Karar Detayı

T.C.

ANTALYA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

YEDİNCİ HUKUK DAİRESİ

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

İncelenen Kararın

Mahkemesi: Antalya 4. Asliye Ticaret Mahkemesi

Tarihi: 29/04/2022

Davanın Türü: Asıl dava ve birleşen dava - Tapu İptali ve Tescil (İİK 94 maddesi)

İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü;

I. DAVA

Davacı vekili açtığı dava ile, davalı yüklenici ... ile diğer davalılar arsa sahipleri arasında arsa sahiplerine ait ... mahallesi, ... ada ... parseldeki taşınmaza ilişkin noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenicinin yapacağı inşaat karşılığı 36 adet bağımsız bölüm alacağını, davacı ile davalı yüklenici arasında inşaatın PVC pencere kapı doğrama işlerini davacı tarafından 308.000 euro bedelle yapılması konusunda anlaşma sağlandığını, yüklenici tarafından davacıya çek verildiğini, bir kısım çeklerin karşılıksız çıktığını, Antalya 4. İcra Dairesinin ... Esas sayılı dosyasında başlatılan icra takibi sonucu icra dairesince İİK 94 maddesi kapsamında dava açmak üzere taraflarına yetki verildiğini, davaya konu ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan ... blok ... nolu bağımsız bölüm ile ... blok ... nolu bağımsız bölümün yükleniciye düşen bağımsız bölümler olduğunu ileri sürerek dairelerin rayiç değerinin tespiti ile keşif tarihi itibariyle icra dosyası kapsamında doğan alacağın belirlenerek bahsi geçen bağımsız bölümlerin davalı arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile davalı yüklenici ... tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Bir kısım arsa sahibi davalılar vekili ... (kendi adına asaleten) cevabında, davalılardan ... , ... ve ... kat karşılığı inşaat sözleşmesine vekil sıfatıyla imza attıklarını, bu nedenle adı geçen davalılar yönünden husumetten ret gerektiğini, ... blok ... numaralı ve ... blok ... numaralı bağımsız bölümlerde tapu maliki olarak gözüken davalılar dışındaki arsa sahipleri davalılar hakkında açılan davanın husumetten reddi gerektiğini, sözleşmede tapu verme usulünün düzenlendiği, inşaat devam ettikçe hak ediş tapularının verildiğini, son 10 adet tapunun ise iskan şartına bağlandığını, davalı müteahhidin inşaatı teslim etmeyip tamamlamadığını ve işi terk ettiğini tescil talep edilebilmesi için sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yüklenici tarafından yerine getirilmesi gerektiğini ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevabında; davalı yüklenici şirketin arsa sahiplerinden tapu talep hakkının doğmadığını, bu nedenle davacının açtığı davanın reddi gerektiğini, yüklenici şirketin yaşadığı ekonomik kriz sebebiyle edimlerini yerine getiremediğini, davaya konu olan iki adet bağımsız bölümün tapusu edimin yerine getirilememesi sebebiyle hak edilemeyen tapular olduğunu, 10 adet dairenin iskan alınması şartına bağlandığını, davacı tarafın inşaatın halen devam ettiğini bildiğini, davalı yüklenici şirketin de tapulara hak kazanamadığını bildiğini ve kötü niyetle dava açtığını, davacıya verilen çekler arasında 2017 vadeli ödemelerin bulunduğunu, davalı yüklenicinin inşaattaki yapım işlerinin bedelini ödeyemediği için inşaatı ilerletemediğini, yüklenicinin avans niteliğinde fazlasıyla tapu aldığını, hak etmediği tapunun da istenemeyeceğini, davacının yüklenici adına tescil isteyebilmesi için yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini yerine getirerek iskan almış olması gerektiğini, dava tarihi itibariyle edimlerin yerine getirilemediğini, arsa sahipleri tarafından Antalya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... D.iş dosyasında tespit yaptırıldığını ve inşaat süresinin belirlendiğini, davacının alacağı sebebiyle yüklenici adına kayıtlı başka taşınmazlara haciz koydurduğunu ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

Birleşen Antalya 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı dosyasında davacı vekili açtığı dava ile; asıl dava dosyasındaki dilekçesiyle aynı mahiyette dilekçe vererek Antalya İcra Müdürlüğünün ... Esas ve ... Esas sayılı takip dosyalarında toplam 217.822,88 TL'lik alacağın kesinleştiğini ve ödenmediğini, İİK'nun 94/2 maddesi gereğince yetki belgesi düzenlendiğini ileri sürerek arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan ... blok ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davalı yüklenici ... adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Bir kısım arsa sahibi davalılar vekili ... (kendi adına asaleten) cevabında, asıl dava dosyasında verdiği cevap dilekçesiyle aynı mahiyette dilekçe vererek davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevabında, asıl dava dosyasında verdiği cevap dilekçesiyle aynı mahiyette dilekçe vererek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk derece mahkemesince verilen ... Esas ... Karar sayılı karar tarafın istinafı üzerine Antalya BAM 12. Hukuk Dairesinin ... Esas ... Karar sayılı ilamıyla HMK'nun 353/1-a.6 maddesi gereğince kaldırılmış, kaldırma kararı gereğince yapılan yargılama sonucu yüklenici ile arsa sahipleri arasında düzenlenen Antalya 16. Noterliği'nin 17/01/2014 tarih ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahipleri tarafından 32 adet bağımsız bölümün yükleniciye verildiği, sözleşmenin tapu verme şeklini düzenleyen bölüm F maddesinde 10 adet bağımsız bölümün tapusunun genel iskan alındıktan sonra verileceği hususunun düzenlendiği, ancak taşınmazda henüz genel iskanın alınmadığı, buna göre sözleşmenin bu kısmında belirtilen 4 adet bağımsız bölüm yönünden davalı yüklenicinin arsa sahiplerinden adına tescil isteme hakkının gerçekleşmediği, arsa sahibi ya da gösterdiği 3. kişiler adına yapılan tapu devirlerinin bir kısmının taşınmazın mevcut tamamlanma oranına göre avans niteliğinde olduğu, mevcut hali ile henüz kendi adına bağımsız bölüm tescil ve talep hakkı bulunmayan davalı yüklenicinin davacı tarafça kötü niyetli olduğu, adına bağımsız bölümlerin tescilini talepten kaçınmak suretiyle davacıyı zarara uğrattığı, buna göre icra takip dosyalarındaki alacak miktarları dikkate alınarak adına tescil talebinde bulunulmuş ise de; yüklenicinin davalının adına tescil hakkının doğmadığı, zira mevcut haliyle taşınmazın tamamlanma oranına göre dava konusu bağımsız bölümler yönüden talepte bulunamayacağının anlaşıldığı, buna göre davacının asıl dava ve birleşen dava dosyasındaki bağımsız bölümler yönünden davasının davalı ... , davalılar ... , ... , ... , ... , ... , ... , ...,... , ... , ... , ... , ... mirasçıları ... , ..., ..., ... ve ... ile..., ..., ...,..., ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... yönünden esastan reddine karar verilmesi gerektiği, her ne kadar davalılar vekili tarafından taşınmaz maliki olmayan davalı arsa sahipleri yönünden husumet dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi talep edilmiş ise de; davalı arsa sahiplerinden bir kısmının dava konusu bağımsız bölümlerin maliki değilse de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerinin yapı kullanma izin belgesi alınmasından önce inşaatın ilerleme durumuna göre yükleniciye 26 adet daire, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra ise 10 daire daha vereceklerinin belirtildiği, dava konusu bağımsız bölümlerin yükleniciye devri yapı kullanma izin belgesine bağlı tutulan bağımsız bölümler içinde kaldığından davaya konu edilen bağımsız bölümlerin tüm arsa sahipleri bakımından teminat olarak bırakılan bağımsız bölümler olduğunun anlaşıldığı, davalı arsa sahiplerinin savunmalarında yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğinden, yapı kullanma izin belgesi almadığını belirtmeleri karşısında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden tüm arsa sahiplerinin hukuki durumlarının etkileneceği, dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden tüm arsa sahipleri yönünden karar verilmesi gerektiğinin kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden tüm arsa sahipleri yönünden davanın esastan reddine karar verilmesi gerektiği; davalılar ... ve ... yönünden ise Antalya 16. Noterliğinin 17/01/2014 tarih ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza eden ... ve ... vekil sıfatıyla sözleşmeyi imzaladıkları görülmekle, adı geçenler hakkında pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekçesiyle davacının asıl davası ile birleşen Antalya 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... Esas ... Karar sayılı dava dosyasındaki davasının davalı ... , davalılar ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... mirasçıları ... , ... , .... , ... ve ... ile... , ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... , ... , yönünden esastan reddine, diğer davalılar ... ve ... yönünden açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve bir kısım davalılar vekili ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

B. İstinaf Nedenleri

Davacı vekili, davacı ile davalı yüklenicinin anlaştığı, yüklenicinin taahhüdünü yerine getirmediği, 14 adet çekin bir tanesinin ödendiği, Antalya 4. İcra Dairesinin ... Esas sayılı takip dosyasında icra müdürlüğünce tapu iptal ve tescil davası açmak üzere yetki verildiği, Antalya 4. İcra Dairesinin ... Esas ve ... Esas sayılı takip dosyalarında takiplerin kesinleştiği, yine icra müdürlüğünce tapu iptal ve tescil davası açmak üzere yetki verildiği, arsa sahiplerine ait bağımsız bölümler ve ortak yerlerdeki eksik ve ayıplı işlerin giderilme bedellerinin keşif tarihi itibariyle hesaplanması, davacının 3 adet icra takibindeki güncel alacağı da dikkate alınarak değerlendirme yapılarak yeterli sayıdaki bağımsız bölüm yönünden tapu iptal tescil kararı verilmesi gerektiği, davalıların birlikte hareket ettikleri ve kötü niyetli oldukları, yaptıkları sözleşmeye aykırı davrandıkları, beyanlarına göre tapu verme koşulunun taraflarca değiştirildiği, taraflar arasında yapılan 20/12/2017 tarihli protokole göre arsa sahipleri tarafından 6 adet dairenin ... verildiği, raporların çelişkili olduğu, davacının alacağının ödenmediği gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.

Bir kısım davalılar vekili ... , mahkemece ... , ... ve ... lehine ücreti vekalete karar verilmesi gerekirken adı geçenler lehine ücreti vekalete karar verilmediği, hüküm kısmının 4 numaralı bendinde bu kişilerin de isminin olacak şekilde kararın düzeltilerek onanmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava ve birleşen dava, İİK'nun 94/2 maddesine dayalı olarak icra müdürlüğünce verilen yetkiye istinaden açılmış tapu iptal tescil davası olup, davacı icra takip alacaklısı/taşeron, davalı ... takip borçlusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi, davalılar ... ve ... kat karşılığı inşaat sözleşmesini arsa sahipleri vekili olarak imzalayanlar, diğer davalılar ise arsa sahipleridir.

2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı

İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re'sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.

3. Değerlendirme

3.1.Davalı yüklenici ... ile davalı arsa sahipleri arasında noterde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre dava ve birleşen davanın konusunu teşkil eden bağımsız bölümler davalı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler olup tapuda bir kısım davalı arsa sahipleri adına kayıtlıdır. Davacı taraf asıl dava ve birleşen davayı davalı yüklenici ... hakkında başlattığı ve kesinleşen icra takip dosyalarında İİK 94/2 maddesi gereği verilen yetki belgelerine göre dayalı olarak açmıştır.

3.2.Mahkemece yapılan keşifler ve alınan 10/06/2019 havale tarihli bilirkişi raporuna göre inşaatın %90,96 oranında tamamlandığı, yüklenicinin 32 adet bağımsız bölümü hakedip 32 adet bağımsız bölüm devraldığı, genel iskan alınma şartına bağlı 4 adet bağımsız bölüm kaldığı, eksik iş bedelinin 2.123.603,00 TL olup iskan için yapılması gereken harcamaların bu bedele dahil olmadığı belirlenmiştir. Yine dosya kapsamına alınan 27/06/2019 tarihli yapı kayıt belgesine göre sözleşme konusu inşaat hakkında yapı kayıt belgesi düzenlendiği de anlaşılmaktadır.

3.3. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ya da İİK 94/2 maddesi gereği yüklenici adına tapu tescil isteyebilmesi için öncelikle yüklenicinin edimlerini yerine getirmiş olması ve dava konusu edilen bağımsız bölümlere hak kazanmış olması gerekir. İfada sıra başlıklı TBK 97. maddesi uyarınca, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölümlere hak kazanıp kazanmadığı, karar yerinde tartışılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir.

3.4. Mahkemece yapılan yargılama sonunda arsa sahipleriyle yüklenici arasında Antalya 16. Noterliğinde düzenlenen 17/01/2014 tarihli sözleşme gereği, arsa sahipleri tarafından yükleniciye 36 adet bağımsız bölüm verilmesinin taahhüt edildiği, bunlardan 32 adedinin yükleniciye verildiği, sözleşmeye göre 10 adet bağımsız bölümün genel iskan şartına bağlandığı, taşınmazlara genel iskan alınmadığı, dolayısıyla yüklenicinin dava konusu bağımsız bölümleri hak kazanamadığı gerekçesiyle yüklenici ve arsa sahiplerine karşı açılan davanın esastan reddine karar verilmiş ise de, yapılan inceleme hüküm kurmaya yeterli bulunmamaktadır. Öncelikle arsa sahipleriyle yüklenici şirket arasında düzenlenen 20/12/2017 tarihli harici sözleşmede tespit dosyasındaki raporla belirlenen inşaatın %66,58 seviyesine göre kalan işlerin başka yükleniciler tarafından tamamlanmasına muvafakat edildiği ve sözleşmede belirtilen bir kısım bağımsız bölümler yönünden yüklenicinin haklarından feragat ettiğine ilişkin düzenlemeler içerdiği, ancak mahkemece yapılan keşifte düzenlenen bilirkişi raporuna göre inşaatın tamamlanma oranının %90,96 oranında olduğu göz önüne alınarak öncelikle inşaata ilişkin tüm inşaat işlem dosyası ve yapı denetimine ilişkin belgeler ilgili belediyeden getirtilerek ve ayrıca inşaatın yapımı ile ilgili arsa sahiplerinin sözleşme yaptığı ... .dışında başka bir yüklenici firma bulunup bulunmadığı hususunun da gelen kayıtlardan araştırılıp ilgili belediyeden sorulması, dolayısıyla inşaatın en son geldiği seviye itibariyle davalı yüklenici ... .nam ve hesabına mı, yoksa arsa sahiplerinin yüklenici değişikliğine giderek başka bir şirket tarafından mı yapıldığı hususunun resmi kayıtlara göre değerlendirilerek belirlenmesi gerekir.

3.5. Yukarıdaki bentte yapılan açıklamaya göre yapılacak araştırmada belediyeden getirtilecek kayıt ve belgelerde yüklenici şirketin davalı ... . olduğu, yüklenici değişikliğine gidilmediğinin belirlenmesi halinde, bu kez inşaatın geldiği son duruma göre tamamlanma oranının ne olduğu ve eksikliklerin nelerden ibaret olduğu belirlenerek mevcut eksikliklerin yapı kullanma izin belgesi almaya engel teşkil edip etmediği, bunların giderilmesi durumunda iskan alınmasına engel bir durumun bulunup bulunmadığı hususunda ek rapor alınıp bu husus ilgili belediyeden de sorularak sonuçta söz konusu yapıya iskan alınabilmesi için gerekli tüm giderlerin ne kadar olduğu belirlenmeli, yapıdaki eksik ve ayıplı işler bedeli ile birlikte TBK'nun 97. maddesi göz önüne alınarak bu miktarlar depo ettirilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi hususu değerlendirilmelidir.

3.6. Söz konusu inşaata iskan belgesi alınmasının mümkün olmadığının belirlenmesi halinde ise, yapı kayıt belgesinin sözleşmenin tam olarak ifası anlamına gelmediği, bunun ayıplı ifa niteliğinde olduğu gözetilerek bundan dolayı arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerdeki değer kaybı, ayıplı iş bedeli kapsamında değerlendirilmeli, ayrıca inşaatın tam olarak tamamlanması için eksik ve ayıplı işler bedeli de belirlenmeli, davacıya TBK'nun 97. maddesi gereğince birlikte ifa kuralı gereği bu miktarlar depo ettirilerek sonucuna göre karar verilmelidir.

3.7. Kabule göre de, kendisini yargılamada vekille temsil ettiren davalı arsa sahipleri ... , ... , ... hakkında davanın esastan reddine karar verilmesine rağmen diğer davalılarla birlikte lehlerine ücret-i vekalete karar verilmemesi de usul ve yasaya uygun düşmemektedir.

3.8. Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekili ve bir kısım davalılar vekili Av. ... istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nun 353/1-a/6 maddesi uyarınca esası incelenmeden kararın kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

V. KARAR

1)Yerel mahkeme kararının esası incelenmeksizin ORTADAN KALDIRILMASINA ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE,

2)Peşin alınan istinaf karar harcının isteği halinde ilk derece mahkemesince istinaf yoluna başvuran davacı ve bir kısım davalılar ... , ... , ... , ... iadesine,

3)Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde 04/07/2024 tarihinde HMK'nun 362. maddesi uyarınca kesin olarak oybirliği ile karar verildi.

...