mahkeme 2021/514 E. 2024/362 K.

T.C. Ankara Batı ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2021/514 Esas - 2024/362
T.C.
ANKARA BATI
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
KARAR
TÜRK MİLLETİ ADINA

ESAS NO : 2021/514 Esas
KARAR NO : 2024/362

HAKİM :
KATİP :

DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
VEKİLİ :

DAVA : Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 06/11/2020
KARAR TARİHİ: 04/04/2024
K.YAZIM TARİHİ: 05/05/2024

Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA :
Davacı vekili; davacı müvekkilinin davalı şirket ile yapmış olduğu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parsel de bulunan ... Blok ... ve ... kat bağımsız daireyi projeden görerek satın aldığını, ancak tapuda müvekkile ... ve .... kat ... numaralı ve ... numaralı dairelerin satışının yapıldığını, satın alma işlemi yapıldığında projenin tamamlanmamış olduğunu, müvekkilin sözleşme konusu daireyi satın aldığını, ödemesinin gerçekleştiğini, projeye uygun yapılmayan ve ortak alanda bulunan ayıplı işlerin bulunması ve zararların tespiti yönünde site yönetimi tarafından Sulh Hukuk Mahkemesi'nce tespit yaptırıldığını, tespitten sonra davalı şirkete ihtarda bulunulduğunu, ortak alan edimlerinin proje ile uygun olmadığını, ortak alanlarda eksiklikler ve ayıplı işler olduğunu, müvekkilinin söz konusu daireyi projeye göre satın aldığını, ancak zarar ettiğini, taşınmazın eksik ve ayıplı işlerden dolayı değer kaybettiğini, yapıya ilişkin ayıpların gözle görülür nitelikte olmayıp gizli ayıplar olduğunu, ortak alan eksikleri ve projenin görseline uygun olmaması nedeni ile dairenin uğrayacağı değer kaybının tespiti ve söz konusu tutarların tazminin gerektiğini beyan ederek ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Sokak, ... Ada, ... parsel numara ile kayıtlı arsada yer alan taşınmazın projeye uygun yapılması için gereken işlemlerin maliyetinin tespiti ile müvekkilden herhangi bir ücret talep edilmeksizin davalı tarafından eksikliklerin giderilmesini, aksi durumda söz konusu bedellerin tahsilini, müvekkilin iki ayrı daire için uğramış olduğu zararın (değer kaybı) davalı taraftan en yüksek banka mevduat faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili ön inceleme duruşmasında dava dilekçesinde talep edilen 11.000,00TL'nin 5.500,00TL'sinin değer kaybı yönünden, 5.500,00TL'sinin eksik ve ayıplı işler bedeli yönünden olduğunu beyan etmiştir.
CEVAP :
Davalı vekili; anılan sitenin tasdikli projesine göre inşa edildiğini, burada eksik-hatalı-yarım bırakılmış-ayıplı bir imalatın bulunmadığını, davacı yana önce ... bloktaki ... ... kattaki dairelerin satışının kararlaştırıldığını, daha sonra uygulama imar planı gereği bu meskenlerin yerine bir üst kattaki dairelerin davacı yana itiraz olmadan verildiğini, bu nedenle dairtelerdse bir değer azalması olmadığını, ortak alanlardaki eksiklikler konusunda arsa sahibi ... tarafından müvekkili şirket aleyhine Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesine ait, ...E. Sayılı tazminat davasının açıldığını, bu davanın derbest olduğunu, bu aşamada müvekkili tarafından ortak alanlardaki eksikliklerin giderilmesi konusunun kararlaştırıldığını, ortak alşanlardaki eksikliklerin tespiti ve giderilmesi halinde taşınmazın genelinde ve davacı yanın hissesine göre bir değerlendirmenin yapılması gerektiğini beyan ederek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :
Tarafların ticaret sicil kaydı, Ankara Batı ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... değişik iş sayılı dosyası, Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dava dosyası, Ankara Batı ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... değişik iş sayılı dosyası, dava konusu taşınmazın mimari projesi, tapu kaydı, mahallinde yapılan keşif, 11/04/2022 tarihli bilirkişi heyet raporu, 15/09/2022 tarihli bilirkişi heyeti ek raporu, 12/01/2023 tarihli bilirkişi heyeti ikinci ek raporu, 29/05/2023 tarihli bilirkişi heyeti üçüncü ek raporu, 05/12/2023 tarihli bilirkişi heyeti dördüncü ek raporu ile tüm dosya kapsamı.
Bilirkişi heyeti raporunda, davacı yanın iş bu davası ile anılan sitenin ortak alanlarında var olan hatalı-eksik-ayıplı imalatların davalı yanca giderilmesini ve bunun için gerekli imalat -ikmal bedellerinin tespitini veya aksi halde söz konusu bedelin davalı yandan tahsilini istediğinden bu bağlamda heyetimizce yapılan değerlendirme sonrasında davalı yandan ikmali istenilen işlerden (ihtisasımız nedeni ile sadece inşaat imalat konularında) açık ayıplı sınıfına giren işler ve bu işlerin imalatların ikmali bedelinin toplamda 39.000,00TL, gizli ayıplı işlerin ve bu işlerin - imalatların ikmali bedelinin toplamda 210.800,00TL, hiç yapılmayan= eksik işlerin ve bu işlerin - imalatların ikmali bedelinin toplamda 479.120,00TL ve genel toplamda ise 728.920,00TL olduğu, diğer bir anlatımla dava dilekçesindeki talebe göre davalı yandan ikmali istenilen işler bedeli toplamının 728.920,00TL olduğu, aksi durumda davalı yandan tahsili isdtenilen bu bedelden davacı yanın 2 dairesi için arsa payına göre talep edebileceği bedelin de =728.920,00TL x 2 daire x 204/8563 sehim = 34.730,74TL olabileceği (Daire başı 17.365,37TL) Yüce Mahkemenizce de takdir edileceği üzere Yerleşik Yargıtay İçtihatlartına ve genel temayüllere göre iş bu davaya konu olan açık-gizli ayıplı imalatlar ile hiç yapılmayan imalatların davalı yanca ikmali durumunda ve/ veya bunlara ait toplam bedelinin davalı yandan davacının arsa payına göre tahsili sonrası bu imalatlar bazaında davacının satın aldığı meskenlerde değer kaybından söz edilemeyeceği aşikar olduğu gibi, sözleşmesi ve tasdikli mimkari projesine göre anılan sitede 40 araçlık otoparkın 33 araçlık yapılmış olması her bir daireye 1 adet müstakil kapalı otopark yapılmamış olması, her bir daireye 1 araçlık açık otopark yapılmamış olması, 20 araçlık misafir açık otoparkın burada yapılmamış olması davacı yana ait meskenlerde bir değer azalmasına sebebiyet vermiş olduğu ve davacı yanın bu konuda talep edebileceği zararının-değer kaybınında 19.638,00TL ye denk geldiği kanaatine varıldığı, diğer taraftan davacı tarafından davalıya keşide edilen ihtarname ile, davacı vekili aracılığı ile, davalı şirkete edimlerini yerine getirmesi için ihtarda bulunulduğu ifade edilerek, 20.12.2019 tarihli ihtarname dosyaya sunulmuş ise de,tebliğ tarihi dosyada mevcut olmaması nedeni ile, 3 gün sonrasında davalıya tebliği edilmiş olabileceğinin kabulü ile,davalının 24.12.219 tarihinde temerrüde düşeceği esas alınarak, 17.365,37TL+ 19.638,00TL = 37.003,37TL tutar yönünden yapılan yasal faiz hesabı ile davalının, dava tarihi olan, 06.11.2021 tarihi itibari ile; 37.003,37TL asıl ve 6.231,77TL işlemiş faiz olmak üzere, toplam, 43.235,14TL talep edebileceği hesap ve tespit edildiği belirtilmiştir.
Bilirkişi heyeti 29/05/2023 tarihli ek raporunda, dosya içeriğindeki bilgi, belge, itiraz ve iddiaların, yapılan yerinde inceleme ve tespitler
çerçevesinde değerlendirildiğinde; mekanik aksamda tespit edilen eksik ve ayıplı işler yukarıya çıkarıldığı şekilde olduğu, mekanik aksamda tespit edilen ayıplı ve eksik işlerin giderilebilmesi için güncel cari rayiç fiyatlarla, toplamda; 516.000,00TL olabileceği, elektrik aksamda tespit edilen ayıplı ve eksik işlerin giderilebilmesi için güncel cari rayiç fiyatlarla, toplamda 36.000,00TL olarak hesaplanabileceği belirtilmiştir.
GEREKÇE :
Dava, taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca taşınmazlara ilişkin ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi, aksi durumda söz konusu bedellerin tahsili, davacının iki ayrı daire için uğramış olduğu zararın (değer kaybının) davalı taraftan tahsili istemine ilişkindir.
Ankara Batı ... Tüketici Mahkemesinin ... esas ... karar sayılı ilamı ile görevsizlik kararı verilerek mahkememize gönderilen dava dosyası mahkememiz esasının yukarıda belirtilen sırasına kaydedilmiştir.
Davadışı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici arasında Yenimahalle ... Noterliği'nin 07/08/2013 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiği, bu sözleşmeye göre ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde inşa edilecek yapıdaki konutlar karşılığında sözleşme uyarınca belirlenecek oranda %50 arsa payının yükleniciye devredileceğinin düzenlendiği, yine davacı ile davalı arasında akdedilen gayrimenkul satış mukavelesi başlıklı harici satış sözleşmesine göre davacının davalıdan ... blok ... Ve ... Katta bulunan iki bağımsız bölümü satın aldığı, ancak tapuda devredilen taşınmazların ... Ve ... Kat ... ve ... numaralı bağımsız bölümler olduğu, güncel tapu kaydına göre anılan iki dairenin davacı adına kayıtlı olduğu tespit edilmiştir.
Davacı yan işbu dava ile ortak alanlardaki eksik ve ayıplı imalatların yüklenici davalı tarafından giderilmesini, mümkün değilse bedelini ve bu eksik ve ayıplı imalatlar sebebiyle iki dairesinde oluşan değer kaybını talep etmektedir.
Mahkememizce bildirilen ve uyuşmazlığın çözümü için gerekli olan resen toplanması gereken deliller toplanarak taşınmaz başında keşif yapılmış ve ilk olarak bilirkişi heyetinden kök rapor alınmıştır. Davacı yan tespit raporunda belirtilen eksik ve ayıplı işlerin giderilmesini talep ettiğini, bunlar arasında mekanik ve elektrik işlerinin de bulunduğunu bildirerek rapora itiraz etmiş, mahkememizce tespit raporu ve dava dilekçesi incelendiğinde davacının itirazının yerinde olduğu değerlendirilmekle heyete makine mühendisi ile elektrik mühendisi eklenerek ek rapor alınmasına karar verilmiştir. Mahkememiz talimatına uygun bir değerlendirme ve hesaplama içermediğinden bilirkişi heyetinden dört kez ek rapor alınmıştır. Nihayetinde 05/12/2023 tarihli ek raporun uyuşmazlığın çözümü için yeterli olduğu, gerekçeli ve denetime elverişli olduğu değerlendirilerek davacı tarafından yapılan itiraz ile yeni rapor talebi reddedilerek rapor hükme esas alınmıştır.
Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında davadışı arsa maliki tarafından davalı aleyhine ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için dava açılmış olduğu, yargılama sırasında eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için davalı yükleniciye süre verildiği davalı tarafça beyan edilmiş ve bilirkişi heyetince bu sürede eksikliklerin giderilmesi halinde davanın konusuz kalacağı rapor edilmiştir. Davacının iki adet taşınmaz maliki olması ve ortak alanlara ilişkin davalıya eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için husumet yöneltebileceği, talep edebileceği kısmın yalnızca arsa payına karşılık olacağı, arsa maliki tarafından açılan dava ile işbu dava arasında bu yönden bir derdestlik söz konusu olmayacağı ve dosyanın bekletici mesele yapılmasına yer olmadığı, mahkemesince verilen sürenin o dava taraflarını bağlayacağı, mahkememizde görülen işbu davayı etkilemeyeceği, kaldı ki gelinen aşama itibariyle eksik ve ayıplı işlerin davalı tarafça giderilmemiş olduğu ve davacının bu yöndeki talebinin yerinde olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır.
... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... parselde inşa edilen ... isimli yapının ortak alanlarında, 11/04/2022 tanzim tarihli raporda kalem kalem açıklanan inşaat imalat alanındaki eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelinin 728.920,00TL olduğu, 29/05/2023 tanzim tarihli ek raporda kalem kalem açıklanan elektrik imalat alanındaki eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelinin 29.100,00TL olduğu ve mekanik imalat alanındaki eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelinin 206.421,00TL olduğu, buna göre tüm eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelinin toplam 964.441,00TL olduğu, davacı arsa payına ve iki adet dairesine göre talep edebileceği bedelin 45.952,58TL olduğu kabul edilmekle davacının davasının kabulüne, 29/05/2023 tanzim tarihli ek raporda tespit edilen mekanik aksamdaki eksiklikler ile elektrik aksamındaki eksikliklerin, 11/04/2022 tarihli kök raporda tespit edilen inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin davacı arsa payına göre mahkememizce belirlenen masrafı olan 45.952,58TL masraf davalıya ait olmak üzere davalı tarafça giderilmesine, 29/05/2023 tarihli ek rapor ile 11/04/2022 tarihli kök raporun kararın eki sayılmasına karar verilmiştir.
Açıklanan mekanik, inşaat ve elektrik imalatına ilişkin ortak alanlardaki eksiklikler sebebiyle davacının maliki olduğu iki adet dairenin rayiç değerinde bir azalma olacağı kabul edildiğinden bilirkişi raporunda iki adet daire için hesaplanan 19.638,00TL değer kaybının da davalıdan tahsili gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır. Davacı yanın bu kalem yönünden talebi şimdilik 5.500,00TL olduğundan taleple bağlı kalınarak ve ihtarnamenin tebliğ şerhi dosyaya delil bildirme ve sunma süresinde sunulmadığından dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
DAVANIN KABULÜ İLE,
1-29/05/2023 tanzim tarihli ek raporda tespit edilen mekanik aksamdaki eksiklikler ile elektrik aksamındaki eksikliklerin, 11/04/2022 tarihli kök raporda tespit edilen inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin masrafı davalıya ait olmak üzere davalı tarafça giderilmesine, 29/05/2023 tarihli ek rapor ile 11/04/2022 tarihli kök raporun kararın eki sayılmasına,
2-Taleple bağlı kalınarak 5.500,00TL değer kaybının davalıdan dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsili ile davacıya verilmesine,
3-Alınması gereken 3.514,72TL karar ve ilam harcından peşin alınan 187,85TL harç ile 690,83TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 2.636,04TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
Zorunlu arabuluculuk kapsamında Arabuluculuk Yönetmeliğinin 26/2 maddesi gereği ödenecek ve Arabuluculuk AÜT'nin Birinci Kısmına göre taraf sayısı gözetilerek belirlenen 1.320,00TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
Davacı tarafından yatırılan 187,85TL peşin harç, 59,30TL başvuru harcı, 8,50TL vekalet harcı ile 690,83TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 946,48TL harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından sarf edilen 227,10TL tebligat ve posta gideri ile 9.300,00TL bilirkişi ücreti, 571,90TL keşif harcı, 240,00TL keşif araç ücreti olmak üzere toplam 10.339,00TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
5-Davacının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT gereğince takdir ve hesap edilen 17.900,00TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 04/04/2024

Katip Hakim
e-imzalı e-imzalı