Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/1311 E. 2023/1228 K.

T.C. BURSA 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TÜRK MİLLETİ ADINA

T.C.

BURSA

2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2022/1311 Esas

KARAR NO : 2023/1228

HAKİM : ... ...

KATİP : ... ...

DAVACI : ... (müteveffa) - ... ...

MİRASÇILARI : 1-... - ...

	  2. ... .  ...

VEKİLİ :Av. ... - [16505-05280-...] UETS

DAVALI : 1- ... - ...

VEKİLİ : Av. ... - Sakarya Mah. Kıbrıs Şehitleri Cad. No:37 D:1 Osmangazi/ BURSA

DAVALI : 2- ... - ...

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 03/04/2015

KARAR TARİHİ : 30/11/2023

KARAR YAZIM TARİHİ : 01/12/2023

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

DAVA:

Davacı vekili dava dilekçesi ile; davacının ... Kooperatifine kuruluşundan itibaren üye olup davaya konu A blok 5 numaralı daireye ait hisseyi devir almak sureti ile bu dairenin sahibi haline geldiğini, bu durumun kooperatif yönetim kurulu tarafından karar alınıp kooperatif karar defterine kaydedildiğini, aidat ödemelerini düzenli bir şekilde gerçekleştirdiğini, güncel olarak kooperatife herhangi bir borcunun bulunmadığını, ancak ... Kooperatifinin uzun süre öncesinden beri bir takım üyelerine kat irtifakını gösterir tapularını vermekte iken davacının da aralarında olduğu bir kısım üyeye yazılı ve sözlü taleplere rağmen kat irtifakı tapuları teslim etmekten kaçındıklarını, kooperatifin uzun süreden beri davalı konumunda olan ...'ne borçlu konumda olduğunu, davacı adına birinci haciz ihbarnamesi gelmesi sebebi ile öğrendikleri ... firması tarafından Kooperatif aleyhine Bursa 17. İcra dairesinde açılmış ve 2013/ 7215 numarası ile derdest icra takibi bulunduğunu haricen öğrendiklerine göre kooperatifin 09/03/2015 tarihinde tüm aidat ödemeleri eksiksiz ve tam olarak yapan davacıya ait A blok 5 numaralı daireyi alacaklı ... şirketine devrettiğini, davacının ... şirketine karşı herhangi bir borcunun bulunmadığını, ... şirketine borçlu olanın ... Kooperatifinin kendisi olduğunu, kooperatifin borcuna karşılık müvekkilinin sahibi olduğu dairenin alacaklıya devrinin kabul edilemez olduğunu, bir yandan ...'nun satın aldığı dairenin davacıya ait olduğunu bilmekte iken diğer yandan kooperatif yönetim kurulu kendi elindeki yetkiyi kötüniyetli kullanarak davacıya vermesi gereken tapuyu vermemiş ve her iki tarafın kötü niyetli hareketi sonucu senelerden beri aidat ödeyen davacının sahibi olduğu dairenin kendi iradesi, onayı dışında satıldığını, üyeliğin devam etmesi nedeni ile davacının aidat ödeme borcunun da devam edeceğini ancak satış işlemi sonrasında davacının ödeyeceği aidatları hangi daireye ilişkin ( hangi üyelik hakkına ilişkin ) ödeneceğinin de belirli olmadığını, kooperatif üyeliği devam eden davacı hakkında ihraç kararı verilmeden ona ait dairenin 3. kişiye satılmasının kabul edilemez olduğunu açıklayarak tapu işleminin iptal ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP:

Davalı ... İzalesyon Hafriyat İnş. Taah. Boya Yapı San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesi ile; müvekkili firmanın inşaat işleri ile iştigal ettiğini, davacı tarafın üyesi oldukları kooperatife ait dairelerin yapımı ve işleri nedeniyle müvekkilinin alacaklı konumundayken, tapu kaydından anlaşılacağı üzere müvekkili söz konusu gayrimenkulü alacaklarına karşılık olarak S.S. ... Konut Yapı Koop.'nden 09/03/2015 tarihinde devraldığını, söz konusu koop. Müvekkiline borcunun doğduğu tarihin devir tarihinden çok önce olup, tedbir talebinde bulunan davacı tarafın sunduğu belgelerden dahi müvekkilinin Bursa 17. İcra Dairesi tarafından 2013/7215 e. Sayılı dosyası ile icra takibine geçtiği ve tedbir isteyen bildirim yapılacak borcun ödenmesinin talep edildiğini, tedbir isteyenin de 09/10/2013 tarihinde cevaben kooperatifin borçlarından dolayı kooperatifin kendi mal varlığı ile sorumlu olduğunu belirterek itirazlarını sunduklarını, tespit isteyen tarafın söz konusu dairenin maliki olmadığını, müvekkilinin iyi niyetli olarak tapu siciline güven ilkesi gereği gayrimenkulü kooperatiften satın aldığını, davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı S.S. ... Kent Konut Yapı Koop. vekili cevap dilekçesi ile; kooperatifin icra takibine maruz kalması nedeniyle müvekkili koop. Tarafından haciz yoluyla değerinden düşük olarak satılacak ve borçları ödemeye yetmeyecek olan daireler nedeniyle diğer davalı ... ile anlaşma yoluna gidildiğini ve taraflar arasında bir protokol düzenlenerek ...'na olan borçlar sebebiyle müvekkili koop. Arsa sahiplerinden aldığı daireleri ...'na devrettiğini, yapılan bu devir sırasında herhangi bir hukuka aykırılık bulunmadığını, kaldı ki davacının iddia ettiğinin aksine müvekkilinin tamamen kendisine ait olan mal varlığı üzerinde tasarrufta bulunduğunu ve tapuda müvekkiline ait olan kat irtifaklı dava konusu taşınmazı diğer davalıya devrettiğini, müvekkilinin davacı yanca belirtilenin aksine Koop. Kanununun ilgili maddeleri gereğince Koop. Yönetim Kurulunca alınan karar neticesinde ilgili dairenin satışını yaptığını, bu nedenle diğer davalıya devri yapılan dairenin üzerindeki tedbirin kaldırılmasını, fazlaya ve sair hususlara dair her türlü talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla, davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

KANITLAR:

Tapu kayıtları, ticari defter ve bağlı kayıtlar, bilirkişi raporları, vs.

KANITLARIN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME :

Mudanya 1. AHM 2015/101/93 E_K sayılı gönderme kararı ile mahkememize tevzii olunmakla; mahkememiz esasının yukarıda belirtilen sırasına kaydı yapıldı.

Davanın, kooperatif üyesi olan davacının tüm aidatlarını ödediği halde kendi adına tahsisi yapılan dairenin kooperatif borçları nedeniyle diğer davalı adına tescil edilmesi nedeniyle yapılan tescilin iptali ve taşınmazın müvekkil adına tescili talebine ilişkin olduğu Tapu İptali Ve Tescili davasıdır.

Davacı vekilinin dava esas değerinin 210.000,00-TL olduğunu, eksik harcı tamamlamak istediklerini belirtir dilekçe sunduğu anlaşılmıştır.

Davacı vekilinin 3.073,00-TL ıslah harcını yatırdığı anlaşılmıştır.

Tarafların iddia ve savunmalarının açıklığa kavuşturulması yönünden konusunda uzman SMM ve inşaat mühendisi refakate alınarak keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiştir.

Alınan 18/09/2018 tarihli bilirkişi raporunda; davacının üyesi olduğu davalı kooperatife ödemesi gereken aidat tutarının 45.900 TL olmasına rağmen davacının davalı kooperatife yaptığı aidat ödemeleri toplam tutarının 66.551,95 TL olduğu, diğer davalı ...'nun 2012 yılı kapanış bakiyesinin 53.966,00 TL olduğunun belirtildiği, bu tutarın 31/12/2012 tarihi itibariyle ... .. Şti.'nin davalı kooperatiften alacağının olduğu kabul edilse dahi anılan tarih itibariyle davacının davalı kooperatife herhangi bir aidat borcunun bulunmadığı aksine 20.651,95 TL fazladan ödemesinin bulunduğu, İnşaat mühendisi bilirkişi tarafından hazırlanan teknik bilirkişi raporunda, anılan dairenin keşif tarihi olan 25/01/2018 tarihindeki rayiç değerinin 285.000,00 TL olduğu ve davacı tarafından daire içine yapılan ilave imalatlara ait harcamaların 99.750,00 TL olduğu bildirilmiştir.

Önceki raporu sunan SMMM bilirkişinin yanına Kooperatif Uzmanı bilirkişinin de eklenerek tarafların iddia ve savunmaları ile taraf vekillerinin itirazlarının değerlendirilmesi yönünde rapor düzenlenmesine karar verilmiştir.

Alınan 20/03/2019 tarihli bilirkişi raporunda; davacının davalı kooperatifin ortağı olduğunu, dosyaya sunulan 2008, 2009, 2010, 2011, 2013, 2014 yıllarında yapılan genel kurullara ait hazirun cetvellerinde 112 nolu üye olarak davacının listede yer aldığını, rapora göre 2015 yılına kadar kooperatife ödediği aidat tutarının 66.551,95 TL olduğunu, A blok 5 nolu dairenin, kurada adı geçene çıktığını ileri sürülmekte ise de noter imzalı 04/02/1197 tarihli kura tutanağında davacının isminin yer almadığını, her bir dairenin o tarihteki rayiç bedelinin 120.000 TL olduğunu, 5 daire karşılığının 600.000 TL olduğunu, inşaat şirketinin ise alacağının bu kadar olmadığını, kooperatif ile ... İnşaat şirketi arasındaki satımın muvazaalı olduğunun kanaatine varıldığını, iki aynı mahiyetteki davalarla ilgili olarak verilen kararlar karşısında bilirkişi kurulunun, davalı kooperatifle ... inşaat şirketi arasındaki ( aralarında A/5 daire de dahil olmak üzere ) beş daire hakkında 09/03/2015 tarihli satışın muvazaalı olduğu bildirilmiştir.

Mahkememizce Davacı vekilinin bu celse sunmuş olduğu 02/05/2019 tarihli dilekçe ile taraf vekillerinin bilirkişi raporuna karşı beyanları değerlendirilmek suretiyle dosyanın önceki bilirkişi heyetine tevdii ile ek rapor düzenlenmesine karar verilmiştir.

Alınan 17/05/2019 tarihli bilirkişi raporunda; tarafsız ve yeminli bilirkişi olarak, 09/03/2015 tarihinde tapuda satış olarak yapılan işlemin muvazaalı olduğuna dair 20/03/2019 tarihli raporlarındaki kanaatlerini korudukları bildirilmiştir.

Mahkememizin 2015/442 esas, 2019/1221 karar sayılı kararı, Bursa Bölge Adliye Mahkemesinin 5. Hukuk Dairesi Başkanlığının 09/11/2022 tarih 2020/295 esas, 2022/1484 karar sayılı kararı ile bozulmakla, dava mahkememizin yukarıdaki esasına kaydı yapılmıştır.

Mahkememizce; dosyanın bir SMM ve bir kooperatifler alanında uzman bilirkişi heyetine tevdii ile istinaf kararında belirtildiği üzere bağımsız bölümün davacıya tahsis edilip edilmediği, davacının mali yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği yerine getirmemiş ise kooperatifin, kooperatife borcu olan üyelere taşınmaz tahsis edip etmediği, sonuç olarak davacının dava konusu bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı hususunda rapor düzenlenmesinin istenilmesine karar verilmiştir.

Alınan 02/10/2023 tarihli bilirkişi raporunda; Bursa 6. Noterliği 04.02.1997 tarihli SS Üstünkent Konut Yapı Kooperatifi kura

çekiliş tutanağında; “1.Kısım A Blok 5 nolu daire “ ... adına tahsis edildiği, ... kooperatifte 112 ortak kayıt numarasında kayıtlı iken hisselerini Ahmet

BELLİBAŞ’a devir ettiği, ...’ta 17.06.2006 tarihinde hisselerini

davacı ...’e devir ettiği,

davacı ...’ün kooperatifte 112 ortak kayıt numarasında kayıtlı olduğu,

“1.Kısım A Blok 5 nolu daire” deki ortaklık payına sahip olduğu, davacı ... “1.Kısım A Blok 5 nolu daire’ deki ortaklık payına sahip olduğu

17.06.2006 tarihinden dava açılış tarihi olan 31.03.2015 tarihine kadar davacının kooperatife ödemesi gereken aidatların 42.300,00TL olduğu, davacının ödeme dekontları incelendiğinde 46.113,00 TL ödemede bulunduğu, davacının kooperatife aidat borcunun olmadığı kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

O halde yapılan yargılama ve toplanan delillerden; davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu, incelenen hazirun listelerinden; 1.Kısım A Blok 5 nolu daire kura çekişişinde hak sahibi olan ... 112 ortak kayıt numarasında hazirun cetvelinde kayıtlı olduğu, 23.03.2002 tarihinde yapılan genel kurul listesinde 112 ortak kayıt numarasında ...’ın hazirun cetvelinde kayıtlı olduğu, 30.06.2008 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısı ve sonraki yıllarda davacı ...’ün 112 ortak kayıt numarasında hazirun cetvellerinde kayıtlı olduğu tespit edildiği, davacı ... “1.Kısım A Blok 5 nolu daire’ deki hisseye 17.06.2006 tarihinde

hisse devir işlemimi sonucu sahip olduğu tespit edildiği, hisseye sahip olduğu 17.06.2006 tarihinden dava açılış tarihi olan 03.04.2015 tarihine kadar davacının kooperatife ödemesi gereken aidatların 42.300,00 TL olduğu, davacının dava tarihine kadar kooperatife 46.113,00TL ödeme yaptığı, davacının aidat borcunun bulunmadığı, kooperatife mali yükümlülüklerini yerine getirdiği, dava konusu taşınmazın hak sahibinin davacı olduğu ve davacının da dava tarihi itibari ile davalı kooperatife mali yükümlülüklerini tam ve gereği gibi yerine getirmiş olduğu, davalı ... .. Ltd. Şti.'nin kooperatif hakkında Bursa 17. İcra Dairesinin 2013/7215 E. sayılı dosyası ile icra takibi başlattığı, kooperatifin dava konusu taşınmazı 09/03/2015 tarihinde ... .. Ltd. Şti.'ye devrettiği, ... .. Ltd. Şti.'ye kooperatif tarafından birden çok daire devredildiği, satışın muvazaalı olduğu ve tapuda yapılan devir işleminin iptali ile taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmesi gerektiği kanaatine varıldığından davanın kabulü ile Bursa ili Mudanya ilçesi Siği Bayırı Mevkii Halitpaşa Mah. 1269 Ada 1 Parselde kayıtlı A Blok 2. Kat 5 Nolu bağımsız bölümün davalı ... İzolasyon Hafriyat İnş. Taah. Boya Yapı San. Ve Tic. Ltd. Şti. adına olan tapusunun iptali ile davacı mirasçıları ... (T.C.:...) ve ... (T.C.: ...) adlarına veraset ilamındaki payları oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan nedenlere,

1. Davanın KABULÜ ile Bursa ili Mudanya ilçesi Siği Bayırı Mevkii Halitpaşa Mah. 1269 Ada 1 Parselde kayıtlı A Blok 2. Kat 5 Nolu bağımsız bölümün davalı ... İzolasyon Hafriyat İnş. Taah. Boya Yapı San. Ve Tic. Ltd. Şti. Adına olan tapusunun iptali ile davacı mirasçıları ... ve ... adlarına veraset ilamındaki payları oranında TAPUYA KAYIT ve TESCİLİNE,

2. Harçlar yasası gereği alınması gereken 14.345,10. TL harçtan peşin alınan 3.585,33. TL ( ıslah harcı + peşin harç ) harcın mahsubu ile bakiye 10.759,77. TL harcın davalılardan tahsiline,

3. Davacı tarafından yapılan aşağıda dökümü yazılı 6.325,4‬0 . TL yargılama gideri ile peşin alınan 3.585,33. TL ( ıslah harcı + peşin harç ). TL harcın davalılardan alınarak davacıya verilmesine,

4. Davacı yararına ölçümlenen 33.500,00. TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5. Karar kesinleştiğinde taraflarca yatıralan avansın kullanılmayan kısmının HMK 333.md.uyarınca yatıranlarına iadesine,

Taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstinaf yolu açık olmak üzere karar verildi. 30/11/2023

Katip ...

¸e-imzalıdır

Hakim ...

¸e-imzalıdır

Davacı gideri ;

4.650,00 TL bilirkişi gideri,

300,00 TL taksi ücreti,

221,80 TL keşif harcı,

1.153,6‬0 TL tebligat posta gideri

6.325,4‬0 TL toplam gider

Güvenli elektronik imza ile onaylanmıştır.

Aslının aynı olduğu tasdik olunur.

Katip ...

¸E-imzalıdır.