Karar Detayı

T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2025/2032
Karar No : 2025/4536

TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. ...

KARŞI TARAF (DAVACI) : ... Eğitim ve Öğretim Kurumları Anonim Şirketi
VEKİLİ : Av. ...

İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: İstanbul ili, Gaziosmanpaşa ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parselde bulunan taşınmazın 1.873,00 m²'lik kısmının okul bahçesi ve açık otopark olarak fuzulen işgal edildiğinden bahisle 2016/12-2021/11 tarihleri arası dönem için toplam 1.850.781,00 TL ecrimisil istenilmesine yönelik düzenlenen İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığının bila tarih ve ... sayılı ecrimisil ihbarnamesinin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporu doğrultusunda ecrimisil dönemi için davacıdan istenebilecek ecrimisil miktarının 686.114,64 TL olduğu sonucuna varılarak, dava konusu işlemin bu kısmı yönünden davanın reddine, 1.164.666,86 TL'lik kısmının iptaline karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davalı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davalı idare tarafından, taşınmaza ait ecrimisil birim bedelini tespit ederken objektif kriterler kullanmadığı, taşınmazın okul alanında kalması nedeniyle ecrimisil hesabında değerinin düştüğü konusunda ek rapor alınmadığı ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI :Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.

TETKİK HÂKİMİ : ...
DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE :
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesinin 1. fıkrasında, Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzel kişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanun'un 9. maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisilin isteneceği, ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olmasının gerekmeyeceği ve fuzuli şagilin kusurunun aranmayacağı hükmüne yer verilmiştir.
2886 sayılı Kanun’un 74. maddesine istinaden çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 85. maddesinin 2. fıkrasında, "ecrimisilin tespit ve takdirinde; İdarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. İşgalin şekli, Hazine taşınmazının konumu ve taşınmazdan elde edilen gelir gibi unsurlar itibariyle asgari ecrimisil tutarlarını belirlemeye Bakanlık yetkilidir" hükmü,
Anılan Yönetmelik hükümlerine dayanılarak çıkarılan 20/08/2011 tarih ve 28031 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmak suretiyle 20/08/2011 tarihinde yürürlüğe giren 336 Sıra No'lu Milli Emlak Genel Tebliği'nin "Ecrimisilin Tespit ve Takdir Edilmesi" başlıklı 5. maddesinin 3. bendinde ise, ''Hazine taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde; tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde taşınmaz tespit tutanağına dayanılarak bedel tespit komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere, tarımsal amaçlı kullanımlar ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirici unsur taşımayan kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde birbuçuğundan; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve planlı alanlarda tarım dışı kullanımlar için ise taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde üçünden az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir.'' düzenlemesi yer almıştır.
Bakılan uyuşmazlıkta, 24/03/2022 tarihli Başkanlık Değerleme Komisyonu Raporunda, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, Milli Emlak Tebliğleri, 2014/1 sayılı Milli Emlak Genelgesi ile çevredeki emsal değerler dikkate alınarak ecrimisil bedel tespitinin yapıldığının ifade edildiği; Mahkeme kararına esas alınan bilirkişi raporu ve ekraporda ise, emsal nitelikli taşınmazların işgali nedeniyle tahakkuk ettirilen ecrimisil ihbarnamelerine karşı açılan davalarda bilirkişilerce belirlenen ecrimisil birim bedellerinin yanında, taşınmazın bulunduğu yer,
mevkii, konumu, yüzölçümü, diğer teknik verileri, mevcut kullanımı, idarece arsa
olarak kiralanabilme durumu, getirebileceği kira miktarı, günün ekonomik koşulları,
ticari sirkülasyonu, ecrimisil tespitine artı ve eksi yönde etken veriler, somut olmayan
alım satım ve kira değerleri ile işgalli alanın gelir getirici
olmayan okul alanında olması (değeri düşürmektedir) nedeniyle 2016 için yıllık 30,00 TL/m² birim bedel üzerinden ecrimisilin hesaplandığının belirtildiği, İdare Mahkemesince anılan bilirkişi raporu ve ek rapor dikkate alınarak işlemin kısmen iptaline, kısmen de davanın reddine karar verildiği, davalı idarece yapılan istinaf başvusu üzerine Bölge İdare Mahkemesince istinaf isteminin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
İşgal nedeniyle alınan bir tazminat olan ecrimisilin tutarının hesaplanmasında; taşınmazın mevkii, kullanım şekli, elde edilen gelir, işgalci ticari bir işletmeyse taşınmazın işletmesine kattığı değer, altyapı, ulaşım kolaylığı, varsa önceki dönem kira ve emsal ecrimisil bedelleri gibi tüm faktörlerin etkili olduğu, bunun yanında 336 Sıra No.lu Milli Emlak Genel Tebliği'nin 5. maddesinin 3. fıkrasında belirtilen taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin %3'ünden az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edileceği hükmü ile işgalli taşınmazı gerek konum gerekse kullanım şekli yönünden emsal ecrimisil ve kira bedellerinin de dikkate alınması gerektiği kuşkusuzdur.
Olayda, bilirkişi raporu ve bilirkişi ek raporunda emsal taşınmazların metrekare birim bedellerinin düşük kaldığı gerekçesiyle 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 5/3. maddesi gereğince taşınmazın emlak vergisine esas değerinin %3'ü oranında ecrimisil tespiti yoluna gidildiği, bilirkişi raporunda ve ek raporda bilgi amaçlı faydalanılan emsallerin metrekare birim bedelleri 2016 yılı için 23,20 TL/m², 24,00 TL/m² ve 26,40 TL/m² olduğu ancak söz konusu taşınmazların kullanım biçimlerinin ise spor tesisi, iş yeri ve bina olduğu ve taşınmaza konum olarak mesafelerinin uzak olduğu, belirtilenler dışında benzer kullanımlar nedeniyle herhangi bir kira sözleşmesinin incelenmediği anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmazın açık otopark ve okul bahçesi olarak kullanıldığı göz önünde bulundurulduğunda, işgalli alanın ticari faaliyet yürüten özel okula değer kattığının açık olduğu, oysa bilirkişi raporunda taşınmazın okul bahçesi alanında kalıyor olması nedeniyle birim metrekare değerinde azalış yapılmasının soyut bir değerlendirme olarak kaldığı hususları birlikte değerlendirildiğinde, mahkeme kararına esas alınan bilirkişi raporu ve ek raporun hatalı ve eksik değerlendirmeler içerdiği açıktır.
Bu durumda, bilirkişilerden yeniden ek rapor alınmak suretiyle, dava konusu taşınmazın ecrimisil bedelinin, benzer kullanımlar nedeniyle taşınmaza daha yakın mesafede yer alan emsal kira bedellerinin yanında, işgale konu taşınmazın varsa önceki ve sonraki işgal dönemlerine ait ecrimisil ihbarnamelerine karşı açılan davalardaki kesinleşmiş ecrimisil birim bedelleri, taşınmazın konumu, bölgedeki ticari sirkülasyon, ulaşım, taşınmazın okul bahçesi olarak kullanılıyor olması nedeniyle davacının ticari faaliyetine kattığı değer de dikkate alınarak metrekare birim bedeli belirlenmek suretiyle yeniden bir karar verilmesi gerektiğinden, Mahkeme kararının iptale ilişkin kısmına yönelik istinaf başvurusunun reddi yönündeki temyize konu İstanbul Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.

KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1\. Temyiz isteminin kabulüne,
2\. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:...sayılı kararının iptale ilişkin kısmının BOZULMASINA,
3\. Bozulan kısım hakkında yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 17/09/2025 tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.