Danıştay danistay 2024/702 E. 2025/2866 K.

T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2024/702
Karar No : 2025/2866

TEMYİZ EDEN (DAVACI) : ...
VEKİLİ : Av. ...

KARŞI TARAF : I- (DAVALI) ... Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. ...
II- (DAVALI YANINDA MÜDAHİLLER)
1- ... 2- ...
3- ... 4- ...
5- ... 6- ...
7- ... 8- ...
9- ...
VEKİLLERİ : Av. ...

İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: İstanbul İli, Fatih İlçesi, ... (...) Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da hissedar olduğu bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi sonrasında yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan karara katılmayan davacının arsa payının 31/05/2022 tarihinde açık artırma usulü ile satılacağına ilişkin Fatih Belediye Başkanlığının ... tarihli, E... sayılı işleminin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; riskli yapı olarak belirlenen dava konusu taşınmaza yönelik olarak kat maliklerinin 2/3 çoğunluğuyla alınan karara istinaden düzenlenen bedel karşılığı inşaat sözleşmesine katılması için, ihtarname ile davacıya on beş günlük süre verildiği, söz konusu ihtarnamenin davacıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesine karşın davacının bu süre içerisinde çoğunluk kararına ve sözleşmeye katılmadığı, öte yandan söz konusu sözleşmeye istinaden alınan kat malikleri kurulu kararına karşı açılan davanın da reddine karar verildiği, ilgili mevzuat uyarınca riskli yapının bir an önce dönüştürülmesi için iş ve işlemlerin sürüncemede bırakılmaması amacıyla sözleşmeye katılmayan davacıların paylarının satılması yönünde şartların oluştuğu ve bu işlemin zorunlu olarak uygulanması gerektiği, davacıya usulüne uygun olarak yapılan tebligata rağmen mevzuatta belirtilen sürenin ardından davacı tarafından sözleşmenin kabul edilmediği anlaşıldığından, 2/3 çoğunluk kararına katılmayan davacının riskli yapı olarak belirlenen taşınmazdaki arsa payının satışa çıkarılmasına yönelik tesis edilen dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı, öte yandan; dava konusu işlemin, davacının arsa payının belirlenen bedel karşılığında doğrudan satışının yapılmasına ilişkin bir işlem olmadığı, belirlenen muhammen bedel üzerinden açık artırma usulü ile satışa çıkarılmasına ilişkin işlem olduğu, dolayısıyla davacının arsa payının satışının gerçek değerinden yapılmadığı iddiasının satışın yapılmasına ilişkin ihaleye karşı açılan davada ileri sürülebileceği anlaşıldığından davacının bu iddialarının yerinde görülmediği belirtilerek, davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davacı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davacı tarafından; aynı taşınmazın başka hissedarları tarafından açılan davalarda bilirkişi incelemesi ile taşınmazın değerinde satılıp satılmadığının incelendiği, görülmekte olan davanın da aynı nitelikte olduğu, bu nedenle verilen kararın hukuka aykırı olduğu iddia edilerek, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davalı idare tarafından temyiz istemine cevap verilmemiş, davalı yanında müdahiller tarafından ise; temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.

TETKİK HÂKİMİ : ...
DÜŞÜNCESİ : Dairemiz kararındaki gerekçe ile temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE :
MADDİ OLAY :
İstanbul İli, Fatih İlçesi, ... (...) Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da hissedar olduğu bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi sonrasında yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan karara katılmayan davacının arsa payının 31/05/2022 tarihinde açık artırma usulü ile satılacağına ilişkin Fatih Belediye Başkanlığının ... tarihli, E... sayılı işleminin tesis edilmesi üzerine, bakılmakta olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT :
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 3. maddesinde; riskli yapıların tespitinin, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacağı, 5. maddesinin 3. fıkrasında; riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verileceği, bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirileceği, verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılacağı veya yaptırılacağı, 6. maddesinde ise; "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edileceği, riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, hükümlerine yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında (işlem tarihindeki haliyle); riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir, hükmüne, 3. fıkrasında ise; hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır, hükmüne yer verilmiştir.
Anılan Yönetmeliğin 15/A maddesinin 3. fıkrasında ise; satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir, hükmü yer almaktadır.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 31. maddesinde, bu Kanunda hüküm bulunmayan hususlarda; hakimin davaya bakmaktan memnuiyeti ve reddi, ehliyet, üçüncü şahısların davaya katılması, davanın ihbarı, tarafların vekilleri, feragat ve kabul, teminat, mukabil dava, bilirkişi, keşif, delillerin tespiti, yargılama giderleri, adli yardım hallerinde ve duruşma sırasında tarafların mahkemenin sukünunu ve inzibatını bozacak hareketlerine karşı yapılacak işlemler ile elektronik işlemlerde Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu hükümleri uygulanır, hükmü yer almaktadır.
6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun "Bilirkişiye başvurulmasını gerektiren hâller" başlıklı 266. maddesinde; Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir, hükmüne, "Keşif kararı" başlıklı 288. maddesinde ise; Hâkim, uyuşmazlık konusu hakkında bizzat duyu organları yardımıyla bulunduğu yerde veya mahkemede inceleme yaparak bilgi sahibi olmak amacıyla keşif yapılmasına karar verebilir. Hâkim gerektiğinde bilirkişi yardımına başvurur. Keşif kararı, mahkemece, sözlü yargılamaya kadar taraflardan birinin talebi üzerine veya resen alınır, hükmüne, yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME :
Yukarıdaki mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden; can ve mal emniyeti bakımından riskli olduğu düşünülen yapıların ortadan kaldırılarak daha sağlıklı yapılar inşa etmek amacıyla, bina maliklerinin isteği üzerine yapılacak inceleme sonucu riskli olduğu tespit edilen yapıların yıkılması üzerine, yapının yeniden inşası sürecinde kat maliklerinin ortak kararına katılmayan bağımsız bölüm maliklerinin hisselerinin satılacağı, satış bedelinin ise piyasa değerinden az olmaması gerektiği anlaşılmaktadır.
Olayda; İstanbul İli, Fatih İlçesi, ... (...) Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verildiği ve binanın yıkıldığı, yıkılan binanın yeniden inşası hakkında yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan karara davacının iştirak etmediği, bunun üzerine davacının arsa payının satışa çıkarıldığı, davacının; arsa payının piyasa değerinden düşük bedelle satışa çıkarıldığı yönünde itirazlarının olduğu görülmektedir.
Bu nedenle; davacının hissesinin satış bedelinin, piyasa değerlerine göre düşük belirlenip belirlenmediği hususunun değerlendirilmesi gerektiği, idarece tespit edilen hisse satış bedelinin düşük belirlenip belirlenmediğinin ise teknik ve uzmanlık gerektiren bir husus olduğu dikkate alındığında, yaptırılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenecek rapora göre karar verilmesi gerektiği, öte yandan UYAP kayıtlarının incelenmesinden, aynı taşınmazdaki başka hissedarlar tarafından açılan davaların da olduğu (Örneğin, ... İdare Mahkemesinin E:... sayılı dosyası), bu davalarda yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporlar esas alınarak verilen kararların ise Danıştay aşamasından geçerek kesinleştiği (Örneğin, Danıştay Dördüncü Dairesinin 26/04/2024 tarih, E:2024/108, K:2024/4184 sayılı kararı) anlaşılmıştır.
Bu durumda; davanın reddine ilişkin İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu kararda eksik inceleme nedeniyle hukuki isabet görülmemiştir.

KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1\. Temyiz isteminin kabulüne,
2\. Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının BOZULMASINA,
3\. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 05/05/2025 tarihinde, oybirliğiyle, kesin olarak karar verildi.