Anayasa Norm Denetimi: 2024-161 Sayılı 24-09-2024 Tarihli Karar: İtiraz-Esas - Ret

II. İNCELEME SONUÇLARI

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 1/1’de yer alan “(1) Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.” Kurulabileceği öngörülmüştür.” şeklindeki düzenleme ile tamamlanmış bir yapıda kat mülkiyeti kurulabileceği, m. 1⁄2’de yer alan “Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.” şeklindeki düzenleme ile de yapılacak veya yapılmakta olan yapıda kat irtifakı kurulabileceği öngörülmüştür.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2/1-a’da, ana gayrimenkul “Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü”, ana yapı “yalnız esas yapı kısmı”, bağımsız bölüm “anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri”, eklenti “bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerler”, kat mülkiyeti “bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı”, kat maliki “bu hakka sahip olanlar”, m. 1-c’de kat irtifakı “Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı” ve kat irtifatkı sahibi ise “bu hakka sahip olanlar” şeklinde tanımlanmıştır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3/1’te yer alan “Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.” şeklindeki düzenleme ile kat mülkiyetinin, mülkiyet hakkının özel bir türü olduğu, m. 3/3’te yer alan “Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.” şeklindeki düzenleme ile de kat irtifakının, arsa payına bağlı bir irtifak olarak kat mülkiyetinin mesnedini teşkil ettiği öngörülmüştür.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 11’de yer alan “(Değişik: 14/11/2007-5711/4 md.)Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. (2) Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.” şeklindeki düzenleme ile kat mülkiyetine ve kat irtifakına konu hakkın Tapu Sicil Tüzüğüne Göre Tutulacak Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil edileceği öngörülmüştür.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 15 maddede yer alan “Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.” şeklindeki düzenleme ile kat maliklerinin kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu bağımsız bölümler üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunun hükümleri saklı kalmak kaydı ile Türk Medeni Kanunun maliklere tanımış bütün hat ve yetkilere sahip olduğu öngörülmüştür.

Türk Hukukunda özel hukuktaki haklar şahsi ve ayni hak olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Şahsi haklar, ifası sadece borçludan talep edilebilen haklardan oluşmaktadır. Ayni haklar ise kişiye eşya üzerinde hakimiyet sağlayan ve bu hakimiyetin herkese karşı kullanılabildiği haklardan oluşmaktadır. Ayni haklar da kendi içinde mülkiyet ve irtifak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. İrtifak hakkı, kişinin bir şey üzerinde mülkiyet hakkının o şey üzerinde başkasına sağlanan kullanma ve faydalanma hakkı ile kısıtlanmasını sağlayan sınırlı bir ayni bir hak olarak tanımlanmaktadır. İrtifak hakkı mülkiyet hakkı sahibine katlanma veya kaçınma görevi yüklemektedir. Bu kapsamda 634 sayılı kanun kapsamında kurulan “kat irtifakı” ilk bakışta irtifak hakkı gibi görünmektedir. Ancak kat irtifakı hakkı, Türk Medeni Kanunda öngörülmüş olan irtifak hakkı yükümlüsüne katlanma veya kaçınma görevi yükleyen haklardan başka imkanlar bahşetmektedir. (Bülent Köprülü-Selim Kaneti, Sınırlı Ayni Haklar, İstanbul 1982, 41-42, Saba Özmen-Gülşah Vardar Hamamcıoğlu, Kat İrtifakı, İstanbul, 2015, s.205, Ali Hulki Cihan Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Sona Ermesi, Ankara, 2020, s. 68.) Kat irtifakı irtifak hakkı, irtifak hakkı kavramı içinde yer almakla birlikte, taşınmaz üzerinde müşterek mülkiyet düzeninin kat mülkiyetine dönüşmesi için hak sahibine aynileşmiş hak yetkisi sağlayan bir hak olduğu için Türk Medeni Kanununun tek tipleştirdiği irtifak haklarının dışında kalan, ana gayrimenkuldeki arsa payına bağlı kendine özgü sınırlı bir ayni ayni hak olduğu kabul edilmektedir. (Köprülü –Kanetti s. 196). Bu nedenle 634 sayılı Kanunun yukarıya alınan hükümleri birlikte ele alındığında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile sağlanan “kat mülkiyeti” ve “kat irtifakı” hakkının Anayasa’nın 35. maddesi kapsamında kalan “mülkiyet hakkı” niteliğinde olduğu sonucu çıkmaktadır.

Anayasa’nın 35. maddesi gereği mülkiyet hakkı kamu yararı olmak kaydıyla ancak kanunla kısıtlanması mümkün olan bir haktır. Türkiye’nin taraf olduğu İnsan Haklarının ve Temel Özgürlüklerinin Korunmasına İlişkin Sözleşmeye Ek Protokol No 1 (20.03.1952 tarihli Paris) m. 1 düzenlemesiyle de mülkiyet hakkının kamu yararı olmak kaydıyla uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak kanunla kısıtlanabileceği öngörülmüştür.

Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 49. maddesinde yer alan “(2) Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. (3) (Değişik fıkralar: 13/4/1983 - 2814/14 md.): Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.” şeklindeki düzenlemesi ile kat irtifakına idarenin imara ilişkin düzenleyici işlemleri ile bile sona erebileceği sonucu çıkmaktadır. Yargıtay 18 HD’sinin metni yukarıda zikredilmiş olan 29.06.2006 tarih 2006/4964 E. Ve 2006/5444 K. sayılı kararı ile düzenleyici idari işlemlerin yapı yapma engeli olarak görülmek suretiyle hukuki uygulama yapıldığını ortaya koymaktadır. Bu anlamda yukarıda zikredilen KMK m. 49/2 hükmünün getirdiği çözüm, hem dürüstlük kuralıyla çelişmekte hem de, TMK’da düzenlenen mülkiyet hakkı ile çatışmaktadır. Bu hâl, örtülü bir kanun boşluğuna da yol açmaktadır. Somut olaya uygulanacak hüküm şeklen var olmasına rağmen, hem dürüstlük kuralı ve mülkiyet hakkı ile çelişmektedir.

Oysa idari işlemle mülkiyet hakkı niteliğindeki hakkın ortadan kaldırılması Anayasa’nın 35. maddesine aykırıdır. Heyelan veya dere yatağının yer değiştirilmesi gibi ana gayrimenkulde yapı yapılmasına yönelik fiili engeller çıkmadığı sürece ana gayrimenkul üzerindeki irtifak hakkın korunması gerekir. Burada depremin de yapılaşmaya engele doğal bir engel olabileceği akla gelebilir. İlk etapta deprem nedeniyle yoğunlukların azalmasının zorunlu olması nedeniyle deprem nedeniyle düzenleyici idari işlemlerle yapılaşma yoğunluğunun azaltılması suretiyle kat irtifakına son verilebileceği mantıklı gelmektedir. Ancak depreme engel olmanı tek yöntemi ana gayrimenkuldeki yoğunlaşmayı aza

ltmak değildir. Binanın statik projesinde kullanılacak malzemelerin miktarını artırılması ve güçlü malzeme kullanılmak suretiyle niteliğini güçlendirilmesi ile yapıların depreme dayanıklı hale getirilmesi mümkündür. Bu nedenle deprem nedeniyle yıkılmış bir yapıda kullanılacak demir ve beton kalitesi artırılarak yapının daha önce alınmış olan ruhsat çerçevesinde depreme dayanıklı olacak şekilde yeniden inşası mümkündür. Keza natamam durumdaki bir yapıda da kullanılacak demir ve beton kalitesi artırılarak yapının daha önce alınmış olan ruhsat çerçevesinde depreme dayanıklı olacak şekilde yeniden inşası mümkündür. Böyle yapıldığında hem yapı doğal afetlere karşı gülü hale getirilmiş olur. Hem de irtifak hakkından kaynaklana mülkiyet hakkı korunmuş olur. Aksi halde yoğunluğu azaltmak suretiyle yapıları güçlü hale getirmek hak kaybına yol açmaktadır. İşbu davaya konu olmamakla birlikte kentsel dönüşüm kapsamında, bağımsız bölümlerdeki metrajın düşürülmesi de aynı şekilde mülkiyet hakkının ihlali niteliğindedir.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Gerekçesi açıklandığı üzere;

1-İşbu davada uygulanacak olan 2.7.1965 tarih ve 12038 sayılı RG’tede yayınlanarak yürürlüğe giren 23.6.1965 kabul tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 49/2’de yer alan “veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi” ibaresi ile madde 49/3’te yer alan “(Değişik fıkralar: 13/4/1983 - 2814/14 md.): Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.” şeklindeki hükmün T.C. Anayasasının 35. maddesine aykırılığından dolayı itiraz yoluyla iptali isin Anayasa Mahkemesine başvuru yapılmasına,

2-Anayasa Mahkemesini Bu konuda vereceği kara kadar iş bu davadaki yargılamanı geri bırakılmasın,

3-Anayasa’ya ya aykırılığın değerlendirilmesi için işbu dosya içinde yer alan evrakların onaylı örneklerini dizi pusulasına bağlanarak başvuru dilekçesini ekinde Anayasa Mahkemesine gönderilmesine,

Davacı ve bir kısım davalı vekilinin yüzüne karşı, bir kısım davalıların yokluğunda karar verildi.”