarihinde Pursaklar 557 ve 643 arazi parsellerine (..., ... nolu parsellere) müvekkili lehine şerhler konulduğunu, tapu müdürlüğü tarafından mahkemeye gönderilen yazı eklerinde bu şerhin konulduğuna dair 07/09/1994 Hv tarihli yazının muhtelif dilekçelerinde mahkemeye sunulduğunu, buna ilaveten 19.09.1994 tarih ve 5228 yevmiye numarasıyla tapuya tekrar şerh edildiğini, tapu müdürlüğünden gönderilen 07.11.2024 tarihli dilekçenin eklerinde müvekkiline ait şerhlerin bilgileri ve bu şerhlerin kaldırılmasına engel teşkil eden diğer şerhlerin de yer aldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 13.06.1994 tarihli olduğunu, şerhin 19.09.1994 – 5228 yevmiye ile işlendiğini, kat irtifakının 20.05.1995 tarihinde kurulduğunu, bu kronolojinin Tapu Kanunu 26.maddesindeki “5 yıl içinde kat irtifakı kurulmazsa şerh kalkar” hükmünün somut olayda uygulanamayacağını ispatladığını, kat irtifakının süresinde kurulduğunu, dolayısıyla tapu müdürlüğünün Tapu Kanununun 26.maddesindeki “5 yıl içinde kat irtifakı kurulmazsa şerh kalkar” hükmüne dayanmasının hukuki olmadığını, TMK'nun 1024/1 gereğince tapu müdürlüğünce yapılan terkinlerin yolsuz olduğunu, hakkı zedelenen müvekkilinin bu terkinin düzeltilmesini talep hakkı olduğunu, TMK'nun 1024/2 gereğince yolsuz terkin yani şerhlerin kaldırılması sonrası yapılan tüm tescillerin yolsuz tescil olduğunu, tapuya şerhin taşınmazın satış, devir veya başka bir işleme konu olmasını engelleyebileceği veya bu işlemleri belirli koşullara bağlayabileceğini, satış vaadi şerhi bulunan bir taşınmazın 3.kişilere satışının mümkün olamayacağını, mümkün olduğu hallerde bile şerhi koyanın rızası alınmadan yapılan satışların taşınmazı alan 3.şahsın kötü niyetinden bahisle borçlu sorumluluğunu paylaşmasına neden olacağını, ayrıca şerhin 3.kişilerin iyiniyet karinesinin arkasına sığınmasını engelleyeceğini, mahkemenin 20.03.2025 tarihli ara kararında, yalnızca “üçüncü kişilere ait taşınmazlara tedbir konulamayacağı” gerekçesiyle ihtiyati tedbir taleplerinin reddedildiğini, ancak şerhlerin iadesine dair talepleri hakkında mahkemenin görev alanına girmediği gerekçesiyle bir karar verilmediğini, bu durumun tek başına istinaf sebebi olduğunu, mahkemenin " şerhlerin yeniden tapuya işlenmesinin görev alanımızda olmadığı" yönündeki değerlendirmesinin hukuken yerinde olmadığını, zira somut davanın tapu kaydının gerçek duruma uygun hale getirilmesini, müvekkilinin sözleşmeden doğan haklarının korunmasını ve3. kişilere karşı kişisel hakkın ileri sürülebilirliğini konu aldığını, TMK'nun 1024.maddesi gereğince yolsuz terkinin düzeltilmesinin doğrudan mahkemenin görev alanında olduğunu, Tapu Kanununun 26.maddesinde şerhin kaldırılmasının yalnızca hak sahibinin rızasıyla veya mahkeme kararıyla mümkün olduğu"nun düzenlendiğini, Yargıtay'ın yerleşik uygulamalarına göre, şerhlerin iadesi talebinin hem mahkemenin görev alanı içinde olduğunu, hem de bu davanın ayrılmaz bir parçası olduğunu, şerhlerin iadesi talepleri hakkında da ayrıca karar verilmesi gerektiğini, davalı kooperatifin müvekkili şirkete ait ve üzerinde müvekkili şirketin şerhi bulunan bu taşınmazların bir kısmını satmış, diğer kısmını da kendi yöneticilerine, kendi yöneticilerinin yakınları olan 3.kişilere devretmiş olduğunu, bu şerhli tapuları alanlar veya devir alanların da bu şerhlerin olduğunu görerek ve bilerek devir aldıklarını, Pursaklar Tapu Müdürlüğü’nün başından bu yana müvekkilinin açık rızası olmadan şerhleri kaldırarak davalı arsa sahibi ve şerhli tapuları alanlar lehine davranarak hukuka aykırı bir davranış sergilediğini, tapu müdürlüğünün hukuka aykırı ve yolsuz terkin işlemi sonrasında yapılan devirlerin ise TMK1024 maddesi uyarınca yolsuz tescil hükmünde olduğunu, bu nedenle her iki devir türünün de hukuken korunamayacağını, Pursaklar Tapu Müdürlüğü’nün 05.11.2024 ve 08.11.2024 tarihli yazılarında, "kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinden itibaren 5 yıl içinde kat irtifakı kurulmadığı gerekçesiyle şerhleri kaldırıldığı"nın ifade edildiğini, tapu müdürlüğünün 2024 yılına kadar “mahkeme kararı olmadan şerh kaldırılamaz” yönünde işlem yapmışken, bu yıl içinde tutumunu değiştirerek davalı kooperatifin veya davalı kooperatiften daire alan şahısların talebiyle şerhleri kaldırdığını, bu işlemin açıkça kamu düzenine aykırı olduğunu, mahkemenin takdir edeceği üzere inşaat projelerinin tasdik edilebilmesi için kat irtifakının kurulması gerektiğini, kat irtifakı olmasa yapı ruhsatının bile alınamayacağını, oysa ki bahse konu inşaatların bitmiş durumda olduklarını, müvekkilinin yaptığı inşaatların garantisi olarak dava konusu arsa üzerine konulan şerhin kaldırılmasının (Tapu Kanununa göre kat irtifakının süresinde kurulmuş olması nedeniyle) yasalara göre mümkün olmadığını, yine arada bir Tapu Kanunu’na göre yenilenen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 03.03.2009 tarih ve 2009/6 sayılı son genelgesinde de Tapu Kanununda olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde beş yıl içinde irtifak hakkı tesis edilerek tapuya tescil edilmesi durumunda tapu şerhlerinin müvekkilin izni olmadan kaldırılamayacağının açıkça ifade edildiğini, müvekkili şirketin inşa ettiği ... parsellerde kat irtifakının 20.05.1995 tarihinde kurulmuş olup bu sebeple tapular üzerindeki şerhlerin kaldırılması hukuken geçersiz olup yeniden tesisi gerektiğini, nitekim müvekkili şirketin tapuya şerhi koyduğu 1994 yılından 3 yıl sonra kat irtifakı kurulması ile bağımsız bloklar ve daireler haline dönüştürülen bağımsız bölümler ile ilgili satışlar yapmış olduğunu, kat irtifakı kurulmamış olsaydı, arsa tapularının 200 -250 parçaya ayrılarak daire tapusu şekline dönüştürülemeyeceğini, Pursaklar Tapu Müdürlüğü’nün 2009/6 sayılı genelgeye dayanarak yaptığını ifade ettiği işlemin gerçeklere ve yasalara aykırı olduğunu, heyelan etüt araştırması sebebiyle 27 yıllık yapı yasağının zamanaşımını kestiğini, 12.03.1997 tarihli Bakanlar Kurulu kararı ile söz konusu alanların heyelan bölgesi ilan edilerek yapı yasağına alındığını, yapı yasağının 27 yıl sürdüğünü, bunun mücbir sebep süre olduğunu, 12.03.1997 tarihinden 05/04/2024 tarihine kadar 27 yıl olduğunu ve zamanaşımını durdurduğunu, müvekkili kat irtifakını kuramamış bile olsaydı Tapu Kanunu ve buna bağlı sürdürülen yönetmelikler sebebiyle kat irtifakı kurması için henüz iki yıl daha süresi bulunduğunu, kaldı ki arsa sahibinin fiilen engellediği parseller ve kısımlar haricinde tüm inşaatların teslim edildiğini, açtıkları davalar sebebiyle TMK'nun 157.maddesine göre mahkeme kararı olmadan ilgili tapu dairesinin işlem yapamayacağını, müvekkili şirketin 2001 yılında 1. Asliye Ticaret Mahkemesinde 2001/148 Esas ile dava açarak süreyi kestiğini, inşaatların tamamlanarak yeni taleplerin ortaya çıkması, Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesince taleplerinin yeni bir dava konusu olduğu şeklinde karar verilmesi üzerine 05.07.2007 tarihinde davanın açılmamış sayılmasına karar verildiğini, bu kararın verilmesinden 4 ay önce 18.12.2006 tarihinde açtıkları iş bu dava ile TBK 157 maddesi uyarınca zamanaşımı süresini kestiğini, toplamda 2001 yılından bu yana dava konusu arsa üzerinde açtıkları davalar münasebetiyle 25 yıldır sürenin durmuş vaziyette olduğunu, 2001 yılında 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2001/148 E.ve 2007 yılında iş bu davanın görüldüğü Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2006/717 E tarafından ilgili tapu müdürlüğüne gönderilen yazı ile derdest olan dava ile ilgili bilgi verildiğini ve ilgili evrakların istenildiğini, tapu müdürlüğünün bilgi sahibi olduğu bu kadar önemli bir durum varken şerhleri kaldırmasının kanunlara aykırı olduğunu, Nisan 2024 tarihinden itibaren keyfi olarak müvekkili lehine konulmuş şerhleri kaldırmaya başladığını, şerhler kaldırıldıktan sonra müvekkiline bildirilmiş olup böyle çok sayıda yazı bulunduğunu, davalı ... Kooperatifinin müvekkili şirkete vermesi gereken tapuları zaten sattığını ve kendi üyelerinin ve üye çocuklarının üzerine geçirdiğini, şimdi de kanunsuz bir şekilde bu dairelerin müvekkili şirkete ait olduğunu gösteren şerhlerin hukuka aykırı bir şekilde konusu suç teşkil edecek şekilde kaldırılmakta olduğunu, ..., ... parsellerdeki veya ilgili parsellerdeki tüm bağımsız bölümlerde yer alan şerhlerin hiç birisinin kaldırılması yönünde müvekkilinin bir izni olmadığını, tapu idaresinin müvekkili aleyhine yaptığı şerh terkin işlemlerinin hukuken geçerli olmadığını, dava konusu sözleşme sırasında parsel bazında konulan şerhlerin yine parsel bazında yenilenerek bu güne kadar haksız ve hukuka aykırı olarak kaldırılan tüm şerhlerin iadesinin sağlanması gerektiğini belirterek, mahkemenin 06.11.2025 tarihli ara kararın kaldırılmasına, davaya konu ... parsellerde bulunan tüm bağımsız bölümlerin tamamı üzerine ihtiyati tedbir konulmasına, Pursaklar Tapu Müdürlüğü tarafından hukuka aykırı şekilde kaldırılmış olan tüm şerhlerin yeniden tapuya işlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Talep, ihtiyati tedbir istemine ilişkin olup mahkemece verilen ara kararına karşı ihtiyati tedbir talep eden davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 355. maddesi hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
Dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle, yasaya uygun gerektirici nedenlere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı ve özellikle davaya konu sözleşme kapsamında sözleşmenin tapuya şerh edildiği, tapu müdürlüğünün 08.11.2024 tarihli yazısı içeriğinde de belirtildiği üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 03.03.2009 tarih 2009/6 sayılı genelgesinin "B" bendinin ikinci paragrafı gereğince "(12.10.2021 tarihli ve E-23294678-010.06.02-2652014 sayılı Makam Oluru ile Değişik Cümle) Noterler tarafından düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan birinin talebi ile tapu siciline şerh verilir.(03.04.2013 tarihli ve 23294678-010.06/33-2735 sayılı Makam Olur'u ile değişik) Tapu siciline şerh edilmesinden itibaren anılan taşınmazın satışı beş yıl içinde yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse malikin istemi ve terkin harcının yatırılması koşuluyla şerh terkin edilebilir." hükmü gereğince dava konusu sözleşme kapsamında kat irtifakının kurulduğu, sözleşmenin de tapuya şerh edildiği anlaşılmakla, Tapu Sicil Müdürlüğünün terkin yönünden işlem tesislerine ilişkin mahal mahkemesinin yetkisinin bulunmadığının anlaşılmasına göre, ihtiyati tedbir talep eden davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-İhtiyati tedbir isteyen davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine,
2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 732,00 TL istinaf karar harcından yatırılan 615,40 TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 116,60 TL harcın davacıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına,
3-İstinaf başvurusu nedeniyle yapılan yargılama giderleri ile ödediği istinaf başvuru harcının davacı üzerinde bırakılmasına,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 362/1.f maddesi gereğince KESİN olmak üzere 05.02.2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...
e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır